Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Шустовой Т.П. дело по апелляционным жалобам ФИО1, представителя по доверенности ФИО2 на решение <.....> районного суда Астраханской области от "Дата" по делу по иску ФИО1 к ФИО3 о проведении государственной регистрации перехода права собственности, встречному иску храповой Н.В. к ФИО1 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки,

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3 о регистрации перехода права собственности, указав, что "Дата" между ним и ФИО3 был заключен договор купли-продажи магазина общей площадью <.....> кв.м., кадастровый (условный) номер №, расположенного по адресу: <адрес>, за <.....> рублей в рассрочку. В соответствии с договором - оплатой за выкуп магазина считать ежемесячные арендные платежи Покупателем Продавцу, начиная с декабря "Дата" г. Оплата производилась истцом ежемесячно наличными денежными средствами. Договор вступает в законную силу с момента его подписания и действует до полной оплаты выкупной стоимости магазина. "Дата" он полностью рассчитался за указанный магазин. Оплатив последний платеж в сумме <.....> рублей, истец предложил собственнику магазина ФИО3 произвести государственную регистрацию перехода права собственности на магазин в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области в Харабалинском территориальном отделе. В ответ ФИО3 потребовала от него освободить магазин, сначала в устной форме, затем прислав письмо с сообщением о расторжении договора купли-продажи в одностороннем порядке, без объяснения причин и с требованием освободить магазин. Просил принять решение о государственной регистрации перехода права собственности на магазин (нежилое помещение), расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью <.....> кв.м., с кадастровым (условным) номером №, принадлежащий ФИО3 на праве собственности.

Ответчик ФИО3 обратилась в суд с встречным иском к ФИО1 о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности ничтожности сделки, указав, что с "Дата" г. ею сдавался в аренду индивидуальному предпринимателю ФИО1 принадлежащий ей на праве собственности магазин «<.....>», расположенный по адресу: <адрес> Все это время индивидуальный предприниматель ФИО1, а впоследствии ООО «<.....>», директором и единственным учредителем которого является ФИО1, выплачивал ей арендную плату за магазин. В "Дата" г. она решила расторгнуть с ФИО1 договор аренды и сообщила ему об этом, предупредив, что через три месяца он должен освободить магазин. ФИО1 просил разрешить ему доработать до "Дата" г., но получив отказ, отказался освобождать магазин. В конце мая "Дата" г. ФИО3 получила определение судьи Харабалинского районного суда от "Дата" о принятии заявления и подготовке дела к судебному разбирательству, к которому были приложены: копия искового заявления ФИО1 о регистрации перехода к нему права собственности на магазин, расположенный по адресу: <адрес>, и договор купли-продажи этого магазина, якобы заключенный ней. В качестве доказательства оплаты за магазин ФИО1 представил в суд копии расходных кассовых ордеров, которые выписывал при выплате арендной платы. Договор купли-продажи магазина от "Дата" с ФИО1 она не заключала. Считает, что указанная сделка недействительна (ничтожна) вследствие ее несоответствия требованиям закона. Просила признать договор купли-продажи магазина (нежилого помещения), расположенного по адресу: <адрес>, от "Дата" недействительным, применить последствия недействительности ничтожности сделки.

В судебном заседании истец ФИО1, его представители ФИО2, ФИО4 исковые требования поддержали в полном объеме, встречные исковые требования не признали.

Ответчик ФИО3, ее представитель ФИО5 в судебном заседании исковые требования ФИО1 не признали, просили отказать в их удовлетворении, требования встречного иска поддержали.

Решением <.....> районного суда г. Астрахани от "Дата" в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности на магазин (нежилое помещение), расположенный по адресу: <адрес>, отказано. Встречные исковые требования ФИО3 к ФИО1 о признании договора купли- продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки удовлетворены частично. Суд признал договор купли-продажи недвижимого имущества - магазина (нежилого помещения), расположенного по адресу: <адрес>, от "Дата" недействительным, в остальной части в удовлетворении исковых требований отказано. С ФИО1 в пользу ФИО3 взысканы судебные расходы, связанные с оплатой комплекса судебных экспертиз в сумме 36733 рубля 92 копейки; в доход местного бюджета - государственная пошлина в сумме <.....> рублей.

В апелляционной жалобе представитель ФИО1 по доверенности ФИО2 ставит вопрос об отмене решения суда и принятии нового решения об удовлетворении исковых требований. Полагает, что суд неправильно определил обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, не полно оценил доводы, приведенные в подтверждение требований, не применил нормы процессуального и материального права. Указал, что ФИО3 не доказано обстоятельство, что ею не подписывался договор купли-продажи магазина от "Дата", что отсутствовала ее воля при заключении данного договора; не представлено суду доказательств заключения с ним договора аренды, по которому он выплачивал ФИО3, как утверждает последняя, арендные платежи. Считает, что у суда нет оснований утверждать о несостоятельности договора купли-продажи магазина от "Дата", заключенного в письменной форме, содержащего все существенные условия, предусмотренные гражданским законодательством РФ, поскольку договор подписан сторонами, нежилое имущество передано покупателю, сторонами определена выкупная сумма, которая выплачена ФИО3 в полном объеме.

В апелляционной жалобе ФИО1 ставит вопрос об отмене решения суда и принятии нового решения об удовлетворении предъявленных им исковых требований. Считает, что суд неправильно определил обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, не полно оценил доводы, приведенные в подтверждение требований, не применил нормы процессуального и материального права, что повлекло за собой принятие незаконного решения. Указал, что решение по правоотношению купли-продажи по данному делу принято с нарушением процессуальных и материальных норм права, поскольку доказательств подложности договора купли-продажи от "Дата" ФИО3 не представила, не доказала обстоятельств получения денежных средств во исполнение договора аренды, что свидетельствует о доказанности получения денежных средств ФИО3 во исполнение договора купли-продажи. Кроме того судом неправильно оценены заключения экспертов, показания свидетелей.

На заседание судебной коллегии не явились представитель ФИО1 – ФИО2, ФИО3 - ходатайств об отложении дела не представлено. Учитывая надлежащее извещение неявившихся лиц, судебная коллегия с учетом мнения истца ФИО1 о возможности рассмотрения дела в отсутствие его представителя ФИО2, считает возможным в соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса РФ рассмотрение дела в их отсутствие.

Заслушав докладчика, выслушав истца ФИО1, поддержавшего доводы апелляционных жалоб, представителя ответчика ФИО3 по доверенности ФИО5, возражавшую против доводов жалобы, проверив материалы дела и обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основедоговораи в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (часть 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ).

Судом установлено, что ФИО3 на праве собственности принадлежит нежилое помещение - магазин, расположенный по адресу: <адрес> <адрес>, площадью <.....> кв.м.

Согласно статье 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли - продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу статьи 486 Гражданского кодекса РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли - продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли - продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

В обоснование исковых требований о государственной регистрации перехода права собственности ФИО1 в суд представлен договор купли-продажи от "Дата" объекта недвижимости в рассрочку.

В соответствии со статьей 489 Гражданского кодекса РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли - продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

Следовательно, по настоящему спору имеющими значение для правильного рассмотрения и разрешения дела являются обстоятельства по установлению соответствия договора купли-продажи в рассрочку требованиям закона о форме и иных указанных в статье 489 Гражданского кодекса РФ условиях, при наличии которых договор о продаже товара в рассрочку платежа считается заключенным.

Из представленного суду договора купли - продажи от "Дата" следует, что ФИО3 продает в рассрочку ФИО1 нежилое помещение - магазин, расположенный по адресу: <адрес> общей площадью <.....> кв.м.

В силу пункта 2.1 договора выкупная цена магазина составляет <.....> рублей.

Согласно пункту 2.2 данного договора оплатой за выкуп магазина являются ежемесячные арендные платежи, начиная с декабря 2004 года.

Оплата за магазин производится Покупателем ежемесячно наличными Продавцу (пункт 2.3 договора).

Размер ежемесячной оплаты не может быть менее необходимых для Продавца налоговых и иных расходов по магазину (пункт 2.4 договора).

В соответствии с пунктом 3.1 договор вступает в силу с момента его подписания и действует до полной оплаты Покупателем выкупной цены магазина, указанной в пункте 2.1 настоящего договора.

Таким образом, договор купли-продажи от "Дата" не устанавливает условий о размерах платежей.

В соответствии с частью 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из объяснений ФИО6 следует, что ежемесячные платежи за оплату магазина в рассрочку передавались ФИО3 наличными денежными средствами разными суммами.

Условия договора о внесении выкупной цены магазина в размере <.....> рублей ежемесячными арендными платежами наличными средствами, начиная с декабря "Дата" года, не указывают на выполнение требований закона к условиям о размерах платежей договора купли - продажи с условием о рассрочке платежа, поскольку свидетельствуют о неопределенности обязанностей покупателя. При этом ФИО3, указанная в договоре в качестве продавца, возражает против факта заключения ею договора купли-продажи магазина в рассрочку ФИО1, пояснив в судебном заседании, что сдавала магазин истцу на условиях договора аренды.

Представленные расходные кассовые ордера факта достижения соглашения между ФИО1 и ФИО3 по всем условиям, которые названы в статье 489 Гражданского кодекса РФ, не подтверждают, а свидетельствуют только о передаче денежных средств. При этом данные документы содержат различные основания выдачи денежных средств:

- за аренду (с "Дата" по "Дата");

- за выкуп магазина (с "Дата" по "Дата").

ФИО1, полагая, что сделка купли - продажи в рассрочку от "Дата" состоялась, поскольку магазин был ему передан на условиях, предусмотренных этим договором купли-продажи, обратился в суд с иском о регистрации перехода права собственности на основании части 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ.

Согласно части 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством РФ об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что в соответствии с положениями статьи 556 Гражданского кодекса РФ, разъяснениями пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» спорное нежилое помещение в пользование истца не передавалось, акт приема-передачи спорного нежилого помещения от продавца к покупателю не составлялся, каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что нежилое помещение, принадлежащее ФИО3, было передано фактически во владение ФИО1, суду не представлено.

Между тем, обстоятельства исполнения продавцом обязательства по передаче имущества в соответствии с абзацем вторым пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ по незаключенной сделке юридически значимыми не являются.

Поэтому вывод суда об отказе в регистрации перехода права собственности за ФИО1 ввиду отсутствия доказательств неисполнения продавцом обязательства по передаче объекта недвижимости покупателю правового значения при разрешении данного спора не имеет. Однако данный вывод не повлек принятия неправильного по существу судебного решения в части исковых требований о регистрации перехода права собственности.

Исходя из общих положений о купле-продаже, установленных § 1 главы 30 Гражданского кодекса РФ, в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом или иным законом, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами.

К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров (часть 5 статьи 454 Гражданского кодекса РФ).

Правила купли-продажи недвижимости регламентированы § 7 главы 30 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Специальные требования к договору продажи недвижимости установлены статьей 554 Гражданского кодекса РФ, которые предусматривают необходимость указания в договоре продажи недвижимости данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данных, определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор от "Дата" данные, определяющие расположение объекта недвижимости на соответствующем земельном участке, не содержит.

Поскольку сделка купли - продажи магазина на условиях оплаты товара в рассрочку, не соответствующая требованиям статей 489, 554 Гражданского кодекса РФ, является незаключенной в силу прямого указания об этом в законе, то право у суда для вынесения решения о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость по требованию другой стороны не возникает.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционных жалоб об отмене решения в части указанных исковых требований у суда апелляционной инстанции не имеется.

Доводы апелляционных жалоб, содержащие иную оценку исследования суда, направлены на иное толкование норм материального права, что не может служить основанием к отмене решения.

Доводы апелляционной жалобы ФИО1 о нарушении судом при рассмотрении дела требований части 2 статьи 56 Гражданского кодекса РФ, содержащей требование об обязанности суда определять обстоятельства, имеющие значение для дела, устанавливать сторону, которой надлежит их доказывать, выносить обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались, в соответствии с частью 3 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ отмену правильного по существу решения повлечь не могут.

Согласно части 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Отказывая ФИО1 в удовлетворении требований о регистрации перехода права собственности, районный суд обоснованно указал, что ввиду отсутствия государственной регистрации спорный договор является незаключенным.

Вместе с тем, давая оценку договору купли-продажи от "Дата", признавая его недействительным ввиду отсутствия волеизъявления ФИО3 по отчуждению принадлежащего ей спорного нежилого помещения в пользу ФИО1, районный суд обстоятельства, свидетельствующие о не заключении данного договора, во внимание не принял.

В данном случае, исходя из фактических обстоятельств дела и содержания доводов апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к выводу о том, что обжалуемое решение принято с нарушением норм материального и процессуального права, повлекшим в части встречных требований принятие неправильного решения.

В соответствии со статьей 195 Гражданского процессуального кодекса РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно части 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Удовлетворяя встречный иск ФИО3 о признании сделки недействительной, суд первой инстанции исходил из установления факта отсутствия ее волеизъявления на подписание договора купли-продажи магазина от "Дата", поскольку доводы истца ФИО1 о том, что спорный договор подписан ФИО3, не подтверждены.

К такому выводу районный суд пришел в результате оценки показаний свидетелей, заключения по результатам исследования ООО «<.....>», заключения экспертов.

Однако с приведенной судом первой инстанции в решении оценкой указанных доказательств судебная коллегия согласиться не может.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. Суд апелляционной инстанции оценивает имеющиеся в деле, а также дополнительно представленные доказательства.

Оценивая представленное истцом доказательство - заключение ООО «<.....>», районный суд исходил из того, что данное исследование проведено вне судебного разбирательства, экспериментальные образцы подписи ФИО3 не представлялись, эксперт не предупреждался об ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Исходя из положений статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Между тем, в решении судом не приведены мотивы, подтверждающие не соответствие заключения по результатам исследования ООО «<.....>» требованиям статей 67, 71 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Из представленного ФИО1 в подтверждение несостоятельности возражений ответчика против иска заключения по результатам исследования ООО «<.....>» № от "Дата" следует, что подпись от имени ФИО3 в строке «Продавец» в договоре купли-продажи магазина от "Дата" выполнена самой ФИО3

В исследовательской части заключения приведен анализ общих признаков подписи от имени ФИО3 в строке «Продавец»; указано, что при изучении исследуемой подписи от имени ФИО3 признаков использования технических средств (приемов) не выявлено; выявленные различающиеся общие и частные признаки не существенны и являются следствием вариационности исследуемой подписи, образуют совокупность достаточную для категорического вывода.

В судебном заседании допрошен в качестве специалиста ФИО7, проводивший исследование спорного договора, который подтвердил вывод заключения, пояснив, что в качестве образцов представлены расходные кассовые ордера.

В судебном заседании ФИО3 не оспаривала, что на расходных кассовых ордерах проставлены ее подписи, что при оценке заключения судом первой инстанции учтено не было.

При таких обстоятельствах и, учитывая, что никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы, что данное доказательство отвечает требованиям закона об относимости, допустимости и достоверности, оценку суда первой инстанции исследования ООО «<......>» № от "Дата" нельзя признать правильной и объективной.

Согласно части 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса.

Из заключения экспертов, полученного по поручению суда первой инстанции, следует, что установить, кем, самой ФИО3 или другим лицом исполнена подпись от ее имени в графе «Продавец» в договоре купли-продажи магазина от "Дата" не представилось возможным по причинам, указанным в исследовательской части заключения. Из исследования следует, что при оценке выявленных совпадающих и различающихся признаков установлено, что совпадающие признаки при наличии различий не могут быть положены в обоснование категорического положительного вывода. Объяснить однозначно появление устойчивых различий не удалось; являются ли они вариантами подписного почерка ФИО3, не отобразившиеся в представленных образцах, или же являются признаками почерка другого лица.

Выполняя требование закона о необходимости оценки каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, судебная коллегия приходит к выводу, что приведенный выше вывод экспертов объективно не опровергает вывод исследования ООО «<......>» № от "Дата" о том, что подпись от имени ФИО3 в строке «Продавец» в договоре купли-продажи магазина от "Дата" выполнена самой ФИО3

Вывод заключения экспертов, что подпись от имени ФИО1 в договоре купли-продажи выполнена поверх печатного текста, также не подтверждает доводы стороны ответчика о том, что ФИО3 договор не подписывала.

При этом судом первой инстанции не учтено, что образцы подписей, полученные для последующего сравнительного исследования экспертами, ФИО3 давала в период рассмотрения гражданского спора в суде, что могло отразиться на объективности выполнения ею подписей для сравнительного анализа.

Показания свидетелей не могут подтвердить либо опровергнуть факт подписания договора лично ФИО3, поскольку никто из указанных лиц непосредственно при заключении оспариваемого договора купли-продажи не присутствовал.

Выводы суда первой инстанции в результате нарушения в применении норм процессуального права повлекли принятие неправильного решения в части требований о недействительности сделки, что однако не имеет правового значения при установлении факта о том, что сделка не была заключена, а поэтому не влияют на выводы суда об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 о регистрации перехода права собственности за ним на магазин на условиях договора купли-продажи от "Дата".

Поскольку выводы в решении суда в части признания договора купли - продажи недействительным не соответствуют обстоятельствам дела, нарушены нормы материального и процессуального права, обжалуемое решение подлежит отмене в соответствии с требованиями пунктами 3 и 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении встречного требования в указанной части. Учитывая, что требование о признании договора недействительным удовлетворению не подлежит, решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении встречного иска о применении последствий недействительности ничтожной сделки является правильным.

На основании изложенного и руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда

О П Р Е Д Е Л И Л А :

решение <.....> районного суда Астраханской области от "Дата" отменить в части признания договора купли-продажи недействительным, принять в этой части новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО1 о признании договора купли-продажи магазина, расположенного по адресу: <адрес>, от "Дата" недействительным отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы ФИО1, его представителя ФИО2 – без удовлетворения.