Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО4 на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 1 марта 2018 года по делу № 2-2462/18 по иску ФИО4 к Акционерному обществу «Эталон ЛенСпецСМУ» об обязании заключить основной договор купли-продажи.

Заслушав доклад судьи Петровой А.В., выслушав объяснения ФИО4 и ее представителя ФИО5, поддержавших доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя Акционерного общества «Эталон ЛенСпецСМУ» - ФИО6, возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО4 обратилась в суд с иском к Акционерному обществу «Эталон ЛенСпецСМУ» (далее – АО «Эталон ЛенСпецСМУ»), указывая, что между сторонами 28 июня 2016 года заключен предварительный договор № 638-ЛГ-5 купли-продажи квартиры. Предметом договора является обязательство заключить в будущем договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>. Указанная квартира истцу ответчиком передана, является для истца единственным жильем, в котором она проживает совместно с семьей, при этом отсутствие регистрации лишает истца возможности встать на очередь в дошкольные образовательные учреждения, не позволяет трудоустроиться. Истец полагает, что между сторонами сложились отношения купли-продажи жилого помещения.

В связи с изложенным, ФИО4 просила обязать ответчика заключить с ней основной договор купли-продажи квартиры с обременением в виде залога у продавца, взыскать с ответчика государственную пошлину в размере 49 348 руб. 14 коп.

Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 1 марта 2018 года в удовлетворении исковых требований ФИО4 отказано.

ФИО4 обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное и принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных ею исковых требований.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и из материалов дела следует, что 28 июня 2016 года между ФИО4 и АО «Эталон ЛенСпецСМУ» заключен предварительный договор купли-продажи № 638-ЛГ-5 квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, предметом которого является обязательство заключить в будущем договор купли-продажи данной квартиры с характеристиками, указанными в п. 1.1 предварительного договора.

Согласно п. 1.2 предварительного договора стороны заключают договор купли-продажи квартиры в течение 360 дней с момента получения продавцом свидетельства о праве собственности на квартиру и полной предоплаты покупателем стоимости квартиры… Обязанность продавца продать покупателю квартиру по договору купли-продажи наступает только в случае полной предоплаты общей стоимости квартиры.

Пунктом 2.1 предварительного договора общая стоимость квартиры на момент заключения договора составляет 7 481 480 руб.

В соответствии с п. 3.1.1 предварительного договора покупатель обязуется произвести оплату стоимости квартиры в полном объеме, указанном в п. 2.1 договора, до момента подписания договора купли-продажи квартиры в порядке и сроки, установленные разделом 4 договора.

Согласно п. 4.2 предварительную оплату в размере, указанном в п. 2.1 договора, покупатель производит по графику, зафиксированному в Приложении № 3 к договору. Первый платеж по графику осуществляется в срок до 19 июня 2016 года включительно. Остальные платежи осуществляются включительно до даты, указанной в графике.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения покупателем обязанности, установленной п. 4.2 договора, по осуществлению оплаты первого платежа в размере 1 249 999 руб. в срок до 19 июля 2016 года включительно, общая стоимость квартиры, указанная в п. 2.1 договора, изменяется и устанавливается в размере 8 229 628 руб. При этом, в связи с изменением общей стоимости квартиры график, зафиксированный в Приложении № 3 к договору, утрачивает силу и предварительную оплату квартиры в размере 8 229 628 руб. покупатель обязан произвести по графику, зафиксированному в Приложении № 4, в следующем порядке;

- первый платеж в размере 1 435 660 руб. в срок до 3 августа 2016 года включительно;

- остальные платежи осуществляются включительно до даты, указанной в графике (Приложение № 4) (п. 4.3 предварительного договора).

Как усматривается из графика платежей (Приложение № 3 к договору), срок внесения последнего платежа в счет оплаты квартиры установлен до 28 декабря 2025 года.

Как установлено судом и не оспаривалось сторонами, по состоянию на 22 февраля 2018 года ФИО4 уплачена сумма в размере 2 040 605 руб.

<дата> между сторонами заключено дополнительное соглашение к предварительному договору № 638-ЛГ-5 купли-продажи квартиры от 28 июня 2016 года, в соответствии с п. 3 которого покупатель вправе с 28 июня 2016 года находиться в квартире для самостоятельного и за свой счет выполнения ее отделки, при условии заключения с эксплуатационной (управляющей) организацией договора эксплуатации квартиры (жилого дома). Риск ухудшения качественного состояния и характеристик квартиры, ее повреждения и (или) случайной гибели переходит на покупателя с 28 июня 2016 года.

Между ФИО4 и ЗАО «Сервис-Недвижимость» 19 июля 2016 года заключен договор № ЛГ-19/2-48 управления многоквартирным домом, предметом которого является оказание услуг по управлению жилым домом (в т.ч. выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, организация предоставления коммунальных услуг) по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>.

Обращаясь в суд с иском, ФИО4 ссылалась на то, что квартира фактически передана ответчиком, истец произвела в ней ремонт и производит оплату коммунальных услуг; предварительный договор купли-продажи содержит условие о предоплате квартиры, в связи с чем его следует квалифицировать как основной договор купли-продажи.

Разрешая заявленные ФИО4 исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 328, 431, 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, оценил представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, и пришел к выводу о том, что поскольку истцом не исполнена встречная обязанность по оплате полной стоимости квартиры, правовых оснований для обязания ответчика заключить основной договор купли-продажи не имеется, иное противоречило бы условиям заключенного сторонами предварительного договора, положения которого истцом не оспариваются, при этом факта уклонения ответчика от заключения основного договора купли-продажи не установлено. Оснований для квалификации предварительного договора как договора купли-продажи будущей недвижимой вещи судом не усмотрено, и заключенное сторонами дополнительное соглашение от 28 июня 2016 года по мнению суда не является актом приема-передачи квартиры.

Судебная коллегия соглашается с приведенными выводами суда и не усматривает оснований для отмены постановленного решения.

По смыслу части 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанностью сторон по предварительному договору является заключение в будущем основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с пунктом 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу прямого указания на то в п. 1.2 предварительного договора, условия которого ФИО4 не оспаривались, стороны заключают договор купли-продажи квартиры в течение 360 дней с момента получения продавцом свидетельства о праве собственности на квартиру и полной предоплаты покупателем стоимости квартиры; обязанность продавца продать покупателю квартиру по договору купли-продажи наступает только в случае полной предоплаты общей стоимости квартиры.

Материалами настоящего дела подтверждается, что ФИО4 полная оплата стоимости квартиры не произведена, в связи с чем обязанность заключить основной договор купли-продажи на стороне ответчика не возникла.

При этом ФИО4 вправе произвести полную предоплату квартиры досрочно.

Доводы истца о том, что включение в предварительный договор условия об обязанности произвести оплату квартиру до заключения основного договора противоречит положениями части 1 стати 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежат отклонению судебной коллегией как основанные на неверном толковании норм действующего законодательства.

Как разъяснено в п. 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

В силу части 3 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Поскольку истцом стоимость квартиры либо существенная ее часть ответчику не уплачена, оснований квалифицировать предварительный договор как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, не имеется.

Кроме того, из объяснений сторон, данных в ходе судебного заседания суда апелляционной инстанции, следует, что в 2015 году, то есть до заключения предварительного договора сторонами, право собственности на спорную квартиру было зарегистрировано за ответчиком в установленном законом порядке.

В случае полной оплаты стоимости квартиры истец не лишена возможности предъявления к ответчику требования о передаче ей квартиры.

Вопреки доводам апелляционной жалобы ФИО4, доказательств, отвечающих требованиям главы 6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, свидетельствующих о том, что квартира передана ответчиком истцу, материалы дела не содержат.

Заключенное сторонами дополнительное соглашение от 28 июня 2016 года таким доказательством не является, поскольку из содержания данного соглашения следует, что истцу предоставлено право находиться в квартире для выполнения ее отделки. При этом условие соглашения о том, что с момента его заключения риск ухудшения качественного состояния и характеристик квартиры, ее повреждения и (или) случайной гибели переходит на покупателя, само по себе не указывает на надлежащее исполнение продавцом обязанности по передаче товара покупателю, поскольку по смыслу части 1 статьи 459 Гражданского кодекса Российской Федерации момент перехода риска случайной гибели или случайного повреждения товара может быть определен договором, и может не совпадать с моментом передачи товара.

Доводы подателя жалобы о заключении истцом с управляющей компанией 19 июля 2016 года договора управления многоквартирным домом, об оплате истцом коммунальных услуг и расходов по содержанию общедомового имущества, также не свидетельствуют о передаче квартиры истцу в установленном порядке, поскольку в силу пункта 3.1.4 предварительного договора в случае заключения соглашения, предусмотренного п. 6.2 договора (а именно, соглашения, регламентирующего проведение отделочных работ, до оформления договора купли-продажи) все эксплуатационные расходы, в том числе, расходы за потребленную электроэнергию в квартире, покупатель оплачивает самостоятельно на основании выставляемых счетов.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, судебная коллегия находит вывод суда об отказе в удовлетворении заявленных ФИО4 исковых требований правомерным.

Иных доводов, которые имели бы существенное значение для рассмотрения дела, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали изложенные в нем выводы, в апелляционной жалобе не содержится.

При таком положении, судебная коллегия считает, что суд правильно определил обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.

Нарушений норм процессуального права, которые в силу части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации являются безусловными основаниями к отмене решения суда первой инстанции, в ходе рассмотрения дела судом допущено не было.

При таком положении, обжалуемое решение, постановленное в соответствии с установленными в суде обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба, которая не содержит предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения суда первой инстанции, – оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 1 марта 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО4 – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: