Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 14 декабря 2016 года, которым отказано в удовлетворении исковых требований ФИО1, заявленных к обществу с ограниченной ответственностью «Монтаж Оборудование Плюс» об установлении обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги с момента подписания акта приема-передачи квартиры, компенсации морального вреда, взыскании судебных расходов.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Григорьевой Н.М., объяснения представителя истца ФИО2, действующего на основании доверенности, возражения представителя ответчика ФИО3, действующей на основании доверенности, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

Истец ФИО1 обратился в Гатчинский городской суд Ленинградской области с иском к ООО «Монтаж Оборудование Плюс» об установлении обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги с момента подписания акта приема-передачи квартиры 23 марта 2015 года, компенсации морального вреда в размере <данные изъяты> руб., взыскании судебных расходов в размере <данные изъяты> руб. В обоснование иска ФИО1 указал, что 14 января 2013 года между истцом и ООО <данные изъяты> был заключен предварительный договор купли- продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. 29 мая 2013 года между истцом и ООО <данные изъяты> был подписан акт приема-передачи квартиры для проведения строительных работ в соответствии с п. 3.2.1 договора от 14 января 2013 года. Однако, истцу было поставлено условие, что для получения ключей от квартиры ФИО1 должен внести целевой взнос и подписать договор с управляющей компанией - ООО «Монтаж Оборудование Плюс» о выполнении ООО «Монтаж Оборудование Плюс» услуг по содержанию, текущему ремонту общего имущества в доме, предоставлении коммунальных услуг. Истец, введенный в заблуждение обещанием оформления квартиры в собственность в течение двух-трех месяцев, подписал договор № 264ТО от 29 мая 2013 года с ООО «Монтаж Оборудование Плюс» о содержании, выполнении текущего ремонта общего имущества дома, предоставлении коммунальных услуг. Продавец обязанности по своевременной передаче квартиры в собственность истца не исполнил, в связи с чем, ФИО1 пришлось обращаться в суд. Договор купли-продажи и акт приема-передачи квартиры между истцом и ООО <данные изъяты> были подписаны 23 марта 2015 года, право собственности истца на квартиру зарегистрировано 21 мая 2015 года. Истец полагает, что договор № 264ТО от 29 мая 2013 года, заключенный между истцом и ответчиком ничтожен, т.к. подписан истцом вследствие обмана и принуждения; истец не являлся собственником квартиры на момент его заключения; ответчиком в договоре не указаны юридические основания подтверждения его полномочий по заключению договора (лицензия, договор и т.п.), договор не содержит существенных условий, предусмотренных п. 4 ч. 3 ст. 162 Ж К РФ. В соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение возникает с момента возникновения права собственности, поэтому истец полагает, что обязанность по оплате коммунальных услуг на него может быть возложена только с момента подписания акта приема-передачи квартиры, т.е. с 23 марта 2015 г, а до этого данная обязанность лежит на ООО <данные изъяты>, несмотря на передачу ему квартиры по акту для проведения строительных работ 29 мая 2013 г.

Ответчиком при рассмотрении дела в суде первой инстанции исковые требования признаны не были.

14 декабря 2016 года Гатчинский городской суд Ленинградской области постановил решение, которым отказал в удовлетворении исковых требований ФИО1 в полном объеме (л.д. 115-121).

Истец ФИО1 не согласился с законностью и обоснованностью постановленного 14 декабря 2016 года решения, представил апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, вынести новое решение об удовлетворении исковых требований. В качестве оснований для отмены судебного решения истец сослался на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Так, по мнению истца, суд первой инстанции не учел, что из предварительного договора купли-продажи не могут возникнуть обязательства по передаче предварительно оплаченного товара, поэтому акт приема-передачи для проведения строительных работ от 29 мая 2013 года является ничтожным. Также истец в жалобе указал, что суд не учел отсутствие у истца зарегистрированного права собственности на квартиру на момент 29 мая 2013 года, поэтому на истца не могли быть возложены обязанности по заключению договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате расходов на коммунальные услуги. До 23 марта 2015 года собственником указанной квартиры являлся застройщик ООО <данные изъяты>, который и должен нести расходы по оплате жилого помещения и коммунальных услуг. Истец же с 29 мая 2013 года имел доступ в квартиру не с целью проживания, а с целью проведения ремонтных работ, при этом мог находиться в квартире только ограниченное время, т.к. согласно акту приема-передачи от 29 мая 2013 г. разрешенное время проведения ремонтных работ – с 8.00 час до 20.00 час. Также, по мнению истца, суд не учел, что ответчик не представил документов, на основании которых ООО «Монтаж Оборудование Плюс» осуществляет свою деятельность в доме по адресу: <адрес> (л.д. 155-168).

В суд апелляционной инстанции ответчиком был представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик полагает решение суда законным и обоснованным, не подлежащим отмене. В отзыве ответчик обратил внимание суда на то, что ФИО1 на законных основаниях начиная с 29 мая 2013 года получил в пользование квартиру, ограничен в пользовании квартирой не был, и с этого момента являлся фактическим пользователем предоставляемых жилищно-коммунальных услуг.

Явившийся представитель истца поддержал доводы жалобы, представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

ФИО1 на апелляционное рассмотрение не явился, извещен надлежащим образом, в связи с чем, на основании ст.ст. 113-116 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), учитывая явку представителя истца, коллегия приняла определение о рассмотрении дела в отсутствие истца.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 14 января 2013 года между ФИО1 и ООО <данные изъяты> был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры с проектным номером № расположенной в доме по адресу: <адрес>, согласно которому стороны в течение 60 календарных дней с момента получения продавцом свидетельства о государственной регистрации права собственности продавца на квартиру обязались заключить договор купли-продажи квартиры при условии полной предоплаты истцом общей цены квартиры (л.д. 16-20).

Пунктами 1.2 и 1.3 договора были предусмотрены все технические характеристики передаваемой квартиры. Указано, что квартира передается покупателю с частичной отделкой.

Согласно п. 1.5 договора, обязанность продавца продать истцу квартиру по договору купли-продажи наступает только в случае полной предоплаты общей цены квартиры, компенсации продавцу расходов по эксплуатации и управлению объектом и заключения с выбранной продавцом эксплуатационной (управляющей) организацией договора на техническую эксплуатацию, содержание и текущий ремонт объекта (л.д. 16).

В п. 3.1.5 предварительного договора покупатель обязался до заключения договора купли-продажи квартиры и получения квартиры по акту приемки-передачи компенсировать продавцу все затраты по обслуживанию объекта пропорционально своей доли жилья за период с момента получения разрешения продавцом на ввод объекта в эксплуатацию до заключения с покупателем договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на покупателя. При этом указанные затраты, по указанию продавца, могут быть перечислены покупателем на счет эксплуатирующей организации.

Согласно п. 3.2.1 договора покупатель был вправе до подписания договора купли-продажи квартиры при условии полного исполнения условий об оплате осуществлять отделочные работы в квартире (л.д. 18).

29 мая 2013 года между истцом и ООО <данные изъяты> был подписан акт приема-передачи квартиры для проведения строительных работ, согласно которому истец принял трехкомнатную квартиру с проектным номером № площадью <данные изъяты> кв.м. (без учета лоджии) (л.д. 21).

В п. 2 акта указано, что с момента подписания настоящего акта покупатель несет ответственность за сохранность помещений объекта, внутренних инженерных сетей, стен, перегородок; за вывоз строительного мусора; за вред, причиненный третьим лицам при использовании объекта.

Покупатель обязался не производить в квартире переустройство, перепланировку до получения свидетельства о государственной регистрации права собственности, не использовать по назначению систему канализации и мусоропровода в течение 45 дней с момента подписания настоящего акта; после замены входной двери оставить дубликат ключа представителю продавца на время проведения пуско-наладочных работ и до подписания основного акта приема-передачи (п. 3 акта).

Пунктами 4-5 акта предусмотрено, что разрешенное время проведения ремонтных работ в квартире с 08 до 20 часов, установка оконной фурнитуры, регулировка оконных рам, установка счетчиков ГВС, ХВС и счетчика учета электроэнергии производится после замены входной двери.

29 мая 2013 года истец заключил с управляющей организацией - ООО «Монтаж Оборудование Плюс» договор на оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в котором он поименован как собственник, обязанный вносить плату за содержание и ремонт помещения в соответствии с действующими тарифами (л.д. 22-25).

29 мая 2013 года истец оплатил выставленный ООО «Монтаж Оборудование Плюс» счет на оплату целевого взноса на содержание жилья (л.д. 26).

Поскольку заключение договора купли-продажи квартиры затягивалось, в 2015 г истец обратился в суд с иском к ООО <данные изъяты> о признании права собственности на квартиру, взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа.

Производство по гражданскому делу № было прекращено определением Колпинского районного суда г. Санкт-Петербурга от 25.02.2015 г, которым утверждено мировое соглашение между истцом и ООО <данные изъяты> (л.д. 27, 108- 110).

23 марта 2015 года между истцом и ООО <данные изъяты> был подписан договор купли-продажи и акт приема-передачи упомянутой квартиры (л.д. 28-33).

Право собственности истца на квартиру зарегистрировано в установленном порядке 21 мая 2015 года (л.д. 34).

После заключения договора с управляющей компанией 29 мая 2013 года, истец плату за содержание жилья и коммунальные услуги не вносил, в связи с чем ООО «Монтаж Оборудование Плюс» обратился в Гатчинский городской суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности.

ФИО1, в свою очередь, обратился в суд с настоящим иском к ООО «Монтаж Оборудование Плюс».

В силу положений ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в редакции, действующей на момент заключения оспариваемого договора, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно положениям п. 1 и п. 6 ст. 10 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) жилищные права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему; а также вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

В соответствии с п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у: лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда соглашается с правомерностью вывода суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1, который сделан на основе оценки представленных доказательств. Суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, постановил решение, отвечающее вышеуказанным нормам материального и процессуального права.

Так, суд первой инстанции сделал правильный вывод о возникновении правоотношений между истцом ФИО1 и управляющей компанией ООО «Монтаж Оборудование Плюс» с 29 мая 2013 года, поскольку с этого момента квартира фактически находилась в пользовании истца для проведения строительно-хозяйственных работ.

Суд сделал обоснованный вывод о том, что поименование истца в договоре от 29 мая 2013 года собственником, когда он таковым не являлся, отсутствие в договоре указаний на основания возникновения полномочий ООО «Монтаж Оборудование Плюс» на заключение данного договора, а также отсутствие в договоре указания на порядок осуществления контроля за выполнением управляющей компанией обязательств, не являются основанием для признания данного договора ничтожным.

В предварительном договоре купли-продажи от 14 января 2013 г. указано, что обязанность продавца заключить договор купли-продажи наступит только в случае полной предоплаты общей цены квартиры, компенсации продавцу расходов по эксплуатации и управлению объектом и заключения с выбранной продавцом эксплуатационной (управляющей) организацией договора на техническую эксплуатацию, содержание и текущий ремонт объекта (п. 1.5).

Предварительный договор купли продажи ФИО1 не оспорен.

Ссылка ФИО1 в иске на то, что он подписал договор № 264ТО от 29 мая 2013 года с ответчиком вследствие обмана и понуждения, не подтверждена никакими доказательствами.

Что касается ссылки истца на отсутствие в договоре от 29 мая 2013 года указания на порядок осуществления контроля, согласно п. 3.2.2. данного договора, собственник вправе осуществлять контроль за выполнением исполнителем обязательств, принятых по настоящему договору (л.д. 23).

Также необоснованна ссылка истца на то, что до подписания договора купли-продажи и акта приема-передачи квартиры 23 марта 2015 года, обязанность по оплате жилищно-коммунальных услуг лежит на продавце ООО <данные изъяты>, поскольку после передачи квартиры истцу для выполнения строительных работ, фактическим потребителем жилищно-коммунальных услуг являлся ФИО1

При рассмотрении дела в суде первой инстанции стороной истца не оспаривалось, что плата за коммунальные услуги начислялась на основании данных индивидуальных приборов учета коммунальных услуг, установленных в квартире истца, что коммунальные услуги предоставлялись, услуги по содержанию жилого дома оказывались. Судебная коллегия соглашается с выводами, сделанными судом первой инстанции о правомерном возложении на истца обязанности по оплате коммунальных услуг начиная с даты фактической передачи жилого помещения 29 мая 2013 г., т.к. истец являлся фактическим потребителем услуг, за предоставление которых начислялась плата: электричества, содержание общего имущества, холодное водоснабжение, вывоз мусора, с сентября 2013 г. - за водоотведение, с октября 2013 г. – горячее водоснабжение, с ноября 2013 г. - за отопление.

Факт пользования истцом коммунальными услугами предполагает, что такое пользование осуществляется на платной основе, иной подход свидетельствует о неосновательном обогащении (сбережении) имущества истцом (ст. 1102 ГК РФ).

Довод жалобы ФИО1 о том, что ответчиком не представлены документы, подтверждающие основания осуществления управления домом, не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку данное обстоятельство имеет значение не при рассмотрении настоящего спора о периоде, с которого у истца возникла обязанность по оплате потребляемых услуг, а при разрешении спора о взыскании управляющей компанией с потребителя суммы задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг.

Исходя из изложенного, доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований для отмены или изменения правильного по существу судебного решения, каких-либо процессуальных нарушений, являющихся безусловным основанием для отмены решения, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь ч. 1 ст. 328, ч. 1 ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

Решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 14 декабря 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий: Судьи:

Судья <данные изъяты>