Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев 21 ноября 2016 года в открытом судебном заседании в г.Перми гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Орджоникидзевского районного суда г.Перми от 24 августа 2016 года. Которым постановлено: в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности за ФИО1 на объекты недвижимости: 1\2долю в праве общей долевой собственности на нежилые помещения (лит.А, А1), общей площадью 670,7 кв.м, на 1 этаже 9-ти этажного кирпичного жилого дома, находящегося по адресу: ****, кадастровый (условный) номер объекта: **; 1\2долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение (лит.А), общей площадью 49,7 кв.м, на 1-этаже 9-ти этажного кирпичного жилого дома, находящегося по адресу: ****, кадастровый (условный) номер объекта: ** по договору купли-продажи недвижимости от 16 декабря 2015 года; взыскании убытков в размере ** рублей - отказать. Исковые требования ФИО2 удовлетворить. Признать недействительным договор купли-продажи недвижимости от 16 декабря 2015 года 1/2 доли в праве общей долевой собственности на нежилые помещения (лит.А, А1) общей площадью 670,7 кв.м. на 1 этаже 9-ти этажного кирпичного жилого дома, находящегося по адресу: ****, 1\2 доли в праве общей долевой собственности на нежилые помещения (лит.А) общей площадью 49,7 кв.м., на 1 этаже 9-ти этажного кирпичного жилого дома, находящегося по адресу: ****, заключенный от имени ФИО2 ФИО5 и ФИО1

Заслушав доклад судьи Панковой Т.В., пояснения представителя ФИО1 – ФИО3, настаивавшего на доводах апелляционной жалобы, представителя ФИО2 – ФИО4, возражавшего против доводов апелляционной жалобы, просившего оставить решение суда без изменения, изучив материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности. В обоснование заявленных требований указал на то, что 16 декабря 2015 года между ФИО1 и ФИО2, в лице его представителя ФИО5, действующего на основании доверенности от 11 марта 2015 года, был заключен договор купли-продажи недвижимости. В соответствии с п.2 договора купли-продажи недвижимости общая стоимость передаваемого недвижимого имущества стороны определили в размере ** рублей, а стоимость объекта недвижимости, указанного в пункте 1.2. договора купли-продажи в размере ** рублей. В соответствии с надписью на договоре купли-продажи недвижимости общая стоимость объектов недвижимости была оплачена Продавцу в день подписания договора купли-продажи. В соответствии с п.6 договора купли-продажи имущество было передано от Продавца к Покупателю в день подписания Договора без подписания отдельного акта приема-передачи. В целях исполнения заключенного договора купли-продажи, 16 декабря 2015 года, указанный договор купли - продажи был представлен для государственной регистрации перехода права за Покупателем в Управление Росреестра по Пермскому краю. 31 декабря 2015 года ФИО2 представил в регистрирующий орган заявление о прекращении государственной регистрации, возврате документов, в связи с чем регистрация права собственности за Покупателем была приостановлена. Полагает, что ФИО2 неправомерно уклоняется от проведения государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости.

В уточненном исковом заявлении ФИО1 дополнительно указал, что 18 декабря 2015 года истцом был заключен предварительный договор аренды нежилого помещения, по условиям которого стороны обязались заключить основной договор аренды спорного имущества в срок не позднее 12 января 2016 года. В качестве обеспечения исполнения условий предварительного договора и обязанностей по уплате арендной платы по основному договору аренды, истец (арендодатель) получил от арендатора ** рублей в качестве задатка. Указанную сумму в двойном размере Арендодатель вынужден был вернуть Арендатору, поскольку до настоящего времени ответчик уклоняется о проведения государственной регистрации права, у истца до настоящего времени отсутствует возможность заключить основной договор аренды спорного помещения. Таким образом, в результате задержки регистрации перехода права собственности на спорное помещение, истец понес убытки в размере ** рублей, которые должны быть взысканы с ответчика ФИО2 Просил вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности за ФИО1 на объекты недвижимости: 1/2 долю в прав общей долевой собственности на нежилые помещения (лит.А, А1) общей площадью 670,7 кв.м., н 1 этаже 9-ти этажного кирпичного жилого дома, находящегося по адресу: ****, кадастровый (условный) номе объекта: **; 1/2 долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещении (лит.А), общей площадью 49,7 кв.м., на 1-этаже 9-ти этажного кирпичного жилого дом; находящегося по адресу: ****,кадастровый (условный) номер объекта: **, по договору купли-продаж недвижимости от 16 декабря 2015 года, взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 сумм убытков в размере ** рублей.

ФИО2 предъявил встречные требования к ФИО1 В обоснование требований указал на то, что 11.03.2015 года выдал доверенность ФИО5, который злоупотребляя правом заключил от имени ФИО2 со своим сыном ФИО1 договор купли-продажи недвижимости от 16 декабря 2015 года. При этом, ФИО5 не поставил ФИО2 в известность о заключении указанного договора, соответственно не согласовал с ним условия договора. Указанные в договоре денежные средства в размере ** рублей ФИО2 непередавались. О заключении договора ему стало известно из письма регистрирующего органа, котором сообщалось, что регистрация договора купли-продажи от 16.12.2015г. приостановлена, связи с тем, что арест на недвижимое имущество еще не снят. Полагает, что ФИО6 причинил ущерб интересам ФИО2 путем переоформления принадлежащего ФИО2 недвижимого имущества на своего сына ФИО1 Распоряжением от 30.12.2015г. ФИО2 отменил доверенность на имя ФИО5 и обратился в органы Росреестра о прекращении государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости от 16.12.2015г. и возврате документов. Просил признать недействительным договор от 16 декабря 2015 года купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на нежилые помещения общей площадью 670,7 кв.м и 49,7 кв.м., на 1 этаже 9-ти этажного кирпичного жилого дома, находящегося по адресу: ****.

Представитель истца в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований, встречные исковые требования не признал.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал, настаивал на удовлетворении встречного иска.

Представитель третьего лица Управление Росреестра по Пермскому краю в судебное заседание не явился.

Судом постановлено вышеприведенное решение, об отмене которого просит ФИО1, указывая в апелляционной жалобе на то, что ФИО1 были представлены в суд исчерпывающие доказательства неправомерного уклонения ФИО2 от государственной регистрации перехода права собственности, по заключенному и полностью исполненному договору, на объекты недвижимости, оплаченные в полном объеме покупателем и принятые им в свою собственность. Доказательства, представленные истцом, не являлись предметом исследования и оценки суда. ФИО2 не было представлено доказательств того, что он заблуждался относительно природы полномочий, указанных в доверенности, доверенность ФИО2, на момент совершения сделки не была отменена, в судебном заседании не оспаривалась. Само по себе неполучение ФИО5 предварительного одобрения сделки со стороны ФИО2 не свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны ФИО5, т.к. он действовал в рамках полномочий, указанных в нотариальной доверенности, и указаний ФИО2 ФИО2 не доказаны обстоятельства, указанные в пункте 2 статьи 174 ГК РФ. Исходя из доказательств, а именно сделок со спорным имуществом в период его эксплуатации, реальная рыночная цена спорного имущества не превышала ** рублей. Эти обстоятельства свидетельствуют о том, что сделка, совершенная ФИО5 для ответчика ФИО2 была экономически оправданной. В силу п.1 ст.182 ГК РФ получение денег ФИО5 означает получение денег ФИО2, т.к. деньги получены для ФИО2 и являются собственностью ФИО2 В случае не передачи данных средств от ФИО5 ФИО2 не возникает таких последствий, как недействительности сделки на основании ст.10 и ч.2 ст.174 ГК РФ. То обстоятельство, что оспариваемый договор заключен с сыном ФИО5 также само по себе не свидетельствует осговоре в ущерб интересам представляемого, т.к. доказательств сговора ответчиком не представлено, несение материальных потерь ответчика или нарушение иных охраняемых законом интересов не доказано. Просит отменить решение Орджоникидзевского районного суда города Перми по от 24 августа 2016 года.

Проверив законность принятого судом решения в пределах доводов апелляционной жалобы (ч.1 ст.327.1 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для его отмены по указанным доводам.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что постановлением Орджоникидзевского районного суда г.Перми от 27.06.2012 года на нежилые помещения принадлежащие ООО «***» общей площадью 670,7 кв.м. и 49,7 кв.м., расположенные на 1 этаже 9-ти этажного кирпичного жилого дома, находящегося по адресу: г.Пермь, Орджоникидзевский район, ул.****, наложен арест. 11 марта 2015 года ФИО2 уполномочил доверенностью ФИО5 продать недвижимое имущество состоящее из: 1/2 доли в праве общей долевой собственности на нежилые помещения (лит.А, А1) общей площадью 670,7 кв.м., на 1 этаже 9-ти этажного кирпичного жилого дома, находящегося по адресу: г.Пермь, Орджоникидзевский район, ул.****, кадастровый (условный) номер объекта: **; 1/2 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение (лит.А), общей площадью 49,7 кв.м., на 1-этаже 9-ти этажного кирпичного жилого дома, находящегося по адресу: г.Пермь, Орджоникидзевский район, ул.****, кадастровый (условный) номер объекта: ** (л.д.39). По состоянию на 16.12.2015 года данные о правообладателе нежилого помещения общей площадью 670,7 кв.м., на 1 этаже 9-ти этажного кирпичного жилого дома, находящегося по адресу: г.Пермь, Орджоникидзевский район, ул.****, отсутствуют. На объект недвижимости наложены аресты: 16.08.2010 года определением Ленинского районного суда г.Перми от 02.08.2010 года; 28.10.2010 года постановлением ОСП по Орджоникидзевскому району г.Перми УФССП по Пермскому краю от 05.09.2010 года; 03.07.2012 года постановлением Орджоникидзевского районного суда г.Перми от 27.06.2012 года, что подтверждается выпиской из ЕГРПН по состоянию на 16.12.2015 года. Между ФИО1 и ФИО2, в лице его представителя ФИО5, действующего на основании доверенности от 11 марта 2015 года, 16 декабря 2015 года заключен договор купли-продажи 1/2 долю в праве общей долевой собственности на нежилые помещения (лит.А, А1) общей площадью 670,7 кв.м., на 1 этаже 9-ти этажного кирпичного жилого дома, находящегося по адресу: г.Пермь, Орджоникидзевский район, ул.****, кадастровый (условный) номер объекта: **; 1/2 долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение (лит.А), общей площадью 49,7 кв.м., на 1-этаже 9-ти этажного кирпичного жилого дома, находящегося по адресу: г.Пермь, Орджоникидзевский район, ул.****, кадастровый номер объекта: ** (л.д.6-7). В соответствии с п.2 договора купли-продажи недвижимости общая стоимость передаваемого недвижимого имущества стороны определили в размере, указанного в пункте 1.1. договора купли-продажи недвижимости стороны определили в размере ** рублей, а стоимость объекта недвижимости, указанного в пункте 1.2. договора купли-продажи недвижимости стороны определили в размере ** рублей. В соответствии с п.3 договора общая стоимость имущества, указанная в п.2 договора, уплачивается покупателем продавцу путем передачи наличных денежных средств, в день подписания настоящего договора. Денежные средства в размере ** рублей получил полностью ФИО5 действующий по доверенности, выданной ФИО2 В соответствии с актом приема-передачи от 16.12.2015 года ФИО2, в лиц представителя ФИО5, передал, а покупатель ФИО1 принял недвижимо имущество, всю техническую и эксплуатационную документацию, ключи от входной двери (л.д.35 36). 21.12.2015 года нежилое помещение общей площадью 670,7 кв.м., на 1 этаже 9-ти этажного кирпичного жилого дома, находящегося по адресу: г.Пермь, Орджоникидзевский район, yл.****, кадастровый (условный) номер объекта: ** зарегистрировано на праве собственности за ФИО5 и ФИО2 на праве обще долевой собственности по 1\2доле за каждым, на основании решения Орджоникидзевского районного суда г.Перми от 02.09.2015 года, вступившее в законную силу 23.11.2015 года, что подтверждается выпиской из реестра ЕГРПН (л.д.16). Нежилое помещение общей площадью 49,7 кв.м., на 1-этаже 9-ти этажного кирпичного жилого дома, находящегося по адресу: г.Пермь, Орджоникидзевский район, ул.****, кадастровый номер объекта: **, 21.12.2015 года зарегистрировано на праве собственности за ФИО5 и ФИО2 на праве общей долевой собственности по 1\2доле за каждым, на основании решения Орджоникидзевского районного суда г.Перми от 02.09.2015 года, вступившее в законную силу 23.11.2015 года, что подтверждается выпиской из ЕГРПН по состоянию на 25.01.2016 года. Распоряжением от 30.12.2015 года ФИО2 отменил доверенность от 11 марта 2015 года, выданную ФИО5 (л.д.65). Постановлением Орджоникидзевского районного суда г.Перми от 11.01.2016 года арест, наложенный Орджоникидзевским районным судом г.Перми на нежилые помещения общей площадью 670,7 кв.м. и 49,7 кв.м., расположенные на 1 этаже 9-ти этажного кирпичного жилого дома, находящегося по адресу: г.Пермь, Орджоникидзевский район, ул. ****, отменен.

Разрешая спор, суд исходил из того, что учитывая осведомленность и совместность действий ФИО5 и ФИО1, наличие ущерба интересам ФИО2, договор от 16 декабря 2015 года следует признать недействительным, как заключенный с существенным нарушением экономических интересов истца. Поскольку сделка недействительна, оснований для государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости истцу ФИО1 не имеется.

Указанные выводы суда правомерны, они основаны на правильном применении норм материального права и установленных судом обстоятельствах дела.

Согласно ч. 3, 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при осуществлении гражданских прав и исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В силу абзаца первого ч.1 ст.10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действуя в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствие с п.2 ст.174 ГК РФ сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторон сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

Согласно ч.1 ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу абз.2 ч.2 ст.166 Гражданского кодекса Российской Федерации оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно ч.3 ст.165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

В силу пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственно регистрации. При уклонении одной из сторон от государственной регистрации перехода прав собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственно регистрации перехода права собственности (п.3 ст.551 ГК РФ).

Судебная коллегия находит несостоятельными доводы апелляционной жалобы о том, что ФИО2 не было представлено доказательств того, что он заблуждался относительно природы полномочий, указанных в доверенности.

При разрешении настоящего спора не является юридически значимым обстоятельством заблуждение ФИО2 относительно природы полномочий, указанных в доверенности, либо отсутствие такого заблуждения, поскольку ФИО2 основывает свои требования о признании сделки недействительной на иных основаниях, не по мотивам заблуждения.

Так, ФИО2 ссылается на причинение ему ущерба, о чем было известно другой стороне сделки, также на наличие сговора представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого.

Признавая сделку недействительной, суд первой инстанции счел доказанным наличие обстоятельств, свидетельствующих о наличии совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам ФИО2

О наличии таких обстоятельств свидетельствует то, что ФИО5 не известил своего доверителя ФИО2 обо всех существенных условиях договора от 16 декабря 2015 года и произвел отчуждение имущества ФИО2 в пользу своего сына ФИО1, не передав денежных средств ФИО2

В материалах дела отсутствуют доказательства наличия согласия ФИО2 на заключение договора на указанных в нем условиях и передачи поверенным денежных средств, полученных от покупателя, доверителю.

Не могут повлечь отмены решения суда и доводы апелляционной жалобы о том, что реальная рыночная цена спорного имущества не превышала 3 500 000,00 рублей, данное обстоятельство свидетельствует о том, что сделка, совершенная ФИО5 для ответчика ФИО2 была экономически оправданной.

При этом, заявитель жалобы ссылается, как на доказательства своих доводов об экономической оправданности сделки, на договор купли-продажи от 16.08.2006г., в соответствии с которым ФИО2 приобрел весь объект за ** р., договор купли-продажи от 06.02.2007г., в соответствии с которым ФИО2 продал 1\2 долю в праве на спорный объект за ** р. и договор от 18.09.2008г. по которому ФИО2 продал 1\2 долю за ** р.

Однако, приведенные доказательства не могут расцениваться как достоверные и достаточные доказательства экономической оправданности сделки, поскольку решением суда от 23.11.2015г. указанные сделки признаны недействительными, по тем основаниям, что имущество выбыло из владения собственника помимо его воли, в результате противоправных действий ответчиков, что подтверждено приговором суда от 18.12.2014г.

Между тем, суд первой инстанции исходил из того, что ущерб интересам ФИО2, причиненный совместными действиями ФИО1 (покупателя) и ФИО5, действующего по доверенности от ФИО2 заключается в материальных потерях, размер которых определяется стоимостью имущества, принадлежащего ФИО2 до совершения действий.

Согласно п.93 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса РФ» пунктом 2 ст.174 ГК РФ предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица.

По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать.

О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

По этому основанию сделка не может быть признана недействительной, если имели место обстоятельства, позволяющие считать ее экономически оправданной (например, совершение сделки было способом предотвращения еще больших убытков для юридического лица или представляемого, сделка хотя и являлась сама по себе убыточной, но была частью взаимосвязанных сделок, объединенных общей хозяйственной целью, в результате которых юридическое лицо или представляемый получили выгоду, невыгодные условия сделки были результатом взаимных равноценных уступок в отношениях с контрагентом, в том числе по другим сделкам).

По второму основанию сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов (например, утрате корпоративного контроля, умалении деловой репутации).

В данном случае, с учетом конкретных обстоятельств дела, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что ФИО5, действовал в ущерб интересам представляемого, ущерб был причинен совместными действиями ФИО5 и его сына ФИО1 Как вытекает из материалов дела, ФИО5, действуя от имени ФИО2 передал имущество последнего своему сыну ФИО1, не имея намерения передавать денежные средства ФИО2 за проданное имущество.

Доказательств обратного суду представлено не было.

Иных доводов, ставящих под сомнение законность принятого судом решения, либо опровергающих выводы суда в апелляционной жалобе не приводится.

Нарушений норм материального и процессуального права, предусмотренных ч.4 ст.330 ГПК РФ судом допущено не было.

Руководствуясь ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Орджоникидзевского районного суда г.Перми от 24 августа 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: