Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе АО «Россельхозбанк» на решение Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от дата, которым постановлено:

исковое заявление ФИО1 удовлетворить частично.

Признать ФИО1 добросовестным участником долевого строительства многоквартирного дома по адресу: адрес.

Признать сделку об участии ФИО1 в долевом строительстве многоквартирного дома по квартире, расположенной по адресу: адрес состоявшейся.

Признать за ФИО1 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: адрес.

Признать регистрацию права собственности на квартиру, расположенную по адресу: адрес за правообладателем ООО «Строительная компания Мегастрой», ООО «ЕТЗК» недействительной по основаниям мнимости и аннулировать запись в ЕГРП о регистрации сделки, о договоре ипотеки №....1/4 от дата между ООО «Строительная компания Мегастрой» и АО «Российский Сельскохозяйственный банк».

Признать договор займа №... от дата, заключенный между ФИО1 и ООО 'ЕТЗК» ничтожной сделкой.

Данное решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, запись о регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: РБ, адрес на имя ФИО1.

В удовлетворении встречного искового заявления АО «Российский Сельскохозяйственный баню» к ФИО1, ООО «ЕТЗК» о признании предварительного договора незаключенным, признании отсутствующим право на жилое помещение отказать.

Взыскать с ООО «Единая торгово-закупочная компания», 000 «Строительная компания Мегастрой», АО «Российский Сельскохозяйственный банк» в пользу ФИО1 уплаченную госпошлину в размере 15 598 руб., т.е. по 5 199 руб. с каждого.

Заслушав доклад судьи Фархиуллиной О.Р., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Единая торгово-закупочная компания» (далее по тексту - ООО «ЕТЗК»), ООО «Строительная Компания МегаСтрой» (далее по тексту - ООО «СК МегаСтрой»), АО «Российский Сельскохозяйственный банк» (далее по тексту - АО «Россельхозбанк»), в котором просит признать недействительной сделку купли-продажи квартиры между ООО «ЕТЗК» и ООО «СК «МегаСтрой» в части, касающейся квартиры, расположенной по адресу: адрес, признать недействительным договор ипотеки №....1/4 от дата, заключеного между ООО «СК МегаСтрой» и АО «Россельхозбанк», признать себя добросовестным участником долевого строительства многоквартирного дома по адресу: адрес, признать сделку об ее участии в долевом строительстве многоквартирного дома по квартире расположенной по адресу: адрес - состоявшейся, признать за собой право собственности на квартиру, расположенную по адресу: адрес, признать договор займа №... от дата заключенный между истцом и ООО «ЕТЗК» ничтожной сделкой и применить последствия недействительности сделки, исключить запись в ЕЕРП о регистрации права собственности на квартиру за ООО «СК МегаСтрой», погасить запись о договоре ипотеки между ООО «СК Мегастрой» и АО «Россельхозбанк», истребовать у ответчиков договор купли-продажи квартиры по адресу: адрес, договор ипотеки спорной квартиры, взыскать с ответчиков расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 199,33 руб.

Требования мотивированы тем, что дата между истцом и ООО «ЕТЗК» был заключен предварительный договор №.... Предметом договора являлось приобретение однокомнатной квартиры № ..., площадью ... кв.м., расположенной по строительному адресу: РБ адрес. Истец оплатил стоимость квартиры в полном объеме в размере 1 479 600 руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру №... от дата на сумму 400 000 руб., квитанцией к приходному кассовому ордеру №... от дата на сумму 179 600 руб., квитанцией к приходному кассовому ордеру №... от дата на сумму 900 000 руб. дата ООО «ЕТЗК» предложило ФИО1 заключить беспроцентный договор займа №... на срок до дата. Застройщик ООО «ЕТЗК» передало истцу спорную квартиру по акту приема-передачи от дата и истец ее принял. С момента передачи квартиры и по настоящее время истец в ней проживает, несет расходы по оплате коммунальных услуг. Из полученной выписки из ЕЕРП истцу стало известно, что ООО «ЕТЗК» дата зарегистрировало спорную квартиру на ООО «СК Мегастрой» и обременило права договором ипотеки с АО «Россельхозбанк». Считает, что регистрация квартиры за ООО «СК Мегастрой» мнима и фиктивна.

АО «Россельхозбанк» обратился в суд с встречными требованиями к ФИО1, ООО «ЕТЗК», в котором просит признать незаключенным, недействительным предварительный договор купли-продажи №... от дата между ООО «ЕТЗК» и ФИО1, признать отсутствующим право ФИО1 на квартиру по адресу: адрес.

Требования мотивированы тем, что указанный предварительный договор не является влекущим возникновение права ФИО1 на спорную квартиру. Оплата по предварительному договору не осуществлена, данный договор не содержит также условие о предмете договора, о передаче квартиры в собственность, и не может признаваться договором купли-продажи будущей недвижимости.

Судом вынесено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе АО «Российский сельскохозяйственный банк» просит решение суда отменить по мотиву незаконности и необоснованности, приводя те же доводы, что и в обоснование предъявленного встречного иска. Ссылается на отсутствие оснований для толкования предварительного договора договором долевого участия в строительстве. Предварительный договор не содержит существенных условий договора долевого участия в строительстве, в частности не содержит обязанности продавца построить дом и передать квартиру истцу. Обращает внимание на то, что отсутствуют указания о строительстве дома за счет средств истца. Указывает на добросовестность АО «Россельхозбанк» при заключении договора залога.

Участники процесса извещены о времени и месте заседания заблаговременно и надлежащим образом, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса, руководствуясь положениями статьями 167, 327 ГПК РФ.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя АО «Россельхозбанк» – ИАР, поддержавшего доводы жалобы, представителя ФИО1 – ААР, полагавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.

Согласно ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Установлено, что ООО «ЕТЗК» являлся застройщиком многоэтажного жилого дома, расположенном на земельном участке по адрес А, адрес (строительный адрес), которому в настоящее время присвоен почтовый адрес адрес РБ.

дата между ООО «ЕТЗК» и АМШ был заключен предварительный договор №..., предметом которого является заключение в будущем договора купли-продажи квартиры, в строящемся многоэтажном жилом доме, расположенном на земельном участке по адрес А, адрес (строительный адрес), номер адрес, количество комнат 1, этаж ..., проектная площадь ... кв.м. (п. 1.1 данного договора).

Согласно п. 2.1. данного договора предусмотрено, что стоимость квартиры на момент подписания основного договора будет составлять 1 479 600 руб.

Согласно п. 3.1 предварительного договора, продавец обязуется в течение 90 дней с момента регистрации права собственности ООО «ЕТЗК» на указанную квартиру в установленном законом порядке, заключить с покупателем основной договор купли-продажи спорной квартиры.

ФИО1 произведена оплата в полном объеме, что подтверждается представленными суду квитанциями к приходному кассовому ордеру №... от дата на сумму 400 000 руб., №... от дата - 179 600 руб., №... от дата на сумму 900 000 руб.

По акту приема-передачи №... от дата спорная квартира фактически передана в пользование истца по делу ФИО1, которая несет расходы по оплате коммунальных услуг за указанную квартиру, в подтверждение чего суду представлены соответствующие квитанции.

Из, правоустанавливающих документов на вышеуказанную квартиру следует, что дата в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ по адрес с заявлением о регистрации прав на квартиру за ООО СК «Мегастрой» обратилось ООО «ЕТЗК», предоставив справку № б/н от дата, где указано, что в вышеназванной квартире никто не проживает и не прописан, хотя дата ООО «ЕТЗК» фактически передал эту квартиру ФИО1

дата между ОАО «Российский сельскохозяйственный банк» и ООО «Строительная компания «МегаСтрой» заключен договора №....1/4 об ипотеке (залоге недвижимости), согласно которому предметом залога, в том числе является и квартира, местонахождение: РБ, адрес.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Исходя из положений ст. 431 ГК РФ, с учетом буквального значения содержащихся в исследуемых договорах слов и выражений, суд при токовании спорных договоров пришел к обоснованному выводу о том, что целью договоров, заключенных между истцами и ответчиком, для истцов было приобретение квартиры в строящемся многоквартирном доме и с этой целью они вносили деньги в кассу ООО «ЕТЗК», а целью ответчика было привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома. По результатам реализации данного договора истцы имели право на получение в собственность объект инвестирования - жилое помещение.

Суд первой инстанции при разрешении данного спора обоснованно исходил из того, что условия предварительного договора от дата свидетельствуют о том, что ответчиком ООО «ЕТЗК» осуществлялось привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома.

Подтверждением тому является факт того, что на дату заключения предварительного договора многоэтажный жилой дом на земельном участке по адрес А, адрес (строительный адрес) застройщиком ООО «ЕТЗК» не был достроен.

С доводами апелляционной жалобы АО «Российский сельскохозяйственный банк» в лице Башкирского регионального филиала о том, что ООО «ЕТЗК» не вправе привлекать денежные средства граждан на строительство указанного дома, судебная коллегия не может согласиться, поскольку установлено и не оспаривается, что застройщиком многоквартирного дома являлось именно ООО «ЕТЗК», именно ООО «ЕТЗК» были выданы разрешения на строительство.

В рассматриваемом случае истец ФИО1 являются экономически слабой стороной. Именно застройщик ООО «ЕТЗК» мог и должен был в соответствии с требованиями и прямым на то указаниями положений Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» заключить с истцами договор об участии в долевом строительстве и произвести его государственную регистрацию.

Исходя из системного толкования п. 1 ст. 1, п. 3 ст. 166 и п. 2 ст.168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной по сделке, о признании недействительной ничтожной сделки и применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно п.п. 3 и 4 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В целях реализации указанного выше правового принципа абз. 1 п. 1 ст. 10 ГК РФ установлена недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения данного запрета суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в п. 1 постановления Пленума от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» добросовестным поведением, является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Исходя из смысла приведенных выше правовых норм и разъяснений под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в ст. 10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия. Под злоупотреблением субъективным правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления субъективного права. Одной из форм негативных последствий является материальный вред, под которым понимается всякое умаление материального блага. Сюда могут быть включены уменьшение или утрата дохода, необходимость новых расходов.

В частности злоупотребление правом может выражаться в отчуждении имущества с целью неправомерного получения прибыли от повторной продажи имущества либо с целью уклонения возврата поученного от истца денежных средств.

По своей правовой природе злоупотребление правом - это всегда нарушение требований закона, в связи с чем, злоупотребление правом, допущенное при совершении сделок, влечет ничтожность этих сделок, как не соответствующих закону (ст. ст. 10 и 168 ГК РФ).

Для установления наличия или отсутствия злоупотребления участниками гражданско-правовых отношений своими правами при совершении сделок необходимо исследование и оценка конкретных действий и поведения этих лиц с позиции возможных негативных последствий для этих отношений, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц.

Следовательно, по делам о признании сделки недействительной по причине злоупотребления правом одной из сторон при ее совершении обстоятельствами, имеющими юридическое значение для правильного разрешения спора и подлежащими установлению, являются наличие или отсутствие цели совершения сделки, отличной от цели, обычно преследуемой при совершении соответствующего вида сделок, наличие или отсутствие действий сторон по сделке, превышающих пределы дозволенного гражданским правом осуществления правомочий, наличие или отсутствие негативных правовых последствий для участников сделки, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц, наличие или отсутствие у сторон по сделке иных обязательств, исполнению которых совершение сделки создает или создаст в будущем препятствия.

Согласно разъяснению пунктов 73, 86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в силу прямого указания закона к ничтожным сделкам, в частности, относятся мнимая или притворная сделка (статья 170 ГК РФ). Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса РФ.

Доводы и основания заявленного ФИО1 иска сводятся на ссылку на злоупотребление правом со стороны застройщика ООО «ЕТЗК» и со стороны ООО «Строительная компания «МегаСтрой». Истец ФИО1 в иске указывают на то, что ООО «ЕТЗК» вместо заключения с ними основного договора, составил и произвел государственную регистрацию мнимого договора купли-продажи квартиры.

Действительно в рассматриваемом случае ООО «ЕТЗК» дата получило разрешение на ввод в эксплуатацию адрес РБ, дата ООО «ЕТЗК» фактически также передало квартиру истцу по данному делу ФИО1 Однако ООО «ЕТЗК», имея неисполненные обязательства перед истцом по заключению основного договора купли-продажи квартиры во исполнение предварительного договора от дата, дата злоупотребляя своим исключительным правом на распоряжение указанной квартирой, заключил договор купли-продажи той же адрес РБ с покупателем ООО «Строительная компания «МегаСтрой». Так же дата между указанными юридическими лицами составлен акт приема-передачи этой квартиры, тогда как ранее эта же квартира была передана истцу ФИО1 Суду не представлено данных, свидетельствующих о наличии у ООО «Строительная компания «МегаСтрой» права требования у ООО «ЕТЗК» указанной квартиры. В подтверждение обоснованности заключаемого между ООО «ЕТЗК» и ООО «Строительная компания «МегаСтрой» договора купли-продажи квартиры дата между указанными юридическими лицами заключен акт взаимозачета задолженности. Однако суду не представлено никаких данных, свидетельствующих о наличии взаимной задолженности указанных юридических лиц друг перед другом.

Суду не представлено данных, свидетельствующих об оплате покупателем ООО «Строительная компания «МегаСтрой» стоимости квартир денежными средствами.

Суду представлен акт предварительной проверки предлагаемого в залог имущества, включающую и спорную квартиру. Однако из указанного акта не следует, что данный акт составлялся путем фактического осмотра передаваемых в залог квартир. Так в нем не указано время осмотра квартир. Этот акт предварительной проверки датирован дата, тогда как, как указывалось выше, спорная квартира за №... ранее дата была передана в фактическое пользование ФИО1 по акту, где указано о передаче им, в том числе и ключей от квартиры. В передаточном акте о передаче квартир, составленном между ООО «ЕТЗК» и ООО «Строительная компания «МегаСтрой», нет указания о передаче ключей от квартир покупателю ООО «Строительная компания «МегаСтрой», что свидетельствует о том, что фактическая передача спорной квартиры покупателю ООО «Строительная компания «МегаСтрой» по оспариваемой сделке не была осуществлена, при заключении договора залога квартира также не осматривалась, и не могла быть осмотрена фактически в ввиду отсутствия у покупателя ООО «Строительная компания «МегаСтрой» ключей от квартиры.

Именно в силу приведенных обстоятельств, толкование условий договора между этими юридическими лицами, их вышеописанные действия, появление ничем не подтвержденной взаимной задолженности указанных юридических лиц друг перед другом дата после подписания договора купли-продажи, отсутствие фактической передачи квартиры покупателю ООО «Строительная компания «МегаСтрой», свидетельствует о мнимости сделки купли продажи квартиры между указанными юридическими лицами.

Вследствие заключения и государственной регистрации договора купли-продажи квартиры между указанными юридическими лицами ФИО1 утрачено право требования квартиры, утрачено право требования заключить с ней основной договор купли-продажи квартиры. Поэтому истцом избран правильный способ защиты своего права.

Мнимость (ничтожность) договора купли-продажи квартиры между ООО «ЕТЗК» и ООО «Строительная компания «МегаСтрой» влечет недействительность последующей сделки с этой же квартирой - договора №....1/4 об ипотеке (залоге недвижимости) от дата, заключенному между ОАО «Российский сельскохозяйственный банк» и ООО «Строительная компания «МегаСтрой», предметом залога по которому является в том числе квартира, кадастровый №... по адресу: РБ, адрес.

Изложенные выше обстоятельства дела не дают оснований полагать, признать АО «Российский сельскохозяйственный банк» добросовестной стороной сделки, как ошибочно на то указывается в апелляционной жалобе. Приведенные противоречивые условия заключаемой сделки купли-продажи квартиры были явными, были представлены АО «Российский сельскохозяйственный банк». При проявлении внимательности и осмотрительности, при надлежащем осмотре и принятии передаваемого в залог объекта недвижимости, при надлежащем изучении и правовой экспертизе сделки (сделок), АО «Российский сельскохозяйственный банк» явно и очевидно мог избежать заключения сделки залога имущества, являющегося недействительной.

Согласно ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

ФИО1 исследуемые требования в суде заявлены дата. Поэтому суд первой инстанции при разрешении данного спора обоснованно отклонил доводы АО «Российский сельскохозяйственный банк» о пропуске заявителем срока исковой давности.

В связи с изложенным, судебная коллегия находит обоснованным вывод суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований ФИО1 и соответственно о наличии оснований для отказа в удовлетворении встречных требований АО «Российский сельскохозяйственный банк».

Ссылка в апелляционной жалобе на необходимость проведения почерковедческой экспертизы для определения принадлежности в предварительном договоре подписи директора ООО "ЕТЗК" ЕОР, проведения судебной технической экспертизы при указанных обстоятельствах не влечет отмену решения, заключение предварительного договора, внесение истцом денежных средств по предварительному договору №... от дата ООО "ЕТЗК" не оспорено. По тем же основаниям коллегия не усматривает оснований для вызова в качестве свидетеля указанного лица.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, признает их законными и обоснованными.

Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали изложенные выводы, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан

о п р е д е л и л а:

решение Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от дата оставить без изменения, апелляционную жалобу АО «Россельхозбанк» - без удовлетворения.

Председательствующий Ф.Т. Нурисламов

Судьи Р.Х. Мугинова

О.Р. Фархиуллина

Справка: судья МЛН