Гражданский кодекс часть 1

ЗАО «Банк ВТБ24» в лице представителя по доверенности ФИО6 обратился в суд с иском к ФИО4, ФИО5 о солидарном взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество.

В обоснование иска указал, что в соответствии с условиями кредитного договора от 11.07.2008 года №623/0059-0000229 в редакции дополнительного соглашения от 31.07.2008 года № 1 ФИО4 истец предоставил кредит в размере 9895 000 рублей сроком на 182 месяца с уплатой 11,75% годовых для целевого использования: приобретения в собственность жилого дома и права аренды земельного участка. Жилой дом общей площадью 411 кв.м., этажность 1 и мансарда, поземная этажность 1, расположенный по адресу: <...>. Кредит согласно п. 3.1 кредитного договора предоставлен заёмщику в безналичной форме путём перечисления всей суммы кредита на текущий счёт № …, открытый в банке на имя заёмщика, что подтверждается расширенной выпиской по счёту, прилагаемой к иску.

Пунктом 2.4 раздела 2 кредитного договора предусмотрено, что обеспечением исполнения обязательств заёмщика по кредитному договору являются: залог (ипотека) жилого дома и права аренды на земельный участок; солидарное поручительство ФИО5 с целью обеспечения обязательств заемщика по кредитному договору.

С ФИО5 заключен договор поручительства от 11.07.2008 года №623/0059-0000232-п01 в редакции дополнительного соглашения от 31.07.2008 года № 1. В соответствии с п. 2.1 раздела 2 Договора поручительства поручитель принял на себя обязательство солидарно с заёмщиком отвечать перед банком на условиях и в соответствии с договором поручительства за исполнение заёмщиком всех обязательств по кредитному договору. Кроме того, согласно абз. 2 п. 2.1 раздела 2 договора поручительства поручитель обязался в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств заёмщиком по кредитному договору нести ответственность перед банком солидарно с заёмщиком в сумме равной сумме всех обязательств заёмщика по кредитному договору, как в части исполнения заёмщиком обязательств по осуществлению ежемесячных платежей, так и в части исполнения обязательства по полному возврату кредита.

15 июля 2008 года жилой дом приобретён в собственность заёмщика, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 26-АЕ № 464326, выданным 15 июля 2008 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю, о чём 15 июля 2008 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись регистрации № 26-26-12/068/2008-388. Земельный участок принадлежит ответчику на праве аренды на основании договора купли-продажи жилого дома с использованием кредитных средств и уступки прав аренды на земельный участок от 11 июля 2008 года, в редакции дополнительного соглашения от 31 июля 2008 года, зарегистрированных Управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю, номера регистрации: 26-26-12/068/2008-387 от 15 июля 2008 года, 26-26-12/080/2008-188.

Банк надлежащим образом и в полном объёме исполнил обязательства по предоставлению заёмщику кредита. Согласно пунктам 5.1.1, 5.1.2 кредитного договора заёмщик обязался возвратить банку кредит в полном объёме и уплатить сумму начисленных процентов путём осуществления аннуитетных платежей в сумме и порядке указанных в ст. 4 кредитного договора. В нарушение условий кредитного договора свои обязательства по возврату кредита, уплате процентов в порядке и сроки, предусмотренные кредитным договором, заёмщик надлежащим образом не исполняет, начиная с июня 2014 года, и не обеспечивает на счёте, открытом на имя заёмщика наличие денежных в сумме необходимой для погашения задолженности по кредитному договору.

На основании ст. 330 ГК РФ и в соответствии с пунктами 6.3, 6.4 кредитного договора в случае неисполнения обязательств по возврату основного долга по кредиту и оплате процентов за пользование кредитом, начиная с даты возникновения просроченной задолженности и до даты её окончательного погашения на сумму соответствующей просроченной задолженности начисляется неустойка в размере 0,1% процента за каждый день просрочки. Учитывая систематическое неисполнение заёмщиком и поручителем своих обязательств по погашению суммы кредита и уплате процентов, истец на основании ч. 2 ст. 811 ГК РФ и в соответствии с п. 5.4.1 кредитного договора, п. 3.1 договора поручительства потребовал в срок не позднее 01 июня 2015 года досрочно погасить предоставленный кредит в полном объёме обеспеченный ипотекой, уплатить проценты за фактический срок пользования кредитом, а также иные суммы, предусмотренные кредитным договором, направив 27 мая 2015 года соответствующие письма-требования о досрочном истребовании задолженности ответчикам, полученные лично ответчиками.

Истец указанными письмами-требованиями предупредил ответчиков о намерении расторгнуть кредитный договор с 02 июня 2015 года и в случае непогашения задолженности по кредитному договору в установленный срок, воспользоваться своим правом, обратиться в суд с соответствующим заявлением, включая требование об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество в обеспечение исполнения обязательств заёмщика по кредитному договору. Требования истца исполнены не были. Суммарная задолженность ответчиков по кредитному договору от 11 июля 2008 года <***> по состоянию на 30 июля 2015 года в общей сумме составляет 9044 148 рублей 23 копейки, в том числе: 8670 328 рублей 01 копейка - остаток ссудной задолженности (основной долг); 291 926 рублей 36 копеек - задолженность по плановым процентам; 68 170 рублей 77 копеек - задолженность по пени за несвоевременную уплату плановых процентов; 13 723 рубля 09 копеек - задолженность по пени по просроченному основному долгу. Считает необходимым установить начальную продажную стоимость недвижимого имущества исходя из оценки указанной в отчёте № 270/2015 об определении рыночной стоимости жилого дома, расположенного на земельном участке, подготовленном ООО «Ставропольская фондовая корпорация»: жилой дом оценивается в сумме 9070 000 рублей; право аренды на земельный участок – 1230 000 рублей.

Просил суд взыскать солидарно с ФИО4, ФИО5 в пользу Банка ВТБ 24 (ПАО) задолженность по кредитному договору от 11 июля 2008 года <***> в общей сумме 9044 148 рублей 23 копейки, в том числе: 8670 328 рублей - остаток ссудной задолженности (основной долг); 291 926 рублей 36 копеек - задолженность по плановым процентам; 68 170 рублей 77 копеек - задолженность по пени за несвоевременную уплату плановых процентов; 13 723 рублей 09 копеек - задолженность по пени по просроченному основному долгу; обратить взыскание на жилой дом, общей площадью 411 кв.м., этажность 1 и мансарда, подземная этажность 1, и право аренды на земельный участок, принадлежащие ФИО4, расположенные по адресу: <...>, в том числе: определить способ реализации жилого дома и права аренды земельного участка в виде продажи с публичных торгов; в соответствии с п.1 ст.350 ГК РФ и п.п.4 п.2. ст.54 ФЗ ««Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года №102-ФЗ, в целях реализации жилого дома и права аренды земельного участка, расположенных по адресу: <...>, установить начальную продажную стоимость реализации жилого дома и права аренды земельного участка, согласно Отчёту № 270/2015 с учётом особенностей, установленных ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года №102-ФЗ: начальную продажную стоимость жилого дома в размере 7256 000 рублей; начальную продажную стоимость права аренды земельного участка в размере 984 000 рублей; взыскать солидарно с ФИО4, ФИО5 в пользу Банка 24 (ПАО) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 59.420 рублей 74 копейки.

23 октября 2015 года истец - Банк ВТБ 24 (ПАО) в лице представителя по доверенности ФИО7 уточнил иск, просил суд взыскать солидарно с ФИО4, ФИО5 в пользу Банка ВТБ 24 (ПАО) задолженность кредитному договору от 11 июля 2008 года <***> в общей сумме 8829 898 рублей 25 копеек, из которых: 8626 062 рублей 75 копеек - остаток ссудной задолженности (основной долг); 121 941 рубль 62 копейки - задолженность по плановым процентам; 68 170 рублей 77 копеек - задолженность по пени за несвоевременную уплату плановых процентов; 13 723 рубля 11 копеек - задолженность по пени по просроченному основному долгу; обратить взыскание на жилой дом, общей площадью 411 кв.м., этажность 1 и мансарда, подземная этажность 1 и право аренды на земельный участок, принадлежащие ФИО4, расположенные по адресу: <...>, в том числе: определить способ реализации жилого дома и права аренды земельного участка в виде продажи с публичных торгов; в соответствии с п. 1 ст. 350 ГК РФ и п.п. 4 п. 2. ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ, в целях реализации жилого дома и права аренды земельного участка, расположенных по адресу <...>, установить начальную продажную стоимость реализации жилого дома и права аренды земельного участка, согласно Отчёту № 270/2015 с учётом особенностей, установленных ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ: начальную продажную стоимость жилого дома в размере 7256 000 рублей; начальную продажную стоимость права аренды земельного участка в размере 984 000 рублей; взыскать солидарно с ФИО4, ФИО5 в пользу Банка ВТБ 24 (ПАО) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 59 420 рублей 74 копейки (л.д.173-174).

19 января 2016 года истец - Банк ВТБ 24 (ПАО) в лице представителя по доверенности ФИО7 уточнил иск, просил суд взыскать солидарно с ФИО4, ФИО5 в пользу Банка ВТБ 24 (ПАО) задолженность кредитному договору от 07 ноября 2008 года <***> в сумме 8729 898 рублей 28 копеек, из которых: сумма задолженности по основному долгу – 8586 852 рубля 08 копеек; сумма задолженности по плановым процентам – 61 152 рубля 29 копеек; сумма задолженности по пеням по просроченным процентам 68 170 рублей 77 копеек; сумма задолженности по пеням по просроченному долгу - 13.723 рубля 14 копеек; обратить взыскание на жилой дом, общей площадью 411 кв.м., этажность 1 и мансарда, подземная этажность 1 и право аренды на земельный участок, принадлежащие ФИО4, расположенные по адресу: <...>, в том числе: определить способ реализации жилого дома и права аренды земельного участка в виде продажи с публичных торгов; в соответствии с п. 1 ст. 350 ГК РФ и п.п. 4 п. 2. ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ в целях реализации жилого дома и права аренды земельного участка, расположенных по адресу <...>, установить начальную продажную стоимость реализации жилого дома и права аренды земельного участка, согласно Отчёту № 270/2015 с учётом особенностей, установленных ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ: начальную продажную стоимость жилого дома в размере 7256 000 рублей; начальную продажную стоимость права аренды земельного участка в размере 984 000 рублей; взыскать солидарно с ФИО4, ФИО5 в пользу Банка ВТБ 24 (ПАО) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 59.420 рублей 74 копейки (том 2 л.д.86-87).

10 февраля 2016 года истец Банк ВТБ 24 (ПАО) в лице представителя по доверенности ФИО7 уточнил иск, просил суд взыскать солидарно с ФИО4, ФИО5 в пользу Банка ВТБ 24 (ПАО) задолженность кредитному договору от 11 июля 2008 года <***> в сумме 8719 898 рублей 28 копеек, в том числе: 8576 852 рубля 08 копеек - остаток ссудной задолженности (основной долг); 61 152 рубля 29 копеек - задолженность по плановым процентам; 68 170 рублей 77 копеек - задолженность по пени за несвоевременную уплату плановых процентов; 13 723 рубля 14 копеек - задолженность по пени по просроченному основному долгу; обратить взыскание на жилой дом, общей площадью 411 кв.м., этажность 1 и мансарда, подземная этажность 1 и право аренды на земельный участок, принадлежащие ФИО4, расположенные по адресу: <...>, в том числе: определить способ реализации жилого дома и права аренды земельного участка в виде продажи с публичных торгов; в соответствии с п. 1 ст. 350 ГК РФ и п.п. 4 п. 2. ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ, в целях реализации жилого дома и права аренды земельного участка, расположенных по адресу: <...>, установить начальную продажную стоимость реализации жилого дома и права аренды земельного участка, согласно Отчёту № 270/2015 с учётом особенностей, установленных ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года №1 02-ФЗ: начальную продажную стоимость жилого дома в размере 7256 000 рублей; начальную продажную стоимость права аренды земельного участка в размере 984 000 рублей; взыскать солидарно с ФИО4, ФИО5 в пользу Банка ВТБ 24 (ПАО) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 59 420 рублей 74 копейки (том 2 л.д.177-178).

01 марта 2016 года истец Банк ВТБ 24 (ПАО) в лице представителя по доверенности ФИО7 уточнил иск, просил суд взыскать солидарно с ФИО4, ФИО5 в пользу Банка ВТБ 24 (ПАО) задолженность кредитному договору от 11 июля 2008 года <***> в сумме 8699 898 рублей 28 копеек, в том числе: 8556 852 рубля 08 копеек - остаток ссудной задолженности (основной долг); 61 152 рубля 29 копеек - задолженность по плановым процентам; 68 170 рублей 77 копеек - задолженность по пени за несвоевременную уплату плановых процентов; 13 723 рубля 14 копеек - задолженность по пени по просроченному основному долгу; обратить взыскание на жилой дом, общей площадью 411 кв.м., этажность 1 и мансарда, подземная этажность 1 и право аренды на земельный участок, принадлежащие ФИО4, расположенные по адресу: <...>, в том числе: определить способ реализации жилого дома и права аренды земельного участка в виде продажи с публичных торгов; в соответствии с п. 1 ст. 350 ГК РФ и п.п. 4 п. 2. ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ, в целях реализации жилого дома и права аренды земельного участка, расположенных по адресу: <...>, установить начальную продажную стоимость реализации жилого дома и права аренды земельного участка, согласно Отчёту № 270/2015 с учётом особенностей, установленных ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ: начальную продажную стоимость жилого дома в размере 7256 000 рублей; начальную продажную стоимость права аренды земельного участка в размере 984 000 рублей; взыскать солидарно с ФИО4, ФИО5 в пользу Банка ВТБ 24 (ПАО) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 59 420 рублей 74 копейки (том 3 л.д. 3-4).

Обжалуемым решением Промышленного районного суда г. Ставрополя от 01 марта 2016 года исковые требования ПАО «Банк ВТБ 24» к ФИО4 ФИО5 о солидарном взыскании задолженности по кредитному договору с обращением взыскания на заложенное имущество удовлетворены частично. С ФИО4, ФИО5 в пользу Банка ВТБ 24 (ПАО) взыскана задолженность по кредитному договору от 11 июля 2008 года №623/0059-0000229 в общей сумме 8646104 рубля 37 копеек, в том числе: 8576852 рубля 08 копеек - остаток ссудной задолженности (основной долг); 61152 рубля 29 копеек - задолженность по плановым процентам; 6800 рублей - задолженность по пени за несвоевременную уплату плановых процентов, в остальной части отказано; 1300 рублей - задолженность по пени по просроченному основному долгу, в остальной части отказано. Обращено взыскание на жилой дом, общей площадью 411 кв.м., этажность 1 и мансарда, подземная этажность 1, и право аренды на земельный участок, принадлежащие ФИО4, расположенные по адресу: <...>, в том числе: определить способ реализации жилого дома и права аренды земельного участка в виде продажи с публичных торгов. В соответствии с п.1 ст.350 ГК РФ и п.п.4 п.2. ст.54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года №102-ФЗ в целях реализации жилого дома и права аренды земельного участка, расположенных по адресу: <...>, установлена начальная продажная стоимость реализации жилого дома и права аренды земельного участка, согласно Отчёту №270/2015 с учётом особенностей, установленных ст.54 ФЗ ««Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года №102-ФЗ: начальную продажную стоимость жилого дома в размере 7.256.000 рублей; начальную продажную стоимость права аренды земельного участка в размере 984.000 рублей. С ФИО4 и ФИО5 в пользу Банка ВТБ 24 (ПАО) взысканы солидарно расходы по уплате государственной пошлины в сумме 59.420 рублей 74 копейки (том 3 л.д.32-44).

В апелляционных жалобах ответчики ФИО4, ФИО5 в лице полномочного представителя адвоката Кулевского Н.В., а также в лице адвоката Удаловой Т.Ю. просят решение Промышленного районного суда г. Ставрополя от 01 марта 2016 года отменить, указав, что суд не принял во внимание, что ФИО4 с июля 2008 года по июнь 2014 года добросовестно исполнял свои договорные обязательства. В мае 2015 года ФИО4 направил истцу письмо с просьбой об отсрочке выплаты штрафных санкций до декабря 2015 года. С июня 2015 года и на день рассмотрения иска ответчик ежемесячно, в соответствии с договором оплачивает аннуитетный платёж. Требования истца о взыскании полной задолженности по кредитному договору, фактически подразумевают прекращение действия договора, о чём не было достигнуто согласия сторон договора. Кроме того, истцом не был соблюдён досудебный порядок урегулирования спора. Суд без надлежащих доказательств счёл установленной начальную продажную цену заложенного имущества, при том, что установленная цена в два раза занижает истинную стоимость имущества, так как залоговая стоимость имущества составляет 16493.100 рублей. Судом проигнорирован отчёт №1461 от 10 декабря 2015 года, составленный ООО «Деловой партнер», согласно которому оценка составила 18297900 рублей. Судом не была проведена экспертиза стоимости недвижимости. Представленная оценка состоит в сознательном занижении стоимости дома и земли, служит целью захвата недвижимости и предоставлении в суд не соответствующих действительности сведений о стоимости имущества. На момент вынесения решения задолженность по кредитному договору отсутствовала, а значительная неустойка нарушает баланс интересов сторон, так как истцом не представлено данных о каких-либо убытках в связи с несвоевременным возвратом кредита. Судом нарушены права несовершеннолетнего ребёнка (том 3 л.д.54-56).

В возражениях относительно доводов апелляционной жалобы истец - ПАО «ВТБ 24» в лице представителя по доверенности ФИО8 считает решение суда законным и обоснованным, доводы апелляционной жалобы несостоятельными, указав, что оценка произведена независимой оценочной компанией - ООО «Ставропольская фондовая корпорация», аккредитованной банком. В ходе рассмотрения дела ответчики не заявляли возражений относительно исковых требований, включая установления начальной продажной стоимости предмета ипотеки, не ходатайствовал о проведении экспертизы. Доводы ответчиков об отсутствии просроченной задолженности и неправомерном расторжении кредитного договора являются необоснованными. 29 мая 2016 года в банк поступило заявление ответчика об отсрочке уплаты штрафных санкций на 6 месяцев. На момент получения заявления ответчик в течение 12 месяцев находился в просрочке, сумма просроченной задолженности составляла 489789 рублей 33 копейки. Просьба не требовала применения продуктов реструктуризации, в связи с чем расценена как информационное обращение, не требующее ответа. Представителем банка была организована очная встреча с ответчиком и дополнительно разъяснён порядок списания денежных средств, указано на возможность отмены штрафных санкций при погашения сумм просроченного основного долга и процентов. На момент расторжения договора просроченная задолженность со стороны ответчика оплачена не была.

Исследовав материалы гражданского дела №2-727/16, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, выслушав ответчиков ФИО5, ФИО4 его представителя Удалову Т.Ю., представителя истца ПАО «ВТБ 24» - ФИО9, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 819 ГК РФ, по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты.

В силу ст. 810 ГК РФ, заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Согласно ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 334 ГК РФ кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество, за изъятиями, установленными законом.

Согласно статье 337 ГК РФ залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов по взысканию.

Статья 348 ГК РФ предусматривает, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

В соответствии с пунктом 3 статьи 348 ГК РФ и пунктом 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих обращению залогодержателя в суд с соответствующим иском, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Судом первой инстанции установлен и следует из материалов настоящего дела, что 11 июля 2008 года между ЗАО Банк «ВТБ24» и ФИО4 заключен кредитный договор <***> в редакции дополнительного соглашения от 31 июля 2008 года №1, в соответствии с условиями которого Банк предоставил кредит в размере 9895000 рублей сроком на 182 месяца, с уплатой 11,75% годовых, для целевого использования, приобретения в собственность жилого дома общей площадью 411 кв.м., этажность 1 и мансарда, подземная этажность 1, и права аренды земельного участка, расположенных по адресу: <...>. ( т. 1 л.д. 11-31)

Как следует из п.3.1 кредитного договора, кредит предоставлен заёмщику в безналичной форме путём перечисления на текущий счёт № …, открытый в банке на имя заёмщика, что подтверждается расширенной выпиской по счёту, прилагаемой к исковому заявлению.

Пунктом 2.4 раздела 2 кредитного договора предусмотрено, что обеспечением исполнения обязательств Заемщика по Кредитному договору являются: залог (ипотека) жилого дома и права аренды на земельный участок; солидарное поручительство ФИО5

С целью обеспечения обязательств заёмщика по кредитному договору с ФИО5 заключен договор поручительства от 11 июля 2008 года № 623/0059-6000232-п01, в редакции дополнительного соглашения от 31 июля 2008 года №1.

Из п. 2.1 раздела 2 договора поручительства следует, что поручитель принял на себя обязательство солидарно с заёмщиком отвечать перед банком на условиях и в соответствии с договором поручительства за исполнение заёмщиком всех обязательств по кредитному договору.

Согласно абз.2 п.2.1 раздела 2 договора поручительства поручитель обязался в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств заёмщиком по кредитному договору нести ответственность перед банком солидарно с заёмщиком в сумме равной сумме всех обязательств заёмщика по кредитному договору, как в части исполнения заёмщиком обязательств по осуществлению ежемесячных платежей, так и в части исполнения обязательства по полному возврату кредита.

Жилой дом приобретён в собственность Заемщика 15 июля 2008 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 26-АЕ 464326, выданным 15 июля 2008 Управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись регистрации №26-26-12/068/2008-388.

Земельный участок принадлежит ФИО4 на праве аренды, на основании договора купли-продажи жилого дома с использованием кредитных средств и уступки прав аренды на земельный участок от 11 июля 2008 года, в редакции дополнительного соглашения от 31 июля 2008 года, зарегистрированных 15 июля 2008 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю, номера регистрации: 26-26-12/068/2008-387, 26-26- 12/080/2008-188.

ЗАО «ВТБ24» в соответствии с пунктами 3.1, п.5.3.1 кредитного договора надлежащим образом и в полном объёме исполнил обязательства по предоставлению заемщику кредита.

Как следует из пунктов 5.1.1, 5.1.2 кредитного договора заёмщик обязался возвратить банку кредит в полном объёме и уплатить сумму начисленных процентов путём осуществления аннуитетных платежей в сумме и порядке указанных в разделе 4 Кредитного договора.

27 мая 2015 года в адрес ответчиков истцом направлено письменное требование, в соответствии с которым, в связи с систематическим неисполнением заёмщиком и поручителем обязательств по погашению суммы кредита и уплате процентов, на основании ч.2 ст.811 ГК РФ, в соответствии с п.5.4.1 кредитного договора, п.3.1 договора поручительства требует в срок не позднее 01 июня 2015 года досрочно погасить предоставленный кредит в полном объёме, уплатить проценты за фактический срок пользования кредитом, иные суммы, предусмотренные кредитным договором.

Истец указал о намерении расторгнуть кредитный договор с 02 июня 2015 года, и в случае непогашения задолженности в установленный срок обратиться в суд с соответствующим заявлением, включая требование об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество.

Из предоставленного истцом расчёта суммарная задолженность по кредитному договору от 11 июля 2008 №623/0059-0000229 по состоянию на 30 июля 2015 составляет 9044148,23 рублей, в том числе: 8670328 рублей 01 копейка - остаток ссудной задолженности (основной долг), 291926 рублей 36 копеек - задолженность по плановым процентам; 68170 рублей 77 копеек - задолженность по пени за несвоевременную уплату плановых процентов, 13723 рубля 09 копеек - задолженность по пени по просроченному основному долгу.

Разрешая требования Банка о взыскании с ответчиков солидарно задолженности по кредитному договору суд первой инстанции на основании представленных доказательств пришел к выводу, что в нарушение условий Кредитного договора свои обязательства по возврату Кредита, уплате процентов в порядке и сроки, предусмотренные Кредитным договором, заемщик надлежащим образом не исполняет, начиная с июня 2014 года. Принимая во внимание положения ст. 819 ГК РФ и тот факт, что Заемщик не исполняются свои обязательства по кредитному договору, суд посчитал возможным взыскать с ответчика сумму долга в соответствии с предоставленным истцом расчетом задолженности. При этом суд первой инстанции в порядке ст. 333 ГК РФ снизил размер задолженности по пени за несвоевременную выплату плановых процентов до 6800 рублей и снизил задолженность по пени по просроченному основному долгу до 1300 рублей.

Изложенные выводы следуют из анализа всей совокупности представленных сторонами и исследованных судом доказательств, которые суд оценил в соответствии с правилами ст. 67 ГПК РФ. Мотивы, по которым суд пришел к данным выводам, подробно изложены в решении суда. Судебная коллегия не находит оснований не согласиться с ними.

Вопреки доводам жалобы истцом сделан перерасчет суммы задолженности и на 01.03.2016 года представлено заявление об уменьшении исковых требований ввиду того, что ответчик частично вносил денежные средства в счет погашения задолженности по кредиту в период с июня 2015 по 01 марта 2016 года.

Представленный истцом расчет задолженности на 01.03.2016 года ответчиками не оспорен, а потому судом первой инстанции обоснованно принят в качестве основания для удовлетворения иска.

Доводы апелляционной жалобы о том, что на момент вынесения решения задолженность по кредитному договору отсутствовала, а значительная неустойка нарушает баланс интересов сторон, так как истцом не представлено данных о каких-либо убытках в связи с несвоевременным возвратом кредита, являются несостоятельными.

Поскольку ответчики ФИО4, ФИО5 не исполняли условия кредитного договора - сумма кредита не возвращена, не уплачены проценты за пользование кредитными средствами, суд обоснованно посчитал, что истец вправе в соответствии с условиями договора и положений п.1 ст.334, п.1 ст.348 ГК РФ, ст.50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обратить взыскание на заложенное имущество.

Обращая взыскание на спорные жилой дом и право аренды земельного участка под ним для удовлетворения за счет стоимости требований банка, суд первой инстанции определил начальную продажную цену заложенного имущества, исходя из оценки, указанной в отчете № 270/2015 от 01.06.2015, выполненном ООО «Ставропольская фондовая корпорация». Оснований для определения иной начальной продажной цены заложенного имущества, по мнению суда, не имелось.

Судебная коллегия считает, заслуживающими внимания доводы апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции неправильно установлена начальная продажная цен заложенного имущества, с которой начинаются торги.

В соответствии с п. 3 ст. 340 ГК РФ начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке.

Согласно п. 1 ст. 349 ГК РФ, обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением не предусмотрено обращение взыскания во внесудебном порядке.

Если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания (п. 3 ст. 340 ГК РФ).

В соответствии со ст. 50 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии со ст. 350 ГК РФ, реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

Согласно п. 2 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

Согласно ст. 56 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание реализуется путем продажи с публичных торгов. При отсутствии возражений залогодержателя суд может установить продажную цену на основании договора. При наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.

Таким образом, указанные нормы права содержат императивные требования относительно определения судом начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика – суд должен установить ее в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества, или с согласия ответчиков.

Суд первой инстанции, определяя начальную продажную цену заложенного имущества, исходил из оценки, указанной в отчете ООО «Ставропольская фондовая корпорация» 270/2015 от 01.06.2015 года, предоставленном ПАО «ВТБ 24». Согласно указанному отчету, величина рыночной стоимости жилого дома с земельным участком, расположенных по адресу: <...>, по состоянию на 01.06.2015 года, с учетом округления составляет 10300000 рублей, в том числе: жилого дома 9070000 рублей, права аренды земельного участка 1230000 рублей.

Из материалов дела следует, что между залогодателем и залогодержателем возник спор о начальной продажной стоимости заложенного имущества.

С учетом изложенных обстоятельств судебная коллегия по ходатайству стороны ответчика назначила судебную строительно-оценочную экспертизу с целью установления рыночной цены заложенного имущества.

Согласно выводам заключения эксперта ООО Ставропольское краевое специализированное экспертное учреждение Судебная экспертиза «ГлавЭксперт» № 2-13/17 от 05.06.2017 года – рыночная стоимость недвижимого имущества: жилого дома общей площадью 411 кв.м., жилой площадь. 105 кв.м., Литер «А», этажностью 1 и мансарда, подземная – 1, инвентарный номер 29473, кадастровый номер 26:12:012001:0082:29473/192:0000/А, расположенного по адресу: <...>, на момент проведения оценочной экспертизы составляет 13299258 рублей.

Рыночная стоимость права аренды земельного участка, общей площадью568 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, кадастровый номер 26:12:012001:0082, срок аренды до 07.10.2051 года расположенного по адресу: <...>, на момент проведения оценочной экспертизы составляет 1014876 рублей.

Проанализировав содержание заключения эксперта, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что оно в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и научно-обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные из представленных в распоряжение эксперта материалов, указывает на применение методов исследований, основывается на исходных объективных данных, выводы эксперта обоснованы документами, представленными в материалы дела, заключение соответствует Федеральным стандартам оценки: «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО№ 1)», утв. Приказом Министерства экономического развития РФ от 20.05.2015г. № 297); «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» (утв. приказом Министерства экономического развития РФ от 20.05.2015 г. № 298); «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015г. № 299)., эксперт предупрежден об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 УК РФ. Основания для сомнения в правильности выводов эксперта и в беспристрастности и объективности эксперта, отсутствуют.

Принимая во внимание заключение заключения эксперта ООО Ставропольское краевое специализированное экспертное учреждение Судебная экспертиза «ГлавЭксперт» № 2-13/17 от 05.06.2017 года, о рыночной стоимости заложенного имущества на дату оценки, а также положения подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", судебная коллегия приходит к выводу о том, что начальная продажная стоимость жилого дома, расположенного по адресу: <...>, должна быть определена в размере 10639806 рублей 40 копеек (13299258 /100 х 80); начальная продажная стоимость права аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...>, должна быть определена в размере 811900 рублей 80 копеек (1014876 /100 х 80);

При изложенных обстоятельствах, судебная коллегия считает необходимым изменить решение суда в части установления начальной продажной цены заложенного имущества, удовлетворив апелляционную жалобу в части.

Руководствуясь ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Промышленного районного суда города Ставрополя 01 марта 2016 года изменить в части установления начальной продажной стоимости заложенного имущества.

Установить начальную продажную стоимость жилого дома в размере 10639806 рублей 40 копеек;

начальную продажную стоимость права аренды земельного участка в размере 811900 рублей 80 копеек

В остальной части это же решение Промышленного районного суда города Ставрополя 01 марта 2016 года оставить без изменения.

Апелляционную жалобу ответчиков удовлетворить в части.

Председательствующий

Судьи