Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО1 на решение Майского районного суда КБР от 12 июля 2018 года по гражданскому делу по иску местной администрации городского поселения Майский Майского муниципального района КБР к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды,

по встречному исковому заявлению ФИО1 к местной администрации городского поселения Майский Майского муниципального района КБР о взыскании денежных средств в счет затрат связанных с производством работ по рекультивации земельного участка и восстановлению плодородия почв и обязании безвозмездно устранить недостатки имущества переданного в аренду,

установила:

Местная администрация городского поселения Майский Майского муниципального района КБР (далее Администрация) обратилась в суд с иском к ФИО1, в котором с учетом уточнений просит взыскать долг по договору аренды по состоянию на 10 июля 2017 года в размере 164915 рублей 57 копеек.

В обоснование иска указано, что в соответствии с заключенным ДД.ММ.ГГГГг. между Администрацией и Л.В. договором аренды был передан земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящийся в государственной собственности, площадью 49,4294 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: КБР, <адрес> под многолетними насаждениями, со сроком аренды с 01 сентября 2010г. по 01 сентября 2035г., ежегодной арендной платой 50 000 рублей. Договор аренды прошел государственную регистрацию.

02 ноября 2012г. заключен договор переуступки права аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, в соответствии с которым новым арендатором земельного участка стал ФИО1, который является арендатором по сегодняшний день. Годовая арендная плата установилась на уровне 50 000 рублей в год. ФИО1 не выполнил требования, установленные п.3.4 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, так как в соответствии с п. 1.1 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. установлено, что арендатор передает новому арендатору права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности. Администрацией города был выполнен досудебный порядок урегулирования спора, ФИО1 направлено заказное письмо, которое им получено и никаких действий по погашению задолженности не предпринято.

ФИО1 обратился с встречным иском, в котором с последующими уточнениями просил взыскать денежные средства в размере 164915 рублей 57 копеек в счет затрат связанных с производством работ по рекультивации земельного участка и восстановлению плодородия почв, либо произвести зачет в счет понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, а также просил обязать Администрацию города безвозмездно устранить недостатки имущества переданного в аренду.

Встречный иск мотивирован тем, что распоряжением главы местной администрации Майского муниципального района КБР № от ДД.ММ.ГГГГ утвержден акт на списание многолетних насаждений, арендуемый земельный участок переведен из вида сельскохозяйственных угодий под многолетними насаждениями в угодья, находящиеся в стадии мелиоративного строительства и восстановлений плодородия, сроком на три года, для проведения работ по раскорчевке старых насаждений и рекультивации земельного участка.

Арендатором ФИО2 была подготовлена и согласована, в установленном порядке, проектно-сметная документация по рекультивации земельного участка.

Распоряжением главы Администрации № от ДД.ММ.ГГГГ был продлен срок мелиоративного строительства сроком на три года до 21 декабря 2017 года.

За период мелиоративного строительства в соответствии с согласованной проектно-сметной документацией были выполнены работы на площади 26 га.

В соответствии с исполнительной сметой стоимость проведенных работ составляет 2 677 рублей 01 копейку.

ФИО1, полагает, что арендатор имеет право требовать возмещения арендодателем затрат, связанных с проведением, согласованных с ним, в установленном порядке работ по коренному улучшению земельного участка: (его рекультивации и восстановления плодородия почв), или же уменьшения арендной платы по договору аренды земельного участка. При этом также указывает, что при проведении работ он, как арендатор, столкнулся с препятствиями в использовании земельного участка по целевому назначению, связанными с заболачиванием земельного участка, что подтверждает акт комиссионного обследования земельного участка от 04 февраля 2015 года, в соответствии с которым восемь гектар земель выведено из сельскохозяйственного оборота. В настоящее время, из-за размыва дамбы, площадь подтопления увеличилась до 12-14-га. Однако арендодателем никаких мер по устранению недостатков принято не было до сегодняшнего дня.

В судебном заседании представитель Администрации просил в удовлетворении встречных требований ФИО1 к Администрации отказать ввиду их необоснованности, при этом, указав, что ФИО1 не представлено каких-либо доказательств, подтверждающих обоснованность заявленных им требований. Обследование спорного земельного участка комиссией Администрации района действительно проводилось неоднократно, но, до момента обращения Администрации в суд с требованиями о взыскании задолженности, ФИО1 в Администрацию с заявлением по решению вопроса о приведении заболоченной части земельного участка в пригодное для его использования состояние или произвести перерасчет арендной платы, не обращался, акт выполненных работ между сторонами, в которой бы содержалась информация по объему выполненных им работ, а именно по раскорчевке старых многолетних насаждений и рекультивации земельного участка, а также произведенных им затратах по улучшению земельного участка, не составлялся. Какие - либо дополнительные соглашения, между арендодателем и арендатором спорного земельного участка на протяжении действия договора, о предоставлении льготной арендной платы, не заключались. Доводы ФИО1 о том, что ему, Администрацией района, производилось начисление арендной платы на льготной основе, с момента заключения договора аренды по декабрь 2017 года, ничем не подтверждены.

В свою очередь, ФИО1, возражая относительно заявленного Администрацией иска, указал, что в соответствии с распоряжением местной администрации Майского муниципального района КБР, ФЗ № 101 от 16.07.1998 года «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения», ФЗ «О мелиорации земель», между ним и Администрацией района согласована проектно-сметная документация и с 2012 года проводились работы по мелиоративному строительству (коренному улучшению земель). Начисление платежей Администрацией района осуществлялось по льготной ставке, исходя из суммы земельного налога. В течение всего срока аренды земельного участка ни к нему, ни к Л.В. (предыдущему арендатору) никаких претензий со стороны арендодателя – Администрации района не поступало. Также сослался на те обстоятельства, что ни Администрация района, ни Администрация города не уведомляли его, как арендатора, о переходе права от первоначального арендодателя (Администрации района) к новому (Администрации города). При этом реквизиты, по которым ему необходимо было производить оплату за аренду земельного участка, он получал в Администрации района, никто не сообщал ему, что арендодателем, арендуемого им земельного участка, с октября 2016 года является Администрация города. О том, что по договору аренды спорного участка имеется задолженность, он узнал из письма Администрации города, на его имя, только в октябре 2017 года, где ему было предложено погасить образовавшуюся задолженность и расторгнуть договор аренды земельного участка. Из письма и.о. главы местной администрации Майского муниципального района КБР на имя главы местной администрации г.п. Майский Майского муниципального района за № от ДД.ММ.ГГГГ, усматривается, что Администрацией района, по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, произведен перерасчет арендной платы в сторону увеличения за период с 1 квартала 2012 года по 3 квартал 2017 г. включительно, что подтверждает его доводы о том, что начисление арендной платы за пользование земельным участком производилось по льготной ставке, то есть в той сумме, которая была выставлена ему в квитанциях Администрацией района, которую он соответственно и оплачивал.

При этом, по мнению ФИО1, поскольку с момента перевода земельного участка из вида сельскохозяйственных угодий под многолетними насаждениями в угодья, находящиеся в стадии мелиоративного строительства и восстановления плодородия, им проводились работы по раскорчевке старых многолетних насаждений и рекультивация земельного участка, что подтверждается актами обследования земельного участка, то он считает, что имеет право требовать возмещения арендодателем затрат, связанных с проведением согласованных с ним в установленном порядке работ по коренному улучшению земельного участка, или же уменьшения арендной платы по договору аренды земельного участка, либо произвести зачет в счет понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы. При проведении работ, он как арендатор столкнулся с непреодолимыми препятствиями в использовании земельного участка по целевому назначению, связанными с заболачиванием земельного участка, обращался к арендодателю для принятия мер по устранению недостатков, однако, до настоящего времени никаких мер принято не было.

Решением Майского районного суда КБР от 12 июля 2018 года исковые требования Администрации города удовлетворены. В удовлетворении встречного иска ФИО1 отказано.

Не согласившись с указанным решением, считая его несоответствующим действующему законодательству, ФИО1 подал на него апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и принять по делу новое решение, об отказе в иске администрации г.п. Майский Майского муниципального района КБР и удовлетворении его встречных исковых требований в полном объеме по следующим основаниям.

Местная администрация городского поселения Майский в ходе судебного разбирательства документально не подтвердила смену арендодателя по договору аренды между администрацией Майского муниципального района КБР и Л.В. от ДД.ММ.ГГГГ и договору о переуступке права вышеуказанного земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ а ссылка в решении суда на пункт 3 статьи 3.3 №137-Ф3 от 25 октября 2001 года «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» применена быть не может, так как п.3 ст.3.3 137-ФЗ утратил силу с января 2017 года в силу № 334 -ФЗ от 03.07.2016 года «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Как указано в мотивировочной части решения суда в соответствии п.2 ст.609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом; согласно п.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, а правовые последствия в соответствии со ст.164 ГК РФ в случаях, если, законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Автором жалобы предоставлен договор переуступки права от 02.11.2012 года с отметкой Росреестра о регистрации в едином государственном реестре недвижимости, о чем свидетельствует запись № от ДД.ММ.ГГГГ, но, не смотря на это, судом установлено, что договор переуступки права не прошел государственную регистрацию. Основанием послужила справочная информация по объектам недвижимости в режиме online-Портал услуг Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии.

По мнению апеллянта, не смотря на обращение в суд ненадлежащего лица, исковое заявление администрации городского поселения Майский Майского муниципального района КБР было принято судом к производству.

При рассмотрении встречного заявления, судом рассмотрены акты обследования земельных участков, указывающие на то, что в период мелиоративного строительства в соответствии с актами обследования непрерывно ведутся работы по раскорчевке и приведению земельного участка в состояние пригодное для сельскохозяйственного использования и на сегодняшний день в соответствии с актом обследования на части земельного участка ориентировочной площадью 30-32 га проведены работы по раскорчевке и рекультивации земельного участка в полном объеме и засеяны сельскохозяйственными культурами; вторая часть земельного участка ориентировочной площадью 7-8 га заболочена, кроме того 2,5-3,0 га посевов стоит под водой; третья часть ориентировочной площадью 10 га занята старым плодовым садом.

Перед переводом земельного участка в стадию мелиоративного строительства была подготовлена проектно-сметная документация, согласованная с администрацией Майского муниципального района в установленном порядке с подписью и простановкой печати уполномоченного органа. Для проведения работ Арендатором была приобретена строительная техника (бульдозер Т-130, произведен его капитальный ремонт, предоставлены чеки счета, платежные поручения, договор на ремонт, приобретение топлива и т.д. на общую сумму 608 680 рублей), при использовании которой и были выполнены заявленные во встречном иске работы на площади 26 га, что подтверждается копией Акта выполненных работ по раскорчевке сада от 28.06.2014 года.

Копия документа, в связи с его отсутствием у арендатора, была получена в архиве Минсельхоза КБР 14.08.2018 года. Представителями администраций Майского муниципального района КБР и городского поселения Майский в ходе судебного разбирательства наличие данного документа отрицалось, а его отсутствие явилось основанием для отказа в удовлетворении иска к местной администрации городского поселения Майский Майского муниципального района. Решение принято без выяснения обстоятельств, имеющих значение для принятия решения.

При рассмотрении требования об обязании местной администрации городского поселения Майский, Майского муниципального района КБР безвозмездно устранить недостатки имущества, переданного в аренду, судом необъективно рассмотрены документы предоставленные арендатором. По утверждению автора жалобы на протяжении всего периода он обращался в устной и письменной форме в местную администрацию Майского муниципального района для решения вопроса с подтоплением земельного участка, о чем свидетельствуют акты обследования от 27.10.2014г., 04.12.2015 года и от 21.08.2018 года. При этом установлено, что деградация земельного участка происходит не по вине арендатора, а из-за размыва дамбы канала Деменюкский как указано в акте от 04.12.2015 г. и вопрос об устранении недостатков имущества переданного в аренду находится, по мнению апеллянта, в компетенции арендодателя.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав участников судебного заседания, проверив в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правильность принятого судом решения исходя из доводов апелляционной жалобы, Судебная коллегия находит апелляционную жалобу необоснованной и подлежащей оставлению без удовлетворения по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены решения суда первой инстанции в апелляционном порядке являются неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными, несоответствие изложенных в решении суда выводов обстоятельствам дела, нарушение или неправильное применение судом норм материального или процессуального права. Таких нарушений при разрешении дела судом не допущено. Разрешая дело, суд правильно установил и в достаточной степени исследовал имеющие значение для дела обстоятельства и представленные в дело доказательства, дал им надлежащую оценку, сделал выводы, соответствующие установленным обстоятельствам и исследованным в судебном заседании доказательствам.

В статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии со статьёй 6 Земельного кодекса Российской Федерации объектами земельных отношений являются земельные участки и части земельных участков.

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Изменения цены после заключения договора допускаются в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом, либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено и следует из материалов дела, что 01 сентября 2010 года между Администрацией Майского района и ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности, согласно которому Арендодатель передал Арендатору в аренду земельный участок площадью 49,4294 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: КБР, <адрес> под многолетними насаждениями.

Договор аренды прошел государственную регистрацию в едином государственном реестре недвижимости, о чем свидетельствует запись № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.3.1 договора аренды сумма ежегодной арендной платы за земельный участок составляла 50 000 рублей.

Указанный земельный участок был передан ФИО2 по акту приема-передачи земельного участка в аренду ДД.ММ.ГГГГ.

Судом также установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Л.В. именуемой в дальнейшем Арендатор и ФИО1, именуемый в дальнейшем Новый арендатор, заключен договор переуступки права аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, площадью 49,4294 кв. м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: КБР, <адрес> под многолетними насаждениями.

В соответствии с п.1.1 указанного договора Арендатор, с согласия Арендодателя, обязуется передать Новому арендатору права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности (далее участок) между Арендатором и Арендодателем от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного на основании постановления главы администрации Майского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ№, а Новый арендатор обязуется принять переданные ему права и обязанности.

В соответствии с п.2.1 арендная плата по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ составляет 50 000 рублей, арендная плата в квартал 12 500 рублей.

Согласно п. 2.2 договора переуступки права аренды земельного участка, после переуступки прав и обязанностей от Арендатора к Новому арендатору размер арендной платы и порядок ее внесения сохраняются не менее одного года с момента подписания - договора переуступки права аренды.

Указанный земельный участок был передан Л.В. - ФИО1 по акту приема-передачи земельного участка в аренду ДД.ММ.ГГГГ.

Уведомлением Администрации района № от ДД.ММ.ГГГГ на имя ФИО1, сообщено, что в соответствии с п. 3.2 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ сумма годовой арендной платы, за арендуемый земельный участок, составит 56 270 рублей с 01 апреля 2013 года, перерасчет годовой арендной платы произведен на основании постановления Правительства КБР от 27 декабря 2012 г. № 290-ПП «О результатах актуализации государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения Кабардино-Балкарской Республики», отчета оценщика № от ДД.ММ.ГГГГ

Установив указанные обстоятельства, констатировав, что ФИО1 с момента передачи ему указанного земельного участка, пользовался им, но в полном объеме не вносил арендную плату, в связи с чем за ним за период с 01 января 2015 г. по 10 июля 2018 г. образовалась задолженность по арендной плате, проверив правильность представленного расчёта задолженности, суд, руководствуясь приведёнными нормами материального права, пришёл к правильному и обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленного Администрацией иска.

Доводы апеллянта о том, что Администрация городского поселения Майский Майского муниципального района КБР является ненадлежащим истцом по делу, отклоняются Судебной коллегией по тому основанию, что переход прав арендодателя от администрации муниципального района к администрации поселения произошёл в силу прямого указания закона.

Так, согласно абзацу 3 пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) распоряжение земельными участками, государственная собственность, на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения. Полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность, на которые не разграничена, прекращаются у органа местного самоуправления муниципального района и возникают у органа местного самоуправления поселения с даты утверждения правил землепользования и застройки поселения (пункт 3 статьи 3.3 Закон N 137-ФЗ).

Ссылка апеллянта на то обстоятельство, что названная норма материального права не подлежит применению, отклоняется Судебной коллегией по тому основанию, что судом применена норма, действовавшая на момент возникновения спорных правоотношений.

Несостоятельными, по мнению Судебной коллегии, являются и доводы апеллянта приведённые в обоснование его несогласия с решением суда в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований.

Суд, отказывая в удовлетворении встречного иска, исходил из того, что, несмотря на утверждение о непригодности части земельного участка для использования в соответствии с условиями договора, с момента его заключения, ФИО1, не обращался к арендодателю, с какими-либо заявлениями, не предпринимал мер по его возврату в установленном законом порядке, и только после обращения Администрации города в суд с требованиями по взысканию задолженности по арендной плате, им было подано заявление на имя главы Администрации города, по решению вопроса о непригодности части земельного участка, кроме того, арендатор не представил доказательства несения заявленных расходов и их обоснованности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

По смыслу приведённой нормы материального права, арендатор, требующий взыскания денежных средств в счёт затрат связанных с использованием арендованного имущества, либо возложения на арендодателя обязанности по устранению выявленных недостатков арендованного имущества, должен в силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представить суду относимые, допустимые и достаточные доказательства, подтверждающие факт того, что предоставляемое в аренду имущество имеет недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию им, которые не были и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества.

Вместе с тем, таких доказательств ФИО1 суду не представлено.

Напротив, спорный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи без каких-либо возражений относительного того, что участок передается в состоянии, препятствующем его использованию, в связи с чем, суд обоснованно отказал в удовлетворении заявленного встречного иска, а доводы, изложенные в апелляционной жалобе, сводятся к несогласию с выводами суда, являлись предметом исследования при рассмотрении дела в суде первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку и направлены на переоценку обстоятельств, установленных и исследованных судом в полном соответствии с правилами статей 12, 56 и 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы жалобы не опровергают выводов решения суда и не содержат указаний на новые имеющие значение для дела обстоятельства, не исследованные судом первой инстанции, в связи с чем оснований для отмены решения суда по доводам жалобы не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли бы привести к неправильному разрешению спора, судом не допущено.

Руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации Судебная коллегия

определила:

Решение Майского районного суда КБР от 12 июля 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий О.М. Кучуков

Судьи: М.Б. Мисхожев

А.З. Бейтуганов