Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании от <данные изъяты> апелляционную жалобу представителя ООО «ТЕПЛОСЕРВИС» на решение Долгопрудненского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по делу по исковому заявлению ФИО1, ФИО2, ФИО3 к ООО «ТЕПЛОСЕРВИС», ОАО «ДУКС», о признании крышной котельной общим имуществом многоквартирного <данные изъяты><данные изъяты><данные изъяты>, признании права каждого истца на долю в общей собственности на крышную котельную, применении последствий недействительности ничтожной сделки, прекращении права собственности ООО «ТЕПЛОСЕРВИС» на крышную котельную, обязании внести запись в ЕГРП,

заслушав доклад судьи Асташкиной О.Г.,

объяснения представителя ОАО «ДУКС» - ФИО4, представителя ООО «Теплосервис» - ФИО5,

УСТАНОВИЛА:

ФИО1, ФИО2, ФИО3 обратились в суд с иском к ООО «ТЕПЛОСЕРВИС», ОАО «ДУКС» о признании крышной котельной общим имуществом многоквартирного <данные изъяты> по Новому бульвару <данные изъяты>, признании права каждого истца на долю в общей собственности на крышную котельную, применении последствий недействительности ничтожной сделки, прекращении права собственности ООО «ТЕПЛОСЕРВИС» на крышную тельную, обязании внести запись в ЕГРП.

В обоснование иска указали, что они как собственники многоквартирного жилого <данные изъяты>, находящегося по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты> имеют право на общее имущество в виде котельной, находящейся на крыше данного дома. В настоящее время, данное недвижимое имущество, относящееся к общему имуществу дома, находится в собственности ООО «ТЕПЛОСЕРВИС», что является нарушением действующего законодательства, поэтому истцы обратились в суд, с вышеуказанными требованиями.

В судебном заседании истцы, заявленные требования поддержали.

Представитель ответчика ООО «ТЕПЛОСЕРВИС» - в судебном заседании, с исковыми требованиями не согласился и пояснил, что котельная находится в собственности ООО «ТЕПЛОСЕРВИС» на законных основаниях - договора купли-продажи, заключенного с ОАО «ДУКС». Оплата по договору внесена еще до приемки дома в эксплуатацию (по предварительному договору). Право собственности ООО «ТЕПЛОСЕРВИС» на данный объект зарегистрировано в ЕГРП. Ответственность за содержание и ремонт данной котельной лежит на ООО «ТЕПЛОСЕРВИС» (организацией, специализирующейся на оказание услуг данного вида), нареканий по этому поводу не имеется. Газовая котельная к общему имуществу многоквартирного дома не относится. На эксплуатацию газовой котельной истцом получены соответствующие допуски.

Представитель ответчика ОАО «ДУКС» - в судебное заседание явился, с предъявленными исковыми требованиями не согласился, поддержав доводы представителя ООО «ТЕПЛОСЕРВИС».

Представитель 3 лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты> в судебное заседание не явился, направил письменное ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель 3 лица управляющей компании ООО « Стройжилинвест- эксплуатация» в судебном заседании, с предъявленными требованиями не согласились, пояснив, что крышная котельная должна остаться в собственности ООО «ТЕПЛОСЕРВИС», данная организация является специализированной и занимается обслуживанием именно таких объектов.

3 лицо ФИО6 собственник помещения в <данные изъяты><данные изъяты><данные изъяты> с предъявленными требованиями истцов не согласился, полагает, что крышная котельная должна остаться в собственности ООО «ТЕПЛОСЕРВИС».

3 лицо - ФИО7 собственник помещения в <данные изъяты><данные изъяты><данные изъяты>, с предъявленными требованиями истцов не согласилась, полагает, что крышная котельная должна статься в собственности ООО «ТЕПЛОСЕРВИС».

Представитель 3 лиц - собственников помещений в <данные изъяты><данные изъяты><данные изъяты> ФИО8, ФИО9, ФИО10 с предъявленными требованиями истцов не согласился, полагает, что крышная котельная должна остаться в собственности ООО «ТЕПЛОСЕРВИС».

Решением Долгопрудненского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> исковые требования удовлетворены частично, а именно суд признал нежилое помещение № 8, площадью 63,8 кв. м, находящееся на крыше <данные изъяты><данные изъяты><данные изъяты>, общим имуществом многоквартирного <данные изъяты><данные изъяты><данные изъяты>, прекратил право собственности ООО «ТЕПЛОСЕРВИС» на нежилое помещение (крышную котельную) и исключил из ЕГРП сведения о регистрации права собственности ООО ТЕПЛОСЕРВИС» на крышную котельную.

Не согласившись с постановленным решением, представители ООО «Теплосервис», ОАО «ДУКС» обжалуют его в апелляционном порядке, просят отменить в удовлетворении исковых требований отказать.

Выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность оспариваемого решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, исходя из доводов жалобы, судебная коллегия полагает, что решение суда подлежит отмене.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, <данные изъяты> между ООО «ГК «ОРК» и ОАО «ДУКС» был заключен инвестиционный договор на осуществление застройки земельного участка расположенного по адресу: МО, <данные изъяты>, <данные изъяты>, предметом которого является объединение инвестиционных усилий сторон для реализации инвестиционного проекта по проектированию, строительству и вводу в эксплуатацию инвестиционного объекта на земельном участке, площадью 31 498 кв.м., расположенном по адресу: МО., <данные изъяты>.

<данные изъяты> между ОАО «ДУКС» и ООО «ТЕПЛОСЕРВИС» был заключен предварительный договор купли-продажи <данные изъяты>, в соответствии с которым, стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи нежилого помещения № 8, площадью 63,8 кв.м., стоимостью 638 000 руб.

<данные изъяты> между сторонами был подписан акт распределения помещений по инвестиционному договору, в соответствии с которым за ОАО «ДУКС» закреплены помещения, в том числе нежилое помещение (крышная котельная), площадью 63,8 кв.м.

<данные изъяты> подписано разрешение на ввод объекта - жилого дома, находящегося по адресу: МО., <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты> - в эксплуатацию.

<данные изъяты> между сторонами был подписан акт о частичных результатах реализации инвестиционного проекта, в соответствии с которым, права на все квартиры и нежилые помещения закреплены за сторонами, согласно протоколу распределения помещений по инвестиционному договору.

<данные изъяты> между ОАО «ДУКС» и ООО «ТЕПЛОСЕРВИС» был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, в соответствии с которым продавец (ОАО «ДУКС») продал, а покупатель (ООО «ТЕПЛОСЕРВИС») купил принадлежащее продавцу на праве собственности нежилое помещение № 8, площадью 63,8 кв.м., расположенное на крыше <данные изъяты> по <данные изъяты><данные изъяты>.

Частично удовлетворяя требования истцов, суд первой инстанции указал, что спорное нежилое помещение <данные изъяты> (крышная котельная) отвечает признакам общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и предназначено исключительно для обслуживания <данные изъяты><данные изъяты><данные изъяты> в качестве источника теплоснабжения, горячего водоснабжения, и в нем расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений дома. Кроме того, данный объект построен на земельном участке, выделенном для строительства многоквартирного дома, и на его строительство, как на самостоятельный объект недвижимости, отдельное разрешение не выдавалось, соответственно требования истцов являются законными и обоснованными.

С данными выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.

Согласно п. 1, 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Статьей 210 ГК РФ установлено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Статьей 289 ГК РФ установлено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома, к которому согласно статьи 290 ГК РФ относится: общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно части 1 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме; взнос на капитальный ремонт; плату за коммунальные услуги (часть 2 статья 154 ЖК РФ).

Состав общего имущества в многоквартирном доме определен нормами ЖК РФ и Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от <данные изъяты> N 491 (далее - Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме).

Согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Пунктом 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме установлено, что состав общего имущества определяется: а) собственниками помещений в многоквартирном доме - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества; б) органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества; в) органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме установлено, что при определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

ОАО «ДУКС» <данные изъяты> был заключен с ООО «ГК «ОРК» инвестиционный договор №7-кж на осуществление застройки земельного участка, расположенного по адресу: <данные изъяты>, по которому ОАО «ДУКС» при условии внесения Инвестиционного взноса для осуществление Инвестиционного проекта приобретает право собственности на квартиры, нежилые помещения, машиноместа, полезную площадь гаражей-стоянок, инженерные объекты.

<данные изъяты> согласно протоколу окончательного распределения помещений по инвестиционному договору № 7-кж ОАО «ДУКС» получило в собственность нежилое помещение <данные изъяты> (крышную котельную), общей площадью 63,8 кв.м, которое затем на основании договора купли-продажи перешло в собственность ООО «ТЕПЛОСЕРВИС».

Доказательств того, что крышная котельная было принята управляющей компанией ООО «Стройжилсервис-эксплуатация», обслуживающей жилой многоквартирный дом в <данные изъяты>, Новый бульвар, <данные изъяты>, как общее имущество многоквартирного дома, материалы дела не содержат.

Кроме того, строительно-монтажные и пусконаладочные работы для обустройства крышной котельной, как индивидуального теплового пункта, произведены ответчиком за счет собственных средств

СНиП Ц-35-76 "Котельные установки" определено, что крышная котельная - котельная, располагаемая (размещаемая) на покрытии здания непосредственно или на специально устроенном основании над покрытием.

Из договора купли продажи заключенного между ООО «ДУКС»и ООО «ТЕПЛОСЕРВИС» <данные изъяты> следует, что продавец продал покупателю нежилое помещение <данные изъяты> расположенное на крыше <данные изъяты> бульвар <данные изъяты>, таким образом, крышная котельная не является помещением, расположенным непосредственно в жилом доме.

На основании изложенного судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции и полагает, что в требовании истцам надлежит отказать, т.к. крышная котельная не отвечает признакам общего имущества многоквартирного дома и не входит в состав имущества, перечисленного в статье 36 ЖК РФ и пункте 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Таким образом, решение суда нельзя признать законным и обоснованным, соответственно оно подлежит отмене.

руководствуясь ст.ст.199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Долгопрудненского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> отменить.

Постановить новое решение.

В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2, ФИО3 к ООО «ТЕПЛОСЕРВИС», ОАО «ДУКС» о признании крышной котельной общим имуществом многоквартирного <данные изъяты><данные изъяты><данные изъяты>, признании права каждого истца на долю в общей собственности на крышную котельную, применении последствий недействительности ничтожной сделки, прекращении права собственности ООО «ТЕПЛОСЕРВИС» на крышную котельную, обязании внести запись в ЕГРП – ОТКАЗАТЬ.

Председательствующий

Судьи