Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Новикова Максима Сергеевича к обществу с ограниченной ответственностью «Пермский квартал» о взыскании в счет соразмерного уменьшения цены договора денежных средств,

по апелляционной жалобе Новикова Максима Сергеевича на решение Мотовилихинского районного суда г. Перми от 09.10.2023.

Заслушав доклад судьи Новоселовой Д.В., изучив материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Новиков М.С. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Пермский квартал» о взыскании в счет соразмерного уменьшения цены договора № ** участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: **** - 276 000,00 рублей, неустойки за несвоевременную передачу жилого помещения в размере - 4 880 000,00 руб., штраф в размере 50 % от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В обоснование иска указал, что ранее обращался в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Пермский квартал» о возложении обязанности безвозмездно устранить недостатки четырехкомнатной квартиры № **, расположенной в жилом доме по ул. ****, в соответствии с условиями Договора № ** участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, в том числе привести в соответствие с проектной документацией фактическое количество парковочных мест.

Решением суда по делу № 2-136/2021 от 24.06.2021 его исковые требования удовлетворены частично. Суд обязал общество с ограниченной ответственностью «Пермский квартал» безвозмездно устранить недостатки объекта - четырехкомнатной квартиры №** дома ** по ул. ****, путем устранения нарушения термоизоляции двух окон в жилых помещениях площадью 13,2 кв.м. и 14,1 кв.м. в течение месяца со дня вступления в законную силу решения суда. С общества с ограниченной ответственностью «Пермский квартал» в его пользу взыскана компенсация морального вреда - 10 000 руб. (требования были заявлены о взыскании 500 000 руб.), штраф 10 000руб. Вудовлетворении требований о приведении в соответствие с проектной документацией количества парковочных мест ему отказано.

Решение вступило в законную силу 12.01.2022, в настоящее время оно в части устранения недостатков не исполнено, недостатки, имеющие критический характер, до настоящего времени не устранены.

Кроме того, заключая договор, он рассчитывал, что получит парковочное место. Выполнив обязательства по оплате цены договора, он был уверен, что за эту цену получит возможность ставить машину на парковочное место рядом с домом. Это для него крайне важно, так как имеет трех несовершеннолетних детей. Как указано в Апелляционном определении Пермского краевого суда по делу №33-481/2022 «отсутствие достаточного для размещения автомобилей владельцев жилых помещений парковочных мест может являться недостатком передаваемого объекта долевого участия в строительстве». Считает, что отсутствие необходимого количества парковочных мест и как следствие, отсутствие свободных мест на парковке, дает ему право как стороне Договора долевого участия требовать у Застройщика соразмерного уменьшения цены договора. Согласно Справке № 391 от 16.06.2021 общество с ограниченной ответственностью «Проспект» ориентировочная стоимость машиноместа на придомовой территории жилого многоквартирного дома по адресу: **** на 10.11.2018 составляет 276 000 руб. (коэффициент 1.06).

Таким образом, уплаченная им цена по договору № ** участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: ****, должна быть уменьшена на 276 000 руб.

Определением суда от 06.10.2023 исковые требования Новикова М.С. к обществу с ограниченной ответственностью «Пермский квартал» о взыскании неустойки выделено в отдельное производство.

Решением Мотовилихинского районного суда г. Перми от 09.10.2023 постановлено:

«Новикову Максиму Сергеевичу в удовлетворении исковых требований к ООО «Пермский квартал» о взыскании в счет соразмерного уменьшения цены договора №** участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу ****, от 30.11.2018 денежных средств в размере 276000 рублей и штрафа отказать.»

С решением суда не согласился Новиков М.С., в апелляционной жалобе просит его отменить, требования удовлетворить в полном объеме, взыскать штраф в соответствии с законом о защите прав потребителей. В обоснование доводов указал на то, что решение суда является незаконным и необоснованным, вынесенным с грубым нарушением норм материального и процессуального права. Апелляционным определением Пермского краевого суда по делу № 33-481/2022 (2-136/2021) решение и дополнительное решение оставлены в силе, в тоже время был сделан вывод о том, что из материалов дела следует и не оспаривается сторонами то обстоятельство, что в настоящее время количество парковочных мест у многоквартирного дома не соответствует изначально указанному в проектной документации, в связи с чем «отсутствие достаточного для размещения автомобилей владельцев жилых помещений парковочных мест может являться недостатком передаваемого объекта долевого участия в строительстве». Также указал, что «ввиду расторжения договоров аренды земельных участков, очевидно, что возложение на ответчика обязанности по приведению количества парковочных мест в соответствии с проектной документацией невозможно, что не исключает права истца заявить требования о соразмерном снижении цены договора долевого участия». В рамках дела № 2-136/2021 были установлены все имеющие правовое значение обстоятельства и повторное установление данных обстоятельств в рамках настоящего дела не требовалось. При рассмотрении спора суду следовало только проверить правильность определения истцом суммы, на которую следовало снизить цену договора долевого участия в связи с установленными в преюдициальном судебном акте недостатками, а именно отсутствием достаточного для размещения автомобилей владельцев жилых помещений парковочных мест. Переоценка судом условий договора долевого участия, обязанностей сторон по договору долевого участия, не соответствует статье 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и лишает истца возможности защиты нарушенного права.

Общество с ограниченной ответственностью «Пермский квартал» подало возражения на апелляционную жалобу, в которых просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу истца – без удовлетворения.

Истец Новиков М.С. и его представитель Львова Ю.Ю. на доводах жалобы настаивали.

Представитель ответчика Мамонов А.С. возражал против удовлетворения жалобы.

Иные лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Проверив законность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы (статья 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 04.08.2023) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно пункту 1 части 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 04.08.2023) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, об отнесении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости к уникальным объектам, если в проектной документации таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости предусмотрена хотя бы одна из характеристик, являющаяся в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации основанием для их отнесения к уникальным объектам (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией.

Судом установлено, что 30.11.2018 общество с ограниченной ответственностью "Пермский квартал", застройщик, и Новиков М.С., участник долевого строительства, заключили договор № ** участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу ****, предметом которого являлось строительство объекта недвижимости – четырехкомнатной квартиры № **, расположенной в указанном многоквартирном доме (л.д. 42-50).

Согласно п. 2.1 договора, застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект в порядке, установленном договором, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить цену договора в размере и на условиях, обусловленных договором, и принять объект долевого строительства от застройщика при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта.

Объект и помещение создаются на основании и в соответствии с проектной и рабочей документацией.

Согласно п. 2.4 договора, подлежащий передаче участнику долевого строительства объект долевого строительства представляет собой: четырехкомнатная квартира № **, расположенная в 1 подъезде на 10 этаже объекта, общей проектной приведенной площадью 86,54 метров квадратных, в том числе балкона 1,51 метров квадратных с примененным коэффициентом 0,3. Без учета балкона общая проектная площадь помещения составляет 85,03 метров квадратных.

Согласно п.2.5 договора, качество помещения должно соответствовать требованиям, установленным разделом 6 договора.

Согласно п. 2.8 договора, до подписания договора участник долевого строительства надлежащим образом ознакомлен с документами, касающимися строительства многоквартирного дома, в том числе проектной документацией и документацией, планом квартиры и поэтажным планом, разрешением на строительство, документами о праве на земельный участок. Участнику понятно содержание указанных документов.

Согласно п.3.3 договора, общая стоимость помещения составляет 4880000 рублей.

Согласно п. 5.1 договора, застройщик обязуется передать помещение участнику долевого строительства в течение шести месяцев с момента окончания срока завершения строительства объекта, установленного договором, но не ранее получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Согласно п. 5.5 договора, участник долевого строительства вправе отказаться от принятия помещения до момента устранения недостатков только в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, требований технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов или иных обязательных требований законодательства, приведшими к ухудшению качества такого объекта долевого строительства.

Участник долевого строительства подписанием договора подтверждает, что до момента заключения договора ему была предоставлена возможность ознакомиться с проектной документацией в отношении объекта и помещения. Участник осознает, что строительство объекта и помещения производится в соответствии с проектной и рабочей документацией, и он не может отказаться от приемки помещения в связи с тем, что ему не нравятся проектные решения или он считает их неправильными или по другим тому подобным причинам. Заключением договора участник долевого строительства соглашается с проектом в отношении объекта и помещения и в том числе соглашается с соответствующими проектными решениями.

Обязательства по оплате объекта долевого строительства Новиковым М.С. выполнены в полном объеме. Данные обстоятельства ответчиком не оспариваются.

Многоквартирный жилой дом по ул. **** построен и сдан в эксплуатацию (12.03.2020 получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию), однако квартира № ** истцом от ответчика не принята, право собственности на квартиру не зарегистрировано.

Ранее Новиков М.С. обращался в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Пермский квартал» о возложении обязанности устранить недостатки в квартире по адресу: ****, а именно устранить нарушения термоизоляции двух окон в квартире и привести в соответствие с проектной документацией фактическое количество парковочных мест.

Решением Мотовилихинского районного суда г. Перми от 24.06.2021 по делу № 2-136/2021 исковые требования Новикова М.С. удовлетворены частично, на общество с ограниченной ответственностью «Пермский квартал» возложена обязанность безвозмездно устранить недостатки объекта – четырехкомнатной квартиры №** дома ** по ул. **** путем устранения нарушения термоизоляции двух окон в жилых помещениях площадью 13,2 кв.м. и 14,11 кв.м. в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу. Взыскана с общества с ограниченной ответственностью «Пермский квартал» в пользу Новикова М.С. компенсация морального вреда – 10000 рублей, штраф – 10000 рублей. В удовлетворении остальной части иска Новикову М.С. отказано.

Дополнительным решением Мотовилихинского районного суда г. Перми от 08.10.2021 Новикову М.С. в удовлетворении требований к обществу с ограниченной ответственностью «Пермский квартал» о возложении обязанности привести количество парковочных мест в соответствие с проектной документацией в отношении многоквартирного дома ** по ул. **** - отказано.

Апелляционным определением Пермского краевого суда от 12.01.2022 решение суда от 24.06.2021, дополнительное решение от 08.10.2021 оставлены без изменения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 07.07.2022 вышеуказанные судебные акты оставлены без изменения.

21.04.2020 Новиков М.С. обратился в ООО «Пермский квартал» с требованием о предоставлении копии договоров долгосрочной аренды земельных участков, предназначенных для размещения 66 парковочных машиномест, схемы размещения 144 машиномест на придомовой территории с указанием линейных размеров всех участков, предназначенных для парковки и каждого 144 машиноместа в частности.

20.05.2020 Новиковым М.С. направлена в адрес ответчика претензия по устранению недостатков. В указанном обращении Новиков М.С. просит передать ему квартиру и общедомовое имущество полностью соответствующую требованиям проекта и законодательства (л.д.145).

Как установлено судом, земельный участок, на котором велось строительство многоквартирного дома по адресу: **** имеет кадастровый номер **.

Из положительного заключения экспертизы N 59-2-1-3-0018-17 объекта капитального строительства многоквартирного дома от 22.09.2017 следует, что согласно СП 42.13330.2011 п. 11.19 выполнен расчет нормативного количества машино-мест для стоянки автомобилей. Требуемое количество стоянок для постоянного хранения автомобилей из расчета 350 автомобилей на 1000 жителей составит 179 м/м (показатель уменьшен на 15% согласно примечанию к п. 11.19 СП 42.13330.2011 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений) также в соответствии с расчетом парковочных мест для гостей требуется - 31 м/м. Размещение стоянок для постоянного временного хранения автомобилей предусмотрено в границах земельного участка с кадастровым номером **в количестве 144 м/места (в том числе 21 м/место для МГН) в западной его части. Расстояние пешеходных подходов от стоянок временного хранения легковых автомобилей не превышает 100 м (п. 11.21 СП 42.13330.2011). Недостающие 66 м/мест расположены на участках с кадастровыми номерами **, **, ** площадью 500 кв. м, площадью 642 кв. м, площадью 600 кв.м. (соответственно), находящихся в радиусе пешеходной доступности на расстоянии менее 800 м от проектируемого жилого дома (п. 11.19 СП 42.13330.2011). Расстояние от проектируемых стоянок автомобилей до окон, существующих и проектируемых зданий, соответствует требованиям п. 11.25 СП 42.13330.2011, а также правил в СП 113.13330.2012.

Согласно п. 25.1.1 проектной декларации ООО "Пермский квартал" по объекту строительства: «Многоквартирный жилой дом по ул. **** в г.Перми», стоянка автомобилей будет размещена на земельных участках с кадастровыми номерами **, **, **, находящихся в аренде (договоры аренды от 17.08.2017). Земельные участки не будут переданы в общую долевую собственность участников долевого строительства.

Представителемобщества с ограниченной ответственностью "Пермский квартал" факт расторжения договоров аренды в отношении земельных участков с кадастровым номерами **, **, **не отрицается..

Истцом представлен Акт обследования стоянки для постоянного хранения автомобилей в границах земельного участка с кадастровым номером **, согласно которому фактическое количество припаркованных автомобилей составило 131 автомобиль (с учетом занятия парковочных мест для инвалидов с нарушением нанесенной разметки). При соблюдении разметки количество автомобилей должно составить 125 шт.

Обратившись с настоящими исковыми требованиями об уменьшении цены договора на 276000 руб., Новиков М.С. указывает на то, что ответчиком не исполнена обязанность по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов. Заключая договор участия в долевом строительстве с ответчиком, он рассчитывал на получение парковочного места, выполняя обязательства по оплате цены договора, он был уверен, что за эту цену получит возможность ставить машину на парковочное место рядом с домом. Полагает, что отсутствие достаточного для размещения автомобилей владельцев жилых помещений парковочных мест может являться недостатком передаваемого объекта долевого участия в строительстве.

В обоснование требований о снижении суммы истцом представлена справка оценочной компании «Проспект» № 391 от 16.06.2021, согласно которой стоимость машино-места на придомовой территории жилого многоквартирного дома по адресу ****, составляет 276000 руб. (л.д.27-28).

Разрешая спор, суд пришел к выводу, что требования Новикова М.С. о соразмерном уменьшении цены договора на сумму 276000 руб. удовлетворению не подлежат, при этом, суд принял во внимание, что по условиям заключенного между Новиковым М.С. и ООО «Пермский квартал» Договора №** ответчик обязан был построить дом и в его составе четырехкомнатную квартиру № ** и передать истцу указанное жилое помещение, качество которого должно соответствовать требованиям установленным разделом 6 Договора (п.2.5). В соответствии с указанным договором, при его буквальном толковании, передача истцу определенного парковочного места или машино-места на придомовой территории, либо создание на придомовой территории определенного количества парковочных мест для хранения автомобилей дома №** по ул. ****, не предусматривалась, такие условия договор не содержит. Также из анализа Договора №** от 30.11.2018г. не следует, что в цену договора включается и стоимость машино-места (парковочного места) на придомовой территории многоквартирного дома по ул. ****. Напротив, согласно п 3.3. договора, следует, что общая стоимость Помещения составляет 4 880 000 рублей. К доводам истца о том, что заключая договор участия в долевом строительстве с ответчиком и уплачивая цену по договору, он рассчитывал на получение парковочного места, суд отнесся критически. Так же указал, что возможность ставить машину на парковочное место рядом с домом истцом не утрачена, поскольку парковочные места на переданном собственникам жилых помещений многоквартирного дома земельном участке фактически имеются.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда, основанными на анализе представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, оценке фактических обстоятельств дела, верном применении норм материального права.

Ссылка истца на выводы судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда, изложенные в апелляционном определении по делу №33-481/2022, согласно которым отсутствие достаточного для размещения автомобилей владельцев жилых помещений парковочных мест может являться недостатком передаваемого объекта долевого участия в строительстве, основанием для безусловного удовлетворения заявленных исковых требований об уменьшении цены договора являться не может. Поскольку фактические обстоятельства наличия или отсутствия возможности размещения истцом автомобиля на придомовой территории не исследовались, предметом исковых требований Новикова М.С. о возложении на ответчика обязанности привести фактическое количество парковочных мест в соответствие с проектной документацией, не являлись.

Между тем в ходе рассмотрения дела установлено, что количество жилых помещений в многоквартирном доме составляет 481, что не оспаривалось сторонами. Количество предусмотренных проектной документацией парковочных мест составляло 210, из которых 144 места на придомовой территории, 66 мест на арендуемых застройщиком земельных участках.

Таким образом, заключая договор участия долевого строительства, предметом которого являлось непосредственно жилое помещение с указанными характеристиками, истец изначально был осведомлен, что количество парковочных мест, предусмотренное проектной документацией, в 2,3 раза меньше чем количество помещений в многоквартирном доме и у него может отсутствовать возможность парковки транспортного средства на придомовой территории.

Кроме того, ссылаясь на отсутствие у него возможности парковать транспортное средство в непосредственной близости от жилого дома, доказательств тому не представил.

Сам по себе факт недостаточности количества парковочных мест о безусловном нарушении прав истца не свидетельствует.

Заявляя исковые требования о соразмерном уменьшении стоимости жилого помещения, истец в качестве доказательства представляет справку, составленную ООО «Проспект» о стоимости машино-места непосредственно на придомовой территории (л.д.27), согласно которой разница в стоимости жилого помещения с учетом права пользования машино-местом на придомовый территории и стоимостью жилого помещения без учета права пользования машино-местом на придомовой территории составляет 276000 рублей.

Судебной коллегией ставился на обсуждение вопрос о назначении по делу судебной экспертизы с целью выяснения вопроса о том повлияло ли несоответствие количества парковочных мест на стоимость жилого помещения истца, от проведения которой стороны отказались.

Истцом представлено заключение специалиста ООО «Проспект» П. согласно которому жилое помещение с количеством мест меньше чем указано в проектной документации составляет 4604000 рублей. При расчете специалист применяет тот же коэффициент 1,06 к стоимости жилого помещения, что и в изготовленной им справке, со ссылкой на отношение удельной цены квартиры в доме с организованной парковкой к удельной цене такой же квартиры в доме со стихийной парковкой. Указывая, что парковка на придомовой территории не организованная, а стихийная. Разница в стоимости составила так же 276000 рублей

Однако, по мнению судебной коллегии, отличие организованной парковки от стихийной не в наличии или отсутствии достаточного количества парковочных мест. Отличием является степень организации парковки. При этом только собственники помещений МКД вправе на общем собрании решить вопрос о том какой вид парковки будет организован на их придомовой территории, с закреплением мест за определенными жилыми помещениями, ограничением пользования придомовой территорией посторонними лицами (организованная парковка) или без такового, когда любой собственник вправе размещать свой автомобиль на свободном месте (стихийная парковка).

Ответчиком представлена письменная консультация ИП Щ., согласно которому изменение количества стояночных мест не повлияло на стоимость квартиры ситца.

Судебная коллегия приходит к выводу, что истцу при заключении договора было достоверно известно о факте недостаточности парковочных мест, исходя из количества квартир в доме и количества парковочных мест (481/210/144), указанных застройщиком в проектной документации. Каких либо доказательств, что аналогичные квартиры, в многоквартирных домах, имеющих такую же недостаточность парковочных мест, отличались по стоимости от спорной, истцом не представлено.

Изначально, количество машино-мест для каждой квартиры и в частности непосредственно для квартиры истца не предусматривалось и истцу об этом было известно, в связи с чем доводы о том, что при заключении договора по указанной в нем цене, он рассчитывал получить парковочное место, являются несостоятельными. Предметом договора машино-место на придомовой территории не являлось.

Таким образом, правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом первой инстанции верно, обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании представленных доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка в соответствии с правилами статей 12, 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, выводы суда мотивированы, при рассмотрении дела нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права не допущено.

Руководствуясь статьями 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Мотовилихинского районного суда г. Перми от 09.10.2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу Новикова Максима Сергеевича – без удовлетворения.

Председательствующий: (подпись)

Судьи: (подписи)

Определение изготовлено в окончательной форме 05.03.2024