Гражданский кодекс часть 1

дело по апелляционной жалобе ФИО1, поданной ее представителем по доверенности ФИО2 на решение Московского районного суда г. Твери от 13 декабря 2016 года, которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3, ФИО4, Акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» о признании незаключенным договора купли-продажи квартиры, возвращении квартиры в собственность отказать.».

Судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3, ФИО4 о признании незаключенным договора купли-продажи квартиры. В обоснование иска указано, что <адрес> принадлежала на праве общей долевой собственности ФИО1, ФИО3 и ФИО10 по <данные изъяты> доле в праве каждому. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и ФИО10 подарили свои доли ФИО3 Впоследствии ФИО10 выехала из квартиры. По условиям договора дарения ФИО1 осталась проживать в квартире, оплачивать коммунальные платежи. При оформлении договора дарения истцу разъяснена ст. 292 ГК РФ, согласно которой при дальнейшей продаже квартиры за истцом сохраняется право пользования жилым помещением. Истцу стало известно, что ФИО3 продал квартиру ФИО4 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Квартира приобретена в кредит, передана в залог банку. Истец полагает, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является незаключенным, поскольку в нарушение ст. 558 ГК РФ в договоре не указаны лица, сохраняющие право пользования жилым помещением, что является существенным условием договора, между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным его условиям. Признание договора незаключенным должно приводить к возврату неосновательного обогащения. ФИО4 не приобрела право собственности на квартиру по незаключенному договору, должна вернуть квартиру ФИО3, а ФИО3 должен вернуть ФИО4 неосновательное обогащение в виде денежных средств, полученных по незаключенному договору. На основании исполнительного листа, выданного банку, возбуждено исполнительное производство, постановлением судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ на квартиру наложен арест, ДД.ММ.ГГГГ квартира передана на реализацию. Истец просит признать незаключенным договор купли-продажи <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО4; указав, что решение суда является основанием для внесения изменений в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним - аннулировании записи о праве собственности ФИО4 и восстановлении записи о праве собственности ФИО3

При рассмотрении дела истец ФИО1 дополнила исковые требования, просит возвратить <адрес> в собственность ФИО3

Определениями суда к участию в деле привлечены в качестве ответчика АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», в качестве третьих лиц - ФИО5, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, Управление Федеральной службы судебных приставов России по Тверской области.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена, в письменном заявлении просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании поддержала требования истца.

Ответчики ФИО3 и ФИО4 в судебном заседании признали исковые требования, представив письменные заявления о признании иска.

Представитель ответчика АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» по доверенности ФИО6 в представленном суду письменном отзыве возражал против исковых требований, полагал, что оспариваемая сделка соответствует требованиям закона, с момента государственной регистрации договор считается заключенным. ФИО1 не являлась стороной по сделке отчуждения предмета ипотеки, в отношении нее не могут быть применены последствия признания сделки недействительной. Просил также отказать в иске по основанию пропуска исковой давности. Ходатайствовал о прекращении производства по делу.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

Определением суда от 13 декабря 2016 г. отказано в удовлетворении ходатайства представителя АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» о прекращении производства по делу на основании ст. 220 абз. 3 ГПК РФ.

ДД.ММ.ГГГГ судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе ФИО1, поданной ее представителем по доверенности ФИО2, содержатся доводы, ранее приведенные в исковом заявлении о незаключенности оспариваемого договора продажи квартиры, поскольку он не содержал сведения о лицах, сохраняющих право пользования квартирой. ФИО1, по мнению апеллянта, сохраняет бессрочное право пользования жилым помещением, в связи с чем ее права нарушены заключением договора. Судом не приняты доводы истца, неправильно применен материальный закон.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ФИО1 ФИО2 поддержала доводы апелляционной жалобы.

Представитель ответчика АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» по доверенности ФИО7 возражала против доводов апелляционной жалобы.

Другие лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом в соответствии с требованиями статей 113-118 ГПК РФ, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, ходатайств об отложении судебного заседания не заявили. При таких обстоятельствах судебная коллегия на основании статей 167, 327 ГПК РФ признала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Полномочия суда апелляционной инстанции при рассмотрении апелляционных жалобы, представления закреплены в статье 328 ГПК РФ.

В силу части 1 статьи 327.1 ГПК РФ судебная коллегия считает необходимым и достаточным проверить законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителей сторон, судебная коллегия оснований для отмены постановленного по делу решения не находит.

Как установлено судом первой инстанции, на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ<адрес> принадлежала на праве общей долевой собственности ФИО1, ФИО3 и ФИО10 по <данные изъяты> доли в праве каждому.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО10 (дарители) и ФИО3 (одаряемый) заключен договор дарения <данные изъяты> долей указанной квартиры. По условиям договора дарения квартира не обременена правами третьих лиц (п. 2.1 договора).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (покупатель) и ФИО3 (продавец) заключен договор купли-продажи <адрес>. По условиям договора купли-продажи квартира приобретается ФИО4 за счет собственных и кредитных средств, предоставляемых <данные изъяты> согласно кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ№ (п. 1.3 договора).

Согласно п. 1.5. Договора квартира не обременена правами лиц, обладающих правом пользования указанной квартирой, в том числе согласно ст. 292 ГК РФ.

Согласно передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ с момента подписания акта проданная квартира переходит в собственность покупателя, который распоряжается ею в дальнейшем по своему усмотрению, а обязанность продавца по передаче указанной квартиры считается исполненной.

ДД.ММ.ГГГГ между <данные изъяты> и ФИО4, ФИО8 заключен кредитный договор (при ипотеке в силу закона) №. Кредит предоставлен для целевого использования - приобретения <адрес>, которая приобретается и оформляется в собственность ФИО4 (п. 1.3 договора).

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной регистрационной службы по Тверской области произведена государственная регистрация права собственности ФИО4 на указанную квартиру.

Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, удостоверены закладной. На основании договора купли-продажи закладных от ДД.ММ.ГГГГ№ законным владельцем закладной и залогодержателем в настоящее время является АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

Заочным решением Московского районного суда г.Твери от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворены исковые требования АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к ФИО4, ФИО8 о взыскании долга, обращении взыскания на заложенное имущество, расторжении кредитного договора; расторгнут кредитный договор, взыскана сумма задолженности, обращено взыскание на заложенное имущество - <адрес>. Решение суда вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ

Согласно выписке из домовой книги в спорной квартире по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ зарегистрированы по месту жительства ФИО1, ФИО3, ФИО11, ДД.ММ.ГГГГ года рождения; ФИО16, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, снята с регистрационного учета ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии со ст. 432 п.п. 1. 2 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании ст. 460 п. 1 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Согласно ст. 558 п. 1 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

В соответствии со ст. 61 п. 2 ГК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Из приведенных норм закона следует, что в перечень лиц, проживающих и сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, подлежат включению лица, которые пользуются помещением на основании самостоятельного права, вытекающего из договора. Перечень лиц, имеющих право пользования жилым помещением, входит в характеристику предмета договора продажи жилого помещения. Нарушение условия о включении данного перечня в договор означает, что договор не был заключен.

При заключении договора купли-продажи квартиры между сторонами достигнуто соглашение по указанному существенному условию договора об отсутствии лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, договор купли-продажи квартиры заключен. Квартира передана в собственность покупателя, о чем произведена государственная регистрация. Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом по своему усмотрению.

Передача покупателю квартиры, обремененной правами третьих лиц, без его согласия дает право покупателю требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи и не является основанием признания сделки незаключенной по требованиям иных заинтересованных лиц.

Положения ст. 558 п. 1 ГК РФ о необходимости указания в договоре перечня лиц, сохраняющих в силу закона право пользования жилым помещением, в первую очередь, направлены на обеспечение прав покупателя, который, приобретая жилое помещение, должен знать о всех правах третьих лиц на приобретаемое недвижимое имущество.

С учетом приведенных выше положений закона, наличие, либо отсутствие у ФИО1 права пользования спорным жилым помещением не зависит от указания об этом либо отсутствия такого указания в тексте договора купли-продажи.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии нарушения прав истицы заключенным между ФИО3 и ФИО4 договором купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, то обстоятельство, что в договоре не указаны лица, зарегистрированные в жилом помещении на момент его продажи, не дает основание считать договор незаключенным, а лишь делает его неустойчивым, поскольку в силу статьи 460 ГК РФ неисполнение продавцом обязанности передать товар покупателю свободным от любых прав третьих лиц, дает покупателю право требовать уменьшения цены товара, либо расторжения договора.

Судом первой инстанции обоснованно отказано истице в удовлетворении требования о признании договора незаключенным и возврате исполненного по сделке, в том числе и в связи с пропуском истцом трехгодичного срока исковой давности, истекшего ДД.ММ.ГГГГ при обращении в суд с данным иском ДД.ММ.ГГГГ, о чем было заявлено ответчиком АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», признание иска двумя ответчиками обоснованно не принято судом.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с выводами суда и не содержат фактов, которые влияли бы на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали бы выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судебной коллегией несостоятельными.

Нормы материального и процессуального права применены судом правильно, предусмотренных статьей 330 ГПК РФ оснований к отмене решения в апелляционном порядке не имеется.

Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Московского районного суда г. Твери от 13 декабря 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1, поданную ее представителем по доверенности ФИО2 - без удовлетворения.

Председательствующий А.В. Кулаков

Судьи Н.В. Лозовая

А.В. Кустов