Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в судебном заседании 23 августа 2016 года гражданское дело №... по апелляционной жалобе Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее по тексту – КИО СПб) на решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> по иску ФИО4 (далее по тексту также Истец) к администрации Центрального района Санкт-Петербурга, Закрытому акционерному обществу «Корпорация развития» (далее по тексту – ЗАО «Корпорация развития») о признании права собственности на жилые помещения.

Заслушав доклад судьи Подгорной Е.П., объяснения истца ФИО4, представителя истца ФИО4 – ФИО5, действующего на основании доверенности от <дата>, сроком действия доверенности на <дата>, представителя ответчика администрации Центрального района Санкт-Петербурга – ФИО6, действующей на основании доверенности №... от <дата>, сроком действия доверенности по <дата>, представителя третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу по Санкт-Петербургу (далее по тексту – Управление Росреестра по СПб) – ФИО7, действующего на основании доверенности №... от <дата>, сроком действия доверенности до <дата>, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

Истец ФИО4 обратился в Смольнинский районный суд Санкт-Петербурга к ЗАО «Корпорация развития» и администрации Центрального района Санкт-Петербурга, просил признать за ним права собственности на следующие объекты недвижимого имущества:

1) квартира №..., общей площадью <...> кв.м, кадастровый №..., находящаяся на втором этаже в здании, кадастровый №..., расположенная по адресу: <адрес>;

2) квартира №..., общей площадью <...> кв.м, кадастровый №..., находящаяся на третьем этаже в здании, кадастровый №..., расположенная по адресу: <адрес>;

3) квартира №..., общей площадью <...> кв.м, кадастровый №..., находящаяся на первом этаже в здании, кадастровый №..., расположенная по адресу: <адрес>;

4) квартира №..., общей площадью <...> кв.м, кадастровый №..., находящаяся на четвертом этаже в здании, кадастровый №..., расположенная по адресу: <адрес>;

5) квартира №..., общей площадью <...> кв.м, кадастровый №..., находящаяся на втором этаже в здании, кадастровый №..., расположенная по адресу: <адрес>;

6) квартира №..., общей площадью <...> кв.м, кадастровый №..., находящаяся на третьем этаже в здании, кадастровый №..., расположенная по адресу: <адрес>.

В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что 21 мая 2001 года было издано распоряжение Территориального управления Центрального административного района Санкт-Петербурга №... от 21 мая 2001 года «О ремонте ЗАО «Корпорация развития» аварийных квартир по адресу: <адрес>, а также квартир по другим адресам».

08 июня 2001 года между КИО СПб, Территориальным управлением Центрального административного района Санкт-Петербурга и ЗАО «Корпорация развитие» (Инвестор) был заключен трехсторонний договор (далее по тексту – Инвестиционный договор), по которому КИО СПб обязался предоставить, а Инвестор принять и провести капитальный ремонт жилых помещений, находящихся в аварийном состоянии, согласно Приложению №... общей площадью <...> кв.м, в том числе жилой площади <...> кв.м.

Впоследствии сторонами были заключены дополнительные соглашения к Инвестиционному договору, а именно:

– дополнительное соглашение № 1 от 06 декабря 2002 года, согласно которому уточняется перечень квартир подлежащих передаче Инвестору и подлежащих передаче последним в собственность города. В частности, из помещений передаваемых Инвестору для ремонта, исключены квартира №... и комнаты №..., №... кв. №... в жилом доме по адресу: <адрес>. Продлен срок предоставления квартир Инвестором в пользу города;

– дополнительное соглашение № 2 от 10 декабря 2004 года, согласно которому продляется срок капитального ремонта и передачи квартир в собственность города;

– дополнительное соглашение № 3 от 03 мая 2006 года, которым срок завершения работ по капитальному ремонту квартир устанавливается до 30 июня 2007 года, срок передачи Инвестором квартир в собственность Санкт-Петербурга устанавливается до 31 декабря 2006 года;

– дополнительное соглашение № 6 от 30 июня 2014 года к
Инвестиционному договору №... от 24 июля 2001 года, которым
ЗАО «Корпорация развития», администрация Центрального района и КИО СПб продлили срок выполнения работ по Инвестиционному договору до 30 декабря 2015 года. Также п. 7 указанного соглашения стороны подтвердили, что ЗАО «Корпорация развития» переданы в собственность города жилые площади в необходимом объеме.

В целях исполнения Инвестиционного договора, Инвестором были привлечены инвестиции третьих лиц (Дольщиков). Согласно договорам об инвестировании капитального ремонта и долевом участии в ремонтно-строительных работах жилого дома по адресу: <адрес>, после выполнения работ по капитальному ремонту и предоставлению необходимых помещений городу у Дольщиков должно было возникнуть право собственности на следующие жилые помещения (далее – Помещения):

– <адрес>, квартира №...;

– <адрес>, квартира №....

Впоследствии, в период с 23 по 26 марта 2010 года все Дольщики заключили договоры уступки прав по указанным выше договорам с Истцом ФИО4. Согласно условиям данных договоров от Дольщика к Истцу перешли права и обязанности по договорам об инвестировании капитального ремонта и долевом участии в ремонтно-строительных работах жилого дома по адресу: <адрес>, в том числе право на соответствующую долю в Объекте. Помимо этого, Истец приобрел долю в праве собственности в объектах, которые находились в частной собственности и требовали расселения в соответствии с условиями Инвестиционного договора (доля в размере <...> в квартире №... в доме по адресу: <адрес>). Таким образом, Истец стал единственным лицом, инвестирующим исполнение Инвестиционного договора, в части указанных выше Помещений.

Обязанности, вытекающие из договоров об инвестировании капитального ремонта и долевом участии в ремонтно-строительных работах жилого дома по адресу: <адрес>, выполнены Истцом в полном объеме и надлежащим образом, что подтверждается Актами об исполнении обязательств от 13 июня 2013 года.

Приемочной комиссией Центрального района составлен акт приемки в эксплуатацию после устранения аварийного состояния конструкций и (или) переустройства объекта от 24 апреля 2013 года, согласно которому принято решение ввести Помещения в эксплуатацию.

Администрацией Центрального района Санкт-Петербурга 31 июля 2013 года принято распоряжение №... о вводе Помещений в эксплуатацию. Также Дольщиками, права и обязанности которых были уступлены Истцу, выполнено обязательство по передаче в собственность Санкт-Петербурга согласованных жилых площадей. В связи с окончанием работ по производству капитального ремонта аварийных квартир было издано распоряжение администрации Центрального района Санкт-Петербурга от 31 июля 2013 года №... «О вводе в эксплуатацию жилой площади после капитального ремонта аварийных квартир по адресу: <адрес>» (т. №..., л.д. №...).

Факт государственной регистрации перехода к городу права собственности на указанные квартиры подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности (т. №..., л.д. №...).

Таким образом, все обязательства Инвестиционного договора по ремонту помещений и предоставлению согласованных жилых площадей были выполнены истцом. Данные обязательства выполнялись им исключительно в своем интересе, с целью возникновения у него права собственности на помещения, которые на данный момент переданы истцу, однако в регистрации его права собственности на помещения ему Управлением Росреестра по СПб было отказано по причине отсутствия Протокола взаиморасчетов по договору, составленного между Инвестором и городом. Однако в настоящее время отсутствует возможность получить данный Протокол, поскольку сам истец не является стороной по Инвестиционному договору, а настоящий инвестор – ЗАО «Корпорация развития» фактически прекратила свою деятельность и утратила интерес к данному договору. В то же время истец указывает, что он фактически выполнил в своем интересе все условия Инвестиционного договора вместо титульного инвестора, он произвел оценку рыночной стоимости объектов и оплатил разницу между стоимостью площадей, поэтому в силу ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) он может быть признан собственником имущества, созданного для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации.

Решением Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> исковые требования ФИО4 удовлетворены.

Судом постановлено:

«Признать за ФИО4, <дата> рождения, гражданина РФ, пол – мужской (паспорт №... выдан №... отдел милиции Центрального р-на Санкт-Петербурга <дата>), зарегистрированного по адресу: <адрес> на следующие жилые помещения:

квартира №... общей площадью <...> кв.м, кадастровый №..., находящаяся на втором этаже в здании, кадастровый №..., расположенная по адресу: <адрес>;

квартира №..., общей площадью <...> кв.м, кадастровый №..., находящаяся на третьем этаже в здании, кадастровый №..., расположенная по адресу: <адрес>;

квартира №..., общей площадью <...> кв.м, кадастровый №..., находящаяся на первом этаже в здании, кадастровый №..., расположенная по адресу: <адрес>;

квартира №..., общей площадью <...> кв.м, кадастровый №..., находящаяся на четвертом этаже в здании, кадастровый №..., расположенная по адресу: <адрес>;

квартира №..., общей площадью <...> кв.м, кадастровый №..., находящаяся на втором этаже в здании, кадастровый №..., расположенная по адресу: <адрес>;

квартира №..., общей площадью <...> кв.м, кадастровый №..., находящаяся на третьем этаже в здании, кадастровый №..., расположенная по адресу: <адрес>.

Третье лицо КИО СПб подал апелляционную жалобу, в которой оспаривает решение суда, полагая решение суда незаконным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права.

На основании частей 1 и 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

На рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции ответчик ЗАО «Корпорация развития», третье лицо КИО СПб не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств и заявлений об отложении слушания дела, документов, подтверждающих уважительность причин своей неявки, в судебную коллегию не представили, в связи с изложенным, судебная коллегия на основании п. 3 ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения истца, представителя истца, представителя ответчика – администрации Центрального района Санкт-Петербурга и представителя третьего лица – Управления Росреестра по СПб, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований для изменения или отмены решения суда.

В соответствии с ч. 1 ст. 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

Всеобщая Декларация прав человека, принятая Генеральной Ассамблеей ООН, установила: «Каждый человек имеет право на эффективное восстановление в правах компетентными национальными судами в случае нарушения его основных прав, предоставленных ему конституцией и законом». Право на судебную защиту закрепляется также в статье 14 Международного пакта о гражданских и политических правах и части 1 статьи 6 Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 21 мая 2001 года было издано распоряжение Территориального управления Центрального административного района Санкт-Петербурга №... от 21 мая 2001 года «О ремонте ЗАО «Корпорация развития» аварийных квартир по адресу: <адрес>, а также квартир по другим адресам».

Данным распоряжением было предписано заключить с ЗАО «Корпорация развития» Инвестиционный договор о выполнении ремонта аварийных квартир (т. №..., л.д. №...).

В п. 1.2 распоряжения указано, что необходимо произвести раздел отремонтированной площади на условиях распоряжения Губернатора Санкт-Петербурга от 24 января 1997 года № 66-р с учетом площади, переданной для расселения граждан.

08 мая 2001 года между КИО СПб, Территориальным управлением Центрального административного района и ЗАО «Корпорация развития» был заключен договор о предоставлении аварийного жилищного фонда, находящегося в собственности Санкт-Петербурга на инвестиционных условиях №... от 08 мая 2001 года.

В соответствии с условиями указанного Инвестиционного договора КИО СПб обязался предоставить, а Инвестор обязался принять и провести капитальный ремонт жилых помещений, согласно Приложению 2 к Инвестиционному договору (п. 1.1 Инвестиционного договора).

Согласно п. 1.3 Договора инвестор обязался предоставить для расселения граждан, проживающих на момент заключения Инвестиционного договора в аварийных квартирах жилую площадь согласно приложению № 3.

По окончании капитального ремонта Объекта переходит в собственность Инвестора (п. 3.4 Инвестиционного договора).

Разработка и согласование проектной документации должны быть составлены до 24.12.2001 года, завершение работ по капитальному ремонту объекта должно быть завершено до 30.06.2003 года (п.п. 4.1.1 и 4.1.2 Инвестиционного договора).

Датой окончания капитального ремонта объекта являлась дата принятия объекта в эксплуатацию Государственной комиссией (п. 4.2 Инвестиционного договора).

В п. 5.2.1 Инвестиционного договора указано, что инвестор имеет право осуществлять ввод объекта в эксплуатацию поэтапно при условии, что не менее 50% вводимой в эксплуатацию площади объекта остается в собственности Санкт-Петербурга.

Кроме того, в п. 5.2.3 Инвестиционного договора указано, что Инвестор был вправе привлекать к долевому участию в расселении и ремонте объекта третьих лиц.

По окончании капитального ремонта Территориальное управление обязалось образовать государственную комиссию (п. 5.3.4 Инвестиционного договора), а в соответствии с п.п. 5.4.3 и 6.1 Инвестиционного договора КИО СПб обязался подписать с Инвестором Протокол взаиморасчетов по договору и иные необходимые документы для оформления инвестором имущественных прав на жилые помещения.

Согласно п.6.1 Инвестиционного договора по завершении капитального ремонта объекта в собственность Инвестора поступают квартиры согласно приложения № 3, что составляет 100% отремонтированной инвестором площади объекта, из которых:

а) 50% площади объекта – в счет проведенного капитального ремонта;

б) 50% площади объекта – в счет предоставляемых инвестором в собственность Санкт-Петербурга жилых помещений.

Рыночная стоимость жилых помещений, передаваемых Инвестором в собственность Санкт-Петербурга, должна соответствовать рыночной стоимости отремонтированной жилой площади, передаваемой в собственность инвестора сверх 50%, рассчитанной исходя из средней стоимости одного квадратного метра площади объекта.

В случае если стоимость жилых помещений, передаваемых инвестором в собственность Санкт-Петербурга, менее 50% рыночной стоимости отремонтированной площади объекта, то Инвестор перечисляет в бюджет С-Петербурга денежные средства, составляющие разницу 50% рыночной стоимости объекта и рыночной стоимости, передаваемых городу жилых помещений.

В дальнейшем по Дополнительному соглашению № 1 от 06 декабря 2002 года уточнялся перечень квартир, подлежащих передаче Инвестору и подлежащих передаче последним в собственность города. В частности, из помещений, передаваемых Инвестору для ремонта, исключены квартира №... и комнаты №..., №... кв. №... в жилом доме по адресу: <адрес>.

По Дополнительному соглашению № 2 от 10 декабря 2004 года продлевался срок капитального ремонта и передачи квартир в собственность города.

По Дополнительному соглашению № 3 от 03 мая 2006 года устанавливался срок завершения работ по капитальному ремонту квартир до 30 июля 2007 года, срок передачи Инвестором квартир в собственность Санкт-Петербурга устанавливался до 31 декабря 2006 года.

По Дополнительному соглашению № 6 от 30 июня 2014 года к Инвестиционному договору №... от 24 июля 2001 года ЗАО «Корпорация развития», администрация Центрального района и КИО СПб продлили срок выполнения работ по Инвестиционному договору до 30 декабря 2015 года. Также п. 7 указанного соглашения стороны подтвердили, что ЗАО «Корпорация развития» переданы в собственность города жилые площади в необходимом объеме.

Согласно Приложению 2 к Инвестиционному договору в результате исполнения договора у Инвестора должно было возникнуть право собственности на Помещения:

– <адрес>, квартира №...;

– <адрес>, квартира №....

При разрешении спора судом достоверно установлено, что обязанности, вытекающие из договоров об инвестировании капитального ремонта и долевом участии в ремонтно-строительных работах жилого дома по адресу: <адрес>, выполнены истцом в полном объеме и надлежащим образом, что подтверждается Актами об исполнении обязательств от 13 июня 2013 года:

– актом приемки в эксплуатацию после устранения аварийного состояния конструкций и (или) переустройства объекта, составленного приемочной комиссией Центрального района Санкт-Петербурга от 24 апреля 2013 года (т. №..., л.д. №...);

– актами исполнения обязательств по Договорам «Об инвестиционном капитальном ремонте и долевом участии в ремонтно-строительных работах жилого дома по адресу: <адрес>.

Администрацией Центрального района Санкт-Петербурга 31 июля 2013 года принято распоряжение №... о вводе Помещений в эксплуатацию (л.д. №...).

Также Дольщиками, права и обязанности которых были уступлены истцу (т. №..., л.д. №...), выполнено обязательство по передаче в собственность Санкт-Петербурга согласованных жилых площадей. Передача квартир городу подтверждается актами приема-передачи, представленными в материалы дела. Факт государственной регистрации перехода к городу права собственности на указанные квартиры подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности (т. №..., л.д. №...), лицами, участвующими в деле не оспаривается.

Кроме того, между ЗАО «Корпорация развитие» и ФИО4 были составлены акты от 13 июня 2013 года (т. №..., л.д. №...), по которым ЗАО «Корпорация развития» подтвердила, что дольщик ФИО4 в полном объеме выполнил обязательства по финансированию всех затрат по договорам и что он приобретает право собственности на квартиры №... в доме №... по <адрес>.

Как следует из п. 2 Распоряжения губернатора Санкт-Петербурга от 24 января 1997 года № 66-р «О мерах по упорядочению проведения капитального ремонта аварийного жилищного фонда» в редакции, действовавшей на момент заключения договора (далее по тексту – Распоряжение № 66-р), при передаче для проведения капитального ремонта расселенных квартир лицу, имеющему намерение осуществить ремонт, передается в собственность 50% отремонтированной им жилой площади, в счет компенсации его затрат на проведение ремонта (п.п. 2.1 Распоряжения № 66-р).

При передаче для проведения капитального ремонта не расселенных, либо частично расселенных квартир, инвестор обязан передать в собственность Санкт-Петербурга жилую площадь, необходимую для расселения граждан, проживающих в квартире, передаваемой для проведения капитального ремонта.

Предоставление жилой площади для расселения граждан компенсируется инвестору путем увеличения доли передаваемой ему отремонтированной жилой площади, сверх причитающихся ему 50% жилой площади. Рыночная стоимость отремонтированной жилой площади должна соответствовать рыночной стоимости жилой площади, предоставляемой в собственность Санкт-Петербурга для расселения граждан, проживающих в аварийном жилом фонде.

Таким образом, инвестор получает в собственность 50% отремонтированных жилых площадей в счет выполненного капитального ремонта и 50 % площадей в счет предоставления в пользу Санкт-Петербурга жилых площадей для расселения граждан. То есть стоимость переданных в пользу города жилых площадей должна соответствовать 50% стоимости жилых площадей передаваемых в собственность инвестора.

Исходя из п.п. 2.3.2 Распоряжения, в случае невозможности выделения в натуре доли Санкт-Петербурга в отремонтированных жилых помещениях допускается передача в собственность Санкт-Петербурга денежных средств в размере стоимости отремонтированной жилой площади, подлежащей передаче в собственность Санкт-Петербурга. Денежные средства зачисляются в бюджет Санкт-Петербурга.По смыслу ч. 1 ст. 79 ГПК РФ в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

В связи с возникновением в рамках настоящего гражданского дела вопросов, требующих специальных познаний, а именно – определения рыночной стоимости Помещений, с учетом их амортизационного износа, по ходатайству истца по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости (далее по тексту – СПб ГУП «ГУИОН») (т. №..., л.д. №...).

По заключению эксперта №... от 15.12.2015 года установлено, что общая стоимость Помещений переходящих в собственность Истца по состоянию на 31 июля 2013 года составляет <...> рублей, соответственно 50% от данной суммы составят <...> рублей. Между тем, стоимость площадей переданных Истцом во исполнение Инвестиционного договора в пользу города на ту же дату составляет <...> рублей (т. №..., л.д. №...).

При таких данных, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что разница между стоимостью площадей составляет <...> рублей.

Согласно пояснениям представителя третьего лица КИО СПб, данным в судебном заседании 17 декабря 2015 года и являющимся в силу ст. 68 ГПК РФ одним из видов доказательств, интересы города Санкт-Петербурга не будут нарушены в случае соответствия стоимости переданных Истцом в пользу Санкт-Петербурга площадей и/или выплаченных Истцом денежных средств 50 процентам стоимости полученных Истцом жилых площадей.

Разница между стоимостью площадей в размере <...> рублей была уплачена истцом добровольно, о чем в судебном заседании от <дата> им была представлена квитанция об оплате разницы между стоимостью площадей (т. №..., л.д. №...).

При таких обстоятельствах, судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что истец фактически выполнил в своем интересе все условия Инвестиционного договора для возникновения у него права собственности. Доказательств обратного суду лицами, участвующими в деле не представлено. Не были представлены такие доказательства и суду апелляционной инстанции.

Удовлетворяя заявленные исковые требования в полном объеме, суд исходил из того, что материалами дела подтверждается и не оспорено лицами, участвующими в деле, что все обязательства, вытекающие из условий Инвестиционного договора по ремонту Помещений и предоставлению согласованных жилых площадей, доплаты недостающей суммы, были выполнены самим истцом ФИО4 в своем интересе, с целью возникновения у него права собственности на Помещения, в связи с чем имеются юридические основания для возникновения у ФИО4 права собственности на спорные Помещения.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, считает, что они постановлены в полном соответствии с установленными по делу обстоятельствами и нормами материального и процессуального права.

При этом судебная коллегия отклоняет довод КИО СПб, уже рассмотренный и правильно оцененный судом первой инстанции, о том, что отсутствие регистрации права является достаточным основанием для отказа в иске, поскольку право собственности на недвижимое имущество может быть признано судом лишь в случае возникновения права до 31 января 1998 года, либо на недвижимое имущество, право собственности, на которое уже зарегистрировано, но кем-то спаривается.

Указанный довод третьего лица КИО СПб не может быть принят во внимание, поскольку направлен на иную оценку доказательств, основан на неверном толковании норм материального права.

В соответствии с п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Как следует из п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу положений ст. 218 ГК РФ, основаниями приобретения права собственности является изготовление или создание лицом новой вещи для себя с соблюдением закона и иных правовых актов.

Согласно ст. 219 ГК РФ права собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 58 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Как следует из п. 59 указанного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 года, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Абзацем 4 статьи 6 Федерального закона Российской Федерации от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» предусмотрено, что инвесторы имеют права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

Согласно «Обзору практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденному Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 04 декабря 2013 года, при рассмотрении судами дел по требованию граждан, передавших денежные средства для строительства многоквартирных жилых домов, иных объектов недвижимости, о признании права собственности на такие объекты, судами выносятся решения о признании права собственности гражданина на объект недвижимого имущества, передача которого предусмотрена договором. Требования о признании права собственности на квартиру в таком многоквартирном жилом доме подлежат удовлетворению, если истцом исполнены обязательства по договору и квартира ему передана.

Таким образом, с учетом приведенных выше правовых норм, суд первой инстанции при разрешении настоящего спора по существу правильно исходил из того обстоятельства, что права лица, осуществившего капитальные вложения возникают на объект недвижимости не в силу государственной регистрации, а в силу самого факта осуществления капитальных вложений в соответствии с инвестиционным договором, в связи с чем, обоснованно установив при разрешении спора на основании материалов дела, что истец произвел рыночную оценку объекта недвижимости – спорных Помещений, уплатил разницу площадей, выполнил условия Инвестиционного договора, удовлетворил заявленные исковые требования в полном объеме.

Применительно к п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 года № 13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции» суду апелляционной инстанции в том случае, если в суде первой инстанции не доказаны обстоятельства, имеющие значение для дела (пункт 2 части 1 статьи 330 ГПК РФ), в том числе по причине неправильного распределения обязанности доказывания (часть 2 статьи 56 ГПК РФ), следует предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные (новые) доказательства.

Судебная коллегия приняла к рассмотрению новые доказательства:

– договор № 1/2 об инвестировании от 01 октября 2002 года, заключенный между ЗАО «Корпорация развития» и ФИО8 , дополнительные соглашения №№ 1,2 от 01 октября 2002 года, от 05 декабря 2002 года, акты зачета от 12 ноября 2012 год и от 10 декабря 2002 года, договор уступки прав от 24 марта 2010 года между ФИО8 и ФИО4, акт приема-передачи квартиры от 13 июня 2013 года и акт об исполнении финансовых обязательств от 13 июня 2013 года – в отношении квартиры №...<адрес> (т. №..., л.д. №...);

– договор № 2/3 об инвестировании от 16 декабря 2002 года, заключенный между ЗАО «Корпорация развития» и ФИО9, дополнительное соглашение от 18 декабря 2002 года, акт зачета от 13 января 2003 года, договор уступки прав от 24 марта 2010 года, заключенный между ФИО9 и ФИО4, акт приема-передачи квартиры от 13 июня 2013 года, акт об исполнении финансовых обязательств от 13 июня 2013 года – в отношении квартиры №...<адрес> (т. №..., л.д. №...);

– договор № 3/5 об инвестировании от 04 декабря 2002 года, заключенный между ЗАО «Корпорация развития» и Юшкевич , дополнительное соглашение от 05 декабря 2002 года, акт зачета от 12 декабря 2002 года, договор уступки прав от 26 марта 2010 года, заключенный между Юшкевич и ФИО4, акт приема-передачи квартиры от 13 июня 2013 года, акт об исполнении финансовых обязательств от 13 июня 2013 года – в отношении квартиры №...<адрес> (т. №..., л.д. №...);

– договор № 4/6 об инвестировании от 16 декабря 2002 года, заключенный между ЗАО «Корпорация развития» и Маргер, дополнительное соглашение от 17 декабря 2002 года, акт зачета от 24 декабря 2002 года, договор уступки прав от 23 марта 2010 года, заключенный между Маргер и ФИО4, и акт приема-передачи квартиры от 13 июня 2013 года, акт об исполнении финансовых обязательств от 13 июня 2013 года – в отношении квартиры №...<адрес> (т. №..., л.д. №...);

– договор № 5/18 об инвестировании от 03 декабря 2002 года, заключенный между ЗАО «Корпорация развития» и ФИО10, дополнительные соглашения от 17 декабря 2002 года, от 19 декабря 2002 года, от 30 декабря 2002 года, акты зачета от 20 декабря 2002 года, от 24 декабря 2002 года, от 04 февраля 2003 года, от 18 февраля 2003 года, договор уступки прав от 24 марта 2010 года, заключенный между ФИО10 и ФИО4, акт приема-передачи квартиры от 13 июня 2013 года и акт об исполнении финансовых обязательств от 13 июня 2013 года – в отношении квартиры №...<адрес> (т. №..., л.д. №...);

– договор № 6/19 об инвестировании от 11 октября 2002 года, заключенный между ЗАО «Корпорация развития» и ФИО11, дополнительные соглашения от 11 октября 2002 года и от 03 декабря 2002 года, акты зачета от 12 ноября 2002 года и от 05 декабря 2002 года, договор уступки прав от 24 марта 2010 года, заключенный между ФИО11 и ФИО4, акт приема-передачи квартиры от 13 июня 2013 года и акт об исполнении финансовых обязательств от 13 июня 2013 года – в отношении квартиры №...<адрес> (т. №..., л.д. №...).

Согласно вышеуказанным договорам об инвестировании капитального ремонта и долевого участия в ремонтно-строительных работах жилого дома по адресу: <адрес>, ЗАО «Корпорация развития» принимает дольщиков в долевое участие в инвестировании ремонтно-строительных работ жилого дома по адресу: <адрес>, плановый срок окончания капитального ремонта – 4 квартал 2003 года (п. 1.1 договоров).

Дольщики участвуют в финансировании всех затрат: покупке квартир для расселения граждан, проживающих по вышеуказанному адресу, по проектированию, ремонтно-строительных работах, вводу в эксплуатацию Объекта пропорционально своей доле в Объекте (п. 1.2 договоров).

При завершении ремонтно-строительных работ дольщики приобретают право собственности на квартиру, согласно договору, при условии полной оплаты стоимости ее капитального ремонта в соответствии с настоящим договором (п. 1.3 договоров) (т. №..., л.д. №...).

Согласно дополнительным соглашениям, заключенным между ЗАО «Корпорация развития» и дольщиками, дольщики выплачивают деньги продавцу, и Общество засчитывает денежные средства, выплаченные дольщиками продавцам квартир (расселенных) (т. №..., л.д. №...).

Из актов зачета денежных средств усматривается, что дольщики выплатили продавцам денежные средства за квартиры, а ЗАО «Корпорация развития» приняла эти квартиры для передачи Территориальному управлению Центрального административного района Санкт-Петербурга (т. №..., л.д. №...).

Согласно договорам уступки прав (цессии), заключенным между Дольщиками и ФИО4, цедент (дольщик) уступает, а цессионарий принимает в полном объеме права и обязанности по договорам об инвестировании капитального ремонта и долевого участия в ремонтно-строительных работах жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, Синопская набережная, <адрес> (т. №..., л.д. №...).

Из актов приемки-передачи квартир по договорам об инвестировании капитального ремонта и долевого участия в ремонтно-строительных работах жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, Синопская набережная, <адрес> следует, что ФИО4 принял <адрес>, №..., №..., №..., №..., №.... Претензий у Общества и Дольщиков друг к другу не имеется (т. №..., л.д. №...).

Согласно актам исполнения обязательств по договорам об инвестировании капитального ремонта и долевого участия в ремонтно-строительных работах жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, Синопская набережная, <адрес>, подписанным между ФИО4 и ЗАО «Корпорация развития», ФИО4 выполнил все обязательства договоров, в том числе по финансированию всех затрат, и дольщик приобретает право собственности на <адрес>, №..., №..., №..., №..., №.... Право собственности подлежит регистрации в установленном законодательством порядке (т. №..., л.д. №...).

Таким образом, из представленных суду апелляционной инстанции указанных выше новых доказательств усматривается, что все первичные инвесторы заключили с ФИО4 нотариально удостоверенные соглашения об уступке своих прав дольщиков, и права на все Помещения – спорные квартиры №... в доме №... по <адрес> по итогам завершения ремонтных работ и расселения квартир перешли к истцу, как на вновь созданные объекты.

Кроме того, как видно из ответа Управления Росреестра по Санкт-Петербургу от 16 августа 2016 года на запрос суда апелляционной инстанции, все бывшие жильцы указанных спорных квартир были расселены Инвестором в благоустроенные жилые помещения в соответствии с условиями Инвестиционного договора.

Также, как пояснил суду первой и апелляционной инстанций ответчик – администрация Центрального района Санкт-Петербурга и не оспорено другими участниками процесса, в настоящее время исполнение Инвестиционного договора завершено, все жильцы аварийных квартир №... в доме №... по <адрес> давно расселены в отдельные благоустроенные жилые помещения, для чего Инвестором были предоставлены девять квартир. Претензии и жалобы по качеству предоставленных квартир взамен расселенных аварийных квартир или размеру предоставленной жилой площади от граждан в администрацию не поступали.

Данные объяснения не противоречат письменным доказательствам.

Суд первой инстанции правомерно отметил в обжалуемом решении на то, что тот факт, что Инвестор до настоящего времени не обращался с официальным заявлением о составлении протокола взаиморасчетов и иных документов, указанных в п. 10 Дополнительного соглашения № 6 от 30 июня 2014 года, не может служить основанием для отказа в заявленном иске, учитывая, что ожидание совершения от ЗАО «Корпорация развития» подписания необходимых документов может не состояться в силу того, что сам инвестор утратил интерес к данному инвестиционному договору ввиду фактической передачи своих прав дольщику ФИО4, выполнившему обязательства по финансированию всех необходимых затрат по договорам, о чем были составлены соответствующие Акты от 13 июня 2013 года.

Правила разрешения конкурирующих требований кредиторов установлены в статье 398 ГК РФ и п. 61 совместного Постановления Пленума Верховного Суда № 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Согласно ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, – тот, кто раньше предъявил иск.

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 61 названного совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22, должник вправе заключить несколько договоров, по которым он обязуется передать одну и ту же индивидуально-определенную вещь различным кредиторам. Несмотря на то, что фактически исполнено может быть только одно обязательство, прочие обязательства также признаются возникшими, а сделки, которые их породили, действительными, что подтверждается наделением кредиторов по таким обязательствам правом требования взыскания убытков, причиненных неисполнением обязательства по передаче вещи.

Судом достоверно установлено, что инвестирование капитального ремонта в отношении спорного объекта недвижимости по заключенному 08 июня 2001 года договору с ЗАО «Корпорация развития» произведено ФИО4 в полном объеме.

Судебная коллегия считает, что доводы апеллянта о том, что свои обязанности ЗАО «Корпорация развития» не выполнило в части подписания как стороны инвестиционного договора протокола взаиморасчетов, отклоняются судебной коллегией, поскольку принятые обязательства по инвестиционному договору выполнены ФИО4, иных обязательств, не исполненных ЗАО «Корпорация развития» стороной ответчика не установлено и в суде не заявлено, таким образом, неподписание ЗАО «Корпорация развития» указанного протокола не может нарушать прав участников инвестиционного договора.

В соответствии с ч. 1 ст. 2 Федерального закона Российской Федерации от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Федеральный закон Российской Федерации от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» относит вступившие в законную силу судебные акты к основаниям государственной регистрации (абз. 6 п. 1 ст. 17).

В силу п. 1 ст. 28 Федерального закона Российской Федерации от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации, в которой государственный регистратор вправе отказать только по основаниям, указанным в, том числе, в абзацах десятом и одиннадцатом п. 1 ст. 20 Федерального закона № 122-ФЗ, то есть, в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя; или если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

В связи с тем, что на основании абз. 11 п. 1 ст. 20 Федерального закона Российской Федерации от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации может быть отказано, если имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами, следует учитывать, что судебный акт является самостоятельным основанием как для регистрации права на недвижимое имущество, так и для погашения регистратором соответствующей записи. Однако, по смыслу п. 1 ст. 20 Федерального закона Российской Федерации от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», при наличии записи в реестре о праве какого-либо лица на недвижимое имущество судебный акт о признании аналогичного права на данное имущество за иным лицом имеет юридическую силу в отношении первого лица только при условии его участия в деле в качестве ответчика. Если судебный акт принят в отношении иного лица, отказ регистратора в государственной регистрации является законным.

Анализируя изложенное выше, судебная коллегия полагает возможным указать, что судебный акт является самостоятельным основанием для государственной регистрации права на недвижимое имущество.

На основании вышеизложенного, с учетом исследованных материалов дела, заключения эксперта, представленных доказательств в их совокупности судебная коллегия приходит к выводу, что истец как субъект инвестиционной деятельности, осуществил вложение денежных средств в капитальный ремонт спорных жилых помещений, расположенного по адресу: <адрес>, квартиры №..., в связи с чем ФИО4 имеет право требовать признания права собственности на указанные объекты инвестиций.

Таким образом, учитывая вышеизложенные обстоятельства, а именно, выполнение ФИО4 всех условий Инвестиционного договора, судебная коллегия приходит к выводу об обоснованности и правомерности решения суда о возможности на основании ст. 12 ГК РФ осуществить защиту нарушенных прав истца путем принятия судебного решения и об удовлетворении требований ФИО4 о признании за ним права собственности на спорные квартиры.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что правоотношения сторон в рамках заявленных требований и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства установлены на основании добытых по делу доказательств, оценка которых дана судом с учетом требований гражданского процессуального законодательства, доводы апелляционной жалобы, оспаривающие выводы суда по существу рассмотренного спора, не могут повлиять на содержание постановленного судом решения, правильность определения судом прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений, не свидетельствуют о наличии предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований к отмене состоявшегося судебного решения.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: