Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Т.Б. к Некоммерческому партнерству «Развитие жилищно-строительной кооперации «Старый город» о признании права собственности на незавершенный строительством объект и по иску В.И. к Некоммерческому партнерству «Развитие жилищно-строительной кооперации «Старый город», ООО «Вик Строй» о признании права собственности на незавершенный строительством объект,

по апелляционной жалобе В.И. на решение Самарского районного суда г.о. Самара от 08.08.2016 г., которым постановлено:

« Иск Т.Б. – удовлетворить.

Признать за Т.Б. право собственности на однокомнатную квартиру №, общей площадью 59,3 кв.м., жилой площадью 55,8 кв.м., расположенную в объекте незавершенного строительства многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, первая секция (литера А), 5 этаж.

В удовлетворении иска В.И. к Некоммерческому партнерству «Развитие жилищно-строительной кооперации «Старый город», ООО «Вик Строй» о признании права собственности на незавершенный строительством объект – отказать.»

заслушав доклад судьи Самарского областного суда Желтышевой А.И., объяснения В.И., его представителя А.Ю., возражения представителя Т.Б. –И.В., представителя НП « РЖСК «Старый Город» -Н.А.,

УСТАНОВИЛА:

Т.Б. обратилась в суд с иском к НП « РЖСК «Старый Город» о признании права собственности.

В обоснование иска истец указала, что является участником долевого строительства многоквартирного жилого дома в Самарском районе г. Самары на основании договора о долевом участии в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ№, дополнительного соглашения к договору, заключенного с НП «Развитие жилищно-строительной кооперации «Старый город», предметом которого является долевое участие в строительстве многоквартирного дома в части однокомнатной квартиры №, общей строительной площадью 62,92 кв.м, на 5 этаже в первой секции жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.

Оплата по данному договору ею произведена в полном объеме в общей сумме 3146 000 руб. Договором о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома предусмотрен проектный срок окончания строительства дома – 1 квартал 2015 года. В настоящее время строительство жилого дома не завершено, дом в эксплуатацию не сдан, сроки окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию нарушены. В связи с тем, что до настоящего времени указанный жилой дом не сдан в эксплуатацию, то он является объектом незавершенного строительства. Данные обстоятельства препятствуют истцу во внесудебном порядке зарегистрировать право собственности на спорное жилое помещение и реализовать в его отношении свои права, в связи с чем, предъявлен настоящий иск.

В.И. также обратился в суд с иском, в котором просил признать за ним право собственности на вышеуказанное жилое помещение, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО «Вик Строй» заключен договор № о долевом участии в строительстве жилого дома в отношении данной квартиры. Он свои обязательства по оплате строительства жилого помещения исполнил в полном объеме, но до настоящего времени квартира ему не передана, и в отношении нее заключен еще один договор долевого участия в строительстве с Т.Б., чем нарушаются его права первоначального приобретателя.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

Не согласившись с принятым судебным актом, В.И. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, как постановленное при неправильном применении норм материального и процессуального права.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции В.И., его представитель А.Ю. доводы поддержали.

Представитель Т.Б.- И.В., представитель НП « РЖСК «Старый Город» Н.А. просили решение оставить без изменений, жалобу- без удовлетворения.

В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:

1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;

2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;

3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;

4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

2. Неправильным применением норм материального права являются:

1) неприменение закона, подлежащего применению;

2) применение закона, не подлежащего применению;

3) неправильное истолкование закона.

3. Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения суда первой инстанции, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения.

Изучив материалы дела, доводы жалобы, заслушав лиц, участвующих в процессе, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, проверив в соответствиисо ст.330 ГПК РФ правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального законодательства, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 398 ГК, п.61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Из материалов дела, застройщиком жилого дома переменной этажности со встроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой по адресу: <адрес> (строительный №) являлось НП «ЖСК «Старый город» на основании постановления главы г. Самара от ДД.ММ.ГГГГ№ «О предоставлении ЖСК «Старый город» в аренду земельных участков, разрешения проектирования и строительства жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, подземной автомобильной стоянкой, реконструкцией подземного сооружения Управления по делам ГО и ЧС города Самары и трансформаторной подстанции по улице Самарской в Самарском районе», лицензии № от ДД.ММ.ГГГГ на осуществление деятельности по строительству зданий и сооружений и уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом, выполнение функций заказчика-застройщика.

ДД.ММ.ГГГГ между НП «ЖСК «Старый город» (заказчик -застройщиком) и ООО «Вик Строй» (дольщиком) заключен договором № о долевом участии в строительстве вышеуказанного жилого дома, согласно которому ООО «Вик Строй» обязан финансировать все подготовительные, проектные, строительно-монтажные работы, также все платежи, связанные со строительством объекта. Долевое участие ООО «Вик Строй» в долевом строительстве данного объекта составляет 100 процентов за вычетом долей по заключенным ранее договорам долевого участия: №№, №, №

По исполнении сторонами своих обязанностей по договору раздел общей площади объекта и общей жилой площади объекта уточняется по экспликациям и техническим паспортам БТИ, которые изготавливаются на основании рабочего проекта и натурных обмеров БТИ, и согласовываются сторонами в уточненном плане распределения помещений. Передача в собственность дольщика причитающейся ему площади объекта в соответствии с уточненным планом распределения помещений производится по Акту приема-передачи (п. 5.2 Договора)

В соответствии с п.6 Договора долевое участие Дольщика в строительстве Объекта производится путем перечисления денежных средств на расчетный счет Заказчика-застройщика, передачи иного имущества, зачетом встречных требований либо иной форме по согласованию сторон.

Согласно п. 4.1.11. данного договора по окончании строительства заказчик-застройщик должен передать в собственность дольщика или по его письменному поручению третьим лицам жилой и нежилой эквивалент объекта, соответствующего долевому взносу, определяемому сторонами в настоящем договоре.

В соответствии с п. 4.4.1 Договора ООО « Вик- Строй» имеет право передавать право долевого участия любому другому юридическому и физическому лицу в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

При этом, в силу п. 4.1.12. договора при передаче дольщиком права долевого участия (требования) любому юридическому или физическому лицу заказчик-застройщик обязан визировать представленный на ознакомление договор, нести ответственность за его нарушение перед новым дольщиком только в том случае, если объем и условия нового договора полностью соответствуют объему и условиям настоящего договора.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Вик Строй» (инвестором) и В.И. (дольщиком) заключен договор об участии в строительстве жилого дома №, в части квартиры № (строительный) на пятом этаже секции №, общей площадью ориентировочно 61,24 кв.м.

Согласно п. п. 2.1., 2.2. договора В.И. обязался оплатить стоимость квартиры в размере 949 220 рублей из расчета стоимости 1 кв.м. в размере 15 500 рублей и, как следует из справки ООО «Вик Строй» от ДД.ММ.ГГГГ оплата произведена в полном объеме.

ООО «Вик Строй» обязалось в течение 50 дней после ввода квартиры в эксплуатацию передать истцу квартиру по акту приема-передачи (п. 3.1.2. договора).

Договор не зарегистрирован в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но завизирован застройщиком -НП «ЖСК «Старый город».

Дав оценку данному договору, суд пришел к правильному выводу, что, по сути, данный договор является договором уступки права требования, поскольку договор долевого участия в строительстве, в силу того, что ООО « Вик Строй» не является застройщиком, им заключен быть не мог.

Согласно ст. 382 ГК РФ (в редакции, действующей на момент возникновения правоотношений) право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно ч.1 ст. 11 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Однако, допустимых, объективных и достаточных доказательств того, что ООО « Вик Строй» исполнило свои обязательства перед застройщиком по оплате своего участия в строительстве в полном объеме, а соответственно вправе было переуступать право требования В.И., либо уступки права требования с переводом долга на В.И., суду не представлено.

В данных бухгалтерского учета НП «ЖСК «Старый город» сведения, подтверждающие оплату по квартире № по договору № от ДД.ММ.ГГГГ каким-либо способом, отсутствуют.

Акт приема передачи причитающихся ООО «Вик Строй» площадей между ООО «Вик Строй» и НП «ЖСК «Старый город» не подписан.

Не подтверждена и полная оплата по договорам подряда № от ДД.ММ.ГГГГ на выполнение работ по подготовке территории строительства, общестроительных и специальных строительных работ, заключенному между ООО «Строймонолит», НП «ЖСК «Старый город» и ООО «Вик строй», и договору подряда на выполнение работ № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ООО «Часинвест», НП «ЖСК НП «Старый город» и ООО «Вик строй», ООО «Вик Строй», где ООО « Вик Строй» выступал в качестве инвестора.

Документы, подтверждающие частичное исполнение ООО « Вик Строй» своих обязательств, не содержат сведений о конкретных помещениях, в отношении которых обязательств исполнены. Соответственно соотнести их с квартирой № невозможно.

Кроме заключенных двух договоров с В.И.№ от ДД.ММ.ГГГГ.на сумму 1 377 975 руб. и № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 943 850 руб. и одного договора с Н.И.№ от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 907 934 руб. (всего на сумму 3 229 759 руб.), по имеющейся у НП «РЖСК «Старый город» информации, ООО «Вик строй» заключил еще 12 договоров, дольщики по которым перезаключали договоры участия в долевом строительстве непосредственно с НП «РЖСК «Старый город» и производили доплаты по договорам.

По разделительному балансу на ДД.ММ.ГГГГ НП «РЖСК «Старый город» передано на баланс имущества на сумму 56411 000 рублей, из которых застройщиком заключено договоров на сумму 19171 176,28 рублей. Вместе с тем, ООО «Вик Строй» заключил договоры на сумму 51317 390,44 рубля только с теми дольщиками, которые впоследствии перезаключили договоры долевого участия с застройщиком, доплатив ему соответствующие суммы.

Сведений о правопреемстве Некоммерческого партнерства «РЖСК «Старый город» по заключенному между В.И. и ООО «Вик Строй» договору о долевом участии в строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ в разделительном балансе не имеется.

Не имеется указаний на произведенную оплату со стороны ООО «Вик Строй» в отношении спорной квартиры и в договоре о долевом участии в строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенном с В.И.

Представленный в материалы дела реестр договоров долевого участия в строительстве, заключенных ООО «Вик Строй», не подтверждает того, что указанные договоры переданы в НП «ЖСК «Старый город», поскольку подписи на данном документе сделаны физическими лицами С.М., В.Н., В.В., А.М., при этом никакого указания на то, что соответствующие лица имеют отношения к НП «РЖСК «Старый город» не содержится, печатей организаций НП «РЖСК «Старый город» и ООО «Вик Строй» не имеется.

Реестр договоров долевого участия в строительстве, заключенных ООО «Вик Строй», не подтверждает оплату по спорной квартире со стороны ООО «Вик Строй», поскольку при перечислении денежных средств назначение платежа не указывалось.

Согласно условиям договора № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Вик Строй» приняло на себя обязательства по финансированию переданной ему 100% доли в жилом доме, за исключением указанных в нем договоров.

Вместе с тем, установлено, что строительство жилого дома в конце 2008 – начале 2009 г. было приостановлено в связи с прекращением финансирования строительства объекта ООО «Вик Строй». С 2011 года строительство жилого дома возобновлено и в настоящее время ведется правопреемником НП «ЖСК «Старый город» - Некоммерческим партнерством «Развитие жилищно-строительной кооперации «Старый город» на основании разрешения на строительство №, выданного Главой городского округа Самара ДД.ММ.ГГГГ сроком до ДД.ММ.ГГГГ, впоследствии продленного сроком до ДД.ММ.ГГГГ, за счет средств новых участников долевого строительства.

Дав оценку указанным обстоятельствам, суд пришел к правильному выводу, что в виду отсутствия доказательств полной оплаты ООО « Вик Строй» своего участия в строительстве вышеуказанного дома, Общество могло передать В.И. права на участие в долевом строительстве по квартире № только одновременно с переводом на него долга по оплате застройщику долевого строительства по данной квартире. Однако денежные средства от В.И. на расчетный счет Некоммерческого партнерства также не поступали. От заключения договора непосредственно с застройщиком В.И. отказался.

При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу, что у НП «РЖСК «Старый город» не возникло обязательства по передаче спорного имущества В.И., и обоснованно исковые требования последнего оставил без удовлетворения.

Вместе с тем, судебная коллегия полагает необходимым исключить из решения суждение суда о недоказанности факта оплаты В.И. своего участия в строительстве ООО « Вик Строй», поскольку данные выводы противоречат его же выводам о том, что истец не лишен права требовать взыскания убытков, понесенных им по договору, со второй стороны договора.

Кроме того, ООО « Вик Строй» факт оплаты признает и подтверждает. Правоотношения В.И. и ООО « Вик Строй» являются самостоятельным предметом спора и должны решаться в отдельном порядке.

Также из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ НП «РЖСК «Старый город», будучи застройщиком жилого дома, заключило договор долевого участия в строительстве в отношении спорного жилого помещения с Т.Б.

Оплата по договору в сумме 3146 000 руб. Т.Б. осуществлена путем передачи ценных бумаг НП «РЖСК «Старый город» в полном объеме, а именно: путем передачи простого векселя № на сумму 3146000 рублей, а также внесением в кассу 164000 руб., что застройщиком не оспаривается.

Согласно п. 3.1. договора застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее первого квартала 2015 года.

Возведение жилого дома, в котором расположено спорное жилое помещение, было основано на разрешении на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, срок действия которого неоднократно продлялся. Застройщик осуществлял строительство на специально отведенном земельном участке.

Согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, после окончания строительства объекта должно быть получено разрешение на ввод в эксплуатацию объекта, представляющее собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

В случае отсутствия разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию данный объект не может считаться оконченным строительством.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Указанной нормой права предусмотрена возможность признания права собственности как на недвижимость, которая к моменту регистрации уже была завершена созданием, так и такую недвижимость, которая к этому моменту еще продолжает создаваться.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам относятся и объекты незавершенного строительства.

Статья 25 Федерального закона РФ № 122-ФЗ от 21.07.1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» также предусматривает как регистрацию вновь создаваемого объекта недвижимого имущества, так и регистрацию объекта незавершенного строительства.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

Поскольку застройщиком условия договора своевременно не исполняются, дом до настоящего времени в эксплуатацию не сдан, в то время, как Т.Б. в полном объеме исполнила свои обязательства по договору, суд пришел к правильному выводу о возможности заявления ею требований о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде спорной квартиры.

В настоящее время дом, где расположена спорная квартира, возведен « под крышу», доля Т.Б. в строительстве определена, имеет точное описание как в договоре о долевом участии в строительстве, так и в технической документации, что позволяет выделить спорное жилое помещение из числа других и идентифицировать его.

Согласно заключению строительно-технической экспертизы № жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, выполненной ООО «Бюро Вневедомственной экспертизы» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, основные несущие конструкции жилого дома находятся в хорошем состоянии. Выполненная реконструкция не повлечет за собой потери несущей способности стен и перекрытий, а следовательно и устойчивости здания в целом. Жилой дом соответствует требованиям экологических, санитарно- гигиенических, противопожарных норм, действующих на территории Российской Федерации, не затрагивает права третьих лиц и не нарушает параметры разрешенного строительства, а также соответствует требованиям, предъявляемым к производству и приемке работ СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции», соответствует требованиям, предъявляемым к жилым домам СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные», обеспечивает безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта.

В соответствии с технической документацией ООО «Центр недвижимости», по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, общая площадь спорной квартиры с учетом площади балконов с применением коэффициента составляет 61,4 кв.м, общая площадь без учета площади балконов – 59,3 кв.м, жилая площадь – 55,8 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ квартира передана Т.Б. по акту приема-передачи для осуществления отделочных работ.

При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о возможности удовлетворения исковых требований Т.Б., и обоснованно признал за ней право собственности на однокомнатную квартиру №, общей площадью 59,3 кв.м., жилой площадью 55,8 кв.м., расположенную в объекте незавершенного строительства многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, первая секция (литера А), 5 этаж.

Доводы ООО «Вик Строй» о том, что договор долевого участия в строительстве, заключенный между Т.Б. и НП «РЖСК «Старый город» не прошел государственную регистрацию, в связи с чем, в удовлетворении иска Т.Б.. следует отказать, судом обоснованно не приняты во внимание, поскольку строительство спорного дома началось на основании постановления главы г. Самара от ДД.ММ.ГГГГ, т.е. до введения в действие Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, соответственно регистрация данного договора не требуется. ( п. 6 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденных Президиумом ВС РФ 04.12.2013 г.)

Руководствуясь ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Самарского районного суда от 08.08.2016 г. оставить без изменений, а апелляционную жалобу В.И. – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи