Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в судебном заседании по докладу судьи Сеник Ж.Ю. гражданское дело по апелляционной жалобе Жалобаева Р.Д. на решение Таганрогского городского суда Ростовской области от 19 августа 2013 года,

УСТАНОВИЛА:

Жалобаев Р.Д. обратился в суд с иском к Виноградову А.Н. о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка с жилыми строениями.

В обоснование заявленных требований истец сослался на то, что ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между Жалобаевым Р.Д. и Виноградовым А.Н., в лице представителя по доверенности Бурмистрова С.А., был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с жилым строением, в котором были согласованы все существенные и необходимые, с точки зрения сторон, условия будущего договора купли-продажи. В соответствии с п.1.2 данного предварительного договора от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА основной договор должен быть заключен сторонами в течение двух лет с момента подписания предварительного договора. При заключении предварительного договора истец принял на себя обязанности по оплате земельного участка в размере ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА а ответчик обязался совершить все действия, необходимые для заключения основного договора и обеспечения перехода права собственности на участок по основному договору на имя покупателя. Свою обязанность по оплате земельного участка истец выполнил в полном объеме, что подтверждается распиской о получении денежных средств на самом предварительном договоре. Однако Бурмистров С.А. никаких действий для заключения основного договора не предпринял, предложения истца о заключении договора оставлены им без ответа. ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА Жалобаев Р.Д. письменно обратился к ответчику с предложением заключить основной договор, но ответчик необоснованно уклоняется от заключения основного договора, что и явилось основанием обращения Жалобаева Р.Д. в суд с настоящим иском.

Истец просил суд обязать ответчика заключить с ним основной договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым строением, находящимся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН садоводческое некоммерческое товарищество ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА участок № 11/1, на условиях, предусмотренных предварительным договором от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА.

Виноградов А.Н. подал в суд встречный иск к Жалобаеву Р.Д. о признании недействительным предварительного договора купли-продажи земельного участка с жилым строением от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, мотивируя тем, что доверенность, выданная им на имя Бурмистрова С.А. на право продажи принадлежащих Виноградову А.Н. земельных участков № 11/1, участок № 10\1 с расположенными на нем строениями, находящиеся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН садоводческое некоммерческое товарищество ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА была им отменена ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА года, что подтверждается распоряжением, удостоверенным нотариусом г. Таганрога Ростовской области И.Т.М. В связи с этим Виноградов А.Н. полагает, что Бурмистров С.А. не являясь собственником, и не будучи уполномоченным на продажу указанного земельного участка, и расположенного на нем жилого строения, не вправе был заключать предварительный договор купли-продажи, соответственно, заключенный Бурмистровым С.А. с Жолобаевым Р.Д. предварительный договор купли-продажи является недействительной (ничтожной) сделкой. Также Виноградов А.Н. указал, что в договоре не определена стоимость продаваемых объектов, что также, по его мнению, является основанием для признания предварительного договора недействительным.

Определением суда от 25.06.2013 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Бурмистров С.А.

Решением Таганрогского городского суда Ростовской области от 19 августа 2013 года, первоначальные и встречные исковые требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись, с вынесенным решением суда Жалобаев Р.Д. подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворении его исковых требований и принять по делу новый судебный акт.

Заявитель жалобы ссылается на то, что суд пришел к не правильному выводу о том, что предварительный договор купли-продажи земельного участка с находящимся на нем строением является незаключенным, так как в нем не согласовано условие о цене и предмете договора. Указывает на то, что в п. 2.3. предварительного договора сторонами применено общее понятие «Участок», согласованное в п. 1.1. предварительного договора. Основное условие о цене договора купли-продажи так же согласовано, а опечатка, допущенная в п. 2.4.1 предварительного договора, не может являться основанием для признания предварительного договора незаключенным, поскольку она допущена в пункте, определяющем не условие о цене, а порядок оплаты, и указывает на факт оплаты в момент подписания предварительного договора, что подтверждается собственноручной распиской Бурмистрова С.А. о получении им денег в размере ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА При этом воля сторон о порядке оплаты определенно ясна.

Заявитель указывает, что суд при вынесении решения не учел общую волю сторон с учетом цели договора, не принял во внимание обстоятельства наличия расписки представителя продавца о получении денег в момент подписания предварительного договора и фактической передачи земельного участка с расположенным на нем жилым строением в пользование покупателю.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы, заслушав в судебном заседании Жалобаева Р.Д., его представителя, допущенного судом к участию в деле по заявлению стороны – Кисилева В.Е., представителя Виноградова А.Н. по доверенности Дунина С.В., изучив материалы дела судебная коллегия не находит оснований для отмены постановленного по делу решения по доводам жалобы Жалобаева Р.Д. ввиду следующего:

Как установлено судом первой инстанции, между Бурмистровым С.А., действующим на основании доверенности от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА от имени Виноградова А.Н. (продавец) и Жалобаевым А.Ю. (покупатель) ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА подписан предварительный договор купли-продажи земельного участка с жилым строением, расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН садоводческое некоммерческое товарищество ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА участок № 11/1. В соответствии с пунктами 1.1 и 1.2 предварительного договора стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым строением по указанному адресу в течение двух лет с момента подписания предварительного договора купли-продажи.

Суд первой инстанции отказывая истцу Жалобаеву Р.Д. в иске исходил из того, что фактически сторонами при подписании предварительного договора не были согласованы предмет и цена договора, и поскольку данные условия являются существенными, суд пришел к выводу, что по указанным существенным условиям стороны к соглашению не пришли в связи с чем предварительный договор купли-продажи земельного участка со строениями не может быть признан заключенным.

Обосновывая свои выводы, суд первой инстанции проанализировал условия предварительного договора и указал, что буквальное толкование этих условий не позволяет сделать однозначного вывода о том, что сторонами согласовано условие о предмете договора, поскольку из пункта 1.1 предварительного договора следует, что предметом купли-продажи является земельный участок с расположенным на нем жилым строением (Участок), однако, как указал суд, надлежащее описание отчуждаемых объектов (технические характеристики, этажность, площадь и т.д.) содержится в подпунктах 2.1.1 и 2.1.2 предварительного договора. Суд указал, что согласно данному описанию объектов права два: земельный участок, площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН относящийся к категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН СНТ ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА участок № 11/1 и жилое строение без права регистрации проживания, расположенное на садовом земельном участке общей площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН

При указанных обстоятельствах суд счел не согласованным сторонами вопрос о предмете договора.

В пункте 2.3 предварительного договора указано, что стоимость участка составляет 50 000 рублей.

В подпункте 2.4.1 договора предусмотрено, что стоимость участка, составляющая 50 000 ( сто сорок тысяч рублей), оплачена покупателем продавцу на момент заключения предварительного договора.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что поскольку предметом договора являются два объекта недвижимости, а в договоре фактически его цена определена в отношении земельного участка и эта цена в разных пунктах договора указана разной, следовательно, предварительный договор содержит неопределенность и относительно цены договора, что в совокупности свидетельствует об отсутствии согласованного сторонами условия о цене.

Отказывая в иске Виноградову А.Н. в признании указанного предварительного договора недействительным суд первой инстанции сослался на то, что предварительный договор, подписанный ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА Бурмистровым С.А., действующим на основании доверенности от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА от имени Виноградова А.Н. и Жалобаевым А.Ю., является незаключенным, а правовым последствием признания договора незаключенным является отсутствие обязательственных отношений между сторонами по нему, в связи, с чем незаключенный договор нельзя признать недействительным.

Судебная коллегия полагает возможным согласиться с выводами суда первой инстанции и постановленным по делу решением, поскольку при рассмотрении дела суд первой инстанции дал оценку представленным сторонами доказательствам по правилам ст.67 ГПК РФ, сделанные выводы изложил в решении, мотивировал их и оснований для переоценки выводов суда сделанных из оценки доказательств, судебная коллегия не усматривает, поскольку при оценке доказательств суд нормы процессуального права не нарушил.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах, как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п.п.1,3 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В соответствии со ст. 554 и п. 1 ст. 555 ГК РФ существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, а также цена подлежащего продаже имущества.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что предварительный договор от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА является незаключенным, поскольку, оценив имеющиеся доказательства, суд установил то, что существенные условия договора, такие как условие о предмете и о цене, сторонами фактически не согласованы, поскольку условия договора не позволяют их однозначно и определенно установить, в связи с чем суд правомерно и обоснованно отказал истцу в иске.

Ссылки заявителя на то, что суд пришел к неправильному выводу о том, что в предварительном договоре не согласовано условие о цене объекта недвижимости, отклоняется судебной коллегией, поскольку как верно установлено судом первой инстанции, согласно п. 2.4.1 предварительного договора стоимость участка в виде цифр и их расшифровки указана разная.

Суждения заявителя жалобы о том, что данный пункт регулирует не стоимость участка, а порядок его оплаты, не опровергают правильных выводов суда, указанная в данном пункте стоимость не совпадает с той, которая отражена в п.2.3 договора.

Довод жалобы о несогласии с выводом суда о том, что в предварительном договоре не согласовано условие о предмете договора, является не состоятельным, поскольку в предварительном договоре в п. 2.1.1. действительно указаны два объекта недвижимого имущества: жилое строение без права регистрации и земельный участок, тогда как из п. 1.1 договора следует, что предметом купли-продажи является земельный участок с расположенным на нем жилым строением (Участок). Тем самым, из буквального толкования договора, как того требует ст. 431 ГК РФ, суд не смог сделать однозначный и бесспорный вывод о предмете договора. Соответственно, суд обоснованно сослался и на отсутствие согласованного условия о цене объекта ( объектов) права, поскольку из текста договора определенно не следует, цена какого объекта согласована сторонами, поскольку, как указано ранее, предмет договора в разных пунктах определен по разному.

Обращает на себя внимание и то обстоятельство, что даже в тексте иска Жалобаев Р.Д. ссылается на то, что при заключении предварительного договора он принял на себя обязанность по оплате земельного участка в размере 50 000 руб. Свою обязанность по оплате земельного участка он выполнил. Следовательно, сам покупатель указывает на то, что им оплачена сумма по условиям предварительного договора за земельный участок, а не за земельный участок и жилое строение.

Судебная коллегия не находит оснований для переоценки доказательств и выводов суда, поскольку суд первой инстанции оценил все представленные сторонами доказательства, при оценке доказательств нормы процессуального права не нарушил, свои выводы мотивировал, изложил в решении, при этом доводы жалобы не содержат ссылки на какие-либо иные доказательства и обстоятельства, которые бы не являлись предметом оценки суда первой инстанции.

В соответствии с п.1-4 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

2. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

3. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

4. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Согласно п.1 ст. 196 ГПК РФ при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

Названные нормы права судом первой инстанции соблюдены.

Несогласие заявителя жалобы с оценкой судом доказательств дела не может служить, при изложенных выше обстоятельствах, основанием к отмене решения суда первой инстанции.

Доводы жалобы о том, что суд при вынесении решения не учел общую волю сторон с учетом цели договора, не принял во внимание обстоятельства наличия расписки представителя продавца о получении денег в момент подписания предварительного договора и фактической передачи земельного участка с расположенным на нем жилым строением в пользование покупателю, судебной коллегией оцениваются критически, так как данные обстоятельства не являются основанием к отмене решения суда в силу следующего:

Как следует из положений закона, регулирующих спорные правоотношения, по смыслу положений п. 1 ст. 429 ГК РФ из предварительного договора не могут вытекать никакие обязательства, кроме обязательства по заключению основного договора. В частности, обязательство по оплате недвижимого имущества возникает у покупателя лишь после заключения основного договора купли-продажи. Следовательно, во исполнение предварительного договора не может производиться передача какого-либо имущества одной стороной другой стороне.

Более того, как видно из п. 2.5 предварительного договора, предусматривающего обязанности продавца, на него и не возлагалась обязанность при заключении предварительного договора по передаче участка покупателю.

Кроме того, в суде апелляционной инстанции Жалобаев Р.Д. пояснил, что фактически ему имущество Виноградовым А.Н. не передавалось, во владение им он не вступил, никаких работ на участке не производил и расходы по его содержанию не нес.

Таким образом, ссылки заявителя на неучтенную судом волю сторон договора и фактическую передачу ему имущества, являются необоснованными, опровергаются исследованными судом доказательствами и пояснениями самого же заявителя жалобы.

С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что доводы апелляционной жалобы не опровергают правильных выводов суда первой инстанции и не могут быть приняты судом апелляционной инстанции в качестве оснований для отмены постановленного по делу решения.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в силу ст. 330 ГПК РФ могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного постановления, судом первой инстанции допущено не было, в связи с чем решение суда подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь ст. ст. 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Таганрогского городского суда Ростовской области от 19 августа 2013 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Жалобаева Р.Д. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: