Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гуртова А. А.ича к Ковригиной Н. А. об истребовании имущества из чужого незаконного владения,

по встречному исковому заявлению Ковригиной Н. А. к Гуртову А. А.ичу о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка на условиях предварительного договора купли-продажи земельного участка от 31 мая 2017 года,

по апелляционным жалобам Гуртова А. А.ича на решение Солнечногорского городского суда Московской области от 8 апреля 2021 года и на дополнительное решение Солнечногорского городского суда Московской области от 4 марта 2022 года,

заслушав доклад судьи Капралова В.С.,

объяснения истца Гуртова А.А. и его представителя – Джумагулова А.С.,

установила:

Гуртов А.А. обратился в суд с иском к Ковригиной Н.А., в котором просил признать договор о намерениях купли-продажи земельного участка и внесении задатка от 31 мая 2017 года расторгнутым; истребовать у ответчика переданный ей по указанному договору и принадлежащий истцу на праве собственности земельный участок для дачного строительства с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 662 кв.м., находящийся по адресу: Московская область, Солнечногорский район, с/п.Луневское, в районе дер.Шемякино, квартал дачной застройки «Горизонт», участок <данные изъяты>; обязать ответчика освободить данный земельный участок от возведенных на нем построек.

В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что 31 мая 2017 года между ним и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, стоимость которого оценена сторонами в договоре в сумме 900 000 рублей. Согласно условиям договора п.3.1 данного договора ответчик передала ему за спорный земельный участок задаток в размере 300 000 рублей, оставшиеся 600 000 рублей ответчик должна была выплатить в течении 2 лет со дня подписания договора, а именно: первую половину в течении 1 года рассрочки и вторую половину в течении 2 года рассрочки. Кроме того, согласно условиям пункта 3.2. договора ответчик в срок до конца 2017 года должна была оплатить ему стоимость 1/22 доли иного земельного участка общего пользования с кадастровым номером <данные изъяты>, в сумме 250 000 рублей. После исполнения всех указанных обязательств ответчиком они должны были заключить основной договор купли-продажи земельного участка. Однако, ответчик взятые на себя обязательства не исполнил. 27 ноября 2020 года истец направил в адрес ответчика уведомление о расторжении договора в связи с неисполнением ответчиком обязательств, которое ответчиком оставлено без удовлетворения.

При рассмотрении данного дела судом первой инстанции, ответчик Ковригина Н.А. предъявила к истцу Гуртову А.А. встречное исковое заявление, в котором просила обязать Гуртова А.А. заключить с ней договор купли-продажи вышеуказанного спорного земельного участка на условиях предварительного договора купли-продажи такого земельного участка от 31 мая 2017 года.

В обоснование своих встречных исковых требований ответчик Ковригина Н.А. указывала на то, что она в полном объеме исполнила свои обязательства по оплате истцу определенной предварительным договором от 31 мая 2017 года стоимости спорного земельного участка, который находится в ее фактическом пользовании. Однако, истец уклоняется от заключения с ней основного договора купли-продажи такого земельного участка.

Решением Солнечногорского городского суда Московской области от 8 апреля 2021 года, с учетом дополнительного решения данного суда от 4 марта 2022 года, вышеуказанные исковые требования Гуртова А.А. оставлены без удовлетворения, встречное исковое заявление Ковригиной Н.А. к Гуртову А.А. о возложении на Гуртова А.А. обязанности заключить с Ковригиной Н.А. договор купли-продажи вышеуказанного спорного земельного участка на условиях предварительного договора купли-продажи такого земельного участка от 31 мая 2017 года удовлетворено в полном объеме.

Не согласившись с принятым по делу решением и дополнительным решением, истец Гуртов А.А. подал на них апелляционные жалобы, в которых просит решение и дополнительное решение отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении его исковых требований и отказе в удовлетворении встречных исковых требований Ковригиной Н.А.

В обоснование доводов своих апелляционных жалоб Гуртов А.А. не соглашается с выводами суда первой инстанции, полагая, что они не соответствуют установленным по делу обстоятельствам и их доказательствам, указывая на то, что ответчиком не были исполнены в полном объеме предусмотренные договором обязательства по оплате стоимости спорного земельного участка и стоимости доли в другом участке общего пользования, поскольку за спорный земельный участок им было получено только 850 000 рублей, а стоимость 1/22 доли участка общего пользования в размере 250 000 рублей ответчиком ему не оплачена. Также полагает, что ответчик пропустил предусмотренные ч.4 и 5 ст.429 ГК РФ сроки заключения основного договора и предъявления в суд исковых требований о понуждении заключения такого договора.

В судебном заседании истец и его представитель апелляционные жалобы по изложенным в них доводам поддержали.

Ответчик о дате и времени рассмотрения апелляционных жалоб извещена надлежащим образом, на судебное заседание не явилась.

Выслушав явившихся лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований к отмене обжалуемого решения, исходя из нижеследующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает данное дело только в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах истца. Исходя из предмета спора, заявленных исковых требований и встречных исковых требований, а также вышеизложенных доводов апелляционных жалоб истца, суд апелляционной инстанции в данном деле не вправе выйти за пределы заявленных сторонами спора требований, а также за пределы доводов поданных истцом апелляционных жалоб, в том числе, в сторону, ухудшающую положение истца.

При этом, в соответствии с положениями ч.6 ст.330 ГПК РФ судебная коллегия учитывает также, что правильное по существу решение суда первой инстанции не может быть отменено по одним только формальным соображениям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 31 мая 2017 года между сторонами спора был заключен договор, поименованный ими как договор о намерениях купли-продажи земельного участка в рассрочку и внесении задатка. Как указано в п.2.1 такого договора продавец, т.е. истец Гуртов А.А., имеет желание продать ответчику Ковригиной Н.А. в рассрочку принадлежащий истцу земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 662 кв.м., расположеный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, с\пЛуневское, в районе деревни Шемякино, квартал дачной застройки «Горизонт» участок <данные изъяты>. Согласно условиям п.2.2 данного договора истец и ответчик определили стоимость вышеуказанного продаваемого земельного участка в сумме 900 000 рублей. Как следует из условий п.3.1 данного договора, из вышеуказанной стоимости земельного участка ответчик в качестве задатка передает истцу денежную сумму в размере 300 000 рублей, а оставшиеся 600 000 рублей должен выплатить истцу в течение двух лет со дня подписания договора: первую половину в течение первого года рассрочки, вторую половину – в течение второго года рассрочки. Также условиями п.2.4. договора было предусмотрено, что ответчик обязан выкупить у истца за 250 000 рублей 1/22 доли иного принадлежавшего истцу земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, относящегося к землям общего пользования, по которому проложена дорога и коммуникации. Согласно п.3.2 указанную стоимость 1/22 доли земельного участка общего пользования ответчик должен был заплатить истцу до конца 2017 года. В п.3.3 договора стороны предусмотрели, что договор купли-продажи принадлежащего истцу земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> будет оформлен ими после окончательного расчета покупателя с продавцом. При этом, согласно условиям п.4.3 договора покупатель, т.е. ответчик, не дожидаясь оформления такого договора, по своему желанию может начинать осваивать продаваемый ему истцом земельный участок, осуществлять на нем строительство дома и т.д., согласно условиям застройки (л.д.7).

Из материалов дела также следует, что после подписания сторонами спора вышеуказанного договора, земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, не смотря на отсутствие передаточного акта, был фактически передан истцом ответчику. Согласно справке ТСН «Горизонт», на обслуживаемой территории которого находится вышеуказанный земельный участок, ответчик, став фактическим пользователем такого земельного участка, возвела на нем дом, в котором стала проживать с конца 2018 года и проживает на момент рассмотрения спора судом первой инстанции (л.д.12).

Согласно предоставленной в материалы дела расписке, во исполнение своих обязательств по оплате стоимости покупаемого по договору земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> ответчиком истцу 31.05.2017г. было оплачено 300 000 рублей, 01.06.2018г. – 300 000 рублей, а 13.01.2020г. – 250 000 рублей (л.д.54 «а»). Таким образом, до обращения истца с данным иском в суд ответчик из 900 000 рублей предусмотренной договором стоимости спорного земельного участка выплатил истцу 850 000 рублей. Из материалов дела также следует, что оставшаяся неоплаченной часть стоимости спорного земельного участка в размере 50 000 рублей была перечислена ответчиком на банковскую карту истца 23.03.2021г., однако истец отказался от получения указанных денежных средств (л.д.31).

В соответствии с п.1 ст.432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно положениям п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п.1 ст.456 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

При этом, как следует из положений п.1 ст.458 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент вручения товара покупателю или указанному им лицу, если договором предусмотрена обязанность продавца по доставке товара.

В соответствии с п.1 ст.485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

Согласно п.1 ст.486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Как следует из п.1 ст.488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В соответствии с п.1 ст.489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

При этом, согласно положениям п.2 ст.489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

В соответствии с п.1 ст.549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно положениям ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В свою очередь, согласно вышеизложенным условиям заключенного между сторонами спора договора от 31 мая 2017 года, поименованного ими как договор о намерениях купли-продажи земельного участка в рассрочку, принимая во внимание значение содержащихся в нем слов и выражений в сопоставлении их с другими условиями и смыслом договора в целом, а также с последующим поведением сторон и их волей относительно такого договора, судебная коллегия приходит к выводу о том, что заключенный между истцом и ответчиком договор не является предварительным договором правовом смысле, предусмотренном ст.429 ГК РФ. Данный договор в соответствии с вышеизложенными положениями ст.ст.454, 456, 485, 486, 488, 489, 549 и 550 ГК РФ является договором купли-продажи земельного участка с оплатой его стоимости в рассрочку. В частности, как уже изложено выше, в данном договоре предусмотрены все предъявляемые к такому виду договоров законом существенные условия: предмет договора, его цена и порядок оплаты. В договоре не указано о передаче спорного земельного участка продавцом покупателю в будущем. Напротив, спорный земельный участок фактически был передан истцом ответчику после заключения такого договора, условиями которого ответчику как покупателю было разрешено начать освоение и застройки спорного земельного участка после подписания данного договора. В связи с чем ответчик, приняв указанный в договоре земельный участок в фактическое пользование, осуществила на нем строительство дома и на протяжении более двух лет непрерывно пользуется спорным земельным участком. При этом, как также изложено выше, предусмотренная договором стоимость спорного земельного участка в размере 900 000 рублей полностью выплачена ответчиком истцу. Отказ истца принять последний платеж такой стоимости в сумме 50 000 рублей, а также допущенная ответчиком просрочка части платежа, в данном случае, с учетом исполнения ответчиком обязанности по оплате всей договорной стоимости земельного участка на момент рассмотрения спора судом первой инстанции и большей ее части до обращения истца с иском в суд, правовыми основаниями для удовлетворения заявленных истцом исковых требований о признании договора расторгнутым, истребовании земельного участка и освобождении его от построек ответчика, являться не могут.

Таким образом, заключенный между сторонами спора договор от 31 мая 2017 года по своей правовой сути является основным договором купли-продажи земельного участка с оплатой его стоимости в рассрочку, который относительно спорного земельного участка полностью фактически исполнен сторонами: стоимость участка оплачена ответчиком истцу, земельный участок передан ответчику.

В соответствии с положениями п.1 и п.2 ст.551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Согласно п.3 ст.551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Таким образом, выводы суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных истцом исковых требований являются правильными по существу выводами, соответствующими требованиям закона, в то время как изложенные в апелляционных жалобах истца доводы являются несостоятельными и необоснованными.

Действительно, как также уже изложено, помимо условий относительно продажи истцом ответчику спорного земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, в заключенном между сторонами договоре от 31.05.2017г. содержатся также и условия относительно покупки ответчиком у истца за 250 000 рублей некой 1/22 доли иного земельного участка общего пользования с кадастровым номером <данные изъяты>, с оплатой указанной стоимости до конца 2017 года. И данное условие договора действительно не исполнено ответчиком. Однако, в данном договоре не указано на невозможность продажи истцом ответчику спорного земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> без приобретения 1/22 доли иного земельного участка общего пользования. Такая невозможность, в частности в виде единства правовой судьбы имущества, не предусмотрена в данном случае и законом. Согласно выписке из ЕГРН, истец на момент подписания сторонами вышеуказанного договора действительно являлся собственником иного земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 2 702 кв.м., категорией земель: земли сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием: для дачного строительства, по своим границам представляющего собой дорогу (л.д.34). При этом, как следует из выписки из протокола общего собрания членов ТСН «Горизонт» от 10.05.2019г., договора дарения от 11.01.2020г. и выписки из ЕГРН на вышеуказанный земельный участок, после заключения с ответчиком договора от 31 мая 2017 года и до обращения с иском по настоящему делу в суд истец совершил дарение ТСН «Горизонт» данного земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>. В связи с чем на момент рассмотрения спора данное юридическое лицо и является собственником указанного земельного участка. Таким образом, приобретение ответчиком у истца 1/22 доли иного земельного участка общего пользования с кадастровым номером <данные изъяты> за 250 000 рублей не представляется возможным ввиду его отчуждения всего указанного земельного участка самим истцом другому лицу.

По изложенным обстоятельствам в совокупности ставить приобретение ответчиком по договору купли-продажи от 31.05.2017 года спорного земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в зависимость от приобретения или не приобретения им у истца 1/22 доли иного, указанного в договоре земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, который к тому же уже отчужден истцом другому лицу, вопреки доводам апелляционной жалобы истца, не представляется возможным.

Таким образом, правовых оснований для отмены правильного по существу решения и дополнительного решения суда по доводам апелляционных жалоб истца в данном деле не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 199, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Солнечногорского городского суда Московской области от 8 апреля 2021 года и дополнительное решение Солнечногорского городского суда Московской области от 4 марта 2022 года - оставить без изменения, апелляционные жалобы Гуртова А. А.ича - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивировочное апелляционное определение изготовлено 12 мая 2022г.