Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 обратился в суд с иском к ИП ФИО2, в котором просил признать договор аренды недействительным, обязать ответчика убрать рекламный баннер со стены дома.. . в трехдневный срок и произвести ремонтные работы по устранению отверстий, проделанных для крепления баннера в стене названного дома.

Требования мотивировал тем, что 25.11.2011 года он обнаружил на стене четырехквартирного дома, где он проживает, большой рекламный баннер, владельцем которого на основании договора аренды стены здания является ИП ФИО2 Считает, что названный договор аренды заключен с нарушениями норм действующего законодательства, в частности, Федерального закона «О рекламе» и Гражданского кодекса РФ. В нарушении п.9 ст.19 Федерального закона «О рекламе» у ответчика отсутствует разрешение органов местного самоуправления на установку названного выше рекламного баннера. В п.3.1. Договора аренды указано, что данный договор заключен безвозмездно, что противоречит существу сдачи имущества в аренду и нарушает ст.ст. 606, 654 ГК РФ, предусматривающих возмездность договора данного вида. В нарушении ст.ст.609, 651 ГК РФ отсутствует государственная регистрация оспариваемого договора, а соответственно, данный договор нельзя признать заключенным. В договоре аренды, в нарушении п.3 ст.607 ГК РФ отсутствует информация, определенно идентифицирующая объект аренды, что свидетельствует о не заключении и недействительности данного договора. В нарушении п.1 ст.655 ГК РФ отсутствуют какие-либо документы о передачи ответчику объекта аренды. В нарушении ч.5 ст.19 Федерального закона «О рекламе» оспариваемый договор аренды подписан тремя жильцами дома.. .в г. Мариинске, которых никто не уполномочивал на совершение подобных действий, и в п.2.3 договора аренды предусмотрена возможность пролонгации договора на новый срок, что прямо запрещено названной нормой права. Кроме того, в соответствии с п.2.2 договора аренды, арендатор вступает во владение объектом, что явно противоречит п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 г. № 64, где указано, что лицо, которое использует по договору не являющуюся помещением часть здания, не владеет каким-либо объектом недвижимости. Помимо изложенного, указывает, что установленный баннер портит внешний вид стены дома, а намокание полотна баннера в тёплое время года будет приводить к гниению обшивки стены под ним, что нанесёт значительный вред зданию впоследствии. Имущество (стена дома) умышленно было повреждено ответчиком, поскольку для крепления полотна баннера в дощатой обшивке стены были пробиты отверстия. При указанных обстоятельствах, с учетом положений ст.ст.301, 303 ГК РФ, полагает, что его требований подлежат удовлетворению.

В судебном заседании истец исковые требования поддержал.

Ответчик иск не признал.

Решением Мариинского городского суда Кемеровской области от 11 декабря 2012 года в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано за необоснованностью.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить, полагая его незаконным и необоснованным, в обоснование чего приводит следующие доводы.

Указывает, что представленный ответчиком в качестве доказательства протокол общего собрания собственников жилья дома … сфальсифицирован ответчиком, так как общего собрания не проводилось, что подтвердил свидетель С., который, якобы, был инициатором собрания, и сам ответчик. Протокол общего собрания собственников был изготовлен самим ответчиком и представлен им на подпись отдельно каждому жильцу дома без непосредственного проведения собрания, что он также признал. Содержание и оформление протокола общего собрания собственников противоречат ГК РФ. Несмотря на то, что он делал заявление о подложности доказательств, представленных ответчиком, судья в нарушение ст. 186 ГПК РФ проигнорировала его заявление и не произвела никаких действий, предусмотренных названной статьёй. Более того, судья использовала указанный фальсифицированный протокол для обоснования своего решения и отказа в иске, что является нарушением ч.2 ст. 55 ГПК РФ. Таким образом, считает, что суд дал неверную оценку письменным доказательствам и показаниям свидетеля С и неверно установил, что факт не проведения общего собрания жильцов дома не доказан.

Также указывает, что даже если допустить, что собрание собственников жилого дома проводилось, то, несмотря на это, в нарушении ст. 44, 46 ЖК РФ число голосов составляет 50%, что меньше 2/3, поскольку ни он, ни собственник кв. №… С. в якобы проведённом собрании не участвовали.

Считает необоснованным указание суда на то, что принятое общим собранием собственников жилья решение им в установленном законом порядке не обжаловалось. Вместе с тем, ч.6 ст.46 ЖК РФ не предусматривает возможность обжалования сфальсифицированных протоколов не проведённых собраний. В связи с чем, считает, что суд дал неверное толкование ч.6 ст. 46 ЖК РФ.

Кроме того, указывает, что поскольку ответчик при заключении договора аренды нарушил положения ст. 19 Федерального закона «О рекламе», а также требования ст.ст. 606, 654, 609, 651, 655 ГК РФ, договор аренды суду следовало признать недействительным, поскольку в соответствии со ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна. При этом, ссылка суда на ч.3 ст. 196 ГПК РФ, считает несостоятельной и неправомерной, поскольку в данном случае федеральный закон не даёт никаких оснований суду игнорировать требования приведенных выше норм материального права, в нарушении которых заключен оспариваемый договор аренды.

Не согласен с выводом суда и о том, что размещение рекламной конструкции на стене дома не причинило ему какого-либо вреда. Данный вывод, полагает, не соответствует действительности, поскольку для крепления полотна баннера в дощатой обшивке стены были пробиты отверстия, т.е. имущество умышленно было повреждено ответчиком. Кроме того, намокание полотна баннера в тёплое время года будет приводить к гниению обшивки стены под ним, что нанесёт ещё более значительный вред зданию впоследствии.

Помимо изложенного, указывает, что протоколы судебных заседаний содержат искажения информации, что подтверждается аудиозаписью судебных заседаний, сделанной им с разрешения судьи на диктофон. Хотя это и указано в протоколе судебного заседания, однако фактически право, порядок и сроки ознакомления с протоколом судебного заседания и принесения на него замечаний ему не разъяснялись, поэтому он пропустил срок подачи на него замечаний.

Относительно апелляционной жалобы ответчиком ФИО2 принесены возражения, в которых просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобе – без удовлетворения.

Изучив материалы дела, заслушав ответчика ФИО2, просившего решение суда оставить без изменения, обсудив доводы апелляционной жалобы и принесенных относительно последней возражений, проверив законность и обоснованность решения суда, исходя из доводов апелляционной жалобы и возражений в соответствии с ч.1 ст.327.1. Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене ввиду неправильного определения обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствия выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, и неправильного применения и толкование норм материального права.

Как видно из материалов дела, дом … состоит из четырех квартир, находящихся в собственности физических лиц, а соответственно является многоквартирным.

Истец ФИО1 является собственником квартиры №… в названном доме (л.д.9).

Указанные обстоятельства никем не оспариваются.

...года С., Г. и Щ., действующих от имени собственников дома…, был подписан с ИП ФИО2 договор № … аренды рекламного места (л.д.12).

По условиям названного договора собственники многоквартирного дома, как арендодатели, предоставили ответчику ИП ФИО2, как арендатору, на безвозмездной основе во временное, на срок 5 лет, владение и пользование часть фасада принадлежащего им на праве собственности дома … для размещения рекламного баннера арендатора размером 3 х 6 площадью 18 кв.м.

В связи с заключением указанного договора ИП ФИО2, являющийся владельцем компании «СтройМастер», что никем не оспаривается, разместил на фасаде дома … баннер, содержащий рекламу названной компании.

Истец полагает, что договор № … аренды рекламного места от … года является недействительным, поскольку он не соответствует действующему законодательству, в частности, положениям Главы 34 ГК РФ о договоре аренды и положениям Федерального закона «О рекламе».

В соответствии с требованиями ч.1 ст.196 ГПК РФ при принятии решения суд обязан, в том числе, определить, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу.

В соответствии с ч.4 ст.198 ГПК РФ в мотивировочной части решения суда должны быть указаны, в том числе, обстоятельства дела, установленные судом, и доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства.

Разрешая по существу исковые требования ФИО1 и отказывая в их удовлетворении, суд первой инстанции не определил круг обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела, а также вид и характер спорных правоотношений, возникших из приведенного выше договора и связанных с использованием ответчиком для рекламных целей фасада дома. В то же время указанное имеет существенное значение для дела, поскольку является определяющим правовое регулирование спорных правоотношений. Коллегия полагает, что суд первой инстанции неверно применил и истолковал нормы материального права, подлежащие применению к спорному правоотношению.

В решении суда отсутствуют какая-либо оценка приводимым истцом в исковом заявлении доводам о несоответствии оспариваемого договора положениям Гражданского кодекса РФ и мотивы, по которым суд их отвергает.

Согласно положений п.1 ст.607 ГК РФ объектами аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Фасад здания – это наружная сторона здания или сооружения. То есть, фасад здания является конструктивным элементом здания или сооружения и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания или сооружения. Соответственно фасад здания в силу положений приведенного выше п.1 ст.607 ГК РФ не может являться объектом аренды.

Анализ спорного договора свидетельствует о том, что его предметом является предоставление ответчику возможности размещать рекламный баннер на фасаде многоквартирного дома…. Такой вид договора по существу, несмотря на его название, не является арендным. В то же время он не противоречит действующему законодательству и отношения сторон данного договора, а также условия и порядок его заключения, подлежат регулированию общими положениями Гражданского кодекса РФ об обязательствах и договорах, специальными нормативно-правовыми актами о рекламе, а также условиями самого договора.

При таких данных, доводы истца о том, что договор № … аренды рекламного места от … года не соответствует требованиям Главы 34 ГК РФ о договоре аренды» являются несостоятельными, основанными на неверном толковании и применении норм материального права, поскольку названный договор арендным не является и нормы права об аренде в данном случае не применимы.

В то же время, согласно п.2 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

В соответствии с положениями ч.5 ст.19 Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе» установка и эксплуатация рекламной конструкции с использованием общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме осуществляются ее владельцем с согласия собственников помещений в многоквартирном доме, полученного в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации. Заключение такого договора осуществляется лицом, уполномоченным на его заключение общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Договор на установку и эксплуатацию рекламной конструкции заключается на срок пять лет.

Решение вопроса о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций в силу п.3 ч.2 ст.44 ЖК РФ относится к компетенции общего собрания собственников многоквартирного дома и принимается в соответствии с ч.1 ст.46 ЖК РФ большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Порядок созыва, проведения и принятия решений общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме установлены ст.ст.45-48 ЖК РФ.

В материалах дела представлен протокол общего собрания собственников жилья 4-квартирного дома № …от …года, из которого следует, что по результатам состоявшегося …года по адресу: …общего собрания присутствующими на нем собственниками жилых помещений С., Г., а также Щ., действующим от имени собственника квартиры № … названного дома Б. на основании удостоверенной ООО «ЕЦЖКУ» доверенности от … года, было принято решение о предоставлении компании «СтройМастер» места на фасаде дома для размещения рекламного баннера на условиях безвозмездного пользования (л.д.14, 35).

Вместе с тем, доказательств созыва общего собрания жильцов в порядке, установленном ст.45 ЖК РФ, не представлено. Более того, как допрошенный судом первой инстанции свидетель С., являющийся собственником квартиры …и чья подпись имеется в приведенном выше протоколе общего собрания от.. .года (л.д.18), так сам ответчик ФИО2 (л.д.18 оборот) подтвердили, что общее собрания собственников жилых помещений многоквартирного дома … фактически не проводилось, протокол общего собрания был подписан указанными в нем лицами по просьбе обращавшегося к ним ответчика.

Данные обстоятельства и представленные в их подтверждение доказательства судом первой инстанции не получили надлежащей отвечающей требованиям ст.67 ГПК РФ оценки.

Судебная коллегия, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства относительно принятого общем собрании собственников жилых помещений в многоквартирном доме … от …года, приходит к выводу, что решение о размещении рекламного баннера собственниками названного дома в установленном законом порядке не принималось, а представленный протокол общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме …не соответствуют требованиям ст.ст.46, 47, 48 ЖК РФ, в связи с чем не может быть принят в качестве надлежащего доказательства, свидетельствующего о принятии собственниками помещений в многоквартирном доме решения о размещении средства наружной рекламы на фасаде дома, расположенного в г….

Обстоятельства того, что решения общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме …от …года истцом в порядке ч.6 ст.46 ЖК РФ не было обжаловано, в данном случае не имеет правового значения, поскольку вопрос действительности или недействительности непосредственно названного решения не относится к предмету настоящего спора, а протокол общего собрания от.. .года в данном случае оценивается лишь как доказательство в порядке ст.67 ГПК РФ на предмет его относимости, допустимости, достоверности и достаточности применительно к спорным правоотношениям, рассматриваемым по настоящему гражданскому делу.

Более того, помимо изложенного выше следует, что в силу требований ч.5 ст.19 Федерального закона «О рекламе» заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции осуществляется лицом, уполномоченным на его заключение общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Как видно из протокола общего собрания собственников жилья 4-квартирного дома.. .от.. .года, вопрос о выборе лица, уполномоченного на заключение спорного договора № 1 аренды рекламного места от.. .года, на повестку дня не выносился и решение по данному вопросу общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.. .в г. Мариинске не принималось.

При таких обстоятельствах, подписание договора № 1 аренды рекламного места от.. .года от имени собственников жилых помещений в многоквартирном доме.. .в г. Мариинске С, Г. и Щ., нельзя считать заключением данного договора уполномоченными на то лицами, что свидетельствует о несоответствии названного договора положениям ч.5 ст.19 Федерального закона «О рекламе».

Кроме того, Щ., подписавший указанный договор, не является собственником жилых помещений в многоквартирном доме.. .в г. Мариинске, а выданная ему собственником квартиры № … названного дома Б. доверенность от …года, о которой указывалось выше (л.д.35), не предусматривает такого полномочия, как подписание каких-либо договоров. Данная доверенность дает Щ. право лишь на участие и голосование на общих собраниях собственников жилых помещений в доме.. .в г. Мариинске, а соответственно он вовсе не имел полномочий на подписание договора № … аренды рекламного места от.. .года.

С учетом положений ч.5 ст.19 Федерального закона «О рекламе» можно допустить, что при отсутствии уполномоченного на заключение договора лица, договор № 1 аренды рекламного места от.. .года мог быть заключен посредством его подписания всеми собственниками жилых помещений в многоквартирном доме.. .в г. Мариинске. Однако, с учетом отсутствия у Щ. соответствующих полномочий, названный договор был подписан лишь двумя из четырех собственников жилых помещений в названном многоквартирном доме. Указанное также свидетельствует об отсутствии полномочного состава со стороны собственников жилого дома.. .в г. Мариинске на подписание договора № … аренды рекламного места от.. .года.

Помимо изложенного, судом первой инстанции не учтено и не дано никакой оценки тому обстоятельству, что ч.5 ст.19 Федерального закона «О рекламе» в императивном порядке устанавливает срок действия договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции – 5 лет. Возможность пролонгации данного договора названной нормой права, являющейся специальной нормой применительно к спорным правоотношениям, не предусмотрена.

Однако, пунктом 2.3.Договора № 1 аренды рекламного места от.. .года предусмотрено, что срок действия договора может быть продлен по соглашению сторон, что оформляется соглашением сторон.

Таким образом, названный пункт договора о возможности пролонгации срока действия договора не соответствует требованиям ч.5 ст.19 Федерального закона «О рекламе».

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что договор № 1 аренды рекламного места от.. .года не соответствует требованиям законодательства.

Суд же первой инстанции не установил приведенные выше обстоятельства и не дал им никакой правовой оценки. Суд первой инстанции хоть и указал, что он принимает доводы истца о несоответствии названного договора в полной мере требованиям Гражданского кодекса РФ. Однако суд не привел мотивов того, каким требованиям Гражданского кодекса РФ не соответствует договор, влечет ли это какие-либо правовые последствия и почему несоответствие договора Гражданскому кодексу РФ не может служить основанием для удовлетворения требований истца ФИО1

Вместе с тем, в соответствии со ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.

Таким образом, по приведенным выше основаниям, решение суда первой инстанции не отвечает требованиям ст.ст.196, 198 ГПК РФ и является незаконным и необоснованным, в связи с чем судебная коллегия находит его подлежащим отмене ввиду неправильного определения обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствия выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, и неправильного применения и толкование норм материального права.

Принимая по делу новое решение, судебная коллегия с учетом установленных выше обстоятельств и руководствуясь приведенными нормами материального права, приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению.

В соответствии с п.2 ст.166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом

Согласно п.1 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Пунктом 2 названной же нормы права предусмотрено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Как установлено выше судебной коллегией, договор № 1 аренды рекламного места от.. .года не соответствует действующему законодательству, а соответственно в силу ст.168 ГК РФ данный договор следует считать недействительным.

Применяя последствия недействительности названной безвозмездной сделки, судебная коллегия считает, что на ответчика следует возложить обязанность вернуть фасад дома … в первоначальное состояние путем демонтажа рекламного баннера и устранения проделанных для крепления последнего в стене названного дома отверстий.

Согласно ст.88 ГПК РФ государственная пошлина относится к судебным расходам.

В соответствии с ч.1 и ч.2 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Данные правила относятся также к распределению судебных расходов, понесенных сторонами в связи с ведением дела в апелляционной инстанции.

Как видно из материалов дела истцом при обращении в суд с исковым заявлением была оплачена государственная пошлина в сумме … рублей. (л.д. 6)

При подаче апелляционной жалобы истцом также была уплачена государственная пошлина в размере … рублей (л.д.69)

Принимая во внимание, что апелляционная жалоба истца подлежит удовлетворению, равно как и подлежат удовлетворению его исковые требования, судебная коллегия, руководствуясь положениями ст.98 ГПК РФ, полагает правильным взыскать с ответчика в пользу истца понесенные последним судебные расходы по оплате государственной пошлины за подачу иска и апелляционной жалобы в общей сумме 300 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 327.1 ч.1, 328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Мариинского городского суда Кемеровской области от 11 декабря 2012 года отменить, апелляционную жалобу ФИО1 удовлетворить и принять по делу новое решение, которым исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать договор № … аренды рекламного места, заключенный … года между собственниками жилья по … области и индивидуальным предпринимателем ФИО2, недействительным.

Обязать ФИО2 демонтировать рекламный баннер с фасада дома.. .в г. Мариинске Кемеровской области.

Обязать ФИО2 устранить на фасаде дома.. .в г. Мариинске Кемеровской области отверстия, проделанные для крепления рекламного баннера.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме …рублей.

Председательствующий

Судьи