Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя ФИО1 – ФИО2 на решение Свердловского районного суда г.Костромы от 02 марта 2018 г., которым удовлетворены исковые требования администрации города Костромы к ФИО1 об освобождении земельного участка, на ФИО1 возложена обязанность собственными силами и за свой счет освободить земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес> от расположенного на нем объекта – одноэтажного строения, и возвратить администрации города Костромы по акту приема-передачи в надлежащем состоянии в течение одного месяца с даты вступления в законную силу решения суда; с ФИО1 в пользу администрации горда Костромы взыскана задолженность по арендным платежам в сумме 38 994,36 руб., задолженность за пользование земельным участком в сумме 78 626,92 руб., пени в сумме 105 691,39 руб.; с ФИО1 в доход муниципального образования городской округ город Костромы взыскана государственная пошлина в размере 5 433,13 руб.

Заслушав доклад судьи Веремьевой И.Ю., выслушав объяснения представителя ФИО1 – ФИО3, представителя администрации г. Костромы ФИО4, судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда

у с т а н о в и л а:

Администрации города Костромы обратилась в суд с иском к ФИО1 о возложении обязанности собственными силами и за свой счет освободить земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес> от расположенного на нем объекта – одноэтажного строения, стены которого облицованы красным кирпичом, крыша двускатная и ломаная, покрытия крыши – черепица и возвратить администрации города Костромы по акту приема-передачи указанный земельный участок в надлежащем состоянии в течение одного месяца с даты вступления в законную силу решения суда, мотивируя тем, что 24 мая 2007 г. между департаментом имущественных и земельных отношений Костромской области и ФИО11. заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого ФИО12. в аренду был предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, для эксплуатации объекта некапитального характера - временного павильона № для торговли промышленными товарами и благоустройства прилегающей территории без права возведения объекта недвижимости сроком на 11 месяцев, впоследствии договор продлен на неопределенный срок согласно ст.621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ). Дополнительным соглашением к договору от 17 февраля 2009 г. права и обязанности по договору аренды перешли к ФИО1 В нарушение условий договора ответчик возвел на арендуемом земельном участке объект недвижимости (объект капитального строительства), в связи с чем арендодателем принято решение о досрочном расторжении договора. 16 августа 2017 г. в адрес ответчика направлено соответствующее уведомление №, которое получено ответчиком 01 сентября 2017 г. и проигнорировано, до настоящего времени земельный участок от объекта недвижимости не освобожден и истцу по акту приема-передачи не передан.

В ходе рассмотрения дела представитель истца администрации города Костромы неоднократно уточнял исковые требования, в окончательном виде сформулировал исковые требования следующим образом: просил суд обязать ФИО1 собственными силами и за свой счет освободить земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес> от расположенного на нем объекта – одноэтажного строения, возвратить администрации города Костромы по акту приема-передачи в надлежащем состоянии в течение одного месяца с даты вступления в законную силу решения суда; взыскать с ФИО1 в пользу администрации города Костромы задолженность по арендным платежам в сумме 38 994,36 руб., задолженность за пользование земельным участком в сумме 78 626,92 руб., пени в сумме 105 691,39 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечено МКУ города Костромы «Костромастройзаказчик».

По делу постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе представитель ФИО1 – ФИО2 просит отменить решение суда в части взыскания в пользу администрации города Костромы задолженности по арендным платежам в сумме 38 994,36 руб., задолженности за пользование земельным участком в сумме 78 626,92 руб., пени в сумме 105 691,39 руб. и государственной пошлины в размере 5 433,13 руб. Считает, что указанные исковые требования не подлежат удовлетворению в полном объеме. Отмечает, что в первоначальном исковом заявлении истцом были заявлены требования неимущественного характера и сводились к принуждению ответчика к совершению определенных действий. Заявление нового дополнительного требования о взыскании денежных средств с ответчика в пользу администрации города Костромы в уточненном исковом заявлении расценивает, как процессуальное нарушение ч.1 ст.39 ГПК РФ, которой дополнение неимущественного иска имущественными требованиями не допускается. В своем отзыве ответчик указал на незаконность такого уточнения исковых требований. Несмотря на это суд принял их к рассмотрению. Выражает несогласие с расчетом арендной платы, представленным истцом, ввиду его несоответствия действующему законодательству. В частности указывает на неверное применение значений коэффициента вида разрешенного использования Кв; коэффициента, соответствующего произведению годовых индексов потребительских цен Ки; корректирующего коэффициента Кк. Отмечает, что при устранении указанных несоответствий расчета арендной платы по данному земельному участку, у ФИО1 отсутствует какая-либо задолженность, как за аренду, так и за плату за пользование земельным участком после расторжения договора.

Ответчик ФИО1, представитель третьего лица МКУ города Костромы «Костромастройзаказчик» в суд не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В силу ч.3 ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела, в связи с чем, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В силу положений ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно ч.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со ст.65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли является арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

Как видно из материалов дела и установлено судом, 24 мая 2007 г. между департаментом имущественных отношений Костромской области и ФИО13 был заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого ФИО14. в аренду был предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м для эксплуатации объекта некапитального характера временного павильона № для торговли промышленными товарами и благоустройства прилегающей территории без права возведения объекта недвижимости.

Земельный участок передан арендатору на основании акта приема-передачи земельного участка от 24 мая 2007 г.

Согласно п.п.2.1, 2.2 договор аренды вступает в силу с момента его заключения и действует с 14 февраля 2008 г. Срок действия указанного договора впоследствии продлен на неопределенный срок в соответствии со ст.621 ГК РФ.

В соответствии с дополнительным соглашением от 17 февраля 2009 г. к договору аренды земельного участка от 24 мая 2007 г. права и обязанности арендатора по договору перешли к ФИО1

В силу п.4.4.1 договора аренды арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора.

Согласно п.4.4.2 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Пунктом 6 договора аренды, в редакции указанного дополнительного соглашения, предусмотрено право арендатора в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды в случае использования участка не в соответствии с его целевым назначением, и принадлежностью к категории земель, предусмотренными п.1.1 договора, а так же задержки внесения арендной платы в течение 5 банковских дней, либо повторной задержке внесения арендной платы вне зависимости от срока задержки и ее последующего внесения.

Судом установлено, что ответчиком ФИО1 в отсутствие разрешения арендодателя на арендуемом земельном участке возведен объект недвижимости, не исполняется и обязанность по внесению арендной платы.

Согласно техническому заключению от 20 июля 2017 г. №, выполненному МКУ «Костромастройзаказчик», строение, расположенное по адресу: <адрес>, представляет собой отдельно стоящее одноэтажное строение, стены которого облицованы красным кирпичом, крыша двускатная и ломаная, покрытие кровли - черепица. Оконные блоки деревянные, дверные блоки – металлические и ПВХ. К строению подведены инженерные сети: электричество, водоснабжение, канализация.

Обследуемое строение (здание) невозможно демонтировать без соразмерного ущерба его назначению и смонтировать в другом месте. Ввиду выявленных признаков капитальности, строение, расположенное по адресу: <адрес> возможно признать объектом недвижимого имущества.

16 августа 2017 г. ответчику направлено уведомление об одностороннем отказе от договора аренды земельного участка от 24 мая 2007 г. № и прекращении арендных отношений, в котором ответчику предлагалось прибыть в администрацию города Костромы для согласования времени передачи земельного участка. Данное уведомление ответчиком проигнорировано.

Установив указанные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для возложения на ответчика обязанности по освобождению спорного земельного участка от расположенного на нем объекта.

Решение суда в этой части не обжалуется, вследствие чего не является предметом проверки суда апелляционной инстанции.

Апелляционная жалоба содержит лишь доводы о несогласии с решением суда в части взыскания в пользу администрации города Костромы задолженности по арендным платежам в сумме 38 994,36 руб., задолженности за пользование земельным участком в сумме 78 626,92 руб., пени в сумме 105 691,39 руб. и государственной пошлины в размере 5 433,13 руб., ссылается на то, что расчет арендной платы, представленный истцом, не соответствует действующему законодательству. В частности, указывает на неверное применение значений коэффициента вида разрешенного использования Кв; коэффициента, соответствующего произведению годовых индексов потребительских цен Ки; корректирующего коэффициента Кк.

В силу ст.327.1 ГПК РФ дело рассмотрено в пределах этих доводов.

В соответствии с п.4.4.3 договора аренды арендатор обязан своевременно в соответствии с условиями договора вносить арендную плату.

Как установлено судом, в нарушение п.4.4.2 договора ФИО1 допускал нарушение сроков внесения арендной платы. В досудебном порядке ответчику направлялось требование от 12 декабря 2016 г. № об оплате имеющейся задолженности, которое в установленный арендодателем срок исполнено не было.

По причине ненадлежащего исполнения обязательств по внесению арендной платы, за ответчиком на 31 августа 2017 г. образовался долг в сумме 38 994,36 руб.

На 12 февраля 2018 г. суммарный долг ответчика по оплате на землю составляет 223 312,67 руб., в том числе арендные платежи – 38 994,36 руб. (на 31 августа 2017 г.), размер платы за пользование земельным участком 78 626,92 руб. за период с 01 сентября 2017 г. по 12 февраля 2018 г., а также пени в сумме 105 691,39 руб.

Принимая решение о взыскании задолженности в указанном размере, суд исходил из того, что представленный истцом расчет произведен в соответствии с условиями договора, судом принимается, его обоснованность сомнений не вызывает, ответчиком размер задолженности не оспаривается.Однако с данным выводом согласиться нельзя по следующим основаниям.

В соответствии с п.3.3 договора аренды размер арендной платы устанавливается на основании действующих нормативных актов органов местного самоуправления, нормативных актов Костромской области и может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с изменениями законодательства Российской Федерации, Костромской области, нормативных актов органов местного самоуправления, нормативных актов Костромской области.

Постановлением администрации Костромской области от 7 июля 2015 г. № 251-а утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области (далее – Порядок), в соответствии с которым расчет арендной платы за земельный участок на основании кадастровой стоимости осуществляется по формуле:

А = Кст x Ка x Кв x Ки x Кк,

где:

А - арендная плата за земельный участок в год, рублей;

Кст - кадастровая стоимость земельного участка, рублей;

Ка - коэффициент, учитывающий категории арендаторов земельных участков;

Кв - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка в составе земель населенных пунктов, или его назначение, в случае если земельный участок составляет земли иных категорий;

Ки - коэффициент, соответствующий произведению годовых индексов потребительских цен в Костромской области за период, прошедший со дня утверждения соответствующих результатов кадастровой оценки земель;

Кк - корректирующий коэффициент (пункт 6 Порядка).

Согласно представленному расчету (л.д.57) при определении размера арендной платы за земельный участок за 2017 года, а также платы за пользование земельным участком за 2017 и 2018 годы был применен коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования – Кв, значение которого было определено постановлением администрации Костромской области от 22 октября 2007 г. № 241-а «Об арендной плате за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Костромской области, и земельные участки на территории Костромской области, государственная собственность на которые не разграничена», и применительно к земельному участку ФИО1 составляло 0,0972.

Между тем судом не учтено, что данное постановление утратило силу в связи с изданием вышеуказанного постановления администрации Костромской области от 07 июля 2015 года № 251-а.

В соответствии с Порядком, утвержденным постановлением администрации Костромской области от 7 июля 2015 г. № 251-а, в редакции, действующей до 01 июня 2018 года, с даты вступления в силу нормативного правового акта применительно к земельному участку истца должен применяться коэффициент Кв в значении, определенном Приложением № 2, т.е. в размере 0,01736.

С учетом разъяснения, содержащегося в п.3 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 4 за 2015г., утв. президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2015г., в случае, если к договору аренды земельного участка подлежит применению регулируемая арендная плата, порядок определения ее размера, утвержденный нормативным правовым актом уполномоченного органа, по общему правилу применяется для таких договоров с момента вступления в силу данного акта, даже если в момент заключения договора аренды такой порядок еще не был установлен.

Данные разъяснения судом первой инстанции учтены не были, как и пункт 3.3 договора аренды. При этом установление арендной платы в ином размере в связи с изменением значения коэффициента Кв согласно вновь принятому в течение срока действия договора аренды нормативному правовому акту не является изменением условия договора о размере арендной платы. Напротив, его следует расценивать как выполнение сторонами условия договора аренды, согласованного в п.3.3 договора.

Кроме того, из представленного в суд расчета задолженности усматривается, что при расчете арендной платы и платы за пользование земельным участок был применен коэффициент Ки в 2017 году в размере 1,243, а в 2018 году – в размере 1,287.

При этом в расчете отсутствуют какие-либо ссылки, обосновывающие применение данного коэффициента в указанных размерах.

В соответствии с п.6 Порядка определения размера арендной платы, утвержденного постановлением администрации Костромской области от 7 июля 2015 г. № 251-а, Ки - коэффициент, соответствующий произведению годовых индексов потребительских цен в Костромской области за период, прошедший со дня утверждения соответствующих результатов кадастровой оценки земель.

Значение Ки определяется по формуле:

Ки = Ки1 x Ки2 x.. . x Киn,

где:

Ки1, Ки2,.. ., Киn - годовые индексы потребительских цен в Костромской области за период, прошедший со дня утверждения соответствующих результатов кадастровой оценки земель.

Значение Ки для расчета арендной платы за земельный участок на очередной финансовый год ежегодно в срок до 30 декабря текущего года утверждается постановлением администрации Костромской области.

Размер коэффициента Ки на 2016 г. был установлен постановлением администрации Костромской области от 30 декабря 2015 г. № 490-а «О коэффициенте для расчета в 2016 году арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов» и составлял 1,161 для земельных участков в составе земель населенных пунктов.

В то же время в соответствии с п. 6 данного Порядка в редакции, действующей с 25 апреля 2016 года, значение Киn для расчета арендной платы за земельный участок на очередной финансовый год берется из официальных данных Федеральной службы государственной статистики (www.gks.ru). Таким образом, при расчете арендной платы за 2017 года должен быть применен коэффициент Ки, определенный в предусмотренном данной нормой порядке (абзац двадцать второй).

Вместе с тем данным Порядком также предусмотрено, что значение Ки на год, в котором утверждаются соответствующие результаты государственной кадастровой оценки земель, а также в первый год применения таких результатов для определения величины арендной платы за земельный участок принимается в размере, равном 1(абзац двадцать второй)

Из представленного расчета усматривается, что примененное при расчете арендной платы в 2015 и 2016 годах среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка определено в размере 4 422,9 руб., а с 01 января 2017 года – в размере 4 757,25 руб. Средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов для кадастровых кварталов населенных пунктов Костромской области (приложение № 2) были изложены в новой редакции на основании постановления администрации Костромской области от 23.06.2015 года № 241-а «О внесении изменений в постановление администрации Костромской области от 22.12.2014 года № 543-а».

С учетом изложенного судебная коллегия полагает, что в связи с изменением среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка оснований для применения при расчете арендной платы в 2017 году коэффициента Ки, рассчитанного по формуле, приведенной в абзацах 18-21 п.6 Порядка, не имеется. Значение Ки для определения величины арендной платы за земельный участок должно приниматься в данном случае в размере, равном 1.

Что касается размера коэффициента Ки, подлежащего применению для расчета арендной платы за земельный участок за 2018 год, то судебная коллегия исходит из следующего.

Постановлением администрации Костромской области от 23.10.2017 года № 388-а в постановление администрации Костромской области от 7 июля 2015 года № 251-а «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области» были внесены изменения, а порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области был изложен в новой редакции.

В соответствии с пунктом 4 данный документ вступил в силу с 1 июня 2018 года, за исключением пункта 10, вступившего в силу с 1 ноября 2017 года.

Согласно п. 10 данного Порядка арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на коэффициент индексации, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Коэффициент индексации ежегодно устанавливается распоряжением администрации Костромской области в размере индекса потребительских цен в Костромской области на следующий год, определенного прогнозом социально-экономического развития Костромской области, одобренным администрацией Костромской области.

Распоряжением администрации Костромской области от 18 декабря 2017 года № 252-ра на 2018 год был установлен коэффициент индексации, применяемый при расчете арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, в размере 1,04.

Настоящее распоряжение вступило в силу с 1 июня 2018 года.

Поскольку требования истца о взыскании платы за пользование земельный участком за 2018 году заявлены за период с 01 января по 12 февраля 2018 года, оснований для применения коэффициента в указанном размере, судебная коллегия не находит. В связи с чем коэффициент Ки подлежит применению в размере, равном 1.

Вместе с тем судебная коллегия не находит оснований согласиться с доводами апелляционной жалобы о применении с 26 января 2017 года коэффициента Кк в размере, равном 1.

Как видно из произведенного истцом расчета арендной платы по 25 января 2017 года при таком расчете был применен коэффициент Кк в размере 2,8. Решение в указанной части не обжалуется.

При расчете арендной платы с 26 января 2017 года истцом применен коэффициент в размере 2,76.

Постановлением администрации города Костромы от 12 января 2017 года № 35 «Об установлении значений корректирующего коэффициента, применяемого для расчета размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории города Костромы и предоставленные в аренду без торгов» было установлено значение корректирующего коэффициента Кк, применяемого для расчета размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории города Костромы и предоставленные в аренду без торгов, в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка и территориальной зоны, применительно к земельному участку ФИО1 коэффициент Кк установлен в размере 2,76.

С учетом этого оснований для применения коэффициента Кк в размере, равном 1, не имеется.

При таких обстоятельствах расчет размера арендной платы и платы за пользование земельным участком должен быть произведен следующим образом:

С 01.01.17 – 25.01.17 : 4 757,25х108,64х1х0,01736х1х2.8:365х25= 1 720,68 руб.

С 26.01.17 – 31.08.17 : 4 757,25х108,64х1х0,01736х1х2,76:365х218= 14 789,99 руб.

С 01.09.17 – 31.12.17 : 4 757,25х108,64х1х0,01736х1х2,76:365х122= 8 276,97 руб.

С 01.01.18 – 12.02.18 : 4 757,25х108,64х1х0,01736х1х2,76:365х43= 2 805,69 руб.

Итого размер платежей, подлежащих уплате ответчиком за 2017 и 2018 годы, составляет 27 593, 33 руб.

Между тем из представленного истцом расчета следует, что ФИО1 за 2017 год в счет арендной платы поступил платеж в размере 75 914,28 руб.

С учетом этого судебная коллегия полагает, что у ФИО1 задолженность по арендной плате и плате за пользование земельным участком за указанные в иске периоды отсутствует, оснований для удовлетворения требований истца у суда не имелось.

В связи с этим решение суда в части взыскания с ФИО1 задолженности по арендной плате и за пользование земельным участком подлежит отмене с принятием нового решения в указанной части об отказе в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Свердловского районного суда г.Костромы от 02 марта 2018 года в части взыскания с ФИО1 в пользу администрации города Костромы задолженности по арендной плате и за пользование земельным участком отменить, принять в указанной части новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Председательствующий:

Судьи: