Гражданский кодекс часть 1

слушала в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя администрации Красноармейского сельского поселения и < Ф.И.О. >5 на основании доверенностей < Ф.И.О. >6 на решение Ейского районного суда Краснодарского края от 25 марта 2014 года.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО «<...>», < Ф.И.О. >7, < Ф.И.О. >8, < Ф.И.О. >9, < Ф.И.О. >10, < Ф.И.О. >11, < Ф.И.О. >12, < Ф.И.О. >13 обратились в суд с исковым заявлением к уполномоченному должностному лицу администрации Красноармейского сельского поселения < Ф.И.О. >14 о признании недействительным общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером НОМЕР, общей площадью 5251000 кв.м., состоявшегося ДАТА.

В обоснование указано, что собрание было подготовлено и проведено с нарушением норм земельного законодательства, в силу чего является незаконным, в частности, как указано, повестка дня общего собрания не соответствует перечню вопросов, по которым общее собрание правомочно принимать решения; неправомерно определена правомочность общего собрания, не определен способ принятия решения по вопросам повестки; участники собрания были лишены права голоса при решении организационных вопросов.

В связи с изложенными обстоятельствами истцами заявлены следующие требования: признать недействительным решение общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР от ДАТА о расторжении договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером НОМЕР, расположенного по адресу: АДРЕС общей площадью 5251000 кв.м. с ООО «<...>»; признать недействительным решение общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР от ДАТА об утверждении условий договора аренды указанного земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей и передаче его в аренду ООО «<...1>», ИНН НОМЕР, ОГРН НОМЕР, КПП НОМЕР; признать недействительным решение общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР от ДАТА об избрании < Ф.И.О. >5 в качестве лица, уполномоченного без доверенности действовать от имени участников общей долевой собственности на указанный земельный участок при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков, а также заключать, расторгать договоры аренды данного земельного участка и дополнительные соглашения к ним в целях изменения, уточнения таких договоров аренды или соглашения об установлении частного сервитута в отношении данного земельного участка, со сроком действия таких полномочий в течение трех лет; указать, что решение суда является для управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю основанием для запрета осуществлять регистрационные действия на основании решений, принятых на общем собрании участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР от ДАТА.

Решением Ейского районного суда от 08 апреля 2014 года признано недействительным решение общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ДАТА о расторжении договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером НОМЕР, расположенного по адресу: АДРЕС общей площадью 5251000 кв.м. с ООО «<...>». Признано недействительным решение общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР от ДАТА об утверждении условий договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности, с кадастровым номером НОМЕР расположенного по адресу: АДРЕС общей площадью 5251000 кв.м., при множественности лиц на стороне арендодателей и передаче его в аренду ООО «<...1>», ИНН НОМЕР ОГРН НОМЕР, КПП НОМЕР. Признано недействительным решение общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР от ДАТА об избрании < Ф.И.О. >5, ДАТА года рождения, паспорт гражданина РФ НОМЕР, выдан УВД г. Ейска и Ейского района Краснодарского края ДАТА, код подразделения НОМЕР, зарегистрированной по адресу: АДРЕС, в качестве лица, уполномоченного без доверенности действовать от имени участников общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером НОМЕР расположенного по адресу: АДРЕС общей площадью 5251000 кв.м. при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков, а также заключать, расторгать договоры аренды данного земельного участка и дополнительные соглашения к ним в целях изменения, уточнения таких договоров аренды или соглашения об установлении частного сервитута в отношении данного земельного участка, со сроком действия таких полномочий в течение трех лет. В остальной части исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе представитель администрации Красноармейского сельского поселения и < Ф.И.О. >5 на основании доверенностей < Ф.И.О. >6 просит решение суда отменить, как незаконное, указывая на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права.

В возражениях представитель < Ф.И.О. >7 на основании доверенности < Ф.И.О. >15 указывает на несостоятельность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Исследовав материалы дела, проверив и обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, выслушав пояснения представителя администрации Красноармейского сельского поселения и < Ф.И.О. >5 на основании доверенностей < Ф.И.О. >6, представителя ООО «Надежда Плюс» на основании доверенности < Ф.И.О. >16, судебная коллегия судебная коллегия приходит к выводу о законности и обоснованности решения суда первой инстанции.

В соответствии со ст. 328 Гражданского процессуального кодекса РФ, по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционные жалобу, представление без удовлетворения.

Как следует из материалов дела, ДАТА по инициативе < Ф.И.О. >17 – участника общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер НОМЕР расположенного по адресу: АДРЕС общей площадью 5251000 кв.м., в здании дома культуры АДРЕС состоялось общее собрание участников общей долевой собственности на указанный земельный участок с повесткой дня: о расторжении договора аренды земельного участка; об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности и о передаче в аренду ООО «Агрофирма «Надежда Плюс»; о выборах < Ф.И.О. >5 лицом, уполномоченным от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков, а также заключать, расторгать договоры аренды данного земельного участка или соглашения об установлении частного сервитута в отношении данного земельного участка, в том числе, об объеме и сроках таких полномочий.

В соответствии со ст. 9 Конституции РФ, земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, и могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

Конституция РФ, закрепляя право частной собственности и раскрывая в ст. 35 его конституционное содержание, включающее правомочия иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, выделяет в качестве самостоятельного конституционного права право граждан и их объединений иметь в частной собственности землю (ч. 1 ст. 36) и, конкретизируя применительно к данному праву положения ч. 3 ст. 17, устанавливает, что владение, пользование и распоряжение землей осуществляются ее собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц (ч. 2 ст. 36).

Из приведенных положений Конституции РФ вытекает обязанность законодателя соблюдать при регулировании земельных отношений, в том числе возникающих в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения, баланс частных и публичных интересов, которые затрагиваются реализацией права частной собственности на землю, на основе конституционного принципа пропорциональности (ч. 3 ст. 55 Конституции РФ), с тем чтобы обеспечить охрану законом права частной собственности, как того требует ч. 1 ст. 35 Конституции РФ, и исходя из представлений о земле как основе жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

В соответствии положениями ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения: о предложениях относительно проекта межевания земельных участков; об утверждении проекта межевания земельных участков, в том числе если такой проект содержит сведения о земельных участках, выделяемых в счет земельной доли или земельных долей, находящихся в муниципальной собственности; об утверждении перечня собственников земельных участков, образуемых в соответствии с проектом межевания земельных участков; об утверждении размеров долей в праве общей собственности на земельные участки, образуемые в соответствии с проектом межевания земельных участков; об утверждении списка лиц, земельные доли которых могут быть признаны невостребованными, и земельных долей, которые могут быть признаны невостребованными; о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков, а также заключать договоры аренды данного земельного участка или соглашения об установлении частного сервитута в отношении данного земельного участка (далее - уполномоченное общим собранием лицо), в том числе об объеме и о сроках таких полномочий; об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности; об условиях установления частного сервитута в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности; об утверждении расчета размера долей в праве общей собственности на земельный участок в целях их выражения единым способом, если ранее данные доли были выражены разными способами.

Согласно положениям ст. 14.1 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», общее собрание участников долевой собственности (далее - общее собрание) проводится по предложению участника долевой собственности, либо лиц, использующих находящийся в долевой собственности земельный участок в целях производства сельскохозяйственной продукции, либо органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности.

Участники долевой собственности извещаются органом местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, о проведении общего собрания посредством опубликования соответствующего сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации.

Общее собрание считается правомочным в случае присутствия на нем участников долевой собственности, составляющих не менее чем 20 процентов их общего числа или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющих более чем 50 процентами таких долей.

Решения собрания считаются принятыми, если за них проголосовали участники общего собрания, владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей общего числа долей собственников, присутствующих на общем собрании (при условии, что способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на этот земельный участок) или большинство участников общего собрания.

Как следует из представленных материалов, согласно протоколу общего собрания участников общей долевой собственности от ДАТА № НОМЕР, по итогам собрания приняты следующие решения: расторгнут договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей с кадастровым номером НОМЕР расположенного по адресу: АДРЕС общей площадью 5251000 кв.м. с ООО «<...>», утверждены условия нового договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей, земельный участок передан в аренду ООО «<...1>», < Ф.И.О. >5 избрана в качестве лица, уполномоченного без доверенности действовать от имени участников общей долевой собственности.

Согласно протоколу общего собрания, правомочность общего собрания определена количеством участников общей долевой собственности, присутствующих на данном собрании, где указанно, что для участия в общем собрании зарегистрировалось 43 участников из 59 участников, что составило 72,88 % от общего количества участников общей долевой собственности, кворум для принятия решений по вопросам повестки дня имелся. Решения по вопросам повестки дня принимались большинством участников, присутствующих на общем собрании, при этом, размер земельной доли, принадлежащий участнику общего собрания, не учитывался.

Как установлено судом при рассмотрении гражданского дела и следует из протокола общего собрания от ДАТА, процент долей проголосовавших против принятия решения по вопросам повестки дня значительно выше, чем процент проголосовавших против принятия решений, участников общего собрания, в связи с чем, верным является вывод о том, что, несмотря на результаты голосования, избранный способ определения правомочности общего собрания является неправомерным, поскольку определение способа принятия решения является существенным обстоятельством, влияющим на исход общего собрания и должен быть определен исходя из особенностей принадлежащих участникам общей долевой собственности долей, тогда как в настоящем случае избранный способ допускает принятие общим собранием решений хоть и большинством участников, но владеющих в совокупности меньшими совокупными правами общей собственности на земельный участок, чем меньшинство участников, владеющих большими совокупными правами общей собственности на земельный участок.

Таким образом, несмотря на то, что решения на общем собрании могут приниматься двумя способами, а именно, если за него проголосовали участники общего собрания, владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей общего числа долей собственников, присутствующих на общем собрании (при условии, что способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на этот земельный участок); либо если за него проголосовало большинство участников, присутствующих на общем собрании – принятие решения исходя из принадлежащих участникам собрания долей является приоритетным.

Кроме того, является обоснованным вывод суда первой инстанции о несоответствии повестки дня общего собрания от ДАТА положениям ст. 14.1 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», поскольку перечень вопросов и их формулировки, по которым участники долевой собственности вправе на общем собрании принимать решения, является исчерпывающим, тогда как в данном случае на повестку дня вынесены вопросы, по которым общее собрание не полномочно принимать решения.

Кроме того, судом первой инстанции установлено, что в настоящее время между ООО «<...>» и участниками общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером НОМЕР, не расторгнутый и не прекращенный договор аренды от ДАТА, о чем свидетельствует выписка из ЕГРП от ДАТА, представленная в материалы дела, при этом арендатор ООО «<...>» является лицом, в пользу которого установлено существующее ограничение (обременение) права.

Решением Ейского районного суда от ДАТА отказано в удовлетворении исковых требований < Ф.И.О. >9 – участника общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР, к ООО «<...>», администрации Красноармейского сельского поселения и др. о признании недействительным решения общего собрания участников общей долевой собственности от ДАТА.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от ДАТА решение Ейского районного суда от ДАТА отменено, по делу вынесено новое решение об удовлетворении требований < Ф.И.О. >9 Судебная коллегия признала протокол общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер НОМЕР, площадью 5251000 кв.м., расположенный по адресу: АДРЕС, от ДАТА № 1, недействительным.

В определении судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 30 мая 2013 года указано, что в соответствие с п. 3 ст. 14 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», участники долевой собственности на общем собрании могут принять указанные в данной статье решения, а между ООО «<...>» и участниками общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером НОМЕР, существует договор аренды от ДАТА, изменение и расторжение которого, в соответствие с положениями ст. 450 Гражданского кодекса РФ, возможно только по соглашению сторон, если иное не предусмотрено гражданским законодательством либо договором. По требованию одной из сторон, договор может быть изменен и расторгнут также по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных законом или договором. Соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона или договора или обычаев делового оборота не вытекает иное, что предусмотрено ст. 452 Гражданского кодекса РФ.

В апелляционном определении также указано, что участниками общей долевой собственности проведено собрание, по итогам которого было принято решение о расторжении договора аренды с ООО «<...>».

Судом апелляционной инстанции было установлено, что по окончании срока договора аренды от ДАТА ООО «<...>» продолжало пользоваться указанным имуществом, что влекло последствия, указанные в п. 2 ст. ст. 621, ст. 610 Гражданского кодекса РФ, то есть договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок.

В соответствии со ст. 610 Гражданского кодекса РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца

Согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГКРФ).

Таким образом, в связи с тем, что между участниками общей долевой собственности и ООО «<...>» вопрос о расторжении договора аренды ранее не обсуждался, соглашение о его расторжении между сторонами не подписано, запись о регистрации договора аренды не погашена, судебная коллегия пришла к выводу о недействительности протокола общего собрания участников общей долевой собственности с указанной повесткой дня.

В соответствии с ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, учитывая, что изложенные в апелляционном определении от 30 мая 2013 года обстоятельства имеют место на момент рассмотрения настоящего дела и в отношении того же земельного участка, того же арендатора ООО «<...>», тех же участников общей долевой собственности, того же договора аренды земельного участка, обременения по которому не сняты в установленном законом порядке и действуют, тогда как процедура расторжения существующего договора, предусмотренная законом, участниками общей долевой собственности, по-прежнему не соблюдена, обоснованным является вывод суда о нарушениях, допущенных при проведении общего собрания, в связи с чем, собрание подлежит признанию недействительным.

Кроме того, является верным и вывод суда о том, что общее собрание должно было в любом случае решить организационные вопросы об избрании председателя, секретаря и членов счетной комиссии, без чего невозможно само проведение собрания, фиксация и оформление принятых им решений.

Судом установлено, что решения по организационным вопросам, хотя и не включенным в повестку дня, все же осуществлялись при проведении собрания, но принимались исключительно уполномоченным должностным лицом.

Протокол общего собрания не содержит сведений о председателе собрания, протокол им не подписан, а подписан только уполномоченным должностным лицом администрации Красноармейского сельского поселения < Ф.И.О. >14, который обязан его подписать и в силу закона наряду с председателем собрания, подписан не избранным, а назначенным главой администрации секретарем собрания, бюллетени по голосованию считала назначенная главой администрации поселения счетная комиссия, что также не соответствует требованиям ст. 14.1 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Согласно п.п. 10, 11 ст. 14.1 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», уполномоченное должностное лицо органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, участвует в организации и проведении общего собрания, в том числе: удостоверяет полномочия присутствующих на собрании лиц; председательствует при открытии и ведении общего собрания, если иной председатель не будет избран; подписывает протокол общего собрания; участвует в обсуждении вопросов с правом совещательного голоса.

Принятое общим собранием решение оформляется протоколом, который подписывается председателем, секретарем общего собрания, уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, присутствовавшим на общем собрании.

Следовательно, протокол должен подписывается как председателем и секретарем общего собрания, так и уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка.

В соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 181.4 Гражданского кодекса РФ, решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2 ГК РФ).

Судебная коллегия считает верным вывод суда о том, что требование истцов об указании в решении суда о том, что решение является для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю основанием для запрета осуществлять регистрационные действия на основании решений принятых на общем собрании участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР от ДАТА, является необоснованным и не подлежит удовлетворению, поскольку признание судом принятых общим собранием решений недействительными, является самостоятельным основанием для отказа осуществлять регистрационные действия.

Таким образом, судебная коллегия считает решение Ейского районного суда Краснодарского края от 25 марта 2014 года законным и обоснованным, не подлежащим отмене.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ейского районного суда Краснодарского края от 25 марта 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: