Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Владимире 12 апреля 2016 года дело по апелляционной жалобе комитета по управлению муниципальным имуществом администрации округа Муром на решение Муромского городского суда Владимирской области от 13 января 2016 года, которым ему отказано в удовлетворении требований к администрации округа муром, Колоскову А.Н., Колосковой М.В. о признании недействительными: разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, договора купли-продажи здания автосалона с мойкой, соглашения о расторжении договора аренды земельного участка, соответствующих записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имуществом и сделок с ним, признании действующим договора аренды от ****.

Заслушав доклад судьи Астровко Е.П., объяснения представителя комитета по управлению муниципальным имуществом администрации округа Муром Мишину Ю.С., поддержавшую жалобе, Колоскову М.В. и ее представителя Куницкого А.С., возражавших против ее удовлетворения, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации округа Муром (далее КУМИ) обратился в суд с иском, в обоснование которого указано, что в ведении истца находится земельный участок с к.н. **** площадью **** кв.м, расположенный в ****. Разрешенное использование – строительство автосалона с мойкой.

На основании проведенного аукциона **** между истцом и Стрижиковой М.В.**** был заключен договор аренды данного участка, прошедший государственную регистрацию.

**** Стрижиковой было выдано разрешение на строительство автосалона с мойкой и автотехцентром. При этом документацией, представленной Стрижиковой, фактически запроектировано помещение автомойки, уборной и помещение для персонала, строительство автосалона и автотехцентра не предусмотрено.Таким образом, разрешение на строительство выдано в отношении объектов, не предусмотренных проектной документацией, и подлежит отмене.

**** управлением архитектуры и градостроительства администрации о.Муром Стрижиковой было выдано разрешение на строительство, и начато само строительство.

**** управлением архитектуры и градостроительства о.Муром было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, однако строительство автосалона осуществлено не было.

Впоследствии разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от **** и договор аренды земельного участка от **** явились основанием для регистрации права собственности на нежилое здание автосалона с мойкой и автотехцентром по вышеуказанному адресу.

**** между Стрижиковой и Колосковым А.Н. был заключен договор купли-продажи автосалона с мойкой и автотехцентром, право собственности за Колосковым зарегистрировано ****.

Поскольку первоначально спорный участок предоставлялся на торгах для строительства здания автосалона с мойкой, изменение фактического использования делает в настоящее время невозможным заключить с Колосковым договор аренды на тех же условиях, что и с предыдущим арендатором.

В связи с этим истец считает, что записи в ЕГРП о регистрации права собственности Стрижиковой и Колоскова на здание автосалона с мойкой и автотехцентром являются недействительными, поскольку произведены на основании незаконного документа – акта ввода в эксплуатацию.

Также истец считает, что договор купли-продажи земельного участка от **** является ничтожным, а запись в ЕГРП недействительной, так как незаконное строительство и ввод в эксплуатацию иного объекта, чем предполагалось правоустанавливающим документами на земельный участок и аукционной документацией, привели к снижению потенциального определенного и неопределенного круга лиц, которые могли бы принять участие на аукционе на право аренды спорного земельного участка с видом разрешенного строительства – строительство автотехцентра.

Кроме того, заключение договора купли-продажи от **** повлекло за собой заключение незаконного соглашения от **** о расторжении договора аренды земельного участка от ****.

Ответчик Колосков А.Н., извещенный судом о времени и месте рассмотрения дела, в судебном заседании участия не принимал.

Ответчик Колоскова М.В. (Стрижикова) иск КУМИ не признала, указав, что ею на основании проектной документации, подготовленной специализированной проектной организацией ООО «Стройпроект», ГПЗУ, подготовленного управлением архитектуры и градостроительства администрации о.Муром и утвержденного постановлением администрации о.Муром, разрешения на строительство, на земельном участке, предоставленном в аренду, было возведено нежилое здание – автосалон с мойкой и автотехцентром. При этом никаких нарушений действующего законодательства, а также прав и законных интересов иных лиц и интересов собственника участка Колосковой (Стрижиковой) допущено не было.

Возведенное нежилое здание соответствует проектной документации и введено в эксплуатацию, а также поставлено на государственный кадастровый учет как технически существующий объект недвижимости.

Указала также, что само нежилое здание в зависимости от характера его использования может изменять наименование, при этом возведенным объектом недвижимости является именно нежилое здание.

Считает, что поскольку о выдаче оспариваемых разрешений истцу стало известно в **** г. и в **** г. соответственно, а иск предъявлен только ****, то истцом пропущен трехмесячный срок для обращения в суд.

Договор купли-продажи нежилого здания является реализацией правомочий собственника по распоряжению ему объектом недвижимости. Данный договор фактически исполнен сторонами, переход права собственности прошел государственную регистрацию.

Само поведение истца и его письменные ответы на протяжении длительного времени после заключения данного договора свидетельствуют о том, что у него имелась воля сохранить данный договор, а подача иска в данном случае является недобросовестным поведением.

Ответчик администрация о.Муром иск в части признания недействительными разрешения на строительство от **** и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ****, выданных Колосковой (Стрижиковой) управлением архитектуры, признала, представив письменное заявление в суд, которое определением суда от **** принято не было.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя, разрешение спора оставили на усмотрение суда.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит в апелляционной жалобе представитель КУМИ администрации о.Муром Владимирской области, указывая о выдаче разрешения на строительство объекта, который не был предусмотрен проектной документаций, об отсутствии оснований к выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию спорного объекта.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене или изменению решения.

Как следует из материалов дела, **** в газете «****» было опубликовано сообщение о проведении аукциона по продаже права аренды на земельный участок с к.н. ****, площадью **** кв.м, расположенный по адресу: ****, вид разрешенного использования – строительство автосалона с мойкой, расположенный на землях населенных пунктов, находящийся в ведении ****, свободный от застройки, сроком на 3 года, на основании постановления администрации о.Муром от ******** (л.д. 12, 52 т.1).

****Колосковой (до брака Стрижиковой) М.В. в КУМИ была подана заявка на участие в данном аукционе, оплачен задаток на участие в сумме **** руб. (л.д. 53, 54 т.1).

Стрижикова была признана победителем данного аукциона на покупку права аренды по цене годовой арендной платы в размере **** руб. на основании протокола об итогах аукциона **** от **** (л.д. 15, 55 т.1).

**** между КУМИ администрации о.Муром (арендодатель) и Стрижиковой М.В. (арендатор) был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности вышеуказанного земельного участка. Обременения участка отсутствовали. Вид функционального использования земли: автосалоны (п.1.3 договора аренды). Срок аренды устанавливался с **** по **** Договор зарегистрирован в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним ****.

**** управлением архитектуры и градостроительства администрации о.Муром на основании заявления Стрижиковой М.В. был подготовлен план спорного земельного участка, утвержденный постановлением администрации о.Муром от ******** (л.д. 61-63 т.1, л.д. 59-68 т.2).

Согласно вышеуказанному ГПЗУ основные виды разрешенного использования земельного участка отсутствуют, условно разрешенные виды использования – объекты технического обслуживания и хранения автотранспорта, автопарки, объекты транспортного обслуживания и др., вспомогательные виды использования земельного участка – отсутствуют.

В **** г. по заданию заказчика Колосковой (Стрижиковой) была разработана проектная документация (шифр ****) на строительство автосалона с мойкой и автотехцентром по вышеуказанному адресу, которое включает в себя: одноэтажное здание, в котором размещены мойка автомобилей, автотехцентр, помещение для персонала, уборные для персонала; благоустройство: устройство щебеночного покрытия проезда, автостоянки, ограждение территории по границе земельного участка с воротами с западной стороны территории. Автостоянки на 19 и 7 машин размещаются с восточной и южной сторон территории (л.д. 214-226 т.1, л.д. 1-52 т.2).

**** управлением архитектуры и градостроительства администрации о.Муром Стрижиковой было выдано разрешение на строительство № **** объекта капитального строительства – автосалона с мойкой и автотехцентром, по проекту ООО «Стройпроект».

В период с **** г. по **** г. Колосковой (Стрижиковой) с привлечением подрядных организаций осуществлялось возведение указанного здания с благоустройством территории (л.д. 64-81 т.1).

**** управлением архитектуры и градостроительства Стрижиковой (Колосковой) было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № **** в отношении построенного объекта капитального строительства – здания автосалона с мойкой и автотехцентром, расположенного по вышеуказанному адресу (л.д. 82 т.1).

**** ООО «Землемер Плюс» был подготовлен технический план здания в отношении построенного указанного здания (л.д. 83-90 т.1). **** здание было поставлено на кадастровый учет и сведения о нем были внесены в государственный кадастр недвижимости с присвоением кадастрового номера **** (л.д. 91,92 т.1).

**** на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и договора аренды за Колосковой (Стрижиковой) было зарегистрировано право собственности на вышеуказанное нежилое здание автосалона с мойкой и автотехцентром площадью **** кв.м, к.н. ****, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним **** была сделана запись регистрации ****, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от ****, выданным УФС государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (л.д. 95 т.1).

Ранее, ****, Колоскова (Стрижикова) обратилась к главе о.Муром с заявлением об уточнении вида разрешенного использования арендованного ею земельного участка «для строительства автосалона с мойкой» на «для эксплуатации автосалона с мойкой» в связи с вводом объекта в эксплуатацию (л.д. 93 т.1).Ответом от ******** КУМИ администрации о.Муром отказало Колосковой в уточнении вида разрешенного использования ввиду необходимости обращения в комиссию по подготовке Правил землепользования и застройки о.Муром для получения разрешения на условно разрешенный вид использования данного земельного участка для эксплуатации автосалона с мойкой и автотехцентром (л.д. 94 т.1). ****Колоскова (Стрижикова) обратилась в КУМИ администрации о.Муром с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка от **** в связи с вводом объекта в эксплуатацию (л.д. 96 т.1). Ответом от ******** КУМИ администрации отказало Колосковой в расторжении договора аренды земельного участка с указанием о том, что это возможно только после изменения вида разрешенного использования участка на «для эксплуатации автосалона с мойкой и автотехцентром», и разъяснено также, что после этого Колоскова может вновь обратиться с данным заявлением. ****Колоскова (Стрижикова) обратилась в КУМИ с заявлением о заключении договора аренды земельного участка для эксплуатации возведенного объекта недвижимости (л.д. 98 т.1). Ответом от ********Колосковой было отказано в заключении договора аренды, с указанием о том, что разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого участка, указанным в заявлении о заключении договора аренды, согласно представленных документов на земельном участке находится автосалон с мойкой и автотехцентром, а вид разрешенного использования участка – для строительства только автосалона с мойкой (л.д. 99 т.1). ****Колоскова (Стрижикова) вновь обратилась в КУМИ администрации с просьбой уточнить и изменить вид разрешенного использования спорного земельного участка на «для эксплуатации автосалона с мойкой и автотехцентром», так как на нем находится объект с зарегистрированным правом собственности, в том числе просила внести соответствующие изменения в орган государственного кадастрового учета в части разрешенного использования участка. Ответом от ******** КУМИ сообщило, что комитет не является уполномоченным органом по принятию подобных решений, и перенаправило данное заявление первому заместителю главы администрации о.Муром по ЖКХ, начальнику управления ЖКХ, председателю комиссии по подготовке Правил землепользования и застройки о.Муром для принятия решения в рамках своей компетенции (л.д. 101 т.1). ****Колоскова (Стрижикова) обратилась с заявлением в управление архитектуры и градостроительства администрации о.Муром с заявлением о разъяснении, о необходимости проведения публичных слушаний при уточнении вида разрешенного использования арендуемого ею земельного участка на «для эксплуатации автосалона с мойкой и автотехцентром» (л.д. 102 т.1). В ответе от ******** было указано, что правообладатель земельного участка должен обратиться в ГКН для учета изменений в виде разрешенного использования земельного участка без проведения публичных слушаний (л.д. 103 т.1). **** между Стрижиковой (Колоковой) М.В. и Колосковым А.Н. был заключен договор купли-продажи автосалона с мойкой и автотехцентром, назначение – нежилое здание, к.н. ****, расположенное по ****, расположенное на земельном участке с к.н. ****, по цене **** руб. (л.д. 104, 106 т.1). Данное здание было передано покупателю по передаточному акту от **** (л.д. 105 т.1). На основании данных документов за Колосковым А.Н.**** было зарегистрировано право собственности на указанное здание (свидетельство о государственной регистрации права от ****) (л.д. 105 т.1). **** между КУМИ администрации о.Муром и Колосковой (Стрижиковой) было подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка (л.д. 108 т.1). ****Колосков А..Н. обратился в КУМИ администрации о.Муром с заявлением о предоставлении ему земельного участка по вышеуказанному адресу на праве аренды на срок 7 лет, без проведения торгов как собственнику расположенного на земельном участке объекта недвижимости (л.д. 109 т.1). Ответом от ******** КУМИ отказало Колоскову (л.д. 110 т.1). ****Колосков вновь обратился в КУМИ с заявлением об установлении соответствия между разрешенным использованием «для строительства автосалона с мойкой» и видом разрешенного использования «для обслуживания автотранспорта» (код 4.9) с целью дальнейшего заключения договора аренды на данный земельный участок (л.д. 112 т.1). В удовлетворении данного заявления Колоскову было также отказано ответом от **** (л.д. 113 т.1). ****Колоскова (Стрижикова) обратилась в КУМИ с аналогичным заявлением, в удовлетворении которого было также отказано ответом от ******** (л.д. 117 т.1). ****Колоскова (Стрижикова) повторно обратилась с данным заявлением в КУМИ со ссылкой на ответ Минэкономразвития России о том, что вид разрешенного использования «автосалон с мойкой и автотехцентром» относится к классификатору с кодом 4.9 (л.д. 120 т.1). Ответом от ******** в удовлетворении данного заявления было также отказано. В сентябре 2015 г. ООО «Стройпроект» по заявлению Колоскова А.Н.. была подготовлена проектная документация на здание автотехцентра по вышеуказанному адресу, согласно которой производится перевод нежилого здания автосалона с мойкой и автотехцентром в здание автотехцентра (л.д. 121-130 т.1). Также ООО «Стройпроект» по заявлению Колоскова подготовило обоснование площади земельного участка под здание автотехцентра по вышеуказанному адресу, согласно которому в здании автотехцентра располагаются три поста по техническому обслуживанию автомобилей. **** ООО «Землемер Плюс» был подготовлен технический план здания в связи с изменениями сведений о наименовании здания с к.н. ****, расположенного по ****, на здание автотехцентра. При этом в заключении кадастрового инженера указано, что Колосков приобрел здание автосалона с мойкой и автотехцентром и решил использовать его только в качестве автотехцентра. Колосков обратился в ООО «Стройпроект» с целью подготовки проекта на здание в связи с изменением его целевого использования и вследствие этого изменением его наименования. В **** г. ООО «Стройпроект» подготовило проект на здание автотехцентра. Наименование здание изменилось на «здание автотехцентра» (л.д. 131-138 т.1). **** на основании указанного технического плана здания в государственный кадастр недвижимости были внесены изменения в наименование спорного здания и указано «здание автотехцентра» (л.д. 139-140 т.1). **** внесены соответствующие изменения в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним в части наименования здания, что подтверждено повторным свидетельством о государственной регистрации права от ****, выданным УФС государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, взамен свидетельства от **** (л.д. 149 т.1). ****Колосков вновь обратился в КУМИ администрации о.Муром с заявлением о предоставлении ему земельного участка, расположенного по вышеуказанному адресу, на праве аренды на срок 7 лет, без проведения торгов, на которое снова получил отказ ответом от **** (л.д. 152 т.1). Отказывая КУМИ администрации о.Муром в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из установленных в ходе рассмотрения дела обстоятельств, а также верно руководствовался нормами действующего гражданского законодательства, регулирующего возникшие спорные правоотношения сторон. Так, в соответствии с п.3 ст.552 Гражданского кодекса РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Согласно ст. 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

При этом согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части 1 ГК РФ» само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Поскольку ответчику управлением архитектуры и градостроительства администрации о.Мурома 16.03.2015 г. было выдано разрешение на ввод объекта капитального строительства, а именно здания автосалона с мойкой и автотехцентром, оно было поставлено на кадастровый учет с внесением в государственный кадастр недвижимости сведений о нем, с присвоением номера ****, то согласиться с доводом истца о возведении ответчиком на арендованном земельном участке объекта, не предусмотренного проектной документации, нельзя.

Отсутствие какого-либо документа, предоставление которого предусмотрено п.7 ст.51 ГК РФ, а также несоответствие предоставленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка являются основаниями для отказа в выдаче разрешения на строительство, чего в данном случае не произошло. Нарушений норм действующего законодательства органом кадастрового учета и органом регистрации прав на недвижимое имущество выявлено не было.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку оспариваемые разрешения на строительство спорного объекта недвижимости и разрешение на его ввод в эксплуатацию являются решениями органа местного самоуправления – администрации о.Муром, имеющего соответствующие полномочия.

Таким образом, оснований для удовлетворения иска КУМИ администрации в рамках заявленных требований не имеется, сделка по отчуждению Стрижиковой (Колосковой) М.В. Колоскову А.Н. спорного объекта недвижимости совершена в рамках действующего законодательства и нарушений ни прав истца, ни прав и интересов иных лиц не влечет. Доказательств обратного стороной истца представлено не было.

Доводы апелляционной жалобы КУМИ администрации округа Муром о выдаче разрешения на строительство объекта, который не был предусмотрен проектной документаций, об отсутствии оснований к выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию спорного объекта, не могут являться основанием к отмене решения, поскольку выводы суда не опровергают, которые основаны на материалах дела и подробно мотивированны. Такие доводы направлены на иную оценку установленных судом первой инстанции обстоятельств, оснований для отмены обжалуемого судебного постановления не содержат.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328 и 329 ГПК РФ судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Муромского городского суда Владимирской области от 13 января 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу комитета по управлению имуществом администрации округа Муром Владимирской области – без удовлетворения.

Председательствующий Д.А. Лепешин

Судьи Е.П. Астровко

И.А. Кутовая