Гражданский кодекс часть 1

слушала в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ФИО1 на основании доверенности ФИО2 на решение Анапского городского суда от 30 марта 2016 г.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее по тексту управление) о разрешении разногласий, возникших при заключении договоров.

В обоснование требований указано, что истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: <...>. Во исполнение постановления администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 19 ноября 2015 г. N 5186 арендуемый земельный участок был разделен на два земельных участка с кадастровыми номерами <...> и <...>. В связи с образованием новых участков ответчик направил истцу проект соглашения о расторжении ранее заключенного договора аренды, а также проекты договоров аренды вновь образованных земельных участков. При этом в нарушение положений пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса РФ ответчик в одностороннем порядке изменил условие о размере арендной платы (пункт 2.1), применив повышенный коэффициент. Кроме того ответчик включил в текст договора требование о необходимости получения письменного согласия арендодателя на передачу прав и обязанностей по договору в субаренду, залог (пункт 4.3.1), не соответствующее императивной норме пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ. ФИО1 5 февраля 2016 г. направила в управление протокол разногласий к проекту договоров аренды земельных участков. 29 февраля 2016 г. истец получил ответы управления, согласно которым ответчик согласился исключить пункт 4.3.1 из текста проекта договоров, однако пункт 2.1 проекта договоров остался неизменным.

ФИО1 полагает свои права арендатора нарушенными и просит суд считать договор аренды земельного участка N 3700007237 от 21 января 2016 г. заключенным с изложением пункта 2.1 договора в редакции протокола разногласий от 5 февраля 2016 г., предложенного истцом: «2.1 Размер арендной платы рассчитывается в соответствии с решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 28 апреля 2011 г. N 138 «О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной и государственной собственности на территории муниципального образования город-курорт Анапа», по следующей формуле: Кс х С = АП, где:

<...>

Считать договор аренды земельного участка N 3700007238 от 21 января 2016 г. заключенным с изложением пункта 2.1 договора в редакции протокола разногласий от 5 февраля 2016 г., предложенного истцом: «2.1 Размер арендной платы рассчитывается в соответствии с решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 28 апреля 2011 г. N 138 «О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной и государственной собственности на территории муниципального образования город-курорт Анапа», по следующей формуле: Кс х С = АП, где:

<...>

Решением Анапского городского суда от 30 марта 2016 г. в удовлетворении требований истца отказано в полном объеме.

В апелляционной жалобе представитель истца выражает несогласие с принятым решением суда и просит его отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении требований доверителя. В обоснование жалобы указывает, что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, судом допущены нарушения норм материального и процессуального права.

Заслушав представителя управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа на основании доверенности ФИО3, полагавшую решение законным и обоснованным, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает правильным решение суда первой инстанции отменить.

Из материалов дела следует, что 20 ноября 2014 г. между управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа и ФИО4 заключен договор аренды земельного участка N 3700006552 (зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30 января 2015 г. за N 23/026/006/2015-263).

Объектом аренды выступал земельный участок с кадастровым номером <...> общей площадью <...> кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <...>, в квартале N <...>, разрешенное использование - для посадки зеленых насаждений, устройства малых архитектурных форм, организации спортивных и игровых площадок.

Срок действия договора аренды определен до 20 ноября 2024 г.

3 февраля 2015 г. между ФИО4 и ФИО1 заключен договор цессии (уступки прав и обязанностей арендатора) по договору аренды земельного участка (зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 2 марта 2015 г. за N <...>).

На основании указанного договора цессии ФИО1 приняла на себя все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка N 3700006552 от 20 ноября 2014 г.

Во исполнение постановления администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 19 ноября 2015 г. N 5186 «О разделе земельного участка, расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером <...>» земельный участок общей площадью 93 400 кв.м. с кадастровым номером <...> был разделен на два новых земельных участка:

земельный участок общей площадью <...> кв.м. с кадастровым номером <...>, расположенный по адресу: <...>

В связи с образованием новых участков управление направило в адрес ФИО1:

проект соглашения от 21 января 2016 г. о расторжении договора аренды земельного участка от 20 ноября 2014 г. N 3700006552;

проект договора аренды земельного участка N 3700007237 от 21 января 2016 г. (объект - земельный участок общей площадью <...> кв.м. с кадастровым номером <...>);

проект Договора аренды земельного участка N 3700007238 от 21 января 2016 г. (объект - земельный участок общей площадью <...> кв.м. с кадастровым номером <...>

При этом управление в одностороннем порядке изменило условие о размере арендной платы (пункт 2.1 договоров) - при расчете вместо коэффициента 0,06 % применило коэффициент 1,5 %, а также включило в текст договора требование о необходимости получения письменного согласия арендодателя на передачу прав и обязанностей по договору, субаренду, залог (пункт 4.3.1 договоров).

В силу императивного положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

5 февраля 2016 г. ФИО1 направила в управление протокол разногласий к проекту договора аренды земельного участка N 3700007237 от 21 января 2016 г. и протокол разногласий к проекту договора аренды земельного участка N 3700007238 от 21 января 2016 г., в соответствии с которыми просила внести следующие изменения:

в проект договора аренды земельного участка N 3700007237 от 21 января 2016 г.:

а) пункт 2.1 изложить в следующей редакции:

«2.1. Размер арендной платы рассчитывается в соответствии с решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 28 апреля 2011 г. N 138 «О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной и государственной собственности на территории муниципального образования город-курорт Анапа», по следующей формуле:

<...>

29 февраля 2016 г. ФИО1 получены ответы управления от 26 февраля 2016 г. N 27.05-1442 и N 27.05-1442/1, согласно которым ответчик согласился исключить пункт 4.3.1 из текстов проектов договоров аренды земельных участков N 3700007237 и N 3700007238 от 21 января 2016 г.

При этом пункт 2.1 указанных проектов договоров остался неизменным.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 2 статьи 455 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Отказывая в удовлетворении требований истца, суд посчитал обоснованными доводы ФИО1 о наличии у нее права на заключение договоров аренды вновь образованных земельных участков на тех же условиях, что изложены в договоре N 3700006552 от 20 ноября 2014 г., в тоже время суд первой инстанции указал на безусловное право органа местного самоуправления изменять размер арендной платы в одностороннем порядке.

Судебная коллегия полагает вывод суда первой инстанции ошибочным, основанным на неправильном применении норм материального права.

Согласно пункту 4 статьи 11.8 Земельного кодекса РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

При этом императивное правило пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса РФ не предусматривает исключения относительно условия о размере арендной плате за пользование исходным и вновь образованным участками.

Таким образом, в нарушение указанной нормы закона управление без достаточных на то оснований в одностороннем порядке изменило условие о размере арендной платы.

Суд первой инстанции сослался на пункт 2.2 договора аренды земельного участка от 20 ноября 2014 г. N 3700006552, согласно которому размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора, в дальнейшем может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением и/или дополнением нормативно-правовых актов Российской Федерации, Краснодарского края и органов местного самоуправления.

Также в решении суда приводятся положения Решения Совета муниципального образования город-курорт Анапа N 138 от 28 апреля 2011 г. «О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной и государственной собственности на территории муниципального образования город-курорт Анапа», содержащие случаи изменения арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя, в т.ч.:

изменение кадастровой стоимости земельного участка;

пересмотр ставок арендной платы и (или) ставок земельного налога на соответствующий финансовый год;

изменение законодательства Российской Федерации и Краснодарского края, регулирующие соответствующие правоотношения;

случаи, предусмотренные условиями договора;

иные случаи, предусмотренные законодательством.

Однако суд в своем решении не привел конкретные изменения и/или дополнения нормативно-правовых актов Российской Федерации, Краснодарского края и органов местного самоуправления в период действия договора аренды земельного участка от 20 ноября 2014 г. N 3700006552, которые могли бы послужить основанием для одностороннего изменения размера арендной платы.

Вновь образованные земельные участки имеют тот же вид разрешенного использования, что и исходный земельный участок (для посадки зеленых насаждений, устройства малых архитектурных форм, организации спортивных и игровых площадок).

Кадастровая стоимость образованных земельных участков в сумме составляет кадастровую стоимость исходного земельного участка, порядок определения кадастровой стоимости земельных участков не изменился:

кадастровая стоимость разделенного земельного участка общей площадью <...> кв.м. с кадастровым номером <...> составляла <...> рублей;

кадастровая стоимость образованного земельного участка площадью <...> кв.м. с кадастровым номером <...> составляет <...> копеек;

кадастровая стоимость образованного земельного участка площадью <...> кв.м. с кадастровым номером <...> составляет <...> копеек.

Порядок определения размера арендной платы (в т.ч. ставки арендной платы) за земли муниципальной и государственной собственности на территории муниципального образования город-курорт Анапа также не изменился (Решение Совета муниципального образования город-курорт Анапа N 138 от 28 апреля 2011 г. действует в редакции Решения Совета муниципального образования город-курорт Анапа N 256 от 11 мая 2012 г.).

Суд первой инстанции пришел к выводу, что применение ставки арендной платы 0,06 % к расчету размера арендной платы в отношении спорного земельного участка не соответствует требованиям действующего законодательства.

При этом суд проигнорировал то обстоятельство, что условия договора аренды земельного участка от 20 ноября 2014 г. N 3700006552 были определены самим управлением при его заключении.

В период действия договора управление не ставило вопрос о признании незаконными условий договора о размере арендной платы и не предлагало их изменить, что свидетельствует об отсутствии спора по поводу правильности определения размера арендной платы при заключении договора аренды земельного участка от 20 ноября 2014 г. N 3700006552.

Таким образом, основания для одностороннего изменения по требованию управления размера арендной платы при заключении договоров аренды земельных участок, образованных в результате раздела арендуемого ФИО1 исходного земельного участка, не имеется.

Требования истца отклонены судом без достаточных оснований.

Согласно статье 195 Гражданского процессуального кодекса РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пунктах 2 и 3 Постановления от 19 декабря 2003 г. N 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права. Обоснованным решение является тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 – 61, 67 Гражданского процессуального кодекса РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Решение Анапского городского суда от 30 марта 2016 г. приведенным требованиям не отвечает. Выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, основаны на неправильном применении норм процессуального права, что в силу пунктов 1, 3 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ является основанием для отмены судебного акта.

При установлении оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд апелляционной инстанции вправе в соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалоб, представления отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

С учетом изложенного, судебная коллегия полагает правильным решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении требований истца.

Руководствуясь статьями 328 – 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

апелляционную жалобу представителя ФИО1 < Ф.И.О. >11 на основании доверенности ФИО2 удовлетворить.

Решение Анапского городского суда от 30 марта 2016 г. отменить.

Принять по делу новое решение.

Иск ФИО1 < Ф.И.О. >10 к управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа о разрешении разногласий, возникших при заключении договоров удовлетворить в полном объеме.

Считать договор аренды земельного участка N 3700007237 от 21 января 2016 г. заключенным с изложением пункта 2.1 договора в редакции протокола разногласий от 5 февраля 2016 г., предложенного истцом: «2.1 Размер арендной платы рассчитывается в соответствии с решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 28 апреля 2011 г. N 138 «О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной и государственной собственности на территории муниципального образования город-курорт Анапа», по следующей формуле: Кс х С = АП, где:

<...>

Председательствующий:

Судьи: