Гражданский кодекс часть 1

по иску ООО «УК «Город» к Лужных Татьяне Владимировне о взыскании денежных средств на оплату за содержание и текущий ремонт мест общего пользования, коммунальных услуг, взносов по статье «капитальный ремонт», по встречному иску Лужных Татьяны Владимировны к ООО «УК «Город» о взыскании задолженности по договору,

У С Т А Н О В И Л А:

ООО «УК «Город» обратилось с иском к Лужных Т.В. о взыскании денежных средств на оплату за содержание и текущий ремонт мест общего пользования, коммунальных услуг, взносов по статье «капитальный ремонт».

Требования мотивированы тем, что ответчик является собственником нежилого помещения, обшей площадью 324,3 кв.м. по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия № от 29.04.2008 года. Выставленные счета на оплату за содержание и текущий ремонт мест общего пользования, начиная с апреля 2016 года, ответчиком не производятся. Кроме того, в адрес ответчика была направлена претензия от 01.12.2016 года с требованием об оплате данных платежей, которая ответчиком была получена, что следует из почтового уведомления. Однако ответа на претензию не последовало. В настоящее время сумма долга ответчика складывается из следующих денежных сумм: за коммунальные услуги, за содержание и текущий ремонт мест общего пользования, за капитальный ремонт, за содержание и текущий ремонт мест общего пользования, коммунальные услуги за период с ноября 2013 года – 14 апреля 2016 года. При начислении задолженности за содержание и текущий ремонт мест общего пользования истец руководствовался Решением Кемеровского городского Ссовета народных депутатов от 25.05.2012 года № 142, Решением Кемеровского городского Совета народных депутатов от 27.09.2013 года №260, Решением Кемеровского городского Coвета народных депутатов от 18.06.2014 года №343. Из системного толкования ст. 37, 39, 156, 168 ЖК РФ следует, что ответчик как собственник нежилого помещения наряду с собственниками жилых помещений владеет на праве собственности общим имуществом многоквартирного дома, в связи с чем несет бремя его содержания. Наличие заключенных с ресурсоснабжающими организациями прямых договоров, а также иных договоров не освобождает ответчика от обязанности нести расходы по содержанию общего имущества. В силу ст. 152, 153 ЖК РФ на ответчика возложена обязанность по своевременному и в полном размере внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, которая включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Поскольку права собственников дома по адресу: <адрес> в части принятия решения об определении и способа формирования фонда капитального ремонта не принято и, соответственно, не реализовано в указанные законом сроки, обязанность оплаты возникает в соответствии с указанными нормами права. Истец, как и иные управляющие организации, является агентом по сбору денежных средств на основании договора, заключенного с региональным оператором, а в платежном документе данная статья выделена отдельной строкой.

Определением суда от 30.10.2017 года принят частичный отказ ООО «УК «Город» от исковых требований в части взыскания с Лужных Т.В. расходов на содержание мест общего пользования за период с 15.04.2016 года по 30.07.2017 года в размере 80530,18 руб.

После уточнения исковых требований просит суд взыскать с ФИО1 расходы на содержание мест общего пользования в размере 154372,30 руб. за период с 14.03.2014 года по 31.07.2017 года; расходы на капитальный ремонт в размере 8333,99 руб. за период с 14.03.2014 года по 31.07.2017 года; расходы на коммунальные услуги в размере 34658,44 руб. за период с 14.03.2014 года по 14.04.2016 года; пени за несвоевременную оплату предоставленных коммунальных услуг в размере 3790,70 рублей и пени за несвоевременную оплату содержания и капитальный ремонт мест общего пользования в размере 30295,48 руб. за период с апреля 2014 года по В1 08.03.2017 года; расходы по уплате государственной пошлины, а также расходы на оплату, услуг представителя в размере 20000 руб.

ФИО1 обратилась в суд с встречным исковым заявлением к ООО УК «Город» о взыскании задолженности по договору.

Требования мотивированы тем, что заявленные ООО «УК Город» требования о взыскании с нее расходов на коммунальные услуги в размере 36951,17 руб. за период с 01.01.2014 года по 14.04.2016 года, а также пени за несвоевременную оплату предоставленных коммунальных услуг в размере 5371,18 руб. являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению по тем основаниям, что она является собственником нежилого помещения общей площадью 324,3 кв.м, находящегося по адресу: <адрес>. Между ней и истцом были заключены договоры аренды нежилого помещения № от 01.01.2014 года, сроком по 31.12.2014 года, № от 01.01.2015 года, сроком по 15.04.2016 года. Согласно п. 6.1. указанных договоров, оплата за коммунальные услуги (тепло-, электроснабжение) производится арендатором самостоятельно (не учитывается Арендодателем в числе арендной платы, уплачиваемой Арендатором). О наличии задолженности по коммунальным платежам за нежилое помещение по адресу: <адрес>, которое она арендовало у ООО «УК Город», ей стало известно после расторжения договора аренды нежилого помещения № от 01.01.2015 года, и получения претензии, с требованием об уплате долга, которое считает необоснованным, так как предусмотренные договорами аренды условия подразумевали фактический зачет однородных требований, так как ООО «УК Город» являлось арендатором помещения, с обязательствами по оплате коммунальных услуг, а также обслуживающей организацией, которой эти услуги нужно было оплатить. Таким образом, в связи с неисполнением предусмотренных договором обязательств, у ООО «УК «Город» перед ФИО1 образовалась задолженность по неоплаченным коммунальным платежам. Кроме того, пунктом 10.2 договоров аренды предусмотрено, что в случае просрочки по уплате арендных платежей и оплаты коммунальных услуг, арендодатель вправе требовать уплаты арендатором неустойки (пени) в размере 0,5 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Просит суд взыскать с ООО УК «Город» в пользу ФИО1 сумму задолженности по оплате коммунальных услуг за нежилое помещение по адресу: <адрес> в размере 36001,93 руб., неустойку за несвоевременную оплату коммунальных услуг в размере 135791,65 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 4635,87 руб.

В судебном заседании представитель истца-ответчика ООО УК «Город» ФИО2, действующая на основании доверенности от 30.08.2017 года, и ФИО3, действующая на основании доверенности от 01.09.2016 года, на заявленных исковых требованиях настаивали, встречные исковые требования не признали.

Представитель ответчика-истца ФИО1 - ФИО4, действующий на основании доверенности от 19.10.2016 года, на удовлетворении встречных исковых требований настаивал, возражал против удовлетворения исковых требований ООО УК «Город».

Ответчик-истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Решением Заводского районного суда города Кемерово от 30 октября 2017 года постановлено: «Исковые требования ООО «УК «Город» к ФИО1 удовлетворить частично. Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «УК «Город»: расходы по содержанию мест общего пользования в размере 154372,30 руб. за период с 14.03.2014 года по 31.07.2017 года; расходы на капитальный ремонт в размере 8333,99 руб. за период с 14.03.2014 года по 31.07.2017 года; расходы на коммунальные услуги в размере 34658,44 руб. за период с 14.03.2014 года по 14.04.2016 года; пени за несвоевременную оплату предоставленных коммунальных услуг в размере 3790,70 руб.; пени за несвоевременную оплату содержания и капитальный ремонт мест общего пользования в размере 18621,56 руб. за период с апреля 2014 года по 08.03.2017 года; расходы на оплату услуг представителя в размере 20000,00 руб., расходы по уплате государственной пошлины, пропорционально удовлетворенной части исковых требований, в размере 5397,77 руб.. Встречные исковые требования ФИО1 к ООО «УК «Город» о взыскании задолженности по договору оставить без удовлетворения в полном объеме».

В апелляционной жалобе ФИО1 просит изменить решение суда в части взыскания с нее в пользу ООО «УК «Город» расходов по оплате коммунальных услуг в размере 34658,44 руб. за период с 14.03.2014 года по 14.04.2017 года, а также в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований к ООО «УК «Город». Полагает, что, учитывая характер предъявляемых встречных требований, они взаимосвязаны с первоначальными требованиями ООО «УК Город» к ней, в связи с чем их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному рассмотрению дела, и удовлетворение ее требований частично исключит удовлетворение первоначального иска, или предъявляемые ею требования будут направлены к зачету первоначальных требований ООО УК «Город». Указывает, что отказ суда в удовлетворении встречных исковых требований, не соответствует обстоятельствам дела и противоречат нормам материального права, а именно п. 4 ст. 154 ЖК РФ, предусматривающим, что плата за коммунальные услуги включает в себя в том числе плату за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, плату за ведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами, что было предусмотрено заключенным между сторонами договорами. Кроме того, п. 6.1. договоров не содержит исчерпывающий перечень коммунальных услуг, а исключительно их виды, в качестве примера.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя ООО «УК «Город» - ФИО5, действующую на основании доверенности, просившую решение суда оставить без изменения, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч.1 ст.327.1 ГПК РФ в пределах доводов жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В соответствии с ч. 3 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

В силу ч. 1 ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

На основании п.п. 1, 2, 3 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме; взнос на капитальный ремонт; плату за коммунальные услуги.

На основании ч. 1,2 ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Согласно ч. 1, 3, 4 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт. Уплата дополнительных взносов, предназначенных для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме в случае, предусмотренном частью 1.1 настоящей статьи.

Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт. Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.

Пунктом 38 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 года № 491 предусмотрено, что собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения:

а) платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений;

б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание жилого помещения в соответствии с частью 6 ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с ч. 1 ст. 169 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

На основании ч. 5.1 ст. 170 ЖК РФ обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт у собственников помещений в многоквартирном доме введенном в эксплуатацию после утверждения региональной программы капитального ремонта и включенном в региональную программу капитального ремонта при ее актуализации, возникает по истечении срока, установленного органом государственной власти субъекта Российской Федерации, но не позднее чем в течение пяти лет с даты включения данного многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта. Решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть принято и реализовано собственниками помещений в данном многоквартирном доме не позднее, чем за три месяца до возникновения обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт.

Согласно пункту 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 года № 491 содержание общего имущества включает в себя текущий и капитальный ремонт общего имущества.

В силу ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Как следует из материалов дела, ООО «Управляющая компания «Город» осуществляет управление жилым многоквартирным дом, расположенным по адресу: <адрес>.

Собственником нежилого помещения, обшей площадью 324,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, является ФИО1, что к подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия № от 29.04.2008 года (л.д. 10).

Также из материалов дела следует, что 01.01.2014 года между ФИО1 (арендодатель) и ООО УК «Город» в лице директора О.С.И. (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения №, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование нежилые помещения, общей площадью 255 кв.м., расположенные по адресу: <адрес> (л.д.205-207).

01.01.2015 года между ФИО1 (арендодатель) и ООО УК «Город» в лице директора О.С.И. (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения №, согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял во временное, владение и пользование нежилые помещения, общей площадью 255 кв.м., расположенные по адресу: <адрес> (л.д.208-210).

Из представленных ООО «УК «Город» счетов и актов сверки взаимных расчетов следует, что ФИО1 не вносит оплату за обслуживание и ремонт указанного нежилого помещения, не оплачивает предоставленные коммунальные услуги, не оплачивает взносы на капитальный ремонт (л.д. 18-28).

01.12.2016 года ООО «УК «Город» в адрес ФИО1 была направлена претензия, содержащая требование об оплате указанных платежей Указанная претензия получена ответчиком-истцом, что следует из подписи на почтовом уведомлении (л.д.7-8, 12). Однако ответа на данную претензию от ответчика-истца не последовало.

Согласно представленному стороной истца ООО «УК «Город» расчету задолженности, расходы на содержание мест общего пользования за период 14.03.2014 года по 31.07.2017 года, учетом принятого судом отказа от иска, составила 154372,30 руб., расходы на капитальный ремонт за период с 14.03.2014 года по '31.07.2017 года составляют 8333,99 руб., расходы за коммунальные услуги за период с 14.03.2014 года по 14.04.2016 года составляет 3465 8,44 руб. (л.д. 229-230).

Взыскивая с ФИО1 в пользу ООО «УК «Город» задолженность по расходам на содержание мест общего пользования, расходы на капитальный ремонт и расходы на коммунальные услуги, а также пени за несвоевременную оплату предоставленных коммунальных услуг и пени за несвоевременную оплату содержания и капитальный ремонт мест общего пользования, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что ФИО1 не исполняла надлежащим образом, возложенные на нее законом обязанности по содержанию принадлежащего ей нежилого помещения, а также по содержанию общего имущества в многоквартирном доме. При этом отказывая ФИО1 в удовлетворении встречных исковых требований о взыскании с ООО «УК «Город» задолженности по оплате коммунальных услуг за нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, принадлежащее ФИО1, а также неустойки за несвоевременную оплату коммунальных услуг, суд обобснованно пришел к выводу, что нарушение прав ФИО1, как арендодателя по внесению истцом-ответчиком ООО «УК «Город» указанных ею платежей, не установлено. Судебная коллегия находит обоснованными выводы суда первой инстанции, поскольку они согласуются с подлежащими применению нормами права, основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании собранных по делу доказательств.

Доводы апелляционной жалобы ответчика-истца ФИО1, направленные на оспаривание решение суда в части взыскания с нее расходов по оплате коммунальных услуг в размере 34658,44 рубля, и отказа в удовлетворении заявленных ею встречных исковых требований к ООО «УК «город» о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг за нежилое помещение, не свидетельствуют о незаконности решения суда.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно п. 6.1. договоров аренды нежилого помещения № от 01.01.2014 года и № от 01.01.2015 года (л.д. 205, 208 т.1) оплата за коммунальные услуги (тепло-, электроснабжение) производится арендатором самостоятельно (не учитывается арендодателем в числе арендной платы уплачиваемой арендатором).

Таким образом, из буквального толкования положений договоров аренды, заключенных между сторонами, предусматривающих распределение расходов по коммунальным услугам, следует, что на арендатора ООО «УК «Город» возложена обязанность по оплате услуг только по тепло- и энергоснабжению.

Из расчета суммы за предоставление коммунальных услуг за период с 14.03.2014 года по 14.04.2016 года в нежилом помещении, принадлежащем ФИО1, следует, что собственнику нежилого помещения выставлен счет по оплате коммунальных услуг за холодное и горячее водоснабжение и водоотведение. Оплата услуг по тепло- и электроснабжению, подлежащие оплате арендатором ООО «УК «Город» по условиям договора аренды, в расчет задолженности истцом-ответчиком не включен (л.д. 230 т.1).

Ссылка ФИО1 в жалобе на ч. 4 ст. 154 ЖК РФ предусматривающую платежи, которые входят в плату за коммунальные услуги, а также на то, что п. 6.1 договоров аренды не содержит исчерпывающий перечень коммунальных услуг, а исключительно их виды в качестве примера, являются безосновательными, поскольку суд обоснованно в соответствии с положением ст. 431 ГК РФ исходил из буквального толкования положений договоров аренды.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о необоснованности заявленных Лужных встречных исковых требований и отсутствии нарушений ее прав в связи с взысканием в пользу ООО «УК «Город» задолженности по оплате коммунальных услуг в размере 34658,44 рубля, является законным и обоснованным, постановленным в соответствии нормами материального права, и основаны на представленных сторонами доказательств, которым судом дана надлежащая оценка в соответствии со ст. 67 ГПК РФ.

С учетом изложенного, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда в обжалованной части. Судом правильно определены и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам и основаны на доказательствах, которым судом дана надлежащая оценка.

Доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции, и всем этим доводам судом дана оценка в соответствии с требованиями закона. Доводов, которые могли бы служить основанием для отмены или изменения решения суда, жалоба не содержит.

На основании изложенного, руководствуясь ч.1 ст. 327.1, ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

решение Заводского районного суда города Кемерово от 30 октября 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий Н.Г. Дударёк

Судьи: Д.И. Котов

ФИО6