Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ПАО «Сбербанк России» на решение Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от дата, которым постановлено:

исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Признать ФИО1 добросовестным участником долевого строительства многоквартирного дома по адресу: Республики Башкортсотан. адрес.

Признать сделку с участием ФИО1 в долевом строительстве многоквартирного адрес РБ состоявшейся.

Признать за ФИО1 право собственности на адрес, расположенную по адресу: Республики Башкортостан, адрес.

Признать предварительный договор ипотеки о передачи объекта строительства банку после ввода дома в эксплуатацию, договора ипотеки заключенные между ООО «ЕТЗК» и ПАО «Сбербанк России» предметом которого были земельный участок незавершенное строительство многокварного дома по строительному адресу: адрес - недействительными, ничтожными

Признать ПАО «Сбербанк России» утратившим право залога на адрес.

Признать сделку (основания) по возникновению прав собственности у 000 «ЕТЗК» на квартир) расположенную по адресу: адрес, недействительной, ничтожной на основании мнимости и применить последствия ее недействительности - погасить запись в ЕЕРП о регистрации права собственности на квартиру за 000 «ЕТЗК»

Признать сделку между 000 «ЕТЗК» и ПАО «Сбербанк России» по договору ипотеки на квартиру расположенную по адресу: адрес недействительной, ничтожной, применить последствия и погасить запись в ЕГРП о договоре ипотеки между 000 «ЕТЗК» и ПАО «Сбербанк России».

Взыскать с 000 «ЕТЗК», ПАО «Сбербанк России» в пользу ФИО2 расходы по оплате госпошлины в размере 17600 руб., по 8 800 руб. с каждого.

В удовлетворении встреченного иска ПАО «Сбербанк России» в лице Башкирского отделения №... к ФИО1, 000 «Единая торгово-закупочная компания» - отказать.

Заслушав доклад судьи Фархиуллиной О.Р., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Единая торгово-закупочная компания» (далее по тексту - ООО «ЕТЗК»), ПАО «Сбербанк России» в лице Башкирского отделения №... (далее по тексту – ПАО «Сбербанк России»), в котором просит признать её добросовестным участником долевого строительства многоквартирного дома по адресу: РБ, адрес, признать сделку с ее участием в долевом строительстве многоквартирного адрес РБ состоявшейся, признать за ней право собственности на адрес, расположенную по адресу: РБ, адрес, признать сделку (основания) по возникновению прав собственности у ООО «ЕТЗК» на квартиру расположенную по адресу: адрес, недействительной, ничтожной на основании мнимости и применить последствия ее недействительности - погасить запись в ЕГРП о регистрации права собственности на квартиру за ООО «ЕТЗК», признать сделку между ООО «ЕТЗК» и ПАО «Сбербанк России» по договору ипотеки на квартиру расположенную по адресу: адрес недействительной, ничтожной, применить последствия и погасить запись в ЕГРП о договоре ипотеки между ООО «ЕТЗК» и ПАО «Сбербанк России», взыскать солидарно с ООО «ЕТЗК», ПАО «Сбербанк России» в её пользу расходы по оплате госпошлины в размере 17600 руб.

Требования мотивированы тем, что дата между истцом и подрядчиком ООО «ЕТЗК» заключен предварительный договор, предметом которого являлось дальнейшее заключение договора купли-продажи двухкомнатной адрес, проектной площадью ... кв.м, на 6 этаже, расположенной в строящемся жилом адрес на пересечении улиц Николаева и Волочаевской. 112а. ФИО1 обязательства по указанному выше предварительному договору исполнила, оплатила подрядчику денежную сумму в размере 1 720 640 руб. Строительство жилого дома по адрес ООО «ЕТЗК» велось на законных основаниях - разрешение на строительство от дата выдано администрацией ГО адрес и дом введен в эксплуатацию на основании разрешения администрации ГО адрес от дата. Однако, ООО «ЕТЗК» после погашения задолженности за квартиру с ФИО1 договор долевого участия в строительстве не заключило, требования истца о заключении такого договора проигнорированы. Застройщик ООО «ЕТЗК» передало ФИО1 спорную квартиру по акту приема-передачи от дата и истец ее приняла. С момента передачи квартиры и по настоящее время истец в ней проживает, несет расходы по оплате коммунальных услуг. Из полученной выписки из ЕГРП истцу стало известно, что ООО «ЕТЗК» дата зарегистрировало квартиру на свое имя с целью неисполнения обязательств перед истцом, истец считает, что регистрация квартиры за ООО «ЕТЗК» мнима и фиктивна. Впоследствии ООО «ЕТЗК» дата по договору ипотеки заложило квартиру в ПАО «Сбербанк России».

ПАО «Сбербанк России» в лице Башкирского отделения №... обратилось в суд с встречными требованиями к ФИО1, ООО «ЕТЗК», в котором просит с учетом уточнений признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения от дата недействительным, признать ФИО1 недобросовестным участником долевого строительства многоквартирного дома по адресу: адрес, признать сделку об участии ФИО1 в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: адрес не состоявшейся, признать отсутствующим право собственности ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу: адрес, признать регистрацию за ООО «ЕТЗК» права собственности на квартиру, расположенную по адресу: адрес действительной, взыскать с ответчиков в пользу банка сумму уплаченной государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Требования мотивированы тем, что дата между ПАО «Сбербанк России» и ООО «ЕТЗК» заключен договор об открытии невостребованной кредитной линии №..., в соответствии с которым банк открыл ответчику невозобновляемую кредитную линию для финансирования строительного проекта по строительству многоэтажного жилого дома по адресА в адрес на срок по дата с лимитом 157 000 000 руб. В качестве обеспечения своевременного и полного выполнения обязательств ответчика перед банком по договору был заключен предварительный договор ипотеки №... от дата, предметом которого являлось обязательство сторон в будущем заключить договор ипотеки на передачу ООО «ЕТЗК» в залог ПАО «Сбербанк России» объекта недвижимости - нежилых и жилых помещений, расположенных по адресу: РБ адрес, принадлежащего ООО «ЕТЗК» на праве собственности у ООО «ЕТЗК». Согласно п.п.№... перечня квартир для передачи в ипотеку приложения №... к предварительному договору ипотеки №... от дата предметом ипотеки является адрес строящемся жилом доме по адресу: РБ, адрес, площадь ..., оценочная стоимость 1 720 640 руб. стороны свои обязательства по предварительному договору ипотеки выполнили, заключив договор ипотеки №... от дата. Ипотека банка на спорную квартиру зарегистрирована. Заключенный между ООО «ЕТЗК» и ФИО1 предварительный договор не является влекущим возникновение права ФИО1 на спорную квартиру. Оплата по предварительному договору не осуществлена, данный договор не содержа: также условие о предмете договора, о передаче квартиры в собственность, и не мажет признаваться договором купли-продажи будущей недвижимости

Судом вынесено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе ПАО «Сбербанк России» просит решение суда отменить как постановленное с нарушением норм материального права. Истцом при заключении договора дата не проявлена должная осмотрительность, на добросовестность Банка при заключении договора ипотеки, неправомерность суда при оценке договора, заключенного между истцом и ООО «ЕТЗК» в качестве договора о долевом участии в строительстве, не содержащего требований о передаче квартиры истцу третьей стороной; полагает, что акт приема-передачи квартиры не свидетельствует о заключении договора долевого участия в строительстве, указывает на добросовестность залогодержателя, отсутствие в заключенном с истцом предварительном договоре существенных условий договора долевого участия в строительстве.

Участники процесса извещены о времени и месте заседания заблаговременно и надлежащим образом, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса, руководствуясь положениями статьями 167, 327 ГПК РФ.

Проверив материалы дела и решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав представителя ПАО «Сбербанк России» ФИО3, поддержавшей доводы жалобы, представителя ФИО1 – ФИО4, полагавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.

Согласно ст.170 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели ввиду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Установлено, что ООО «ЕТЗК» являлся застройщиком многоэтажного жилого дома, расположенном на земельном участке по адрес А, адрес (строительный адрес), которому в настоящее время присвоен почтовый адрес адрес РБ.

дата между ООО «ЕТЗК», в лице генерального директора ЕОР и ФИО1 заключен предварительный договор №..., предметом которого является заключение в будущем договора купли-продажи квартиры в строящемся многоэтажном жилом доме, расположенном на земельном участке по адрес А, адрес (строительный адрес), номер адрес, количество комнат ... этаж ..., проектная площадь ... кв.м (п.1.1 данного договора). Согласно п.2.1. данного договора предусмотрено, что стоимость квартиры на момент подписания основного договора будет составлять 1 720 640 рублей.

В силу п.4.1 заключенного предварительного договора стороны обязуются заключить основной договор не позднее 90 дней с момента регистрации права собственности ООО «ЕТЗК» на указанную квартиру в установленном законом порядке. До указанной даты ООО «ЕТЗК» обязуется не совершать с другими партнерами сделок в отношении указанной в п.1.1. настоящего договора квартиры.

Из представленной суду квитанции к приходно-кассовому ордеру №... следует, что дата истцом была внесена в кассу ООО «ЕТЗК» сумма ... 000 рублей. Также дата истцом произведена оплата в размере ... рублей, что подтверждается квитанцией (л.д. 9)

Во исполнение своих обязательств перед ФИО1 застройщик ООО «ЕТЗК» передало дата по акту приема-передачи вышеуказанную квартиру ФИО1

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Исходя из положений ст. 431 ГК РФ, с учетом буквального значения содержащихся в исследуемых договорах слов и выражений, суд при токовании спорных договоров пришел к обоснованному выводу о том, что целью договоров, заключенных между истцом и ответчиком, для истца было приобретение квартиры в строящемся многоквартирном доме и с этой целью он вносил деньги в кассу ООО «ЕТЗК», а целью ответчика было привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома. По результатам реализации данного договора истец имел право на получение в собственность объекта инвестирования - жилого помещения.

В соответствии с частью 2 статьи 27 названного Федерального закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года. Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу части 3 его статьи 4 также начиная с указанной даты.

При рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, что фактически ФИО1 стала участником долевого строительства многоквартирного дома и проинвестироваа застройщику ООО «ЕТЗК» строительство вышеуказанного дома до ввода его в эксплуатацию, поэтому возникшие между истцом ФИО1 и ООО «Единая торгово-закупочная компания» правоотношения подпадают под ст. 4 ФЗ № 214 от 30.12.2014 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты».

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома между ФИО1 и застройщиком ООО «ЕТЗК» составлен и зарегистрирован в установленном законом порядке не был.

дата Администрацией городского округа адрес ответчику ООО «ЕТЗК» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU03307000-264, построенного объекта капитального строительства многоэтажные жилые дома по адрес в адрес, 1 этап - жилые и встроенные помещения инженерные сети, расположенного по адресу: РБ, адрес «а».

Отдел архитектуры и градостроительства администрации городского округа адресдата исх. №... сообщил, что вновь построенному многоэтажному жилому дому, расположенному на земельном участке с кадастровым номером ..., по адрес а, присвоен почтовый адрес: РБ, адрес.

дата ООО «ЕТЗК» во исполнение своих обязательств по акту приёма-передачи квартиры передало, а ФИО1 приняла жилое помещение адрес жилого адрес в адрес.

С момента передачи квартиры истец вселилась и постоянно проживает по настоящее время, что подтверждено справкой с места жительства, актом о проживании. Истец полностью несет расходы по содержанию и обслуживанию спорной квартиры, что подтверждено квитанциями об оплате в ООО «УК ЕТЗК» коммунальных услуг, открыт финансовый лицевой счет на имя истца ФИО1

Из представленных суду документов (писем, актов, квитанций и т.д.), подтверждающих факт совершения сделки, усматривается волеизъявление на заключение договора долевого участия, предмет сделки, ее участники, порядок расчетов, передачи и получения истцом предмета сделки - квартиры, т.е. в них содержатся и оговорены все существенные условия совершения сделки.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о состоявшейся сделке об участии ФИО1 в долевом строительстве многоквартирного дома по квартире, расположенной по адресу: РБ, адрес.

Иного порядка, как признания за истцом ФИО1 в судебном порядке права собственности на квартиру для дальнейшей законной регистрации возникших между истцом и застройщиком OOO «ETЗK» правоотношений не имеется.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

В силу абзаца первого п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения данного запрета суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ, если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

Злоупотребление правом при совершении сделки нарушает запрет, установленный ст. 10 ГК РФ, поэтому такая сделка признается недействительной на основании ст. 10 и 168 ГК РФ.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того ища, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Между ПАО Сбербанк (Кредитор) и ООО «ЕТЗК» (Заемщик) был заключен договор об открытии невозобновляемой кредитной линии №... от дата (далее -Договор), в соответствии которым Кредитор открыл Заемщику невозобновляемую кредитную линию для финансирования строительного проекта по строительству многоэтажною жилого дома по адрес А в адрес (далее по тексту - Объект), на срок по дата с лимитом 157 000 000 рублей. В качестве обеспечения своевременного и полного выполнения обязательств Заемщика перед Кредитором по Договору был заключен предварительный договор ипотеки №... от дата предметом, которого являлось обязательство Сторон в будущем заключить Договор ипотеки на передачу ООО «ЕТЗК» в залог ПАО Сбербанк объекта недвижимости: нежилых и жилых помещений, расположенных по адресу: адресА, принадлежащего ООО «ЕТЗК» на праве собственности (право собственности возникнет у ООО «ЕТЗК» на основании акта ввода объекта в эксплуатацию и свидетельства о государственной регистрации права, которое будет выдано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес). Согласно п/п №... Перечня квартир для передачи в ипотеку приложения №... к Предварительному договору ипотеки №... от дата предметом ипотеки является адрес (спорная квартира) в строящемся жилом доме по адресу: РБ, адрес А, площадь 35,9. Стороны выполнили свое обязательство по предварительному договору ипотеки, заключив Договор ипотеки №... от дата. В соответствии с дополнительным соглашением №... от дата к договору ипотеки №... от дата залогодателем является ООО «ЕТЗК», в соответствии с п. дата дополнительного соглашения №... предметом залога является объект недвижимости: Квартира, назначение: жилое, площадь ... кв.м, этаж 6; адрес (местонахождение) объекта: адрес, кадастровый №... в соответствии с кадастровым паспортом помещения №... от дата.

В соответствии с п.2 дополнительного соглашения №... от дата к договору ипотеки №... от дата право собственности Залогодателя на объект недвижимости, указанный в п. дата Договора, принадлежащий ему на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от дата № RU03307000-264, подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от дата, запись регистрации №..., выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Министерства экономического развития Российской Федерации. Согласно выписке из ЕГРП от дата№... земельный участок обременен ипотекой (договор ипотеки от дата№...; Дополнительное соглашение №.1 от дата к договору ипотеки) с дата в пользу ПАО Сбербанк. Согласно выписке из ЕГРП №... от дата, незавершенное строительство по адресу: РБ адресА также обременено ипотекой с дата в пользу ПАО Сбербанк. Согласно п. 5 дополнительного соглашения №... от дата к договору ипотеки №... от дата Залогодатель ООО «ЕТЗК» является полноправным собственником имущества и обладателем прав, входящих в предмет залога.

В соответствии с позицией, изложенной в пункте 15 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ дата, квартиры, являвшиеся предметом договоров участия в долевом строительстве, которыми предусмотрены права участников строительства на получение квартир по окончании строительства, не могли быть переданы в залог иным лицам, включая банк, в том числе в составе объекта незавершенного строительства.

При указанных обстоятельствах, учитывая возникшие по договору долевого участия права на спорную квартиру за ФИО1, оснований для регистрации права ипотеки за Банком не имеется.

Довод апеллянта об отсутствии в предварительном договоре существенных условий коллегией не принимается, поскольку материалами дела установлены все существенные условия, характерные для договора долевого участия, предусмотренные положениями ст.4 Закона о долевом участии в строительстве многоквартирных домов.

Довод апеллянта о наличии у ФИО1 неполной оплаты за спорную квартиру противоречит материалам дела, из которых установлено, что между ФИО1 и ООО «ЕТЗК заключен предварительный договор от дата, целью которого явилось приобретение истцом спорной квартиры. Из приходных кассовых ордеров № №... от дата, дата, усматривается погашение ФИО1 перед ООО «ЕТЗК» за 2-комнатную адрес общей площадью ... кв.м. в жилом адрес на перекрестке улиц Николаева и Волочаева в размере 1 720 640 руб., что не оспаривается ООО «ЕТЗК».

Заявленное представителем ПАО «Сбербанк России» требование о прекращении производства по делу в связи с введением в отношении ООО «ЕТЗК» процедуры банкротства с февраля 2017 года, не влечет отмену решения, поскольку в соответствии с ч.7 ст. 201.1 Федеральный закон от дата N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" с даты введения наблюдения в отношении застройщика должник может заключать исключительно с согласия временного управляющего, выраженного в письменной форме, договоры, предусматривающие передачу жилых помещений, и соглашения об изменении или о расторжении таких договоров, а также совершать иные сделки с недвижимым имуществом, в том числе с земельными участками.

Исходя из вышеизложенного, коллегия полагает, что разрешая спор, суд первой инстанции правильно установил юридически значимые обстоятельства, которые подтверждены материалами дела и исследованными доказательствами, получившими в решении правовую оценку, выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам, нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, судом не допущено, апелляционная жалоба не содержит правовых оснований, предусмотренных статьей 330 ГПК РФ к отмене постановленного судом решения в указанной части не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан

о п р е д е л и л а:

решение Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от дата оставить без изменения, апелляционную жалобу ПАО «Сбербанк России» - без удовлетворения.

Председательствующий Ф.Т. Нурисламов

Судьи Р.Х. Мугинова

О.Р. Фархиуллина

Справка: судья МЛН