Гражданский кодекс часть 1

заслушав в судебном заседании по докладу судьи Тахирова Э.Ю. дело по апелляционной жалобе представителя Министерства Обороны Российской Федерации Козырева Н.Н. на решение Батайского городского суда Ростовской области от 28 августа 2012 года,

установила:

Рыбакова И.В. обратилась в суд с иском к Территориальному Управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по РО, ФГКУ «Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений» МО РФ г.Ростова-на-Дону, Министерству Обороны РФ о признании договора купли-продажи высвобождаемого недвижимого военного имущества на аукционе заключенным, признании права собственности на это имущество.

В обоснование заявленных требований истец указывала, что ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между ней и Южным межрегиональным отделением специализированным государственным учреждением при Правительстве РФ «Российский фонд федерального имущества» был заключен договор купли-продажи высвобождаемого недвижимого военного имущества на аукционе НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. Согласно указанному договору Рыбакова И.В. приобрела незавершенный строительством индивидуальный жилой дом шифр НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в районе АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН - 15 метров южнее участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (литер «А»). В соответствии с п. 3.1. договора установленная по итогам аукциона цена указанного имущества составила 71.000 руб. ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между истцом и Южным межрегиональным отделением специализированным государственным учреждением при Правительстве РФ «Российский фонд федерального имущества» были подписаны акты приема-передачи отчужденного с аукциона имущества, однако указанная сделка не была зарегистрирована в органах юстиции.

В связи с ликвидацией Южного межрегионального отделения специализированного государственного учреждения при Правительстве РФ «Российский фонд федерального имущества», а также передачей полномочий Федеральному агентству по управлению государственным имуществом, во внесудебном порядке истец не может зарегистрировать сделку и переход права собственности на спорное имущество.

Решением Батайского городского суда Ростовской области от 28 августа 2012 года исковые требования Рыбаковой И.В. удовлетворены в полном объеме. Суд признал заключенным договор купли-продажи высвобождаемого недвижимого военного имущества на аукционе НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА на незавершенный строительством индивидуальный жилой дом шифр НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в районе АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН - 15метров южнее участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН между Южным межрегиональным отделением специализированным государственным учреждением при Правительстве РФ «Российский фонд федерального имущества» и Рыбаковой И.В., признал за ней право собственности на указанное имущество.

С вынесенным решением не согласилось Министерство Обороны РФ и в лице своего представителя ФИО1 подало апелляционную жалобу, в которой просило решение суда отменить и вынести новое решение, которым в удовлетворении исковых требований истцу отказать.

В обоснование своей жалобы, апеллянт указывает, что истец не представил суду надлежащих доказательств перехода права собственности на спорное недвижимое имущество, поскольку вышеуказанный акт приема-передачи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА не соответствует условиям договора по передаче имущества.

Апеллянт указывает, что ФИО2 не представлено доказательств оплаты приобретаемого имущества, а также сведения о праве на земельный участок под спорным объектом недвижимости.

Апеллянт считает, что судом неправильно применены нормы материального права, а также неправильно определены обстоятельства, имеющие значения для дела, что в силу ст.330 ГПК РФ является основанием для отмены решения суда.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей ответчиков: ФИО3 и ФИО4, представителя истца ФИО5, проверив законность принятого решения в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные исковые требования, руководствовался ст.ст. 164, 218 ГК РФ, положениями Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и исходил из того, что в соответствии с вышеуказанным договором купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, ФИО2 на законных основаниях приобрела спорный объект недвижимости и оплатила его стоимость, а ввиду того, что сторона по договору продавец ликвидирован, истец лишен возможности во внесудебном порядке зарегистрировать сделку и переход права собственности на имущество.

С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия не может согласиться по следующим основаниям.

Из материалов гражданского дела следует, что между истцом и Южным межрегиональным отделением специализированным государственным учреждением при Правительстве РФ «Российский фонд федерального имущества» был заключен договор купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА высвобождаемого военного имущества, а именно не завершенный строительством индивидуальный жилой дом (коттедж) шифр НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

В данном договоре указано, что предметом договора является высвобождаемое военное имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации и находящееся в оперативном управлении квартирно - эксплуатационного отдела 4 Армии ВВС и ПВО - войсковой части НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Распоряжением Правительства РФ от 28.06.2008 года №947-Р Южное межрегиональное отделение специализированного государственного учреждения при Правительстве РФ «Российский фонд федерального имущества» - ликвидировано.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (для двусторонней сделки).

С этим связано положение п. 1 ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" о том, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

В силу п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Однако, истцом не представлено доказательств того, что с момента заключения договора купли-продажи с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА и до ликвидации Южного межрегионального отделения специализированного государственного учреждения при Правительстве РФ «Российский фонд федерального имущества» 28.06.2008года истцом предпринимались попытки к регистрации права собственности на спорный объект недвижимости либо доказательств, подтверждающих уклонения продавца от такой регистрации.

Положениями п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", указано, что на основании статей 58, 1110, 1112 ГК РФ ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Истцом не представлено доказательств исполнения договора купли-продажи.

Согласно п.4.1 договора имущество считается переданным покупателю по настоящему договору после утверждения продавцом передаточного акта имущества, подписанного балансодержателем и покупателем. Передаточный акт имущества утверждается продавцом после полной оплаты приобретаемого покупателем имущества.

В силу п.4.2 договора право собственности на имущество переходит к покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности в установленном действующим законодательством порядке.

Между тем, истцом не представлено доказательств того, что спорный незавершенный жилой дом был передан от балансодержателя к покупателю.

Представленный истцом акт приема-передачи данного объекта недвижимости не служит подтверждением исполнения договора, поскольку в акте указано о передаче объекта от продавца к покупателю, а не от балансодержателя, как то предусмотрено п.4.1, 4.2 договора.

Кроме того, истцом не представлено доказательств того, что покупателем произведена оплата по данному договору.

Несмотря на то, что в договоре купли-продажи указано о принадлежности данного имущества на праве собственности Российской Федерации и нахождения его на тот момент в оперативном управлении квартирно - эксплуатационного отдела 4 Армии ВВС и ПВО - войсковой части НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН каких либо доказательств этому не представлено.

Более того, из технического паспорта на незавершенный жилой дом (процент готовности 17%) следует, что данный объект является самовольно возведенным.

В силу требований ст.ст.421,555 ГК РФ к существенным условиям договора продажи недвижимости относятся условия, индивидуализирующие продаваемую недвижимость и определяющие её цену.

Согласно ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Из договора купли-продажи следует, что предметом сделки является не завершенный строительством жилой дом (коттедж) шифр НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Таким образом, в указанном договоре сторонами не предусмотрены существенные условия, индивидуализирующие продаваемую недвижимость, в том числе его место нахождения, расположения, процент готовности и т.д.

Руководствуясь 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Батайского городского суда Ростовской области от 28 августа 2012 года отменить и вынести новое решение, которым:

в удовлетворении исковых требований ФИО2 к Территориальному Управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по РО, ФГКУ «Северо - Кавказское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны РФ, Министерству обороны РФ о признании заключенным договора купли-продажи высвобождаемого недвижимого военного имущества на аукционе НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА на незавершенный строительством индивидуальный жилой дом шифр НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и признании права собственности за ФИО2 на незавершенный строительством жилой дом (коттедж) шифр НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в районе АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН метров южнее участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, инвентарный номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – отказать.

Председательствующий:

Судьи: