Гражданский кодекс часть 1

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Филонова В.Н. дело по апелляционной жалобе ООО «Э» на решение Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 07 ноября 2013 года,

УСТАНОВИЛА:

Ш. обратился в суд с иском к ООО «Э» о взыскании 148.615,64 руб., из которых задолженность: по арендной плате составила 140.000 руб., по оплате коммунальных платежей - 8.515.64 руб., и возврате государственной пошлины в размере 4.171, руб.

В обоснование иска указал, что ответчик не исполнил надлежащим образом принятые на себя обязательства по договору аренды, заключенного 24.09.2012 г. между Ш. (арендодатель) и ООО «Э» (арендатор).

Арендуя переданное истцом нежилое помещение, общей площадью 53,5 кв.м., расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН ответчик перестал осуществлять плату за аренду и коммунальные платежи в размерах и порядке, согласованных сторонами в договоре аренды от 24.09.2012 г., результатом чего явилось образование соответствующей задолженности в заявленном истцом ко взысканию с ответчика размере.

ООО «Э», не признавая предъявленных к нему требований, в порядке ст. 137 ГПК РФ предъявило встречный иск к Ш. о признании договора аренды нежилого помещения от 24.09.2012 г. незаключенным, принятым судом к своему производству.

Встречный иск обоснован тем, что представленный Ш. договор аренды представляет собой находившийся у него «черновой» вариант договора, не подписанный им самим, по которому арендная плата ООО «Э» уплачивается в размере 60.000 руб. ежемесячно в течение пятилетнего срока действия договора, в то время как в действительном варианте одноименного договора, представленного организацией, арендная плата уплачивается в размере 5.000 руб. в месяц в течение одиннадцати месяцев (до 24.08.2013 г.).

Кроме того, следуя логике позиции Ш. договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок свыше одного года, подлежит государственной регистрации согласно ст.ст. 165, 433, 434, 651 ГК РФ, ст.ст. 1, 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", что в данном случае сделано не было, и свидетельствует о его незаключении и одновременно о допустимости применения условий договора по представленному ООО «Э.» варианту со сроком действия договора, не превышающего один год, и в ввиду этого не подлежащему государственной регистрации.

На основании изложенного, уточнив встречные требования, ООО «Э» просило суд признать договор аренды в представленном Ш. варианте от 24.09.2012 г. с условием ежемесячной уплаты арендных платежей в размере 60.000 руб., сроком действия 5 лет (до 24.09.2017 г.) незаключенным, обязать Ш. заключить договор аренды относительно этого же нежилого помещения с условием ежемесячной уплаты арендных платежей в размере 5.000 руб.

07.11.2013 г. суд принял решение, которым первоначальный иск Ш. удовлетворил, а ООО «Э» в удовлетворении встречного иска - отказал.

Не согласившись с данным решением, ООО «Э.» в лице представителя в силу занимаемой должности директора - Б. подало апелляционную жалобу, содержащую просьбу об отмене решения суда как незаконного и необоснованного, принятии нового судебного акта об удовлетворении встречного иска и отказе в первоначальном иске.

Заявитель жалобы выразил несогласие с оценкой суда представленных ООО «Э» доказательств, подтверждающих, по его мнению, исполнение арендатором взятых на себя обязательств по уплате арендной платы Ш. по варианту договора, имевшегося у организации.

Необоснованным явился и отказ суда в назначении почерковедческой экспертизы для установления давности подписи Ш. в договоре аренды от 24.09.2012 г., так как не исключалась возможность фальсификации его подписи в договоре с учетом того, что в приложенном им к исковому заявлению копии текста договора подпись арендодателя отсутствовала.

ООО «Э.» полагало, что суд оставил без внимания отсутствие государственной регистрации договора аренды, на котором настаивает Ш. со сроком действия 5 лет. Между тем, данное обстоятельство ООО «Э.» заявило в качестве одного из оснований признания договоры аренды незаключенным со ссылкой на ст.ст. 433, 453, 651 ГК РФ. При этом, правила ст. 651 ГК РФ об обязательности государственной регистрации применимы и в отношении дополнительного соглашения от 15.12.2012 г. к договору аренды.

Заявитель жалобы обратил внимание на то, что отказывая ООО «Э.» в ходатайстве об отложении судебного разбирательства, суд

не учёл, что для ознакомления с представленной Ш. перепиской требовалось время.

Изучив материалы дела, выслушав представителя Ш. по доверенности -М., проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Разрешая первоначальные и встречные исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.ст. 309, 310, 425, 606, 607, 609, 614 ГК РФ и исходил из того, что 24.09.2012 г. стороны заключили между собой договор, по которому Ш. (арендодатель) предоставил ООО «Э» (арендатор) в аренду за плату нежилое помещение, расположенное по адресу: гАДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Суд учёл, что доводы сторон противоречат друг другу только относительно данных, касающихся размера ежемесячной платы за аренду и срока действия договора аренды.

В этой связи, предметом судебного исследования явились имевшиеся у сторон тексты договора аренды от 24.09.2012 г. с определенным вариантом сведений о размере арендной плате и сроке действия договора, а именно:

по договору, представленному Ш., ООО «Э» в течение 5 лет обязывалось ежемесячно платить арендодателю за аренду нежилого помещения 60.000 руб. и за коммунальные услуги по факту их потребления;

согласно же условиям договора, представленного ООО «Э», на организацию возлагалась обязанность в течение 11 месяцев платить Ш. за аренду нежилого помещения ежемесячно 5.000 руб.

Давая оценку позиций сторон, суд исходил из представленной в судебное заседание переписки арендодателя с арендатором, из которой следовало, что ООО «Э» неоднократно обращалось к Ш. с просьбой о снижении размера арендных платежей.

Применительно к содержанию данной переписки, суд, руководствуясь ст. 431 ГК РФ и учитывая сложившиеся юридически значимые обстоятельства (в том числе последующие действия и поведение сторон по договору аренды) пришел к следующему выводу.

Неоднократные обращения арендатора по вопросу снижения размера арендной платы до 45.000 руб., до 20.

До апреля 2013 г., то есть до момента инициирования спора Ш.В., в плоскости допустимых доказательств (ст.60 ГПК РФ) ООО «Э.» своего правового отношения к рассматриваемым условиям договора аренды не высказал, пытаясь лишь изменить (уменьшить) размер платежа.

Вследствие изложенного, доводы ООО «Э», настаивавшем на согласовании сторонами при вступлении в договорные отношения размера ежемесячных арендных платежей в 5.000 руб., суд отклонил.

Таким образом, суд посчитал доказанной позицию Ш.., и предъявленный им иск о взыскании задолженности по арендной плате и коммунальным платежам удовлетворил.

При этом, само по себе отсутствие государственной регистрации договора аренды в заявленном споре, при фактическом исполнении условий договора его сторонами, не может служить основанием для отказа в первоначальном иске.

Отказывая ООО «Э» во встречном иске, суд исходил из того, что нежилое помещение арендодатель в установленном договором порядке передал арендатору, который принял его и фактически использовал для коммерческой деятельности.

Суд не установил обстоятельств, подтверждающих направленность воли арендатора ООО «Э.» на заключение договора аренды с условием ежемесячной уплаты за аренду 5.000 руб. и на срок 11 месяцев.

Что касается обстоятельства, связанного с отсутствием государственной регистрации договора аренды со сроком действия 5 лет, то суд посчитал, что ст. 165 ГК РФ, на которую ООО «Э» ссылалось в качестве одного из правовых оснований своей позиции, не установлен предельный срок для обращения в суд с требованием о регистрации договора аренды, однако с таким иском арендатор в суд не обращался.

Признавая не подлежащим удовлетворению требование ООО «Э» об обязании Ш. заключить договор аренды относительно этого же нежилого помещения с условием ежемесячной уплаты арендных платежей в размере 5.000 руб., суд посчитал, что такая обязанность для арендодателя не установлена ни законом ни договором.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, не находя оснований для отмены решения суда.

Доводы апелляционной жалобы о несогласии с оценкой суда представленных ООО «Э» доказательств, подтверждающих, по его мнению, исполнение арендатором взятых на себя обязательств по уплате арендной платы Ш.. в размере 5.000 руб. ежемесячно, не заслуживают внимания.

Указанные доводы не содержат ссылок на обстоятельства, которые могли бы поставить под сомнение законность и обоснованность обжалуемого судебного решения. По сути, они сводятся к переоценке доказательств по делу, исследованных судом первой инстанции и получивших должную правовую оценку при разрешении спора (ст.ст. 67, 198 ГПК РФ).

Учитывается и то, что в опровержение установленных судом обстоятельств заявитель жалобы не приводит убедительных и достоверных фактических данных, а отрицает лишь само наличие факта заключения договора аренды с условием уплаты за аренду нежилого помещения 60.000 руб. в месяц.

Утверждение заявителя жалобы о необоснованном отказе суда в назначении почерковедческой экспертизы для установления давности подписи Ш. в представленном им суду договоре аренды от 24.09.2012 г., подлежит отклонению.

Предметом почерковедческой экспертизы охватываются вопросы установления принадлежности подписи в документе определённому лицу или другому лицу. Тогда как вопросы давности изготовления подписи в документе составляют предмет иной химико-технической экспертизы (возможно, с учетом состояния документа, и проведение комплексной химико-технической экспертизы, почерковедческой экспертизы), ходатайство о назначении которой не заявлялось.

Доводы заявителя жалобы о том, что суд оставил без внимания отсутствие государственной регистрации договора аренды, на котором настаивает Ш. со сроком действия 5 лет, при том, что данное обстоятельство заявлялось ООО «Э.» в подтверждение требования о незаключенности договора аренды, не могут быть удовлетворены в виду следующего.

Как установил суд и не отрицалось сторонами, между ними был заключен договор аренды нежилого помещения, во исполнение которого арендодатель передал нежилое помещение арендатору, а последний принял данное помещение, фактически использовал его в коммерческой деятельности с уплатой в определенный период времени арендных платежей.

До апреля 2013 г. никаких споров и разногласий между арендодателем и арендатором по поводу договора аренды не возникало.

Как видно из содержания договора, положение о прохождении его государственной регистрации в нём отсутствует, соответственно не был определён сторонами и порядок обращения в регистрирующий орган.

Согласно п.1 ст. 26 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон данного договора.

Постановляя решение по делу, суд пришел к выводу о заключении договора аренды от 24.09.2012 г. на срок 5 лет, выражению сторонами воли на установление договорных отношений на период с 24.09.2012 г. по 24.09.2017 г.

При изложенных выше фактических обстоятельствах, учитывая, что конкретные сроки регистрации договора аренды законом не установлены (ст.ст. 433, 609 ГК РФ), то исходя из ст. 421 ГК РФ, установившей принцип свободы договора, стороны в течение данного пятилетнего периода вправе осуществить государственную регистрацию заключенного договора аренды.

Не может считаться нарушением процессуального права и отказ суда ООО «Э» в ходатайстве об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью ознакомления с представленной Ш. перепиской. Так, переписка касалась отношений арендодателя и арендатора, и, в данном случае подразумевалось, что последний не мог не знать о её содержании. При этом, приведенной заявителем ходатайства мотивировки явно недостаточно для отложения судебного разбирательства.

Таким образом, решение суда является законным и обоснованным, а доводы апелляционной жалобы не содержат предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для его отмены.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ворошиловского районного суда города Ростова на Дону от 07 ноября 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО «Э» - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: