Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика ФИО1 на решение Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ, которым постановлено:

Исковые требования ФИО1 к ИП ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, коммунальным услугам, судебных расходов удовлетворить частично.

Взыскать с ИП ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 16935 рублей 45 копеек.

Взыскать с ИП ФИО2 в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 677 рублей 41 копейку.

В остальной части в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ИП ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, о взыскании задолженности по коммунальным платежам, а также расходам по оплате государственной пошлины отказать

Заслушав доклад судьи ФИО9, объяснения представителя ответчика ИП ФИО2 –адвоката Чич З.Р. по ордеру, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО1 обратилась в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ за период январь-февраль 2021 года в размере 70 000 руб., а также задолженности по коммунальным платежам в размере 23 627,14 руб., мотивируя тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ИП ФИО2 был заключен договор аренды нежилого помещения №, в соответствии с которым она передала, а ИП ФИО2 приняла во временное пользование нежилое помещение №,4, общей площадью 50 кв.м., расположенное по адресу: , пер. Коллонтаевский, , кадастровый №.

Согласно дополнительному соглашению к договору аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ стороны пришли к соглашению, что стоимость аренды помещения составляет 35 000 (тридцать пять тысяч) руб. в месяц. Срок оплаты - не позднее 10-го числа каждого месяца.

Также было заключено дополнительное соглашение к договору аренды о том, что ИП ФИО2 оплачивает коммунальные расходы отдельно на основании счетов организаций, поставляющих коммунальные услуги. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был составлен акт приема-передачи помещения с указанием показаний приборов учета электроэнергии и воды.

Согласно п. ДД.ММ.ГГГГ договора аренды арендатор обязан не позднее, чем за 2 (два) месяца письменно сообщить арендодателю о предстоящем освобождении помещения в связи с окончанием срока аренды, но со стороны арендатора этого сделано не было, никаких уведомлений арендодатель не получала.

Считает, что ИП ФИО2 пользовалась помещением январь и февраль 2021 года и что это также подтверждается значительными показаниями счетчика электроэнергии данного помещения.

За указанный период арендатор не оплатил арендную плату и коммунальные услуги за электроэнергию и воду.

Согласно акту сверки взаимных расчетов за период с 2020 по 2021 года между сторонами по договору аренды нежилого помещения у ИП ФИО2 образовалась задолженность по арендной плате в размере 70 000 руб., по коммунальным платежам – в размере 23627,14 руб.

ДД.ММ.ГГГГ истец направила арендатору претензию с требованием оплатить сумму задолженности, однако та данную претензию добровольно не удовлетворила и ответила отказом.

ФИО1 в судебное заседание суда первой инстанции не явилась.

Представитель ИП ФИО2 – адвокат Чич З.Р. просила отказать в удовлетворении иска в полном объеме.

Суд постановил изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит отменить решение суда первой инстанции и принять новое, которым удовлетворить ее требования в полном объеме. Доводы жалобы сводятся к тому, что суд первой инстанции неверно оценил представленные сторонами доказательства, что привело к необоснованному отказу в удовлетворении требований истца.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ИП ФИО2 – адвокат Чич З.Р. просит решение суда оставить без изменения, считая его законным и обоснованным.

Заслушав объяснения представителя ответчика ИП ФИО2 –адвоката Чич З.Р., считавшей решение суда законным и обоснованным, проверив материалы дела на основании ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, как арендодателем, и ИП ФИО2, как арендатором, заключен договор аренды нежилого помещения №.

Согласно пункту 2.1 договора арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное пользование помещение №, 4 по адресу: , пер. Коллонтаевский, 68, кадастровый №, общей площадью 50 кв. м., а арендатор обязуется их принять и своевременно оплачивать арендную плату.

Пунктом 3.1 договора определено, что арендная плата, подлежащая уплате арендатором арендодателю за использование предоставленного помещения, составляет 15000 (пятнадцать тысяч) руб.

Дополнительным соглашением к договору аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ стороны установили стоимость арендной платы помещения, расположенного в , пер. Коллонтаевский, 68, кадастровый №, в размере 35000 (тридцать пять тысяч) руб. в месяц.

Арендатор оплачивает сумму арендной платы наличными до 10 числа оплачиваемого месяца (пункт 3.2 договора аренды).

Согласно дополнительному соглашению к договору аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ стороны определили, что стоимость эксплуатационных расходов (электроэнергия, водоснабжение, оплачивается арендатором отдельно путем передачи денежных средств наличным способом (переменная часть арендной платы) на основании счетов, выставляемых арендодателем. Счета арендодателя на электроэнергию, водоснабжение должны быть подтверждены копиями счетов организаций, поставляющих коммунальные услуги, заверенными арендодателем и показаниями приборов учета.

В соответствии с п. 4.2 договора аренды срок аренды составляет 11 (одиннадцать) месяцев с момента подписания акта приема-передачи помещения.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ стороны подписали акт приема-передачи указанных нежилых помещений.

Из условий договора о сроке аренды (11 месяцев) и момента подписания сторонами акта приема-передачи помещения (ДД.ММ.ГГГГ) следует, что датой окончания срока аренды является ДД.ММ.ГГГГ.

На основании письменных материалов дела, в том числе расходных кассовых ордеров об оплате ответчиком истцу арендной платы и коммунальных услуг, судом первой инстанции установлено, что ни одна из сторон договора аренды по истечении 11 месяцев с момента его заключения не заявляла о прекращении действия договора в связи с окончанием срока его действия. Указанное обстоятельство, в том числе, подтверждается непрерывностью поступавших платежей с момента заключения договора до ДД.ММ.ГГГГ по арендной плате и до ДД.ММ.ГГГГ по коммунальным расходам.

Таким образом, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ стороны не заявляли о прекращении договора аренды, в связи с этим суд посчитал договор аренды возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Как следует из пункта 5.2.4 договора аренды арендатор имеет право досрочно расторгнуть договор аренды, предварительно письменно предупредив арендодателя не позднее чем за 30 (тридцать) дней о предстоящем досрочном расторжении договора.

На основании письменных материалов дела судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ истец, находясь в помещении магазина по адресу: , пер. Коллонтаевский, 68, помещение №,4, получила уведомление от ДД.ММ.ГГГГ о намерении ИП ФИО2 досрочно расторгнуть договор аренды. Однако истец отказалась расписаться о получении уведомления на экземпляре арендатора, что подтверждается аудио-видео записью с камер наблюдения, установленных в помещении магазина, а также служебной запиской от ДД.ММ.ГГГГ продавца ФИО6, которая на основании трудового договора № от ДД.ММ.ГГГГ работает у ИП ФИО2

Из текста договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что он не содержит сведений об адресе арендодателя (истца), в связи с чем арендатор (ответчик) уведомил арендодателя иным возможным способом, а именно, посредством личного вручения уведомления.

Согласно пункту 12.3 договора аренды уведомления, извещения, иная корреспонденция, для которых договором предусмотрена письменная форма, направляются сторонами друг другу заказными письмами с уведомлением о вручении по адресам, указанным в договоре в качестве юридических и почтовых адресов, либо вручаются под расписку уполномоченным представителям сторон, если договором не предусмотрено иное. Иная корреспонденция может направляться по почте. В случае изменения юридического или почтового адреса сторона обязана немедленно направить в предусмотренном выше порядке извещение другой стороне с указанием своего нового адреса. При невыполнении этой обязанности вся корреспонденция, направленная по адресу, указанному в настоящем договоре, считается полученной стороной, изменившей свой адрес, которая и несет все неблагоприятные последствия.

Как следует из положений договора аренды, содержащих адресные и иные данные сторон, при заключении договора аренды истец не предоставил ответчику данных о своем почтовом адресе, такие сведения в договоре отсутствуют, а ответчик был лишен возможности осуществлять в этой части свои права, предусмотренные договором аренды. Фактически в качестве способа для уведомлений арендодатель предоставил арендатору только вручение корреспонденции под расписку.

Поскольку к моменту окончания срока аренды по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ стороны не уведомили друг друга и не заявили о прекращении договора аренды в связи с окончанием срока аренды, то договор аренды возобновил действие на неопределенный срок согласно положениям статей 610 и 621 ГК РФ.

Таким образом, суд с учетом нормы статьи 620 ГК РФ, суд обоснованно посчитал арендодателя извещенным со дня получения им уведомления о досрочном расторжении договора аренды - с ДД.ММ.ГГГГ, а договор аренды – досрочно расторгнутым по истечении не менее 30 дней - с ДД.ММ.ГГГГ.

Судом установлено, что на день прекращения договора арендатор освободил помещение и предпринял необходимые меры для его возврата по передаточному документу арендодателю, тем самым соблюдая требования пункта 2 статьи 655 ГК РФ.

Между тем уклонение арендодателя от приемки помещения не свидетельствует о допущенной арендатором просрочке в возврате помещения, а значит, по мнению суда первой инстанции, не свидетельствует и о наличии оснований для взыскания с арендатора арендной платы за соответствующий период.

При этом суд сослался на разъяснения пункта 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» о том, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендную плату за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Оценив представленные сторонами доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что договор аренды считается прекращенным по истечении установленного его условиями тридцатидневного срока с момента получения арендодателем уведомления и с прекращением договора аренды обязанность арендатора по внесению арендной платы также прекращается.

Вместе с тем, в соответствии с представленными ответчиком платежными документами, подтверждающими получение арендодателем от арендатора платы за пользование помещением, последний платеж по арендной плате был внесен ответчиком ДД.ММ.ГГГГ в размере 35 000 руб., что отражено в расходном кассовом ордере с подписью истца в получении.

Учитывая условия пункта 3.2 договора аренды о том, что арендатор оплачивает сумму арендной платы наличными до 10 числа оплачиваемого месяца, указанный платеж внесен за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Более платежей по арендной плате ответчик истцу не производил.

Между тем, исходя из даты прекращения договора аренды в связи с его досрочным расторжением, то есть ДД.ММ.ГГГГ, неоплаченным остался период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в количестве 15 дней, что согласно приведенному в решении суда расчету составило 16 935 руб. 45 коп. и подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

В остальной части исковые требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной платы за январь и февраль 2021 года суд первой инстанции обоснованно оставил без удовлетворения, поскольку не подтверждены доказательствами..

Относительно исковых требований истца о взыскании задолженности по коммунальным платежам суд первой инстанции исходил из следующего.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, представленной истцом в подтверждение его права собственности на помещение, ФИО1 является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 61:45:0000181:131 площадью 23,5 кв. м., расположенного по адресу: , пер. Коллонтаевский, , помещение №.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, представленной истцом в подтверждение его права собственности на помещение, также ФИО1 является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 61:45:0000181:134 площадью 27 кв. м., расположенного по адресу: , пер. Коллонтаевский, , помещение №.

Кроме того, в соответствии с выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, представленной истцом в подтверждение его права общей долевой собственности на земельный участок, ФИО1 является собственником 7/100 доли земельного участка с кадастровым номером 61:45:0000181:121 площадью 470 кв. м., расположенного по адресу: , пер. Коллонтаевский, .

По условиям договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ИП ФИО2, арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное пользование помещение по адресу: , пер. Коллонтаевский, 68, кадастровый №, общей площадью 50 кв.м., помещение №,4 (пункт 2.1 договора аренды).

В соответствии с пунктами 1.1.2, 1.1.8 договора аренды арендуемое помещение №, 4 значится как помещение с кадастровым номером 61:45:0000181:149 по адресу: , пер. Коллонтаевский, 68.

При этом пункт 1.1.8 договора отсылает на план помещений, указанных в Приложении № к договору. В Приложении № к договору изображен выделенный план-схема помещения №, 4, из которого видно, что помещения №,4 являются составной частью общего здания, включающего в себя и иные помещения, помимо № и 4.

ИП ФИО2 арендовала у истца помещения № (кадастровый № согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ), № (кадастровый № согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ).

В соответствии с выписками из ЕГРН указанные в них помещения №, 4 значатся как отдельные помещения площадью 23,5 кв.м. и 27 кв.м. соответственно, но фактически и согласно Приложению № к договору аренды, а также в соответствии с позициями как истца, так и ответчика, представляют собой одно помещение площадью 50 кв.м. и именуются в договоре помещение №,4. Указанное обстоятельство следует и из условий самого договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ о его предмете (пункт 2.1 договора).

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 55 и 56 ГПК РФ, установил, что истец не представил доказательств, подтверждающих наличие у арендуемого помещения индивидуальных приборов учета электроэнергии и воды.

Также суд указал на то, что истец предоставил платежные документы, такие как счета ПАО «ТНС энерго Ростов-на- Дону», акты приема-передачи электроэнергии, из которых не представляется возможным определить их отношение к предмету договора аренды - помещению №,4 и считать основанием для начисления платы за электроэнергию как в отдельном объекте за конкретно потребленные арендатором ресурсы.

Кроме того, суд дал оценку и иным доказательствам, а именно, акту снятия показаний средств учета электроэнергии (л.д. 29) и ведомостям электропотребления (л.д. 27, 37), и пришел к выводу о том, что и эти документы не содержат сведений и оснований, однозначно указывающих на их отношение именно к помещению №,4, как к отдельно учитываемому объекту с индивидуальным прибором учета.

В ведомостях электропотребления местом установки прибора учета значится земельный участок с кадастровым номером 61:45:0000181 (Адрес: , пер. Коллонтаевский), то есть, с указанием номера лишь кадастрового квартала и без конкретного указания на наличие прибора учета в помещении №, 4.

Таким образом, на основании установленных обстоятельств и исследованных доказательств суд пришел к обоснованному выводу о том, что при расчетах за потребленную электроэнергию используется и принимается во внимание общий прибор учета в здании, в состав которого входит помещение №,4, из чего следует, что определить количество потребляемой электроэнергии конкретно помещением №, 4 не представляется возможным.

Кроме того, в ходе рассмотрения дела не нашли своего подтверждения доводы истца о том, что у ответчика образовалась задолженность за период с 2020 года по 2021 год, поскольку истцом не представлен расчет такой задолженности, ее конкретные периоды и основания.

Между тем согласно акту сверки, подписанному сторонами договора аренды, по состоянию на июнь 2020 года задолженности у арендатора по арендной плате и коммунальным платежам отсутствует.

В ответе на претензию ответчиком истцу было предложено провести сверку взаиморасчетов с составлением акта сверки, и данное обстоятельство истцом не оспаривается, однако такое предложение оставлено истцом без удовлетворения, сверка произведена не была.

Согласно расходным кассовым ордерам, последний из которых датирован от ДД.ММ.ГГГГ, арендатор регулярно производил оплату коммунальных услуг на протяжении всего времени пользования помещением №, 4 добровольно и в том размере, в каком указывал арендодатель, оплата производилась на основании предоставляемых арендодателем счетов без выяснения деталей о величине платежей в связи с отсутствием на тот момент спора.

Однако при наличии спора в подтверждение задолженности истец обязан доказать обоснованность платежей и их размеров, но таких доказательств суду не представлено ни в части требований оплаты задолженности по электроэнергии, ни в части требований оплаты задолженности по воде.

Также при исследовании оригиналов представленных документов и сверке их с копиями судом установлено, что в пункте 3 акта приема- передачи от ДД.ММ.ГГГГ, предполагающем фиксацию показаний приборов учета на момент передачи помещения, такие сведения отсутствуют (то есть стороны не вносили показания приборов учета), что дополнительно подтверждает отсутствие в арендованном помещении индивидуальных приборов учета.

В связи с этим суд первой инстанции обоснованно критически оценил представленную истцом копию указанного акта с внесенными показаниями приборов учета электроэнергии и водоснабжения, так как копия акта не соответствует оригиналу, и другая сторона отрицает внесение в акт показаний счетчиков, подтвердив это оригиналом документа.

На основании письменных материалов дела судом первой инстанции установлено, что перед возвратом помещения арендодателю ответчик произвел в помещении ремонтные работы, а также демонтаж холодильного и торгового оборудования, после чего пользование ответчиком помещением не осуществлялось, как не осуществлялось, соответственно, и пользование коммунальными ресурсами.

В связи с чем суд первой инстанции не нашел законных оснований для взыскания с ответчика задолженности по коммунальным платежам.

Судебная коллегия считает, что судом верно установлен круг обстоятельств, подлежащих установлению для рассмотрения и разрешения настоящего дела, выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам, нормы процессуального и материального права применены верно.

В силу изложенного, оснований для отмены решения суда, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, по доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь статьями 199, 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, а апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея может быть обжаловано в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня вынесения апелляционного определения путем подачи кассационной жалобы (представления) через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий М.Д. Муращенко

Судьи Р.А. Мерзаканова

А.Р. Сиюхов