Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в апелляционном порядке гражданское дело по иску Сазонкина А.И. к обществу с ограниченной ответственностью «Континент» о расторжении договора долевого участи в строительстве жилья, признании недействительным одностороннего акта приема- передачи жилого помещения от (дата) , взыскании денежных средств, уплаченных в счет цены договора, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, возмещении убытков, и по иску третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ПАО «Сбербанк России» к Сазонкину А.И., Сазонкину И.Е. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскании на предмет залога,

по апелляционной жалобе ответчика ООО «Континент» на решение Промышленного районного суда г.Смоленска от 25.01.2019.

Заслушав доклад судьи Ивановой М.Ю., объяснения представителей ответчика Оченковой М.В. и Степановой Т.В., поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения истца Сазонкина А.И. и его представителя Воробьевой Т.С., представителя третьего лица ПАО «Сбербанк» Сытник С.С., полагавших оставить решение без изменения, позицию представителя третьего лица Главного Управления МЧС России по Смоленской области Шупнева Ю.С., оставившего вопрос о удовлетворении апелляционной жалобы на усмотрение суда, судебная коллегия у с т а н о в и л а:

Сазонкин А.И., уточнив исковые требования (л.д.1-8 Т.3), обратился в суд с вышеуказанным иском в обоснование которого указал, что в соответствии с договором долевого участия № № от (дата) (далее по тексту- Договор) принял участие в строительстве многоквартирного жилого дома № № по .... По условиям Договора застройщик (ответчик) обязался во втором квартале 2016 года получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию и в течение двух месяцев после этого, то есть до 01.09.2016, передать дольщику по акту однокомнатную квартиру № №, расположенную на втором этаже, общей площадью 38,42 кв.м, базовой стоимостью <данные изъяты> руб., дольщик (истец) в свою очередь оплатить базовую стоимость квартиры. Свои обязательства истец выполнил в полном объеме. В день подписания договора долевого участия застройщиком истцу была предоставлена для ознакомления проектная декларация, которая была размещена в сети «Интернет» (дата) , в пункте 7 которой не предусматривалось размещение в вышеуказанном многоквартирном доме помещений общественного назначения. В 2015 году застройщик, не уведомив истца надлежащим образом, внес существенное изменение в проектную документацию дома, в части реконструкции расположенных на первом этаже жилого дома жилых помещений в нежилые помещения для размещения детского сада (МБДОУ «Детский сад <данные изъяты>»). При условии осведомленности истца о том, что под его квартирой будет находиться детский сад, договор о долевом участи в строительстве заключался бы им на другое жилое помещение. О том, что застройщик внес изменения в проектную документацию, истцу стало известно только в апреле 2016 года после получения письма о завершении строительных работ. На неоднократные просьбы истца предоставить ему другую равноценную квартиру в этом же доме или в другом строящемся доме, о рассмотрении других вариантов предоставления ему другой квартиры, застройщик не отреагировал. (дата) в адрес ответчика направлена претензия с просьбой расторгнуть Договор и возвратить уплаченные в счет цены Договора <данные изъяты> руб., в удовлетворении которой отказано.

Кроме того, (дата) ответчиком составлен односторонний акт о передаче жилого помещения № № в доме № № по ..., который по мнению истца подлежит признанию недействительным, поскольку данный объект недвижимости не соответствует проектной документации, а следовательно не соответствует условиям договора.

Также истец полагал подлежащими возмещению в его пользу с ответчика дополнительные расходы, понесенные им на найм жилого помещения по договору от (дата) за период с сентября 2016 года по январь 2017 года в общей сумме <данные изъяты> руб.

После изменений и уточнений, окончательно истец сформулировал исковые требования следующим образом: расторгнуть Договор на основании п.2 и п.3 ч.1.1 ст.9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214 – ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту- Закон № 214-ФЗ); признать односторонний акт приема-передачи жилого помещения от (дата) недействительным; взыскать с ответчика денежные средства, уплаченные в счет цены Договора в размере <данные изъяты> руб., с начислением на данную сумму процентов за пользование чужими денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации в двойном размере, начиная с (дата) и по день вынесения судом решения, по состоянию на 31.01.2017 составивших <данные изъяты> руб. 27 коп., в счет компенсации морального вреда <данные изъяты> руб., в возмещение представительских расходов 20000 руб., в возмещение расходов, понесенных на найм жилого помещения <данные изъяты> руб., присудить штраф за отказ ответчика в добровольном порядке выполнить требования потребителя в размере 50 % от взысканной суммы, а также в возврат госпошлины <данные изъяты> руб. 33 коп.

ПАО «Сбербанк России» как третье лицо, заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, обратилось в суд с иском к Сазонкину А.И. и Сазонкину И.Е. о взыскании задолженности по кредитному договору, указав в обоснование иска, что (дата) между Банком и созаёмщиками Сазонкиным А.И. и Сазонкиным И.Е. заключен кредитный договор № № и выдан кредит в сумме <данные изъяты> руб. на срок 156 мес. под 13% годовых, на инвестирование строительства объекта недвижимости - квартиры № № расположенной в доме № № по ... по договору долевого участия в строительстве жилья №№ от (дата) . В качестве обеспечения своевременного и полного возврата кредита, уплаты процентов и внесения иных платежей, предусмотренных договором, заемщик Сазонкин А.И. предоставил залог имущественных прав на объект недвижимости - квартиру, общей площадью 38,42 кв.м, расположенную по адресу: .... В соответствии с п.2.5 Договора долевого участия № № от (дата) в строительстве жилья, в случае расторжения прекращения действия договора, дольщик поручает застройщику после расторжения договора перечислить денежные средства, предоставленные дольщику по кредитному договору в соответствии с п.2.1 договора долевого участия в порядке ст. 313 ГК РФ на счет Банка в погашение кредитных обязательств. По состоянию на 15.03.2018 задолженность по кредитному договору составляет общую сумму <данные изъяты> руб., из которой: неустойка- <данные изъяты> руб. 95 коп.; проценты - <данные изъяты> руб. 48 коп.; ссудная задолженность - <данные изъяты> 08 коп.

Учитывая изложенное, Банк просил суд в случае удовлетворения исковых требований Сазонкина А.И. к ООО «Континент», взыскать с ООО «Континент» в пользу ПАО Сбербанк <данные изъяты> руб., с Сазонкина А.И., Сазонкина И.Е. задолженность по кредитному договору в размере <данные изъяты> руб. 07 коп. В случае отказа в удовлетворении исковых требований Сазонкина А.И. к ООО «Континент», взыскать с Сазонкина А.И., Сазонкина И.Е. в пользу Банка задолженность в размере <данные изъяты> руб. 07 коп., в возмещение расходов по оплате госпошлины <данные изъяты>. 48 коп., обратить взыскание на предмет залога- имущественные права по Договору об участии в долевом строительстве №№ от (дата) , заключенному с Сазонкиным А.И., установив начальную продажную цену имущественных прав в размере <данные изъяты> руб.

В судебном заседании истец Сазонкин А.И. и его представители Воробьёва Т.С, Мангуби М.Ю. и Сазонкина И.Н. исковые требования своего доверителя поддерживали, исковые требования третьего лица ПАО «Сбербанк России» признавали только в части взыскания основного долга, считают, что проценты и неустойку созаемщики не должны выплачивать, так как просрочка исполнения кредитных обязательств вызвана виновными действиями ответчика ООО «Континент».

Представители ответчика ООО «Континент» Оченкова М.В. и Фомин А.В. исковые требования не признавали по тем основаниям, что согласно заключению эксперта ООО «Агентство Ковалевой и компании» изменения проектной документации не являются существенными, прав и законных интересов прав истца не нарушают, поскольку соответствуют строительным нормам, техническим регламентам, не коснулись технических параметров квартиры истца, устройство системы газоснабжения полностью соответствует требованиям СНиП 41-01-2003 «Отопление, вентиляция и кондиционирование», по результатам замеров шумов нарушений требований санитарных норм и правил, в частности, СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях», не установлено, запрета на внесение застройщиком изменений в проектную документацию до ввода дома в эксплуатацию Закон о долевом участии не содержит. Поскольку земельный участок под многоквартирным домом не сформирован и не поставлен на государственный кадастровый учет, право собственности у истца на земельный участок, как объект общего имущества собственников многоквартирного жилого дома, не возникло, поэтому размещение площадки для прогулок детей, посещающих детский сад на придомовой территории, не привело и не могло привести к нарушению прав истца на общее имущество собственников многоквартирного жилого дома. В случае принятия решения об удовлетворении иска Сазонкина А.И., просили применить к размеру процентов за пользование чужими денежными средствами ст.333 ГК РФ ввиду явной несоразмерности предъявленной ко взысканию суммы <данные изъяты> руб.

Представитель третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ПАО «Сбербанк России» Сытник С.С. в судебном заседании заявленные исковые требования Банка поддерживал. Разрешение исковых требований Сазонкина А.И. оставила на усмотрение суда. В случае удовлетворения требований Сазонкина А.И., просила обратить взыскание в счет погашения задолженности перед Банком на денежные средства, присужденные в пользу истца с ООО «Континент».

Представитель третьего лица ГУ МЧС России по Смоленской области Шупнёв Ю.С. пояснял, что теплогенераторная в доме расположена вне помещения детского сада в соответствии с существующими нормативами. Заинтересованности ГУ МЧС России по Смоленской области в исходе дела не имеет, поэтому разрешение спора оставил на усмотрение суда.

Дело рассмотрено в отсутствие ответчика Сазонкина И.Е., представителя администрации г.Смоленска, привлеченной в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

Решением Промышленного районного суда города Смоленска от 25.01.2019 исковые требования Сазонкина А.И. удовлетворены частично, постановлено:

Расторгнуть с момента вступления настоящего решения в законную силу договор долевого участия в строительстве жилья № № Ко от (дата) , заключенный между ООО «Континент» и ФИО1, предметом которого является строительство однокомнатной квартиры № № на втором этаже в многоквартирном жилом доме № № расположенном по адресу: ..., стоимостью <данные изъяты> рублей.

Взыскать с ООО «Континент» в пользу ФИО1 <данные изъяты> руб. в счёт возврата денежных средств, уплаченные по договору, <данные изъяты> руб. в счёт неустойки, <данные изъяты> руб. компенсации морального вреда, <данные изъяты> руб. - штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требования потребителя, 10000 руб. в возмещение расходов по оплате услуг представителя, <данные изъяты> руб. 33 коп. в возмещение расходов по оплате госпошлины.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО2 отказано.

Исковые требования ПАО «Сбербанк России» удовлетворены частично.

Взыскана солидарно с ФИО1 и ФИО2 в пользу ПАО «Сбербанк России» просроченная задолженность по кредитному договору № № от (дата) в размере <данные изъяты> руб. 07 коп. и расходы по оплате госпошлины в сумме <данные изъяты> руб. 48 коп.

В счёт частичного удовлетворения требования ПАО «Сберебанк России» о взыскании задолженности по кредитному договору № № от (дата) обращено взыскание на сумму <данные изъяты> руб., присужденную настоящим решением ФИО1 за счёт ООО «Континент».

Взыскана с ООО «Континент» госпошлина в доход бюджета муниципального образования г. Смоленска в размере 13200 руб.

В апелляционной жалобе представитель ответчика ФИО3 ООО «Континент» просит решение суда отменить, как незаконное, изложив доводы аналогичные приведенным в обоснование возражений относительно иска.

В дополнительной апелляционной жалобе представитель ответчика ФИО4 ссылается на нарушение судом норм процессуального права, неполноту исследования доказательств, указав, что истец требовал расторжения договора на основании п.2 и п.3 ч.1.1 ст.9 Закона № 214-ФЗ, в то время как суд, удовлетворяя иск, исходил из нарушения права ФИО1 на получение информации о качестве передаваемого объекта, в данном случае квартиры № 263, параметрам, перечисленным в ст.21 Закона № 214-ФЗ, в частности, в соответствии с условиями договора, который не предусматривал размещение детского сада под выбранной истцом квартирой и наличие площадки детского сада перед окнами квартиры. При этом не приведено в решении конкретного правового обоснования расторжения договора, кроме ссылки на ст.10 Закона РФ «О защите прав потребителей», п.3 ст.7 и п.3 ч.1 ст.9 Закона № 214-ФЗ, тем самым не учтена позиция Верховного суда РФ, согласно которой следует применять специальные нормы Закона о долевом участии и устанавливать наличие конкретных оснований для расторжения договора участия в долевом строительстве, названых в ст.5 (ч.4 и ч.5) и 9 (ч.1 ч.1.1) Закона № 214-ФЗ. Суд вынес решение по иным, не заявленным истцом основаниям, связанным с оспариванием качества объекта, при отсутствии доказательств, подтверждающих виновные действия застройщика и наличие отступлений от строительных норм, правил и требований проектной документации, проигнорировав тем самым выводы судебной экспертизы. Полагает отсутствующими основания для взыскания штрафа, поскольку истец в претензии обращался с требованием о расторжении Договора по основаниям п.2 ч.1.1 ст.9 Закона № 214-ФЗ, которое можно реализовать исключительно в судебном порядке. Размер взысканных процентов за пользование чужими денежными средствами <данные изъяты> руб. и штрафа <данные изъяты> руб. расценивает явно несоразмерными последствиям нарушения обязательств и влекущими неосновательное обогащение со стороны истца.

В отзыве на апелляционную жалобу представитель третьего лица -Банка ФИО5 указывает на согласие с решением суда в части удовлетворения требований Банка, в остальном оставляет вопрос об изменении или отмене решения суда на усмотрение суда, но в случае отказа ФИО2 в иске, просила обратить взыскание в пользу Банка на залог имущественных прав по Договору участия в долевом строительстве № № от (дата) .

Ответчик ФИО2, представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Администрации города Смоленска, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в суд апелляционной инстанции не явились, судебной коллегией, учитывая положения ч.3, ч.4 ст.167 и ст.327 ГПК РФ, определено рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, исходя из доводов апелляционной жалобы с учетом дополнений, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено, подтверждается материалами дела и сторонами не оспаривалось, что (дата) между ООО «Континент» (застройщик) и ФИО1 (дольщик) заключен договор долевого участия в строительстве № № однокомнатной квартиры № № на 2-м этаже в многоквартирном жилом доме № №, расположенном по адресу: ..., общей площадью квартиры по проекту 38,42 кв.м, площадью лоджии (балкона) по проекту 3,53 кв.м, базовой стоимостью на день заключения договора <данные изъяты> руб. (далее по тексту –Договор).

В соответствии с п.2.1 Договора дольщик обязан произвести оплату базовой стоимости квартиры в следующие сроки: <данные изъяты> руб. - за счет собственных средств дольщика путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика не позднее пяти банковских дней с момента регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области; <данные изъяты> руб. вносится дольщиком за счет кредитных средств, предоставленных ПАО «Сбербанк России», по кредитному договору, заключенному с дольщиком на цели оплаты цены договора в срок до (дата) .

Согласно п. 2.5 Договора ответчик принял на себя обязательство по осуществлению строительства указанной квартиры и ввода дома в эксплуатацию в срок - второй квартал 2016 года и передаче квартиры истцу в течение 2-х месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, а истец обязался оплатить цену квартиры и принять ее.

По условиям Договора с момента государственной регистрации дольщиком права собственности на квартиру, она будет находиться в залоге у ПАО «Сбербанк России» в соответствии с ФЗ «Об ипотеки». Имущественные права дольщика, возникшие в соответствии с настоящим договором, будут с момента его заключения находится в залоге у Банка в обеспечение исполнения обязательства дольщика перед Банком по кредитному договору.

В случае расторжения, прекращения действия настоящего договора по любым основаниям, за исключением надлежащего исполнения, дольщик поручает застройщику в течении 15 календарных дней со дня такого расторжения/прекращения действия настоящего договора перечислить денежные средства, предоставленные дольщику по кредитному договору в соответствии с п.2.1 настоящего Договора, в порядке ст. 313 ГК РФ на счет банка в погашение кредитных обязательств дольщика (т.1 л.д.11).

(дата) между Банком и ФИО1, ФИО2 (созаёмщики) заключен кредитный договор № № и выдан кредит в сумме <данные изъяты> руб. на срок 156 мес. под 13% годовых, на инвестирование строительства объекта недвижимости - квартиры № № расположенной в доме № № по ..., по договору долевого участия в строительстве жилья №№ от (дата) .

В качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по Кредитному договору предоставлен залог имущественных прав по Договору №№ долевого участия в строительстве жилья от (дата) . Залоговая стоимость установлена в размере 100 % от его стоимости в соответствии с договором долевого участия (п. 10 кредитного договора) (т. 1 л.д. 22).

Банк свои обязательства по предоставлению денежных средств исполнил в полном объеме, зачислив на счёт ФИО1 <данные изъяты> руб. (т. 1 л.д. 24).

(дата) ФИО1 наличными получил указанную денежную сумму, что подтверждается справкой о состоянии вклада, выданной ПАО «Сбербанк России» (т.1 л.д.26).

В этот же день (дата) ФИО1 внёс наличными на расчётный счёт ООО «Континент» <данные изъяты> руб., что подтверждается чек-ордером от (дата) и платёжным поручением № № от (дата) .

Таким образом, принятые обязательства по договору в части финансирования строительства квартиры в сумме <данные изъяты> рублей исполнены истцом в полном объеме и своевременно (т.1 л.д.27, т.2 л.д.213).

На момент заключения ФИО1 Договора (11.11.2014) проектная декларация многоквартирного дома, размещённая в сети Интернет (дата) и сданная на регистрацию в Управление Росреестра по Смоленской области (дата) , не предусматривала размещение в доме нежилых помещений (т. 1 л.д. 12).

(дата) ООО «Континент» внесло изменения в проектную декларацию, предусмотрев размещение на 1 этаже в 1 блок-секции одного нежилого помещения и нежилых помещений для реализации образовательных программ дошкольного образования, которые были сданы на регистрацию в Управление Росреестра по Смоленской области (дата) (т. 1 л.д. 149,150).

(дата) Администрация г.Смоленска выдало ООО «Континент» разрешение на ввод объекта в эксплуатацию - многоквартирного жилого дома № № с размещением на 1 -ом этаже блок-секции № 1 нежилых помещений, в том числе помещений для реализации образовательных программ дошкольного образования (т.1 л.д.112).

Одновременно с этим (дата) поставлен на кадастровой учёт земельный участок с кадастровым номером № площадью 350 кв.м, предназначенный для прогулки детей, посещающих дошкольное образовательное учреждение (т.1 л.д. 233).

(дата) ООО «Континент» направило ФИО1 заказное письмо с уведомлением о готовности передать объект долевого строительства, которое им получено (дата) (т.3 л.д. 190-192).

(дата) ФИО1 направил в адрес ООО «Континент» уведомление о расторжении договора долевого участия в строительстве жилья №№(дата) в одностороннем порядке и возврате уплаченных истцом денежные средств в сумме <данные изъяты> руб. в срок до (дата) , в связи с внесением в проектную документацию строящегося дома изменений и перевода части жилых помещений нежилой фонд и организации в них детского сада (т.1 л.д.20-21).

(дата) ООО «Континент» составлен односторонний акт о передаче квартиры №№, расположенной по адресу: ... (т. 1 л.д. 43).

Письмом от (дата) ООО «Континент» отказало ФИО1 в расторжении договора долевого участия в строительстве жилья №№ от (дата) , указав, что по заявленным основаниям указанный договор может быть расторгнут только в судебном порядке (т.1 л.д. 115-116).

В обоснование требований о расторжении договора на основании п.2 и п.3 ч.1.1 ст.9 Закона № 214-ФЗ истец указал, что проектная документация в отношении многоквартирного жилого дома № № по ... размещена ответчиком на сайте ГК «Гражданстрой» в разделе «О компании», подраздел «Документы», вкладка «Проектная документация» (дата) , с которой он и был ознакомлен на момент заключения договора от (дата) , и в ней не были предусмотрены на 1 этаже в 1-й блок - секции данного дома нежилые помещения, тем самым ответчиком в нарушении п.2 ст.19 Закона № 214-ФЗ проектная декларация с изменениями опубликована через 11 месяцев после заключения договора долевого участия, а не до заключения данного договора. Считает, что ответчик заведомо скрыл от него факт перевода части жилых помещений в нежилой фонд и организации в них детского сада. Полагает, что любое изменение проектной документации после заключения с ним договора, является изменением условий обязательств, предусмотренных договором долевого участия в строительстве жилья от (дата) , и влияет на права и законные интересы дольщика.

Удовлетворяя исковые требования в части, суд первой инстанции, усмотрел основания для одностороннего отказа истца от исполнения договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома на основании ч.3 ст.7, п.2 и п.3 части 1 статьи 9 Закона № 214-ФЗ и одновременно постановил решение о расторжении Договора с момента вступления решения суда в законную силу.

Между тем, с такими выводами судебная коллегия не может согласиться, поскольку, признав право истца как участника долевого строительства на одностороннее расторжение договора и одновременно расторгнув договор своим решением суд фактически вынес противоречивое постановление, не отвечающие требованиям статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Кроме того, суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права.

В силу части 1 статьи 4 Закона № 214-ФЗ (правовые нормы приведены в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) по договору участия в долевом строительстве) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 9 Закона № 214-ФЗ участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: 1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца; 2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 названного Федерального закона; 3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства; нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 Закона № 214-ФЗ; 4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Согласно части 1.1 указанной статьи по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае: 1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства; 2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства; 3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

По смыслу пункта 5 части 1 статьи 9 Закона № 214- ФЗ во взаимосвязи с частями 1, 1.1 и 2 статьи 9 этого Закона, иной федеральный закон или договор могут предусматривать дополнительные основания для отказа участника долевого строительства от договора участия в долевом строительстве или для его расторжения, однако такие основания должны быть обусловлены виновными действиями застройщика.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. (ч.2 ст.7 названного Закона).

В силу пункта 2 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) ГК РФ гражданское законодательство состоит из названного Кодекса и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов, регулирующих отношения, указанные в пунктах 1 и 2 статьи 2 ГК РФ. Нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать указанному Кодексу.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 2 статьи 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут.

Как указано в пункте 3 статьи 451 ГК РФ, при расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Согласно части 1 статьи 19 Закона № 214-ФЗ проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства.

В части 2 статьи 19 Закона № 214-ФЗ проектная декларация опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети «Интернет») не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в указанный в части 2 статьи 23 Закона № 214-ФЗ контролирующий орган. Застройщик вправе не опубликовывать в средствах массовой информации и (или) не размещать в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектную декларацию, если привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется без производства, размещения и распространения рекламы, связанной с таким привлечением денежных средств. В этом случае застройщик обязан представить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.

Застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений (часть 4 статьи 19 Закона № 214-ФЗ).

Информация о проекте строительства согласно пункту 1 части 1 статьи 21 Закона № 214-ФЗ должна соответствовать проектной документации и содержать, в том числе, информацию о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом.

Из содержания указанных выше норм в их взаимосвязи следует, что проектная декларация застройщика, размещенная в сети «Интернет», является официальным документом.

Учитывая изложенное, размещенная на сайте в сети «Интернет» информация о внесении изменений в проектную документацию не свидетельствует о нарушении застройщиком условий заключенного между сторонами Договора, поскольку Законом о долевом участии это не запрещено и не привело к нарушению условий относительно соответствия проекту объекта долевого строительства, который является предметом Договора.

Напротив, строительство вышеуказанного жилого дома осуществлялось по проектной документации, которая прошла государственную экспертизу и застройщиком получено положительное заключение ОГАУ «Управление государственной экспертизы по Смоленской области № № от (дата) .

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от (дата) N №, полученное ответчиком, также подтверждает соответствие построенного жилого дома строительным нормам и правилам и иным техническим регламентам.

Кроме того, из заключения экспертов ООО «Агентство оценки ФИО6 и Компании» (л.д.102-162 т.2) следует, что объект долевого строительства - квартира № № в доме ... полностью соответствуют всем нормативам градостроительного проектирования.

В результате корректировки рабочего проекта на жилой дом № № (по генплану) в жилой застройке в районе ... S=8,6 га в г.Смоленске в связи с размещением на 1-ом этаже блок- секции № 1 нежилых помещений увеличена площадь застройки здания на 46 м 2, что составляет 5,67% от первоначальной площади застройки жилого дома, уменьшилось количество квартир. При этом площадь жилого здания и его строительный объем остался без изменения. Размещение и устройство в многоквартирных жилых домах на первых этажах нежилых помещений, предназначенных для размещения в них детских дошкольных учреждений, санитарными нормами допускается.

Вышеназванные изменения не коснулись технических параметров квартиры № №- горизонтальных и вертикальных параметров жилой и вспомогательных помещений, количества оконных и дверных проемов, изменения ориентации квартиры относительно сторон света, уровневого размещения, размещения какого-либо дополнительного технологического оборудования в виде шахт, труб систем электроснабжения, отопления, водопровода, канализации. Доступ в квартиру осуществляется через вход с лестничной клетки, тогда как выход из помещений общественного назначения организован через самостоятельные выхода, не пересекающиеся с коридорами и лестничными площадками. На момент проведения экспертизы имеется возможность использования квартиры по ее назначению, ограничения в использовании не выявлены, ограничение доступа в квартиру отсутствует.

Вследствие изменения проектной документации состав (объем) общего имущества многоквартирного жилого дома не изменился, следовательно не изменилось и назначение общего имущества многоквартирного дома, а также назначение нежилых помещений, входящих в состав этого дома.

На момент проведения экспертизы земельный участок под многоквартирным жилым домом № № (по генплану) в жилой застройке в районе ... не сформирован, в ЕГРН отсутствуют сведения о границах данного участка. На исследованном земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью 86 203 кв.м, с разрешенным использованием: (по документам) многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) - для многоэтажного жилищного строительства расположен жилой дом.

В проектной документации: Раздел 2 «Схема планировочной организации земельного участка» 072-03/2015-СПЗУ), Корректировка рабочей документации многоквартирного жилого дома №№ (по генплану) в жилой застройке в районе ..., S=8,6 га в г.Смоленске в связи с размещением на 1-ом этаже б/с №1 нежилых помещений - отсутствуют сведения о проектируемых границах земельного участка под многоквартирным жилым домом № №. В исследованном проекте (лист №7) выделены границы зон для многоквартирного жилого дома № № (по генплану) в той застройке в районе ...: игровая площадка для детей для дома №№: площадка для отдыха взрослого населения для дома №№; площадка для хозяйственных целей для дома № №; площадка для занятия физкультурой для дома № №.

В соответствии с геодезической съемкой и сведениями ЕГРН земельный участок с кадастровым номером № расположен в выделенной по данной проекта документации зоне - игровая площадка для детей для дома №8 (показано на Совмещение плане земельных участков - Приложение).

Так как в материалах дела и запрошенных по ходатайству эксперта документах нет сведений о площади, границах и конфигурации территории, предлагаемой к формированию земельного участка под многоквартирным жилым домом № № (по генплану) в жилой застройке в районе ... ответить изменились ли эти показатели вследствие устройства в доме детского сада и формирования на придомовой территории земельного участка с кадастровым номером № для размещения на нем площадки для прогулки детей, посещающих детский сад- не представляется возможным.

Объем, состав и место нахождения элементов благоустройства многоквартирного дома изменились вследствие разработки проектной документации: Раздел 2 «Схеме планировочной организации земельного участка» 072-03/2015-СПЗУ), Корректировка рабочей документации многоквартирного жилого дома №№ (по генплану) в жилой застройке в районе ..., S=8,6 га в г. Смоленске в связи с изменением этажности (с 9-ти до 10-ти жилых этажей) и размещением на 1-ом этаже б/с № 1 нежилых помещений.

Проектная документация - Корректировка рабочей документации многоквартирного жилого дома №№ (по генплану) в жилой застройке в районе ..., S=8,6 г. Смоленске в связи с размещением на 1-ом этаже б/с №1 нежилых помещений подготавливалась до постановки на кадастровый учет и регистрации земельного участка с кадастровым номером № с видом разрешенного использования: дошкольное начальное и среднее общее образование (под детскую площадку), поставленного на кадастровый учет (дата) На Схеме планировочной организации участка границы данного участка не отображены.

Так как земельный участок с кадастровым номером № расположен в выделенной в соответствии с данной проектной документацией зоне- игровая площадка для детей дома № №, то есть местоположение и границы земельного участка с кадастровым номером № не противоречат Схеме планировочной организации участка (лист 7) по виду использования данной территории (игровая площадка для детей).

Суд обоснованно признал допустимым доказательством вышеуказанное заключение экспертов, поскольку экспертиза проведена компетентными экспертами на основании определения суда, заключение обстоятельно и подробно мотивировано, содержит необходимые ссылки на нормативно-технические акты, использованные при производстве экспертизы, основано на непосредственном обследовании объекта и исследовании материалов гражданского дела, проектной документации, эксперты предупреждены об уголовной ответственности.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО7 заключение подтвердила, на дополнительные вопросы пояснила, что экспертиза проводилась в будний день, когда дети находились внутри помещения детского сада, уровень шума в кв.№ в норме: в помещении кухни составил 32,4 дБ, в комнате 30,8 дБ, измерения производились непосредственно на полу и на расстоянии 1,2 м от пола. Отделка в квартире отсутствует, после отделки полов и стен уровень восприятия шума снизится. При образовании помещения дошкольного образовательного учреждения в него помимо площадей квартир, расположенных на первом этаже, были включены площади коридоров размером 19,5 кв.м, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, при этом общедомовое имущество, которым может пользоваться истец, не изменилось. Кроме того, в пристройке к дому было оборудовано помещение теплогенераторной, предназначенной для отопления нежилых помещений, но данное обстоятельство также не повлияло на потребительские свойства квартиры истца (л.д.155-156 т.3).

Истец ФИО1 допустимых, достоверных доказательств опровергающих выводы экспертов не представил, ходатайство о назначении повторной экспертизы не заявлял.

Выводы суда о том, что размещение в многоквартирном доме детского сада и предназначенной для него инфраструктуры безусловно влияет на комфортную среду проживания из-за дополнительного шума и в помещении и на улице, наличие посторонних людей во дворе и автотранспорта, основаны на предположениях и опровергаются заключением судебной экспертизы.

Возможное наступление неблагоприятных последствий в будущем для истца и членов его семьи наличием шума не является основанием к расторжению договора.

В части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

При таком положении, учитывая установленные по делу обстоятельства, вывод суда о наличии оснований позволяющих ФИО1 в одностороннем порядке отказаться в силу ч.3 ст.7, п.2 и п.3 ч.1 ст.9 Закона № 214-ФЗ от исполнения условий договора и требовать с застройщика возврата уплаченной цены Договора с начислением процентов за пользование чужими денежными средствами, которые предусмотрены ч.1 ст.9 Закона № 214-ФЗ, не основан на доказательствах, решение суда постановлено с нарушением требований статей 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а учитывая основание иска (п.2 и п.3 ч.1.1 ст.9 Закона № 214-ФЗ) сделан при неправильном применении норм материального и нарушении норм процессуального права

Кроме того, установленные по делу обстоятельства не являются основанием и для расторжения договора по требованию истца как участника долевого строительства в соответствии с нормами п.2 и п.3 ч.1.1 ст.9 Закона № 214-ФЗ и п.2 ст.450 ГК РФ, поскольку ни существенное изменение проектной документации многоквартирного дома, в состав которого входит объект долевого строительства, в том числе существенное изменение размера объекта долевого строительства; изменение назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, ни существенные нарушения Договора застройщиком в ходе судебного разбирательства не нашло свое подтверждение.

Не имелось у суда оснований для применения к спорным правоотношениям в части требований о расторжении договора норм Закона «О защите прав потребителей», поскольку эти правоотношения урегулированы специальным Законом № 214-ФЗ и такие основания, как неполучение информации об объекте долевого строительства в части внесенных в проектную документацию строящегося объекта изменений, не являются основанием к расторжению договора.

Условиями заключенного между сторонами Договора и требованиями Закона № 214-ФЗ не предусмотрена обязанность застройщика информировать участника долевого строительства об изменениях вносимых в проектную документацию и согласовывать с ним.

Согласно пункту 1 статьи 10 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-I «О защите прав потребителей» (далее - Закон о защите прав потребителей) изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора.

В пункте 2 той же статьи содержится перечень тех сведений, которые (с учетом особенностей правового статуса отдельных видов товаров) должны в обязательном порядке содержать информацию о товаре, доводимую изготовителем (исполнителем, продавцом) до потребителя.

В соответствии с пунктом 3 статьи 10 Закона о защите прав потребителя информация, предусмотренная пунктом 2 данной статьи, доводится до сведения потребителей в технической документации, прилагаемой к товарам (работам, услугам), на этикетках, маркировкой или иным способом, принятым для отдельных видов товаров (работ, услуг); информация об обязательном подтверждении соответствия товаров представляется в порядке и способами, которые установлены законодательством Российской Федерации о техническом регулировании, и включает в себя сведения о номере документа, подтверждающего такое соответствие, о сроке его действия и об организации, его выдавшей.

Таким образом, действующее законодательство обязывает продавца предоставить потребителю своевременно (то есть до заключения соответствующего договора) такую информацию о товаре, которая обеспечивала бы возможность свободного и правильного выбора товара покупателем, исключающего возникновение у последнего какого-либо сомнения относительно потребительских свойств и характеристик товара, правил и условий его эффективного использования.

При этом согласно статье 2 Закона № 214-ФЗ объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 4 Закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В пункте 1 статьи 21 Закона № 214- ФЗ установлено, что информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать, в том числе, информацию о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство; о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом; о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства.

Из анализа вышеприведенных правовых норм следует, что при заключении договора участия в долевом строительстве застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства достоверную информацию о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта долевого строительства (в данном случае квартиры), подлежащего передаче в сроки, установленные договором, но и иную информацию относительно строящегося многоквартирного дома, которая обеспечивала бы участнику долевого строительства возможность свободного и правильного выбора соответствующего помещения в строящемся объекте.

При заключении договора участия в долевом строительстве ответчиком не могла быть предоставлена информация о строящемся объекте, в части размещения на 1-ом этаже блок секции № 1 нежилых помещений, поскольку корректировки проекта жилого дома вносились спустя 11 месяцев после заключения Договора.

Учитывая изложенное, выводы суда о том, что при заключении Договора были нарушены права ФИО1 на получение необходимой и достоверной информации о стоящемся объекте, и, как следствие, права на получение квартиры в соответствии с условиями Договора, противоречат вышеприведенным нормам материального права и установленным по делу обстоятельствам.

Рассматривая вопрос об правильности избранного истцом способе восстановления нарушенного права, судебная коллегия исходит из следующего, что согласно пункту 2 статьи 12 Закона «О защите прав потребителей» продавец (исполнитель), не предоставивший покупателю полной и достоверной информации о товаре (работе, услуге), несет ответственность, предусмотренную пунктами 1 - 4 статьи 18 или пунктом 1 статьи 29 настоящего Закона, за недостатки товара (работы, услуги), возникшие после его передачи потребителю вследствие отсутствия у него такой информации.

В то же время Закон № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве предусматривает иной порядок восстановления нарушенных прав.

Так, согласно части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с частью 2 названной статьи в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно части 3 той же статьи в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства.

Таким образом, правовые нормы Закона о защите прав потребителей и Закона об участии в долевом строительстве предусматривают различные способы восстановления нарушенных прав потребителя - участника долевого строительства, в случае, если объект долевого строительства построен с отступлением от условий заключенного договора, приведшим к ухудшению качества такого объекта.

Поскольку в данном случае нормы Закона об участии в долевом строительстве являются специальными по отношению к нормам Закона о защите прав потребителей, то подлежат применению нормы первого из указанных законов.

В силу ст.7 Закона о долевом участии в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства, предусмотрены иные способы защиты прав участников долевого строительства, а не расторжение Договора в судебном порядке, соответственно ФИО2 в качестве способа защиты заявлено и удовлетворено судом требование, которое не предусмотрено названным Законом.

При этом, как указывалось выше доказательств подтверждающих, что размещение на 1-ом этаже блок секции № 1 нежилых помещений, ухудшает качество и препятствует использованию в соответствии с целевым назначением предмет Договора, чем существенно нарушаются права истца, материалы дела не содержат.

Таким образом, выводы суда об удовлетворении требований ФИО2 о расторжении Договора обжалуемым решением суда с момента вступления его в законную силу нельзя признать правильными.

Поскольку из материалов дела не усматривается нарушений прав истца как потребителя, не имеется оснований и для удовлетворения иска и в остальной части: о взыскании компенсации морального вреда, штрафа.

Признавая недействительным односторонний акт от (дата) , суд обосновал свои выводы тем, что объект долевого строительства построен с отступлениями от условий Договора, приведшим к ухудшению качества такого объекта, письменные претензии истца о восстановлении его нарушенного прав оставлены без удовлетворения, объект долевого строительства не приведен в состояние, соответствующее условиям Договора.

Между тем, как указано выше доказательств, подтверждающих данные обстоятельства истцом не представлено, (дата) (получено (дата) ) истцу направлялось уведомление о необходимости принятия объекта долевого строительства и разъяснялись последствия бездействия, предусмотренные ч.6 ст.8 Закона № 214-ФЗ, а именно о праве застройщика по истечение двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику, составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Кроме того, фактически ответчик ООО «Континент» в связи с уклонением истца от приемки квартиры составило односторонний акт только (дата) , то есть ожидало срок значительно дольше двух месяцев, установленных Законом.

В связи с этим оснований для удовлетворения данного требования у суда также не имелось.

Относительно отказа в иске ФИО1 о возмещении убытков <данные изъяты> руб., понесенных в связи наймом жилья, решение суда сторонами не оспаривается, в связи с этим, в силу ч.1 ст.327.1 ГПК РФ, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для проверки его законности в указанной части.

При таком положении, постановленное судом решение не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене в части удовлетворенных требований ФИО1 в полном объеме.

Удовлетворяя иск Банка, суд первой инстанции правильно руководствовался нормами ст.309, 310, ч.1 ст.329, ст.330, ч.2 ст.811, ч.1 ст.819 ГК РФ, условиями кредитного договора и исходил из того, что созаемщики надлежащим образом не исполнили обязательство по кредитному договору № № от (дата) , в связи с чем образовавшаяся задолженность подлежит взысканию с ответчиков солидарно в размере <данные изъяты> руб. 07 коп., в этой части решение суда лицами, участвующими в деле, также не оспаривается, и в силу ч.1 ст.327.1 ГПК РФ, не подлежит проверке судом апелляционной инстанции.

Вместе с тем, в связи с отказом в иске ФИО1 решение суда в части обращения взыскания на сумму <данные изъяты> руб. присужденную в пользу истца с ООО «Континент» подлежи отмене.

Кроме того, руководствуясь п.1 ст.340, 348 п.1 ст.350, ГК РФ, п.п.4 п.2 ст.54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», судебная коллегия находит обоснованным требование Банка об обращении взыскания на предмет залога- имущественные права по Договору об участии в долевом строительстве № № от (дата) , заключенному между Банком и ФИО1, путем продажи с публичных торгов.

Абзацем вторым пункта 5 статьи 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», определяющей имущество, которое может быть предметом ипотеки, установлена возможность передать в ипотеку права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве.

При этом согласно указанной норме к залогу таких прав применяются правила об ипотеке недвижимого имущества.

Согласно п.1 ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Пунктом 4.3.4. Общих условий предоставления, обслуживания и погашения Жилищных кредитов, являющихся неотъемлемой частью Кредитного договора предусмотрено право банка как залогодержателя обратить взыскание на предмет залога досрочно в случае ненадлежащего выполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору (л.д.214-217 т.2).

Из п.1 ст.348 ГК РФ следует, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Аналогичное положение содержится в п. 1 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в котором указано, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Не отменяя закрепленного в названных выше нормах общего принципа обращения взыскания на предмет залога при наступлении ответственности должника за нарушение обязательства, статья 54.1 (пункт 1) Закона содержит уточняющие правила, при наличии которых обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, а именно: если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

При этом, если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Сопоставив размер задолженности по кредитному договору <данные изъяты> руб. 07 коп., что более чем на пять процентов превышает стоимость предмета залога, период просрочки, составляющий более трех месяцев (с марта 2017 года по 15.03.2018), судебная коллегия приходит к убеждению об отсутствии условий, не допускающих обращение взыскания на заложенное имущество.

В соответствии с п.4 ч.2 ст.54 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

При заключении договора залога залоговая стоимость переданного в залог имущественного права, принадлежащего ФИО1, составляла <данные изъяты> руб., которая Банком (залогодержателем) и ФИО1 (залогодателем) не оспаривалась, в связи с этим судебная коллегия определяет ее как начальную продажную цену имущественных прав.

Учитывая изложенное, на основании п.3, п.4 ч.1 ст.330 ГПК РФ, обжалуемое решение подлежит отмене в части удовлетворения иска ФИО1 к ООО «Континент» полностью, относительно удовлетворения иска третьего лица ПАО «Сбербанк России» к ФИО1, ФИО2 об обращения взыскания на сумму <данные изъяты> руб., присужденную в пользу ФИО1 с ООО «Континент» в счет частичного удовлетворения требования ПАО «Сбербанк России» о взыскании задолженности по кредитному договору № № от (дата) , отказа ПАО «Сбербан России» к ФИО1 в обращении взыскания на предмет залога с принятием в отменной части нового решения, которым в удовлетворении иска ФИО1 к ООО «Континент» о расторжении договора долевого участия в строительстве жилья № № от (дата) , признании недействительным одностороннего акта приема- передачи от (дата) , взыскании денежных средств, уплаченных в счет цены договора, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, и в части удовлетворения иска третьего лица ПАО «Сбербанк России» об обращении взыскания на сумму <данные изъяты> руб., присужденную в пользу ФИО1 с ООО «Континент» в счет частичного удовлетворения требования ПАО «Сбербанк России» о взыскании задолженности по кредитному договору № № от (дата) отказать.

Иск ПАО «Сбербанк России» ФИО1 в части обращения взыскания на предмет залога подлежит удовлетворению, путем обращения взыскания на залог имущественных прав по Договору об участии в долевом строительстве № № от (дата) , заключенному между Банком и ФИО1, путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены <данные изъяты> рублей.

Ввиду отказа в удовлетворении иска расходы по уплате госпошлины в размере <данные изъяты> руб. 33 коп. при его предъявлении (л.д.78 т.1) возмещению в пользу истца не подлежат, соответственно в этой части и в части взыскания госпошлины с ООО «Континент» в доход бюджета муниципального образования город Смоленск в сумме <данные изъяты>. решение суда подлежит отмене (ст. 98 ГПК РФ, ч. 4 ст. 329 ГПК РФ).

В части отказа в иске ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью ООО «Континент» о возмещении убытков, понесенных в связи с наймом жилья, и в части удовлетворения иска ПАО «Сбербанк России» о солидарном взыскании с ФИО1, ФИО2 просроченной задолженности по кредитному договору № № от (дата) в размере <данные изъяты> руб. 07 коп. следует оставить решение без изменения.

Руководствуясь п.2 ст. 328, ст. 329 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Промышленного районного суда города Смоленска от 25.01.2019 в части:

удовлетворения иска ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Континент» о расторжении договора долевого участия в строительстве жилья № № от (дата) , взыскании денежных средств уплаченных по договору <данные изъяты> рублей, неустойки <данные изъяты> рублей, <данные изъяты> компенсации морального вреда, <данные изъяты> рублей штрафа, 10000 рублей в возмещение судебных расходов по оплате услуг представителя, <данные изъяты> руб. 33 коп. в возмещение расходов по оплате госпошлины;

удовлетворения иска третьего лица ПАО «Сбербанк России» ФИО8 <данные изъяты>, ФИО8 <данные изъяты> в части обращения взыскания на сумму <данные изъяты> рублей, присужденную в пользу ФИО1 с ООО «Континент» в счет частичного удовлетворения требования ПАО «Сбербанк России» о взыскании задолженности по кредитному договору № № от (дата) ,

отказа в иске ПАО «Сбербанк России» к ФИО1 об обращении взыскания на предмет залога,

взыскания с ООО «Континент» госпошлины в доход бюджета муниципального образования город Смоленск 13200 рублей отменить.

Принять в отменной части новое решение, которым в удовлетворении иска ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Континент» о расторжении договора долевого участи в строительстве жилья, признании недействительным одностороннего акта приема- передачи от (дата) , взыскании денежных средств, уплаченные в счет цены договора, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, и в иске третьему лицу ПАО «Сбербанк России» в части обращения взыскания на сумму <данные изъяты> руб., присужденную в пользу ФИО1 с ООО «Континент» в счет частичного удовлетворения требования ПАО «Сбербанк России» о взыскании задолженности по кредитному договору № № от (дата) отказать.

Иск публичного акционерного общества «Сбербанк России» к ФИО1 в части обращения взыскания на предмет залога удовлетворить.

Обратить взыскание на залог имущественных прав по Договору об участии в долевом строительстве № № от (дата) , заключенному между Банком и ФИО1, путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены <данные изъяты> рублей.

В части отказа в иске ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью ООО «Континент» о возмещении убытков, понесенных в связи с наймом жилья, и в части удовлетворения иска ПАО «Сбербанк России» о солидарном взыскании с ФИО1, ФИО2 просроченной задолженности по кредитному договору № № от (дата) в размере <данные изъяты> рублей 07 копеек решение оставить без изменения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его вынесения.

Председательствующий

Судьи