Гражданский кодекс часть 1

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе: председательствующего – судьи Л.А. Валишина, судей – А.М. Галиевой, И.И. Багаутдинова при секретаре A.M. Зиятдиновой

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Л.А. Валишина гражданское дело по апелляционной жалобе ООО «Азери конструкшион компани» на решение Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 27 сентября 2012 года, которым постановлено: признать расторжение договора долевого участия в строительстве жилого дома № .... от <дата> года, заключенного между ФИО1, ФИО2 и ООО «IMS-Консалтинг», действовавшим от имени ООО «Азери конструкшион компани» недействительным, признав этот договор действующим; <данные изъяты> рубля, взысканные заочным решением суда с ООО «Азери конструкшион компани» в пользу ФИО1, зачесть в качестве оплаты по договору долевого участия в строительстве жилого дома № .... от <дата> года.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав объяснения представителя ФИО1, поддержавшего решение суда первой инстанции, Судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Азери конструкшион компани» о признании расторжения договора на долевое участие в строительстве жилого дома недействительным, признании договора на долевое участие в строительстве жилого дома действующим и производстве взаимозачета, в обоснование указав, что <дата> года между ООО «IMS-Консалтинг» действующим по агентскому договору от имени застройщика ООО «Азери конструкшион компани» и ФИО1, ФИО2 как дольщиками был заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома № ..... Предметом договора являются порядок и условия участия в строительстве застройщиком многоквартирного жилого дома <адрес> с последующим предоставлением застройщиком дольщикам двухкомнатной квартиры № .... (1 строительная) общей проектной площадью 75,3 кв.м., расположенной на 9 этаже вышеуказанного дома.

По договору долевого участия в строительстве жилого дома дольщики обязались профинансировать свою долю в строительстве этого объекта на общую сумму <данные изъяты> рублей.

В соответствии с пунктом 4.2. договора срок завершения строительства был определен во втором квартале <дата> года. Квартира должна была быть передана дольщику не позднее <дата> года. Указанный срок передачи ответчик нарушил. Оплата по договору истцом произведена в сумме <данные изъяты> рублей. В настоящее время строительство дома не завершено, ответчик расторгнул договор в одностороннем порядке.

Заочным решением Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 2 июля 2012 года, вступившем в силу 10 августа 2012 года, в пользу ФИО1 с ООО «Азери конструкшион компани» взыскана неустойка за просрочку передачи объекта долевого строительства и моральный вред в общей сумме <данные изъяты> рублей. Эту сумму просит засчитать в качестве оплаты по договору.

Истец просил изменить договор долевого участия в строительстве № .... от <дата> года в связи с существенным изменением обстоятельств в части условия и порядка оплаты, а именно пункт 3.4 изложить в следующей формулировке «Оставшуюся долю в строительстве объекта в объеме 22, 45 кв.м., что составляет сумму <данные изъяты> рублей, которые он обязуется оплатить до момента приобретения застройщиком права на получение акта государственной приемки объекта; сумму в размере <данные изъяты> рубля по заочному решению суда от 2 июля 2012 года засчитать в качестве оплаты по договору № .... от <дата> года путем взаимозачета; признать расторжение договора долевого участия № .... от <дата> года ответчиком недействительным, договор долевого участия № .... от <дата> года считать действующим; взыскать с ответчика в пользу судебные расходы: в возврат госпошлины <данные изъяты> рублей, за составление искового заявления <данные изъяты> рублей, консультацию <данные изъяты> рублей, представительство в суде <данные изъяты> рублей.

Представитель ответчика ООО «Азери конструкшион компани» ФИО3 в судебном заседании иск не признала, пояснив, что они неоднократно направляли истцу уведомления о заключении дополнительного соглашения о переносе срока завершения строительства дома, но истец ни разу к ним не явился, из-за неполной оплаты квартиры договор долевого участия они расторгли, в настоящее время квартира <адрес> никому не передана. С заявлением об изменении условий договора ФИО1 к ним не обращался. Заочное решение суда о взыскании с ООО «Азери конструкшион компани» неустойки и компенсации морального вреда в пользу истца не обжаловали.

Определением суда от 27 сентября 2012 года требование об изменении договора долевого участия оставлено без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора.

В остальной части суд иск удовлетворил в вышеуказанной формулировке по следующим мотивам.

Расторжение договора долевого участия могло быть осуществлено только в судебном порядке. Ответчик сам грубо нарушил условия договора, так как до настоящего времени квартира истцу не передана. Уведомление о расторжении договора долевого участия направлено <дата> года, а уведомление о переносе срока завершения строительства направлено только <дата> года.

В апелляционной жалобе ООО «Азери конструкшион компани» просит решение Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 27 сентября 2012 года отменить по следующим основаниям.

Ответчик соблюдал требования Федерального Закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при переносе срока завершения строительства объекта путем направления соответствующих уведомлений, дополнительных соглашений и приглашений на оформление дополнительных соглашений. Право ответчика расторгнуть договор в одностороннем порядке предусмотрено законом и договором, в связи с чем вывод суда о возможности расторжения договора исключительно в судебном порядке не основан на законе. Судом не рассмотрено исковое требование об изменении договора.

Суд апелляционной инстанции полагает решение суда подлежащим отмене с вынесением по делу нового решения об отказе в удовлетворении иска.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно пунктам 4, 5 статьи 5 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 Закона.

В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 Закона.

В соответствии с пунктами 3,4 статьи 9 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Установлено, что <дата> года между ФИО1, ФИО2 и ООО «IMS-Консалтинг», действующим в интересах ООО «Азери конструкшион компани» по агентскому договору, был заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома № ..... В соответствии с пунктами 3.2., 3.3, 3.4 и 4.2 договора: дольщик обязуется профинансировать свою долю в строительстве объекта в объеме 75,3 кв.м., что составляет общую сумму инвестиций на момент подписания договора <данные изъяты> рублей; дольщик вносит <данные изъяты> рублей, что в соответствует 36,36 кв.м. от общей площади квартиры, в день подписания договора; оставшуюся долю в размере <данные изъяты> рублей дольщик обязуется уплатить в срок до <дата> года; срок завершения строительства: второй квартал <дата> года; завершение строительства объекта означает завершение стадии, когда застройщик приобретает право на получение Акта государственной приемки; квартира будет передана дольщику не позднее <дата> года (в течение трех месяцев с момента сдачи дома в эксплуатацию).

Свои права дольщика по этому договору ФИО2 по договору уступки требования передала истцу ФИО1. Сумма в <данные изъяты> рублей была принята от истца по приходным ордерам № .... и .... от <дата> года и № .... от <дата> года.

Таким образом, истец не исполнил свои обязательства по договору по оплате квартиры, поскольку до <дата> года денежные средства ответчику в полном объеме перечислены не были. Из пояснений истца следует, что он намерен оплатить задолженность до момента приобретения застройщиком права на получение акта государственной приемки объекта, в том числе путем зачета в счет оплаты денежных сумм, взысканных с ответчика решением суда от <дата> года.

<дата> года ответчик направил истцу уведомление от <дата> года (л.д.89), в котором было указано на наличие задолженности истца по оплате в сумме <данные изъяты> рублей, необходимости ее погашения и возможности расторжения договора в одностороннем порядке в случае неоплаты.

Довод истца о том, что он не получал указанное уведомление, не принимается во внимание по следующим причинам.

Судом апелляционной инстанции из регистрирующего органа была истребована копия дела правоустанавливающих документов, в котором содержится квитанция о вручении документа лично истцу <дата> года (л.д.173), опись вложения от <дата> года, в котором указано «уведомление» (л.д.171).

Довод истца о том, что по указанному почтовому извещению мог быть направлен и вручен другой документ, не доказан, поскольку истцом в суд апелляционной инстанции были представлены письма ответчика от <дата> года и от <дата> года, составленные после отправления вышеуказанных документов.

<дата> года ответчиком направлено истцу уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора долевого участия № .... от <дата> года в связи с неисполнением дольщиком обязательства по финансированию строительства. В деле правоустанавливающих документов также имеется почтовое извещение о получении уведомления лично истцом <дата> года (л.д.170) и опись переданных документов в виде «уведомления» (л.д.172).

Вывод решения суда первой инстанции о невозможности расторжения в одностороннем порядке рассматриваемого договора противоречит статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьям 5, 9 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Рассматриваемый факт нарушения истцом обязательств по оплате по договору, в соответствии с пунктами 4, 5 статьи 5 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

Процедура одностороннего отказа от исполнения договора, предусмотренная пунктами 3, 4 статьи 9 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ответчиком соблюдена.

В связи с этим, вышеуказанный договор является расторгнутым со дня направления ответчиком истцу уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.

Расторжение договора было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав <дата> года.

Последующее направление ответчиком писем истцу о продлении сроков завершения строительства не имеет правового значения, поскольку договор долевого участия был расторгнут, доказательств заключения иного договора в деле не имеется.

Таким образом, правовых оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 о признании расторжения договора недействительным, признании договора действующим и зачете денежных средств, не имелось, в связи с чем решение суда первой инстанции подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об отказе в удовлетворении иска.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 198, 328, 329, пп.4 п.1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 27 сентября 2012 года по данному делу отменить, вынести по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Азери конструкшион компани» отказать.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в шестимесячный срок в кассационную инстанцию Верховного Суда Республики Татарстан.

Председательствующий:

Судьи: