Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Медведева И.Г. гражданское дело по иску прокурора города Красноярска к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации Красноярска, ФИО1, ФИО2 о признании недействительным распоряжения об утверждении схемы расположения земельного участка, распоряжения о предоставлении земельного участка, признании ничтожным договора купли продажи земельного участка, признании отсутствующим права собственности, аннулировании записи о праве собственности на земельный участок, возложении обязанности по передаче земельного участка

по апелляционной жалобе ответчика ФИО2

на решение Октябрьского районного суда г. Красноярска от 25 августа 2021 года, которым постановлено:

«Признать незаконным утверждение, распоряжением администрации г. Красноярска №1814 от 5.4.2019 г., схемы земельного участка, с кадастровым номером №

Признать незаконным распоряжения №287-недв., от 24.1.2020 г., администрации города Красноярск, о передаче земельного участка кадастровым номером 24650:0100517:1487 ФИО1 в собственность.

Признать недействительным, в силу ничтожности, договор купли продажи земельного участка с кадастровым номером №, между ФИО1 и ФИО2, от 28.2.2020 г.

Решение суда является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении права собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный кадастровом плане территории Красноярска, юго восточнее земельного участка с кадастровым номером №, а также основанием для аннулирования в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о правах на земельный участок за ФИО2.

Истребовать земельный участок с кадастровым номером № в течении месяца с момента вступления решения в законную силу от ФИО2 в пользу ДМИЗО Красноярска.

Отказать прокурору г. Красноярска в требовании о признании отсутствующим права собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 24650:0100517:1487».

Заслушав докладчика, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Прокурор г. Красноярска обратился в суд с иском (с учетом уточнений) к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации Красноярска, ФИО1, ФИО2 о признании недействительным распоряжения об утверждении схемы расположения земельного участка, распоряжения о предоставлении земельного участка, признании ничтожным договора купли- продажи земельного участка, признании отсутствующим права собственности, аннулировании записи о праве собственности на земельный участок, возложении обязанности по передаче земельного участка.

Требования мотивированы тем, что в ходе осуществления надзорной деятельности за соблюдением земельного законодательства прокуратурой установлено, что 18.12.2017 ФИО1, состоящая в очереди на предоставление земельных участков в качестве многодетного гражданина, обратилась в Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации Красноярска с заявлением об утверждении схемы и предварительном согласовании предоставления ей земельного участка по адресу: <адрес>; однако в удовлетворении этого заявления департаментом было отказано, поскольку испрашиваемый участок расположен в двух территориальных зонах, не позволяющих его использовать в целях строительства и размещения индивидуального жилого дома; кроме того, участок расположен в зоне действия проекта планировки улично-дорожной сети и территории общественного пользования. В дальнейшем решением Кировского районного суда г. Красноярска от 21.03.2018 данный отказ признан незаконным, на департамент возложена обязанность повторно рассмотреть заявление ФИО1 По итогам повторного рассмотрения департаментом издано распоряжение от 05.04.2019 об утверждении схемы расположения испрашиваемого земельного участка на кадастровом плане территории и предварительно согласовано его предоставление ФИО1; земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера № и определением кадастровой стоимости в размере 1269721,85 рубль; а в дальнейшем 24.04.2020 участок предоставлен в собственность ФИО1 При этом уже 28.02.2020 ФИО1 продала спорный земельный участок ФИО2 за 500000 рублей, т.е. по явно заниженной цене. При таких обстоятельствах прокурор полагает, что вышеуказанный участок был предоставлен в собственность ФИО1 без законных оснований, т.к. он расположен в двух территориальных зонах, не предусматривающих возможность ведения ИЖС, в связи с чем, департаменту надлежало отказать в утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории на основании п.п. 3 п. 16 ст. 11.10, п. 8 ст. 39.15, п. 1 ст. 39.16 ЗК РФ и не передавать его в собственность ФИО1 Следовательно, дальнейшая сделка по отчуждению ФИО1 земельного участка, который ей не мог принадлежать, в адрес ФИО2 также является незаконным.

Учитывая изложенное, прокурор просил признать недействительным распоряжение администрации города от 05.04.2019; распоряжение от 24.01.2020; истребовать из чужого незаконного владения ФИО2 спорный участок; аннулировать в ЕГРН запись о правах на земельный участок и снять его с государственного кадастрового учета.

Судом первой инстанции постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе ФИО2 просит решение отменить, отказав прокурору в иске, ссылаясь на отсутствие оснований для удовлетворения заявленных требований и полагая себя добросовестным приобретателем спорного земельного участка; также считает, что при рассмотрении иска суд вышел за пределы предоставленных ему полномочий, рассмотрев требование о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи спорного земельного участка, тогда как в уточненном исковом заявлении данного требования прокурором не заявлялось.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ТСЖ «Микрорайон Горный» ФИО3, а также помощник прокурора г. Красноярска Жилионис Б.А. просили решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся участников процесса, уведомленных надлежащим образом о месте и времени слушания; проверив материалы дела; заслушав представителя ответчика ФИО2 – ФИО4, поддержавшую доводы апелляционной жалобы, прокурора Воротынскую О.О., полагавшую доводы апелляционной жалобы необоснованными, а решение суда – подлежавшим оставлению без изменения; обсудив апелляционную жалобу, судебная коллегия не находит оснований для отмены принятого судом решения.

Как правильно установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ФИО1 18.12.2017 обратилась в Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка площадью 1 493 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, на кадастровом плане территории с целю его дальнейшего предоставления в собственность многодетной семье, в соответствии со ст. 14 Закона Красноярского края от 04.12.2008 № 7-2542 «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае».

Согласно письму Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска № П-22057 от 16.01.2017, ФИО1 отказано в предоставлении в собственность земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, юго-восточнее земельного участка с кадастровым номером № для индивидуального строительства, поскольку испрашиваемый участок расположен в двух территориальных зонах: зона рекреационная лесопарковая (Р-1) и зона территорий объектов автомобильного транспорта (ИТ); размещение индивидуальных жилых домов не соответствует видам разрешенного использования для данных территориальных зон. Кроме того, испрашиваемый участок расположен в границах территории, в отношении которой постановлением администрации города от 25.12.2015 утвержден проект планировки улично-дорожной сети и территорий общественного пользования городского округа г. Красноярск.

Решением Кировского районного суда г. Красноярска от 21 марта 2018 года признан незаконным отказ Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска № П-22057 от 16.01.2017 в предоставлении ФИО1 указанного земельного участка; на ответчика возложена обязанность повторно рассмотреть заявление ФИО1 об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории по адресу: <адрес>, юго-восточнее земельного участка с кадастровым номером №

Распоряжением Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска от 05.04.2019 утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории из земель населенных пунктов площадью 1 493 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, юго-восточнее земельного участка с кадастровым номером №, вид разрешенного использования земельного участка: для индивидуального жилищного строительства.

Далее, распоряжением администрации г. Красноярска от 24.01.2020 на основании заявления ФИО1 в собственность последней, как многодетной матери предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, общей площадью 1493 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, юго-восточнее земельного участка с кадастровым номером №, для индивидуального жилищного строительства; указанный участок поставлен на кадастровый учет; право собственности ФИО1 зарегистрировано 05.02.2020.

По договору купли-продажи от 20.02.2020 ФИО1 продала спорный земельный участок ФИО2, за 500000 рублей; государственная регистрация перехода права собственности произведена 12.03.2020.

Разрешая спор, выслушав доводы и возражения сторон, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об удовлетворении исковых требований прокурора г. Красноярска; при этом обоснованно исходил из того, что при формировании спорного земельного участка для его дальнейшего предоставления в собственность ФИО1 органом местного самоуправления не проведена надлежащая проверка возможности его предоставления в целях индивидуального жилищного строительства при установленном факте расположения одновременно в двух территориальных зонах Р-1 и ИТ, не предназначенных для указанных целей; а поскольку право ФИО1 на спорный земельный участок основано на незаконном распоряжении органа местного самоуправления, у нее не возникло прав по владению и распоряжению этим земельным участком; следовательно, не имелось законных оснований для отчуждения этого земельного участка ФИО2, что влечет недействительность оспариваемого договора купли-продажи земельного участка, а также необходимость применения последствий недействительности ничтожной сделки и истребование участка у ФИО2

С указанным выводом суда первой инстанции судебная коллегия соглашается.

Одним из оснований для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка в силу подпункта 3 пункта 16 статьи 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации является разработка такой схемы с нарушением предусмотренных статьей 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации требований к образуемым земельным участкам.

В соответствии с пунктами 4 и 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости, а также образование земельных участков не должно нарушать требования, установленные Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами.

Подпункт 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации).

В пункте 1 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: жилым; общественно-деловым; производственным; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационным; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иным территориальным зонам.

Градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков) в силу абзаца 2 пункта 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливается правилами землепользования и застройки.

Аналогичные требования содержит часть 4 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

На основании пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

В соответствии с частью 2 статьи 37 ГрК РФ применительно к каждой территориальной (в том числе жилой зоне) устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков.

Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования (ч. 3 ст. 36 ГрК РФ).

Согласно ч. 2 ст. 85 ЗК РФ, ч. 2 ст. 30, ст. 31 ГрК РФ градостроительные регламенты территориальных зон устанавливаются Правилами землепользования и застройки, утверждаемыми представительным органом местного самоуправления с учетом результатов публичных слушаний.

Решением Красноярского городского Совета депутатов от 7 июля 2015 г. № В-122 в установленном порядке утверждены Правила землепользования и застройки городского округа город Красноярск (далее - Правила землепользования и застройки).

Согласно сведениям ГИСОГД спорный земельный участок в соответствии с Правилами землепользования и застройки расположен в двух территориальных зонах: Р-1 - рекреационной лесопарковой и ИТ - территорий объектов автомобильного транспорта; на указанный земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется.

В соответствии со ст. 32 Правил землепользования и застройки зоны территорий объектов автомобильного транспорта включают в себя участки территории города, предназначенные для размещения объектов автомобильного транспорта и установления санитарно-защитных зон и санитарных разрывов таких объектов, установления полос отвода автомобильных дорог, а также размещения объектов дорожного сервиса при условии соответствия требованиям законодательства о безопасности дорожного движения; основные виды разрешенного использования: автомобильный транспорт, земельные участки (территории) общего пользования, служебные гаражи, коммунальное обслуживание, хранение автотранспорта, отдых (рекреация), в части создания скверов и ухода за ними; условно разрешенные виды использования: связь, за исключением антенных полей и объекты дорожного сервиса.

Основными видами разрешенного использования земель, расположенных в границах территориальной зоны - зоны рекреационные лесопарковые (Р-1), являются: деятельность по особой охране и изучению природы, в части сохранения и изучения растительного и животного мира путем создания особо охраняемых природных территорий, в границах которых хозяйственная деятельность, кроме деятельности, связанной с охраной и изучением природы, не допускается (памятники природы, дендрологические парки, ботанические сады, лесопарки, рощи, водоемы, прокладка лыжных трасс, велосипедных дорожек); природно-познавательный туризм, за исключением размещения баз; площадки для занятий спортом, в части размещения площадок для занятия спортом и физкультурой на открытом воздухе (беговых дорожек); земельные участки (территории) общего пользования; гидротехнические сооружения; отдых (рекреация), в части создания скверов и ухода за ними; связь, за исключением антенных полей; предоставление коммунальных услуг, за исключением размещения стоянок, гаражей и мастерских для обслуживания уборочной и аварийной техники, сооружений, необходимых для сбора и плавки снега (п. 36 Правил).

Таким образом, указанные Правила землепользования и застройки не предусматривают в качестве разрешенного вида использования земельных участков размещение индивидуальных жилых домов в зонах территорий объектов автомобильного транспорта и зоне рекреационной лесопарковой; следовательно, изначальное предоставление ФИО1 спорного земельного участка для индивидуального жилищного строительства в зонах ИТ и Р-1 не отвечало требованиям градостроительного регламента для данных территориальных зон.

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель устанавливается исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства.

Указанные обстоятельства позволили суду первой инстанции прийти к обоснованному выводу о незаконности утверждения схемы расположения спорного земельного участка на кадастровом плане территории и его последующего предоставления в собственность ФИО1 под индивидуальное жилищное строительство с нарушением требований п. 2 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку весь испрошенный земельный участок согласно генеральному плану находился на момент его предоставления в зонах, не предназначенных для индивидуального жилищного строительства.

Доводы ответчика Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска об утверждении схемы расположения спорного земельного участка на кадастровом плане территории во исполнение решения Кировского районного суда г. Красноярска от 21 марта 2018 года судом обоснованно отклонены, поскольку в рамках рассмотренного административного дела вопрос о предоставлении испрашиваемого ФИО1 земельного участка в ее собственность по существу не разрешался; основанием для удовлетворения административных требований ФИО1 послужил факт нарушения административным ответчиком процедуры принятия решения об утверждении схемы расположения спорного земельного участка на кадастровом плане территории как в отношении не сформированного земельного участка, не прошедшего государственный кадастровый учет.

При этом указанным решением суда на Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска не возлагалась обязанность в обязательном порядке согласовать схему размещения испрашиваемого участка на КПТ и предоставить его в собственность ФИО1, как многодетной матери; указанным решением административный ответчик должен был лишь повторно рассмотреть поступившее от нее заявление с соблюдением предусмотренной законом процедуры.

Также обоснованно отклонены судом доводы стороны ответчика о возможности дальнейшего изменения как вида разрешённого использования спорного земельного участка, так и назначения территориальных зон, на которых он расположен.

В силу пункта 9 статьи 1 ГрК РФ градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 30 ГрК РФ правила землепользования и застройки включают в себя градостроительные регламенты.

Согласно части 3 статьи 37 ГрК РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Градостроительные регламенты устанавливаются в правилах землепользования и застройки (п. 8 ст. 1, ч. 3 ст. 37 ГрК РФ). Для изменения одного вида разрешенного использования земельного участка на другой вид разрешенного использования необходимо изменение градостроительного регламента. В свою очередь, изменение градостроительного регламента является основанием для внесения изменений в правила землепользования и застройки (п. 2 ч. 2 ст. 33 ГрК РФ).

Внесение изменений в правила землепользования и застройки осуществляется в порядке, предусмотренном статьями 31 - 33 ГрК РФ, устанавливающими обязательность согласительных процедур с представительным органом местного самоуправления.

Сведений о том, что вид разрешенного использования спорного участка был изменен в установленном законом порядке на момент принятия оспариваемых решений (ч. 3 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ), материалы дела не содержат.

В отношении спорного земельного участка, в силу закона градостроительное зонирование не осуществляется. Правила землепользования и застройки города Красноярска, являются действующими, не отменены, не признаны не соответствующим законодательству, при этом проверка их законности не входит в предмет рассмотрения по настоящему делу.

При установленных обстоятельствах и применимых нормах права, исковые требования прокурора в части признания недействительными: распоряжения администрации г. Красноярска от 05.04.2019 об утверждении на кадастровом плане территории схемы земельного участка, с кадастровым номером № распоряжения от 24.01.2020 о передаче этого земельного участка в собственность ФИО1; договора купли-продажи земельного участка от 28.02.2020, заключенного между ФИО1 и ФИО2; истребовании спорного земельного участка от ФИО2 в пользу Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска - были законно удовлетворены судом.

Согласно статье 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется различными способами, перечень которых не является исчерпывающим. Вместе с тем способы защиты гражданских прав могут предопределяться правовыми нормами, регулирующими конкретные правоотношения, в связи с чем, стороны правоотношений вправе применить лишь определенный способ защиты права.

В соответствии с пунктом 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.

Если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.

Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя. Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ (п. 35 вышеуказанного постановления Пленума № 10/22).

В соответствии со статьей 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Пунктом 1 статьи 302 ГК РФ установлено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях (п. 2 ст. 302 ГК РФ).

Пунктом 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. разъяснено, что, по смыслу п. 1 ст. 302 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения, передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

Таким образом, процессуальным истцом правомерно избран такой способ защиты как истребование имущества из незаконного владения ответчика ФИО2, получившего его во исполнение недействительной сделки.

Выводы суда об отсутствии оснований для удовлетворения требований прокурора о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ответчика ФИО2 на указанный земельный участок, судебная коллегия находит правильными, поскольку данное требование заявлено наряду с требованием об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения, тогда как такой способ защиты права применяется лишь в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения.

Юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими установлению и оценке по данному делу, являются обстоятельства, связанные с выбытием имущества из владения собственника по воле или помимо его воли, незаконность владения спорным имуществом, а также обстоятельства, свидетельствующие о наличии у владельцев земельных участков статуса добросовестных приобретателей.

При этом как отсутствие воли собственника на передачу имущества во владение иному лицу, так и недобросовестность поведения его приобретателя, являются достаточными основаниями для удовлетворения виндикационного иска.

Согласно части 1 статьи 56 ГПК РФ истец должен доказывать выбытие имущества из его владения помимо воли, а в случае недоказанности этого факта - на него возлагается бремя доказывания недобросовестности приобретателя; ответчики вправе предъявить доказательства выбытия имущества из владения собственника по его воле.

Оценивая действия приобретателя спорного земельного участка ФИО2 на предмет их соответствия требованиям добросовестности, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В соответствии с положениями статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Из разъяснений п. 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. следует, что в соответствии со ст. 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

В то же время возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя.

При этом собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Возражая против иска, сторона ответчика ФИО2 ссылаясь на свою добросовестность, указывала лишь на возмездный характер приобретения им спорного имущества.

Не оспаривая факт возмездности приобретения ответчиком земельного участка, сторона истца указала на отсутствие в действиях ответчика признаков добросовестности, необходимой для применения положений ст. 302 ГК РФ, поскольку ФИО2 должен был знать об отсутствии правовых оснований для предоставления земельного участка ФИО1 ввиду его расположения в двух территориальных зонах, где не предусмотрена возможность ведения ИЖС; и при надлежащей степени заботливости и осмотрительности он должен был воздержаться от приобретения такого имущества.

Кроме того, как следует из текста договора купли-продажи спорного земельного участка от 28.02.2020, его стоимость при продаже составила 500000 рублей; вместе с тем, согласно выписке из ЕГРН кадастровая стоимость этого участка составляет 1269721,85 рубль; а реальная рыночная стоимость с учетом его площади (почти 15 соток) и места расположения на территории ТСЖ «Горный» в <адрес>, в городской черте – еще выше; следовательно, действия ФИО2, заключившего договор купли-продажи спорного земельного участка по явно заниженной цене, не свидетельствуют о его добросовестности, как приобретателя данного земельного участка.

Таким образом, принимая во внимание непродолжительность периода владения ФИО1 спорным земельным участком к моменту заключения договора купли-продажи с ответчиком ФИО2 (1 месяц); отчуждение этого земельного участка по явно заниженной цене, несоразмерной действительной стоимости этого имущества; открытость и общедоступность информации публичной кадастровой карты о факте нахождения участка в двух территориальных зонах, не предназначенных для размещения жилых домов (т.е. явное несоответствие приобретаемого земельного участка виду его разрешенного использования); что являлось обстоятельствами, позволяющими усомниться в праве продавца на отчуждение имущества, однако ответчик не проявил должной осмотрительности и не провел дополнительной проверки юридической судьбы приобретаемого недвижимого имущества, исходя из того, что он как собственник будет обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением, мог и должен был выяснить, какой вид разрешенного использования для спорного участка установлен действующими нормативными актами градостроительного зонирования.

То есть в период заключения ответчиками оспариваемого договора купли-продажи земельного участка, населению муниципального образования и лицам, чьи права и свободы затрагивают принятые нормативные правовые акты, была обеспечена возможность ознакомиться с их содержанием; следовательно, ФИО2 мог принять разумные меры для выяснения наличия полномочий на отчуждение земельного участка у администрации города и ФИО1, которая в дальнейшем реализовывала земельный участок, и, как следствие, имел возможность отказаться от его приобретения. Приобретение участка по цене, значительно ниже кадастровой стоимости, также должно было вызвать у приобретателя сомнения в отношении права продавца на отчуждение спорного имущества, и подтверждает, что приобретатель не является добросовестным.

При этом сама по себе продажа недвижимого имущества по цене ниже кадастровой стоимости, в зависимости от характера сложившихся отношений и оснований, по которым оспаривается договор купли-продажи и истребуется имущество из незаконного владения, может свидетельствовать о недобросовестном поведении сторон.

Так, в соответствии с пунктом1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Существенным условием договора купли-продажи недвижимого имущества является его цена.

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 555 ГК РФ при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

По общему правилу, с учетом общеправового принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ), цена недвижимости определяется по соглашению сторон и не имеет жесткой привязки к определенным критериям, включая кадастровую стоимость объекта.

Между тем принцип свободы договора не является безграничным.

Сочетаясь с принципом добросовестного поведения участников гражданских правоотношений (п. 5 ст. 10 ГК РФ), он не исключает оценку разумности и справедливости условий договора на предмет соблюдения баланса прав и обязанностей сторон договора, законных интересов третьих лиц.

Для случаев, когда стоимость недвижимого имущества нормативно не регламентируется, его продажа по цене ниже кадастровой стоимости может указывать на нерыночный характер сделки и, в зависимости от обстоятельств дела и существа сложившихся отношений, служить основанием для оценки добросовестности сторон.

Таким образом, анализ всех представленных доказательств позволяет судебной коллегии прийти к выводу о том, что, несмотря на предоставление доказательств возмездного приобретения спорного имущества, покупка спорного земельного участка по явно заниженной цене свидетельствует о недобросовестности ответчика ФИО2

Доводы апелляционной жалобы о нарушении судом первой инстанции норм процессуального права, в связи с тем, что суд разрешил требования о расторжении договора купли-продажи, заключенным между ФИО1 и ФИО2, не заявленным истцом в итоговом варианте уточненного искового заявления, также признаются судебной коллегией несостоятельными.

По смыслу части 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации именно на суд возложена обязанность по определению норм права, которые следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Правовая квалификация спорных правоотношений относится к компетенции суда, который не связан указанием стороны на нормы материального права и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактических правоотношений, определив при этом, круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, какие законы и иные нормативные правовые акты подлежат применению в конкретном спорном правоотношении, что судом первой инстанции не установлено.

Частью 1 статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено право истца изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых.

При рассмотрении дела и принятии решения в силу части 2 статьи 56, части 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд исходя из предмета и оснований заявленных требований, позиций сторон, определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, каковы правоотношения сторон и разрешает дело с учетом обстоятельств дела, установленных в ходе судебного разбирательства. Решение суда принято с учетом указанных требований норм процессуального права.

Более того, как следует из материалов дела, истец не отказывался от исковых требований о расторжении договора купли-продажи от 28.02.2020; в заявлениях, поступавших в суд, прокурором лишь уточнялись (дополнялись) исковые требования; производство по делу в связи с отказом истца от части исковых требований судом не прекращалось.

С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции постановлено со строгим соблюдением требований норм процессуального и материального права, не противоречит собранным по делу доказательствам и требованиям закона, а доводы апелляционной жалобы не опровергают вышеизложенных выводов суда, не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, и не влияют на правильность принятого судом решения.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Октябрьского районного суда г. Красноярска от 25 августа 2021 года, оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО2 – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 10.12.2021