ГРАЖДАНСКОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО
ЗАКОНЫ КОММЕНТАРИИ СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
Гражданский кодекс часть 1
Гражданский кодекс часть 2

Апелляционное определение № 33-14338/18 от 30.08.2018 Свердловского областного суда (Свердловская область)

Судья Вершинина М.П. Дело № 33-14338/2018

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург 30.08.2018

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего судьи Игнатьева В.П.,

судей Зайцевой В.А.,

ФИО1,

при секретаре Баишевой И.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в порядке апелляционного производства гражданское дело по иску Администрации города Екатеринбурга к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды, неустойки,

по апелляционной жалобе ответчика ФИО2 на решение Верхнепышминского городского суда Свердловской области от 23.04.2018.

Заслушав доклад судьи Зайцевой В.А., объяснения ответчика ФИО2, судебная коллегия

установила:

администрация г. Екатеринбурга обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по договорам аренды, неустойки.

В обоснование требований указала, что между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка № Т-314 от 19.12.2016, в соответствии с которым в аренду передан земельный участок по пер. ..., площадью 1190 кв.м., КН :185, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства. В соответствии с пунктом 2.1. договора срок аренды установлен с 08.12.2016 по 07.12.2036. Договор аренды 29.03.2017 расторгнут по соглашению сторон в связи с заключением договора купли-продажи указанного земельного участка от 29.03.2017 № В-69 и государственной регистрацией права собственности (06.04.2017) на земельный участок с кадастровым номером :185 площадью 1190 кв.м. Решением Октябрьского районного суда от 25.10.2017 договор купли-продажи от 29.03.2017 № В-69 признан недействительным и к нему применены последствия недействительности сделки. За 2016-2017 годы ответчику начислена арендная плата 898278,69 рублей. Ответчик произвел оплату в размере 263293,15 рублей. Таким образом, задолженность ответчика за 2017 год составляет 643985,54 рублей. Задолженность по неустойке за период с 02.11.2017 по 12.02.2018 – 46353,95 рублей. Кроме того, между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка № Т-647 от 21.09.2015, в соответствии с которым в аренду передан земельный участок по ул. ..., площадью 1035 кв.м., КН :33, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства. В соответствии с пунктом 2.1. договора срок аренды установлен с 08.09.2015 по 07.09.2035. Договор аренды 29.03.2017 расторгнут по соглашению сторон в связи с заключением договора купли-продажи указанного земельного участка от 12.07.2016 № В-202 и государственной регистрацией права собственности (08.08.2016) на земельный участок с кадастровым номером :33 площадью 1035 кв.м. Решением Октябрьского районного суда от 14.09.2017 договор купли-продажи от 12.07.2016 № В-202 признан недействительным и к нему применены последствия недействительности сделки. За 2015-2017 годы ответчику начислена арендная плата 238452,06 рублей. Ответчик произвел оплату в размере 100 000 рублей. Таким образом, задолженность ответчика за период с августа 2016 по декабрь 2017 года составляет 138452,06 рублей. Задолженность по неустойке за период с 11.08.2016 по 12.02.2018 – 40594,86 рублей. Кроме того, между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка № Т-61 от 19.04.2016, в соответствии с которым в аренду передан земельный участок по ул. ..., площадью 800 кв.м., КН :184, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства. В соответствии с пунктом 2.1. договора срок аренды установлен с 12.04.2016 по 11.04.2036. 29.06.2016 договор аренды расторгнут по соглашению сторон в связи с заключением договора купли-продажи указанного земельного участка от 29.06.2016 № В-190 и государственной регистрацией права собственности (24.10.2016) на земельный участок с кадастровым номером :184 площадью 800 кв.м. За 2016 год ответчику начислена арендная плата 2483046,57 рублей. Ответчик произвел оплату в размере 752438,36 рублей. Таким образом, задолженность ответчика за 2016 год составляет 1730608,21 рублей. Задолженность по неустойке за период с 03.01.2017 по 12.02.2018 – 702626,92 рублей. С учетом уточнения иска просила взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по договорам аренды земельных участков от 19.12.2016 № Т-314 и от 21.09.2015 № Т-647 в размере 773437,60 рублей, а также задолженность по неустойке по данным договорам в размере 86948,81 рублей.

В судебном заседании представитель истца ФИО3, действующая на основании доверенностиот 19.12.2017, уточненные исковые требования поддержала, настаивала на удовлетворении иска.

Ответчик иск не признал, представил возражения на иск, согласно которым просил в удовлетворении иска отказать, поскольку согласно пункту 2.2. договоров аренды №Т-314 и Т-647 договор вступает в силу с даты его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области. Поскольку 29.03.2017 договор аренды земельного участка № Т-314 расторгнут соглашением от 29.03.2017, запись о государственной регистрации договора аренды была погашена 06.04.2017, по настоящий момент государственная регистрация договора аренды не проведена. 12.07.2016 договор аренды земельного участка № Т-647 был расторгнут соглашением от 12.07.2016. Запись о государственной регистрации договора аренды была погашена 08.08.2016. По настоящий момент государственная регистрация договора аренды не проведена. Таким образом, договора аренды являются незаключенными. В указанной ситуации начисление платежей по договорам аренды не вступившим в силу противоречит нормам действующего законодательства. Кроме того, не согласился с требованиями в части взыскания неустойки за период с момента заключения договоров купли-продажи и до момента вступления в законную силу решений суда о применении последствий недействительности сделок. Поскольку неустойка подлежит начислению в случае наступления обязанности по уплате арендной платы, а в рассматриваемом случае, такая обязанность у ответчика наступила с момента возвращения сторон в арендные отношения.

Решением Верхнепышминского городского суда Свердловской области от 23.04.2018 исковые требования Администрации города Екатеринбурга к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды, неустойки, - удовлетворены частично.

Суд взыскал с ФИО2 в пользу Администрации города Екатеринбурга сумму задолженности по договору аренды № Т-314 от 19.12.2016 за 2017 год в размере 634985,54 рублей, неустойку в размере 2539,94 рублей; сумму задолженности по договору аренды № Т-647 от 21.09.2015 за период с августа 2016 года по декабрь 2017 года в размере 138452,06 рублей, неустойку в размере 12364,45 рублей, в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 10815,46 рублей.

С решением не согласился ответчик ФИО2, в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении иска. В качестве оснований для отмены решения указал, что суд необоснованно не принял во внимание его довод о намеренно позднем предъявлении иска о признании договоров купли-продажи, что ответчик истолковывает как злоупотребление правом. Кроме того, принятые обеспечительные меры ограничили права ответчика, как арендатора. Помимо этого, фактически земельные участки в период с момента возведения домов до вступления в силу решений суда о признании сделок недействительными ответчиком не использовались ввиду того, что возведение второго дома на участке запрещено Правилами землепользования и застройки. Считает, что судом нарушены нормы материального права, сделан неверный вывод о продолжении арендных отношений в случае признания недействительным договора о выкупе земельного участка. В действительности решения судов о возвращении в арендные отношения не исполнены, записи об аренде не возобновлены, что в свою очередь также лишает ответчика возможности фактически использовать участки по назначению. В дополнении к апелляционной жалобе ответчик сослался на необоснованные отказы МУГИСО расторгнуть с ним договор аренды в период с ноября 2017по апрель 2018 года, когда соглашение о расторжении договора по согласию сторон было подписано.Данное обстоятельство полагает злоупотреблением правом.

Ответчик в судебном заседании суда апелляционной инстанции доводы апелляционной и дополнительной жалоб поддержал, просил решение суда отменить.

Иные лица, участвующие в деле, участвующие в деле в судебное заседание коллегии не явились, извещались публично, посредством размещения информации о времени и месте рассмотрения дела на официальном сайте суда, об уважительных причинах неявки до начала судебного заседания не сообщили. Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав ответчика, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения.

В соответствии с пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Согласно пункту 1 статьи 65 формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу положений пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Судом первой инстанции установлено, что между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и ФИО2 заключены договоры аренды земельных участков:

1) Договор аренды № Т-314 от 19.12.2016 земельного участка с КН :185 расположенного по адресу: ..., площадью 1190 кв.м., с разрешенным использованием – для индивидуального жилищного строительства;

2) Договор аренды № Т-647 от 21.09.2015 земельного участка, КН :33, расположенного по адресу: ... (строительный номер 27), площадью 1035 кв.м., с разрешенным использованием – для строительства индивидуального жилого дома.

Соглашениями от29.03.2017 и 12.07.2016 договора аренды №Т-314 от 19.12.2016 и Т-647 от 21.09.2015 расторгнуты, и в эти же дни заключены договоры купли-продажи земельных участков № В-69 и В-202, соответственно.

Ответчиком уплачена арендная плата по договору аренды № Т-314 от 19.12.2016 за период 2016-2017 годы 263293,15 рублей, по договору аренды № Т-647 от 21.09.2015 за период 2015-2017 годы 100000 рублей.

Решениями Кировского районного суда г. Екатеринбурга от25.10.2017 и 14.09.2017 признаны отсутствующими зарегистрированные права собственности ФИО2 на жилые дома, расположенные на земельных участках с КН :185 и :33, признаны недействительными заключенные между МУГИСО и ФИО2 договора купли-продажи этих земельных участков, применены последствия недействительности сделок, стороны возвращены в отношения договора аренды от 19.12.2016 № Т-314 и от 21.09.2015 № Т-647, соглашения о расторжении договоров аренды признаны недействительными.

Поскольку ответчиком обязательства по внесению арендных платежей по договорам аренды в полном объеме не исполнены, доказательств оплаты задолженности по арендной плате за указанный истцом период в полном объеме ответчиком не представлено, учитывая, что землепользование в Российской Федерации является платным, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 309,310,614 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к обоснованному выводу о взыскании с ответчика арендной платы в размере 634985,54 рублей по договору аренды № Т-314 от 19.12.2016 за 2017 год, в размере 138452,06 рублей по договору аренды № Т-647 от 21.09.2015 за период с августа 2016 года по декабрь 2017 года.

Доводы апелляционной жалобы о злоупотреблении истцом своим право на подачу иска судебная коллегия отклоняет, поскольку иск о признании недействительными договоров аренды предъявлен в пределах срока исковой давности, что является правом истца.

Довод о невозможности фактического использования земельных участков по назначению судебная коллегия находит несостоятельным, поскольку принятие мер обеспечения, а в последующем признание сделок недействительными и возвращение сторон в арендные отношения в отсутствие записи об этом в реестре не лишило ответчика фактического использования земельных участков, внесение записей на основании решения суда зависело от волеизъявления и действий самого ответчика, земельные участки в этот период находились во владении ответчика, поскольку переданы ему при первоначальном заключении договоров аренды. Таким образом, названные ответчиком обстоятельства не могут расцениваться как обстоятельства, освобождающие арендатора от уплаты арендной платежей ввиду невозможности использования земельного участка по вине арендодателя.

Довод ответчика о необоснованном отказе МУГИСО расторгнуть договор аренды с ним по соглашению сторон не может служить основанием к отмене обжалуемого решения, поскольку в рассматриваемом случае учитывая, что ответчик просил расторгнуть договор по соглашению сторон, на арендодателе не лежала обязанность в предусмотренные законом сроки расторгнуть договор. Данное решение зависело исключительно от воли арендодателя.

Иные доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, не содержат обстоятельств, которые нуждались бы в дополнительной проверке, направлены на иную оценку исследованных судом первой инстанции доказательств, а потому не могут быть приняты судебной коллегией в качестве основания к отмене обжалуемого решения.

Нарушений или неправильного применения норм материального или норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции, судом не допущено, по существу спор в части взыскания основного долга разрешен правильно, решение является законным и обоснованным.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Верхнепышминского городского суда Свердловской области от 23.04.2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика ФИО2 без удовлетворения.

Председательствующий В.П.Игнатьев

Судьи В.А. Зайцева

ФИО1