Гражданский кодекс часть 1

гражданское дело по иску Администрации пос. Кедровый Красноярского края к ФИО2 о расторжении договора аренды, признании дополнительного соглашения ничтожным, применении последствий недействительности ничтожной сделки, признании согласования ничтожной сделкой, возложении обязанности освободить нежилое здание, взыскании судебных расходов,

встречному иску ФИО2 к Администрации пос. Кедровый Красноярского края о взыскании стоимости капитального ремонта, судебных расходов,

по апелляционной жалобе ФИО2

на решение Емельяновского районного суда Красноярского края от 12 ноября 2021, которым постановлено:

Исковые требования Администрации пос. Кедровый Красноярского края к ФИО2 удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды недвижимого имущества с победителем аукциона на право заключения договора аренды имущества, находящегося в муниципальной собственности поселка Кедровый, заключенный 11 июля 2016 года между Администрацией пос. Кедровый и ФИО2, предметом которого является нежилое здание, <адрес>

Признать недействительным дополнительное соглашение к договору аренды от 11 июля 2016 года, заключенное 01 августа 2018 года между Администрацией пос. Кедровый и ФИО2.

Обязать ФИО2 освободить нежилое здание, <адрес> в течение десяти дней, со дня вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с ФИО2 в пользу Администрации пос. Кедровый Красноярского края судебные расходы в сумме 277 руб. 61 коп.

В остальной части заявленных исковых требований Администрации пос. Кедровый Красноярского края отказать.

В удовлетворении встречного искового заявления ФИО2 к Администрации пос. Кедровый Красноярского края о взыскании стоимости капитального ремонта, судебных расходов, отказать.

Заслушав докладчика, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация пос. Кедровый обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора аренды, возложении обязанности освободить нежилое здание, демонтаже незаконно возведенных конструкций, взыскании судебных расходов.

Заявленные требования мотивированы тем, что 11.07.2016 с ответчиком, как победителем открытого аукциона по лоту №1 на право заключения договора аренды имущества, находящегося в муниципальной собственности пос. Кедровый, заключен договор аренды недвижимого имущества за плату в отношении нежилого здания, площадью 168,7 кв.м., с кадастровым номером 24:60:0000006:2319, целевое назначение – для выращивания сельскохозяйственных культур, по адресу: <...>. Срок аренды установлен на 25 лет – с 11.07.2016 по 11.07.2041, стоимость аренды 1985 руб. в месяц, в том числе НДС в размере 302, 80 руб., которые ФИО2 обязался уплачивать до 10 числа текущего месяца на счет арендодателя. В нарушение условий договора аренды, ФИО2 было внесено всего два платежа 04.05.2017 –27790 руб., 06.06.2018 –21194, 67 руб. По состоянию на 01.05.2020 задолженность по арендным платежам составляет 41685 руб. В адрес арендодателя неоднократно направлялись претензии, однако, до настоящего времени задолженность не погашена.

П.2.4.3, п.5.3 договора аренды, предусмотрено право арендодателя досрочно в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды при наличии задолженности по арендной плате более чем за два месяца.

Также, указывали на несоблюдение ответчиком ФИО2 порядка, установленного Федеральным законом «О защите конкуренции», которым предусмотрен запрет на изменение условий договора при его заключении и исполнении, а также на нарушение требований Федерального закона от 05.04.2013 «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд».

Просили расторгнуть договор аренды от 11.07.2016, заключенный с ФИО2; обязать его освободить нежилое здание в недельный срок с момента вступления решения суда в законную силу; в случае отказа, предоставить истцу право осуществить демонтаж незаконно возведенных конструкций; взыскать с ФИО2 почтовые расходы в сумме 277, 61 руб. Также просили признать дополнительное соглашение от 01.08.2018 к договору аренды от 11.07.2016 ничтожным, применить последствия недействительности сделки; признать согласование ФИО3 локальной сметы №78 от 02.07.2018 на проведение капитального ремонта на сумму 2796747 руб., противоречащим действующему законодательству и квалифицировать как ничтожную сделку; обязать ФИО2 освободить нежилое здание в недельный срок с момента вступления решения суда в законную силу и передать по акту сдачи.

ФИО2 обратился в суд со встречным иском к администрации пос. Кедровый Красноярского края о взыскании стоимости капитального ремонта, указав, что нежилое здание теплицы, в отношении которого сторонами заключен договор аренды возведено в 1975 году, в период эксплуатации здания капитальный ремонт арендодателем не производился. 01.08.2018 сторонами к договору аренды от 11.07.2016 заключено дополнительное соглашение, в силу п.3 которого, арендатор может производить улучшения арендованного нежилого здания без согласия арендодателя. При этом, все отделимые и неотделимые улучшения нежилого здания переходят в собственность муниципального образования пос. Кедровый, при условии возмещения затрат арендатора на улучшение здания. Смета на капитальный ремонт теплицы на сумму 2796747 руб. была согласована главой пос. Кедровый ФИО3

Просил с учетом уточнений взыскать с Администрации пос. Кедровый стоимость капитального ремонта 2796747 руб., расходы на проведение экспертизы 59000 руб.

Судом первой инстанции постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе ФИО2 просит отменить решение, вынесенное при неправильной оценке судом фактических обстоятельств дела. Заключение спорного дополнительного соглашения не изменяет существенные условия договора, размер арендной платы не был изменен, он привел арендованное нежилое помещение в состояние соответствующее условиям его назначения и использования. Данное соглашение не ограничивало круг потенциальных участников, а учитывало особенности использования переданного в аренду нежилого здания для эффективного использования. Устав п. Кедровый не предусматривает согласование данного рода соглашений и сметы с населением поселка.

В возражениях на жалобу администрация п. Кедровый просит оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения.

Представитель администрации п. Кедровый в суд не явился, о слушании дела извещен судом первой инстанции надлежащим образом (т.2 л.д. 27-32). Стороны также уведомлены публично путем размещения соответствующей информации на официальном сайте суда. Судебная коллегия считает возможным в соответствие с п.3 ст.167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие сторон.

Проверив решение суда по правилам апелляционного производства в пределах доводов апелляционной жалобы по правилам ст. 327.1 ГПК РФ, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав истца ФИО2, его представителя по устному ходатайству Гору И.В., поддержавших доводы апелляционной жалобы, Судебная коллегия приходит к следующему.

В силу ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ч.1 ст.614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с положениями ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных п.2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как правильно установлено судом, 11.07.2016 между Администрацией пос. Кедровый в лице Главы администрации пос. Кедровый ФИО3, действующего на основании Устава и от имени муниципального образования пос. Кедровый и ФИО2, являющимся победителем открытого аукциона по лоту №1 на право заключения договора аренды имущества, находящегося в муниципальной собственности пос. Кедровый, заключен договор аренды нежилого здания, <адрес>

В соответствии с п.1.3 договора аренды, срок аренды установлен на 25 лет, с 11.07.2016 по 11.07.2041.

Стоимость аренды нежилого здания определена в размере 1985 руб. в месяц, в том числе, НДС в размере 302, 80 руб., оплата производится до 10 числа текущего месяца с перечислением арендодателю 100% месячной арендной платы, копии платежных документов предоставляются арендодателю до 20 числа текущего месяца для осуществления контроля внесения арендной платы.

В силу п. 2.2.9 договора, арендатор обязан, по истечении срока действия договора, а также при досрочном его прекращении безвозмездно передать арендодателю все произведенные в арендованном нежилом здании улучшения.

Арендатор может производить улучшения арендованного нежилого здания только с согласия арендодателя. При этом все отделимые и неотделимые улучшения арендованного нежилого здания переходят в собственность муниципального образования пос. Кедровый и компенсации арендатору после расторжения договора или истечения срока действия договора аренды не подлежат ( п.2.3).

Пунктом 2.4.3. договора аренды предусмотрено право арендодателя досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке при наличии задолженности по арендной плате более чем за 2 месяца.

01.08.2018 между Администрацией пос. Кедровый в лице Главы пос. Кедровый ФИО3, действующего на основании Устава, и ФИО2 заключено дополнительное соглашение б/н от 01.08.2018, которым изменен пункт 1.1. договора аренды, указано целевое назначение здания – для эксплуатации нежилого здания; исключен пункт 2.2.9 договора аренды, предусматривающий обязанность арендатора передать арендодателю все произведенные в арендованном нежилом здании улучшения; пункт 2.3 договора аренды изложен в следующей редакции: арендатор может производить улучшения арендованного нежилого здания без согласия арендодателя. При этом, все отделимые и неотделимые улучшения арендованного нежилого здания переходят в собственность муниципального образования пос. Кедровый, при условии возмещения затрат арендатора на улучшение здания арендодателем.

Также судом установлено и ответчиком не оспаривалось, что обязательства по внесению арендных платежей ФИО2 должным образом не исполнялись, по состоянию на 01.05.2020 задолженность по арендной платы составляет 41685, 67 руб., что отражено в актах сверки, расчете задолженности.

22.04.2020 в адрес ответчика направлена претензия, задолженность по арендной плате ответчиком в добровольном порядке погашена не была.

Оценивая установленные по делу обстоятельства, исходя из доказанности факта неисполнения ответчиком должным образом принятых на себя обязательств по договору аренды в части внесения арендной платы, что по условиям договора аренды дает арендодателю право требовать досрочного расторжения договора аренды, возражений против чего ответчик не имел, суд пришел к обоснованному выводу о наличии правовых оснований к расторжению заключенного между сторонами договора аренды, с возложением на ФИО2 обязанности освободить нежилое здание.

Разрешая встречный иск ФИО4, требования администрации п. Кедровый в остальной части, суд не нашел законных оснований к удовлетворению требований ФИО4, признав недействительным заключенное им 01.08.2018 с администрацией п. Кедровый дополнительное соглашение к договору аренды от 11.07.2016.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда, находя доводы апелляционной жалобы ФИО4 об обратном, несостоятельными.

Согласно ч.1 ст.616 ГК РФ, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии с положениями ст. 623 ГК РФ, произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества, являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Из анализа приведенных норм следует, что наличие согласия арендодателя жилого помещения на улучшение либо изменение состояния имущества имеет юридическое значение и подлежит доказыванию, а при недоказанности согласования - факт наличия улучшений имущества, увеличивающий его стоимость, правового значения не имеет.

В рассматриваемом случае правовых оснований для возложения на орган местного самоуправления обязанности по возмещению ФИО2, стоимости работ по капитальному ремонту объекта аренды, в подтверждение выполнения которых представлены заключенный между ФИО2 и ФИО1 договор подряда на выполнение работ по капитальному ремонту нежилого здания по <адрес> от 02.07.2018, смета на сумму 2796747 руб., заключение эксперта ГПКК «<данные изъяты>» от 24.06.2021 об объеме и стоимости выполненных в 2018 году работ по ремонту указанного нежилого одноэтажного здания, не имеется.

При заключении 11.07.2016 договора аренды, все его условия были согласованы сторонами, что не оспаривалось ими в ходе судебного разбирательства. Объект аренды передан арендодателем ФИО2 по акту приема-передачи, в котором указано, что нежилое здание соответствует количественным и качественным характеристикам согласно условий договора аренды; в момент передачи нежилое здание находилось в удовлетворительном состоянии, пригодном для использования в соответствии с целями и условиями его предоставления. Приняв имущество в пользование по договору аренды ФИО2 согласился с его условиями, в том числе состоянием арендуемого имущества.

Достаточных и достоверных доказательств нуждаемости здания в капитальном ремонте на момент передачи его по договору аренды не представлено. После заключения договора аренды нежилого здания ФИО2 в администрацию пос. Кедровый с заявлениями о необходимости проведения капитального ремонта в арендуемом им нежилом здании не обращался.

Действия ФИО2 по проведению работ в объекте, который он при заключении договора намеревался долгосрочно использовать с целью извлечения прибыли были направлены исключительно на получение в результате использования арендованного имущества соответствующего экономического интереса. Фактически работы по ремонту, их объем, перечень, стоимость, целесообразность их выполнения определялись ФИО2 без согласия арендодателя.

Поскольку в спорных правоотношениях на стороне арендодателя выступал орган местного самоуправления, нежилое здание переданное в аренду находится в муниципальной собственности, что предполагает необходимость соблюдения установленной законом процедуры как при заключении договора аренды, так и для изменения договора аренды.

При распоряжении муниципальной собственностью путем передачи ее в аренду, субаренду другим лицам, при заключении, изменении, расторжении договоров аренды и субаренды движимого и недвижимого имущества органы и должностные лица местного самоуправления обязаны руководствоваться действующим гражданским законодательством Российской Федерации и, в частности, положениями глав 27,28,29 и 34 ГК РФ, в которых детально прописаны основанные на признании равенства всех субъектов гражданского права, свободе договора, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, общие понятия и условия договора и правила его заключения, изменения и расторжения, а также единые для всех участников гражданских правоотношений правила заключения, изменения и расторжения договоров аренду, субаренды движимого и недвижимого имущества.

Иные условия сдачи имущества в аренду, пользование третьим лицам, чем те, которые предусмотрены ГК РФ, могут быть установлены только федеральными законами и иными актами, указанными в ст. 3 ГК РФ, а также договорами аренды.

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества определены ст. 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", в силу которой заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров, указанных в частях 1 и 3 названной статьи, перечень видов имущества, в отношении которого заключение этих договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, устанавливаются федеральным антимонопольным органом (ч.5 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции).

Приказом Федеральной антимонопольной службы России от 10.02.2010 №67 утверждены Правила, согласно п.98 которых такой договор заключается на условиях, указанных в поданной участником конкурса, с которым заключается договор, заявке на участие в конкурсе и в конкурсной документации.

В соответствии с п.п. 16 п. 114 Правил документация об аукционе, помимо информации и сведений, содержащихся в извещении о проведении аукциона, должна содержать указание на то, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается.

В информационной карте аукциона на заключение договора аренды нежилого здания с кадастровым номером <адрес> (раздел 12 пункт 3) указано, что при заключении и исполнении договора изменение его условий, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускаются.

Таким образом, договоры на передачу права владения и пользования, то есть, в том числе права аренды муниципального имущества, заключаются на условиях, изложенных в заявке на участие в конкурсе и в аукционной документации, при этом последующее изменение данных условий не допускается, за исключением условия о цене договора, которая может быть увеличена по соглашению сторон.

При таких обстоятельствах дополнительное соглашение от 01.08.2019 к договору аренды, изменяющие условия договора аренды в части эксплуатации нежилого здания, при условии возмещения затрат арендатора на улучшение здания арендодателем, по сути устанавливающее иной порядок пользования муниципальным имуществом, не предусмотренный условиями публичного аукциона, было заключено в нарушение закона, является ничтожным, при этом наличие на смете работ отметки о ее согласовании ФИО3, как главой п. Кедровый, не имеет правового значения, не является доказательством законности действий сторон.

Заявление ФИО2 о пропуске администрацией п. Кедровый срока исковой давности, исчисляемого им в течение года с даты регистрации дополнительного соглашения в органах Росреестра отклонено обоснованно, поскольку оспариваемое соглашение от 01.08.2018 заключено с нарушением требований закона, данная сделка является ничтожной, срок исковой давности по недействительным сделкам установлен ст. 181 ГК РФ, составляет три года. Требование об оспаривании указанного соглашения заявлены Администрацией пос. Кедровый 01.02.2021, в пределах срока исковой давности.

Исходя из того, что согласование ФИО3 локальной сметы №78 от 02.07.2018 на проведение капитального ремонта по своей правовой природе сделкой не является, оценка действиям главы пос. Кедровый ФИО3, дана надлежащим образом, в удовлетворении требований администрации п. Кедровый о признании вышеуказанного «согласования» противоречащим действующему законодательству ничтожной сделкой отказано.

Отказ в иске о возмещении стоимости произведенных работ, в нежилом здании по адресу: <адрес> не лишает ФИО2 избрать иной способ защиты в части произведенных им отделимых улучшений нежилого здания.

По существу, доводы апелляционной жалобы основаны на неправильной трактовке существа спорных правоотношений и норм материального права их регулирующих, сводятся к несогласию с произведенной судом оценкой фактических обстоятельств дела и доказательств, на основании которых они установлены.

Фактов, которые не были проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного решения по существу, жалоба не содержит.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом не допущено.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Емельяновского районного суда Красноярского края от 12 ноября 2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО2- без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 04.02.2022