Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Чите 09 апреля 2019 года гражданское дело по иску ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании задолженности по оплате арендных и коммунальных платежей, неустойки, судебных расходов,

по апелляционной жалобе представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО3,

на решение Ингодинского районного суда города Читы от <Дата>, которым постановлено:

иск ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по арендным платежам в размере 45 000 рублей, задолженность по коммунальным платежам в размере 37 949,48 рублей, неустойку в размере 22 500 рублей, стоимость восстановления горячего водоснабжения в размере 2 783 рублей, судебные расходы в размере 18 364,65 рублей, всего – 126 597,13 рублей.

В удовлетворении остальной части требований о взыскании неустойки на будущее время и задолженности по арендной плате за период с <Дата> по <Дата> отказать.

Заслушав доклад судьи Кардаша В.В., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО1, действуя через своего представителя по доверенности ФИО3, обратилась в суд с иском, ссылаясь на следующие обстоятельства. <Дата>ФИО1 передала ИП ФИО2 в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>. В дальнейшем был заключен новый договор аренды от <Дата> со сроком действия до <Дата>. По истечении срока действия договора ответчик продолжила пользоваться арендованным помещением при отсутствии возражений со стороны истца, в связи с чем, договор считается возобновленным на тот же срок и действует до <Дата>. По условиям договора размер арендной платы составил <данные изъяты> в месяц. Арендная плата должна вноситься до 24 числа текущего месяца за месяц вперед. Коммунальные платежи в счет арендной платы не включались и оплачивались отдельно в соответствии с выставленными счетами ресурсоснабжающих организаций. Накопив задолженность по арендным и коммунальным платежам, <Дата>ФИО2 покинула помещение, не сдав его в предусмотренном договором порядке арендодателю по акту приема-передачи, а в апреле 2018 года вернула ключи от помещения дочери истца. По состоянию на <Дата> задолженность ответчика по арендным платежам составила <данные изъяты>, из которых <данные изъяты> – задолженность за февраль и <данные изъяты> – задолженность за март. Поскольку акт приема-передачи помещения подписан не был, то с ответчика подлежит взысканию арендная плата вплоть до <Дата> в размере <данные изъяты>. Кроме того, с ответчика подлежит взысканию неустойка в размере <данные изъяты>, задолженность по коммунальным платежам по состоянию на <Дата> в размере <данные изъяты>, в том числе стоимость восстановления горячего водоснабжения в помещении, которое было отключено по желанию арендатора, в размере <данные изъяты>. С учетом изложенного, истец просила суд расторгнуть с <Дата> договор аренды нежилого помещения от <Дата>, заключенный между ФИО1 и ИП ФИО2; взыскать с ИП ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по арендным платежам в размере <данные изъяты>, задолженность по коммунальным платежам и по оплате за возобновление горячего водоснабжения в размере <данные изъяты>, неустойку в размере <данные изъяты>, расходы на оплату услуг юриста в размере <данные изъяты>, расходы на оплату государственной пошлины в размере <данные изъяты>, а также взыскивать с ответчика неустойку в размере <данные изъяты> в день, начиная с <Дата> по день фактического исполнения обязательств (л.д.4-6).

Протокольным определением суда от <Дата> к участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен ФИО4 (л.д.53-58).

Определением суда от <Дата> производство по делу в части требования о расторжении договора аренды прекращено, в связи с отказом ФИО1 от указанного искового требования (л.д.93).

Судом постановлено вышеназванное решение (л.д.107-111).

В апелляционной жалобе представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО3 просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме. Полагает, что судом не применен закон, подлежащий применению (статьи 316 и 622 ГК РФ), применен закон, не подлежащий применению (статья 100 ГПК РФ), а также сделаны выводы, не основанные на доказательствах. Указывает, что материалы дела не содержат доказательств уклонения арендодателя от приема арендованного имущества. В суде доказано и не оспаривалось сторонами, что фактической передачи помещения арендатор не произвел и не намерен был производить. Обращает внимание на то, что передача ключей от помещения не может расцениваться как акт приема-передачи помещения. Полагает, что поскольку стороны не согласовали место передачи имущества, то согласно статье 316 ГК РФ передача имущества должна была происходить по месту его нахождения. Ссылается на то, что в материалах дела имеются доказательства уклонения ответчика от подписания акта сверки, что позволило бы в дальнейшем ссылаться ответчику на согласованную сторонами сумму задолженности. Считает необоснованным вывод суда о том, что обязанность по составлению передаточного акта возложена на арендодателя. Указывает, что ни законом, ни договором такая обязанность не предусмотрена. В тоже время, по условиям договора на арендатора возложена обязанность вернуть арендодателю помещение в пригодном к использованию состоянии, то есть совершить активные действия по передаче имущества. В материалах дела отсутствуют доказательства обращения арендатора к арендодателю с соответствующим предложением, а также передачи помещения в момент прекращения действия договора. Удовлетворяя требование о взыскании договорной неустойки, суд подтвердил, что арендатор не вернул арендованное имущество, либо вернул его несвоевременно. Полагает, что суд сделал необоснованный вывод об отсутствии у арендодателя права требовать внесения оплаты за аренду помещения в связи с уклонением истца от приема помещения, при отсутствии доказательств уклонения, и необоснованно не применил статью 622 ГК РФ. Выражает несогласие с уменьшением суммы судебных расходов с <данные изъяты> до <данные изъяты>. Считает, что судом не был учтен объем оказанной юридической помощи, а также участие представителя при рассмотрении дела в трех судебных заседаниях. Указывает, что суд не вправе уменьшить размер расходов на оплату услуг представителя произвольно, при отсутствии возражений другой стороны, которая не предоставляет доказательств чрезмерности взыскиваемых с неё расходов. Ссылается на справочную информацию, предоставленную организациями, занимающимися оказанием юридических услуг в г.Чите, которая в суд первой инстанции не предоставлялась, поскольку вопрос о возможной чрезмерности судебных расходов не поднимался. Считает, что сумма в размере <данные изъяты> отвечает сложности дела, требованиям разумности и справедливости. Отмечает, то ответчик не просила о снижении расходов на оплату услуг представителя, не представляла доказательств чрезмерности заявленной суммы (л.д.122-124).

Истец ФИО1 и третье лицо ФИО4 о дате, времени и месте рассмотрении дела судом апелляционной инстанции извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились, направили своего представителя.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца ФИО1 и третьего лица ФИО4 – ФИО3, действующая на основании доверенностей, доводы апелляционной жалобы поддержала, просила решение суда отменить, удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Ответчик ФИО2 о дате, времени и месте рассмотрении дела судом апелляционной инстанции извещена надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, представителя не направила, о причинах неявки не сообщила, ходатайства об отложении дела не заявила.

Руководствуясь частью 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы на основании части 1 статьи 327.1 ГПК РФ, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителя истца и третьего лица, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

На основании статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, <Дата> между ФИО1 (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> По условиям договора арендодатель обязался предоставить арендатору во временное владение и пользование сроком до <Дата> вышеназванное нежилое помещение для использования в целях размещения цветочного салона. Арендатор обязался уплачивать арендодателю в течение срока действия договора арендную плату в размере <данные изъяты> в месяц, за исключением двух первых платежей, размер которых определен равным <данные изъяты>. Внесение арендной платы должно производиться 24 числа текущего месяца за месяц вперед (л.д.11-13).

Фактически передача нежилого помещения истцом ответчику осуществлена по договору о намерениях от <Дата> (л.д.14), который одновременно является передаточным актом (пункт 2.1 договора аренды).

<Дата>ФИО1 и ИП ФИО2 заключили новый договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, сроком действия <данные изъяты>, до <Дата>. Пунктом 4.4 договора предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться помещением после истечения вышеназванного срока при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок. Арендная плата установлена в размере <данные изъяты> и должна вноситься в срок до 24 числа текущего месяца за месяц вперед. Коммунальные платежи составляют переменную часть арендной платы и подлежат уплате арендатором арендодателю один раз в месяц в соответствии с показаниями счетчиков за фактически потребленные: тепловую и электрическую энергию, холодную воду и водоотведение, в сроки и порядке, предусмотренные поставщиками услуг (л.д.15-17).

Из содержания искового заявления следует, и сторонами не оспаривалось, что обязательства по внесению арендных и коммунальных платежей ответчиком исполнялись ненадлежащим образом. <Дата>ФИО2 освободила арендуемое нежилое помещение. При этом, в иске отражено, что муж истца ФИО4 случайно проезжая мимо арендуемого помещения увидел, что ответчик его освобождает, вывозя свои вещи (л.д.4 оборот). В свою очередь, ответчик пояснила, что приехав из командировки, она увидела на двери арендуемого помещения табличку «Аренда, продажа». В связи с этим, ФИО2 созвонилась с ФИО4, через которого она арендовала помещение и которому передавала арендную плату. ФИО4 сообщил ФИО2 о том, что в связи с накопившейся задолженностью принято решение сдать помещение в аренду иному лицу, либо продать его, после чего ФИО2 сообщила, что она съезжает (л.д.54-55, 88). Представитель истца ФИО3 в ходе рассмотрения дела поясняла, что в связи с накопившейся задолженностью ответчику предложили съехать с арендуемого помещения (л.д.56). Сторонами не оспаривалось, что ключи от арендуемого помещения ФИО2 передала дочери истца в апреле 2018 года (л.д.4 оборот, 55).

Разрешая спор и частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что фактически стороны расторгли договор аренды по обоюдному соглашению, хотя и не оформили свое решение в предусмотренном законом порядке путем заключения соответствующего соглашения. После выезда из помещения и передачи ключей от него ответчик не обладал возможностью владения и пользования имуществом, господство над вещью осуществлял его собственник. При этом, суд исходил из того, что отсутствие подписанного сторонами акта приема-передачи имущества не мешало собственнику в реализации своих прав. Кроме того, суд пришел к выводу, что буквальное толкование условий договора аренды свидетельствует о возложении обязанности по составлению передаточного акта на арендодателя. С учетом изложенного, суд пришел к выводу о наличии оснований для взыскания задолженности по арендной плате за февраль и март 2018 года в размере <данные изъяты>, задолженности по коммунальным платежам в размере <данные изъяты>, неустойки в размере <данные изъяты>, стоимости восстановления горячего водоснабжения в размере <данные изъяты>. При этом, суд не нашел оснований для взыскания арендной платы вплоть до <Дата>, когда помещение было сдано истцом в аренду иному лицу, а также для взыскания неустойки в размере, превышающем 50% от суммы задолженности по арендной плате.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда, которые подробно мотивированы, основаны на правильном применении норм материального права, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, содержанию доказательств, собранных и исследованных судом в соответствии со статьями 56, 67 ГПК РФ.

Вопреки доводам апелляционной жалобы оснований для взыскания с ответчика арендной платы за период с <Дата> по <Дата> у суда не имелось.

В соответствии с пунктом 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от <Дата>№ «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Совокупность действий сторон, связанных с переговорами по поводу выезда ФИО2 из арендуемого помещения ввиду наличия задолженности, а также связанных с освобождением ответчиком помещения и возвратом ключей от него, получением истцом в ресурсоснабжающих организациях актов сверки взаимных расчетов по коммунальным платежам по состоянию на <Дата> и предъявление к взысканию задолженности по оплате арендных и коммунальных платежей по состоянию на <Дата>, позволяет прийти к выводу о том, что фактически договор аренды был расторгнут по соглашению сторон с <Дата>.

Следовательно, после расторжения договора аренды обязанность по внесению арендной платы у арендатора прекратилась.

В пункте 37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от <Дата>№ «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Таким образом, арендодатель, как участник гражданского оборота, в силу статей 1, 10 ГК РФ при реализации своих прав и обязанностей должен действовать разумно и добросовестно, и как собственник имущества ранее переданного в аренду, после прекращения договорных отношений с арендатором, который предпринял необходимые меры, направленные на возврат такого имущества, обязан в свою очередь, своевременно совершить действия о приемке арендованного имущества. Несовершение арендодателем разумных действий по приемке имущества от арендатора влечет для арендодателя утерю права требования с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества.

Как верно указано судом первой инстанции, буквальное толкование условий договора аренды (пункт 3.2) позволяет сделать вывод, что обязанность по составлению передаточного акта в трехдневный срок со дня прекращения договора аренды лежала на арендодателе.

Несмотря на достижение сторонами соглашения о расторжении договора аренды, освобождение ответчиком помещения и передачу ключей от него, истцом не предпринято мер к принятию недвижимого имущества. Доказательств составления истцом передаточного акта, направления его ответчику, либо осуществления иных действий, направленных на принятие арендуемого помещения по акту приема-передачи суду не представлено.

При изложенных обстоятельствах, суд обоснованно отказал во взыскании с ответчика в пользу истца ответчика арендной платы за период с <Дата> по <Дата>.

Довод апелляционной жалобы о недоказанности факта уклонения арендодателя от приема арендованного имущества является необоснованным, поскольку обязанность по составлению акта приема-передачи лежала на истце в силу условий договора, указанная обязанность арендодателем не исполнена.

Указание в жалобе на уклонение ответчика от подписания акта сверки взаимных расчетов не свидетельствует о том, что ФИО2 уклонялась от подписания акта приема-передачи помещения. Недостижение сторонами договоренности о размере задолженности не являлось препятствием для осуществления передачи помещения.

Ссылки в апелляционной жалобе на то, что фактическая передача помещения арендатором не производилась, передача ключей от помещения не может расцениваться как акт приема-передачи помещения, передача имущества должна была происходить по месту его нахождения, выводов суда первой инстанции не опровергают.

Довод жалобы о том, что ФИО2 не намеревалась производить передачу помещения истцу является бездоказательным.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, ответчиком предприняты меры по возврату истцу помещения. Так, помещение было освобождено от имущества ответчика, ключи от него возвращены дочери истца. В свою очередь, арендодатель не предпринял разумных действий по принятию арендованного имущества. Доказательств того, что помещение при его освобождении и сдаче ответчиком ключей от него находилось в непригодном к использованию состоянии, препятствующем его принятию истцом, не представлено.

С учетом изложенного, препятствий для принятия имущества у истца не имелось, а значит, он не вправе требовать уплаты ответчиком арендной платы за просрочку возврата арендованного имущества в порядке статьи 622 ГК РФ.

Взыскание судом договорной неустойки, начисленной на задолженность по арендной плате за февраль и март 2018 года не свидетельствует о том, что арендатор не вернул арендованное имущество, либо вернул его несвоевременно.

Частично удовлетворяя требование о взыскании неустойки, суд исходил из того, она подлежит начислению на задолженность по арендной плате за февраль и март 2018 года, которая составляет <данные изъяты>. Учитывая условия договора, согласно которым максимальный размер неустойки составляет 50% от суммы платежа (7.2 договора), суд обоснованно взыскал неустойку в размере <данные изъяты>, отказав во взыскании её в большем размере.

Апелляционная жалоба не содержит доводов о несогласии с решением суда в части взыскания задолженности по оплате коммунальных платежей. В суде апелляционной инстанции представитель истца и третьего лица ФИО3 указала на согласие с решением суда в указанной части.

Учитывая, что в силу положений части 1 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно неё, оснований для отмены или изменения решения суда в части взыскания задолженности по оплате коммунальных платежей, не имеется.

Не могут быть приняты во внимание доводы апелляционной жалобы в части несогласия с размером взысканных судом расходов по оплате услуг представителя.

В соответствии с частью 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно части 1 статьи 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

В пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда РФ от <Дата>№ «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разъяснено, что разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (часть 3 статьи 111 АПК РФ, часть 4 статьи 1 ГПК РФ, часть 4 статьи 2 КАС РФ). Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2, 35 ГПК РФ, статьи 3, 45 КАС РФ, статьи 2, 41 АПК РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства (пункт 13 вышеназванного постановления Пленума Верховного Суда РФ).

Как следует из материалов дела, <Дата>ФИО3 и ФИО1 заключили договор на оказание юридических услуг, в частности, по составлению искового заявления к ИП ФИО2 и представление интересов ФИО1 в суде. Вознаграждение по договору составило <данные изъяты>. Распиской от <Дата> подтверждается оплата истцом услуг ФИО3 (л.д.40-41).

Частично удовлетворяя заявленные истцом требования о взыскании расходов на представителя, суд первой инстанции, руководствовался вышеназванными нормами ГПК РФ и разъяснениями Пленума Верховного Суда РФ, счел возможным взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате услуг представителя в размере <данные изъяты>.

По мнению судебной коллегии, взысканный судом размер расходов на оплату услуг представителя является разумным и справедливым, он определен с учетом сложности дела, объема выполненной работы, количества судебных заседаний в которых принимал участие представитель, частичного удовлетворения заявленных исковых требований.

Вопреки доводам жалобы, суд вправе уменьшать размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, и при том, что другая сторона не заявляет возражения в связи с чрезмерностью взыскиваемых с неё расходов, если это необходимого для обеспечения баланса процессуальных прав и обязанностей сторон. Указанная правовая позиция отражена в абзаце 2 пункта 11 постановления Пленума Верховного Суда РФ от <Дата>№.

Приложенные к апелляционной жалобе справки о размере стоимости юридических услуг (л.д.125-126) представляют собой справочную информацию о стоимости видов юридических услуг, носят рекомендательный характер. Разумный размер расходов определяет суд исходя из обстоятельств дела в каждом конкретном случае.

Таким образом, обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы с достаточной полнотой, всем представленным доказательствам дана правовая оценка, которая сомнений в своей правильности не вызывает. Нарушений норм материального и процессуального закона, которые могли бы повлечь отмену либо изменение судебного постановления, не усматривается.

Учитывая изложенное, решение суда вынесено законно и обоснованно, оснований для его отмены или изменения по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Ингодинского районного суда города Читы от <Дата> оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: