Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в г.Перми 21 января 2019 года дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Кочевского районного суда Пермского края от 07.11.2018 г., которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Администрации Кочевского сельского поселения о признании договора аренды земельного участка № ** от 26 августа 2015 года, договора аренды земельного участка № ** от 26 августа 2015 года, договора аренды земельного участка № ** от 26 августа 2015 года прекратившими свое действие с 24 апреля 2018 года, отказать».

Заслушав доклад судьи Симоновой Т.В., объяснения истца ФИО1, ее представителя ФИО2, действующего на основании доверенности, представителя ответчика администрации Кочевского сельского поселения Пермского края ФИО3, действующего на основании доверенности, представителя третьего лица администрации Кочевского муниципального района Пермского края ФИО4, действующей на основании доверенности, проверив дело, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации Кочевского сельского поселения Пермского края о признании договоров аренды земельных участков прекратившими свое действие. В обоснование требований указала, что между ней и ответчиком 26 августа 2015 года были заключены договоры аренды земельных участков №№ **, **, **. Пунктом 2.1 каждого указанного договора аренды предусмотрено, что срок заключения договора составляет 11 месяцев. Апелляционными определениями от 09 апреля 2018 года (дела № 33-3515/2018, № 33-3510/2018, № 33-3511/2018) установлено, что она обязана оплачивать арендную плату по истечению срока действия договора, поскольку в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. То есть в судебном порядке установлено, что у нее имеются объекты недвижимого имущества на земельных участках и она обязана вносить арендную плату. Вместе с тем, 22 января 2018 года собственником недвижимого имущества, расположенного на земельных участках с кадастровыми номерами **:622, **:627, **:273, в отношении которых заключены договоры аренды, стал ФИО5. Таким образом, указанные договоры аренды от 26 августа 2015 года прекратили свое действие. Вместе с тем, ее неоднократные с 22.01.2018 обращения в адрес ответчика о прекращении действия договоров аренды, оставлены без удовлетворения. С учетом поданного в порядке ст. 39 ГПК РФ уточненного искового заявления, просила признать договоры аренды земельных участков №№ **, **, ** от 26 августа 2015 года прекратившими свое действие с 24 апреля 2018 года.

Истец ФИО1 на судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела была извещена надлежащим образом, ее представитель исковые требования поддержал.

Ответчик администрация Кочевского сельского поселения представителя в судебное заседание не направил, о времени и месте слушания дела был извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица администрации Кочевского муниципального района в судебном заседании полагала иск ФИО1 необоснованным.

Третье лицо ФИО5 на судебное заседание не явился, был извещен о времени и месте слушания дела.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе истец просит решение суда отменить. В обоснование доводов указывает, что выводы суда основаны на неверном установлении обстоятельств рассматриваемого спора. Считает, что суд необоснованно не учел в качестве надлежащих доказательств, представленные в материалы дела уведомление о расторжении договора аренды с отметкой о получении его администрацией - ответчиком, а также квитанцию об отправлении почтовым уведомлением дополнительного уведомления о расторжении договоров аренды. Отсутствие входящего номера в штампе о принятии уведомления, полагает не свидетельствует о том, что ответчик его не получал. Также полагает, что выводы суда о том, что требование истца не основано на законе является неправомерным. Апелляционными определениями от 09.04.2018 (дело № 33-3515/2018, № 33-3510/2018, 33-3511/2018) установлено, что ФИО1 обязана оплачивать арендную плату по истечении срока действия договора, поскольку в силу положений п. 2 ст. 621 ГК РФ договоры аренды в данном случае являются заключенными на неопределенный срок. Данное обстоятельство было установлено с учетом расположения на земельных участках объектов недвижимого имущества, принадлежащих ФИО1. 22.01.2018 собственником недвижимого имущества, находящегося на спорных земельных участков стал ФИО5, в связи с чем 24.01.2018 она обратилась к ответчику с просьбой расторгнуть договоры аренды. Однако обращение оставлено без удовлетворения. Со ссылками на положения ст.ст. 417, 552, 271, 610, 619, 620 ГК РФ, ст.ст. 35, 46 Земельного кодекса РФ считает, что оснований для отказа в иске о расторжении договоров аренды с 24.04.2018, т.е. по истечении трех месячного срока с момента получения ответчиком уведомления, у суда не имелось.

От администрации Кочевского сельского поселения Пермского края и администрации Кочевского муниципального района Пермского края на апелляционную жалобу поступили возражения, согласно которым просят решение суда первой инстанции оставить без изменения, а доводы апелляционной жалобы без удовлетворения.

Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения суда исходя из доводов апелляционной жалобы, приходит к следующему выводу.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что между администрацией Кочевского сельского поселения и ФИО1 26 августа 2015 года заключены договора аренды земельных участков №№ **, **, **, с кадастровыми номерами **:622, **:627, **:273 соответственно, расположенные в с.**** (л.д. 6-20).

На указанных земельных участках ранее были расположены объекты недвижимого имущества, принадлежавшие на момент заключения договоров аренды ФИО1.

Каждый договор был заключен сроком на 11 месяцев.

22 января 2018 года собственником недвижимого имущества (нежилые помещения), расположенного на земельных участках с кадастровыми номерами **:627, **:622 и **:273, на которые были ранее заключены вышеуказанные договора аренды стал ФИО5 на основании договоров дарения от 22.01.2018 (л.д. 79-102).

09 августа 2018 года от ФИО1 в администрацию Кочевского муниципального района поступили заявления об отказе от земельных участков с кадастровыми номерами **:627, **:622 и **:273. (л.д. 38-40)

21 августа 2018 года администрацией Кочевского муниципального района в адрес ФИО1 направлен ответ с приложением проектов соглашений о расторжении договоров аренды, а также информация о погашении задолженности по арендной плате за 8 месяцев текущего года. (л.д. 41-45).

Также в материалы дела истцом было представлено ее уведомление ответчика о расторжении спорных договоров аренды от 26.08.2015, в связи с переходом права собственности на объекты недвижимости, расположенные на арендуемых земельных участках к ФИО5, в котором имеется штамп администрации Кочевского сельского поселения Пермского края о его получении 24.01.2018, а также представлена квитанция о почтовом отправлении ФИО1 корреспонденции в адрес администрации Кочевского сельского поселения Пермского края от 24.01.2018.

Принимая решение об отказе в удовлетворении иска ФИО1, суд первой инстанции исходил из того обстоятельства, что доказательств, подтверждающих факт неоднократного обращения истца в администрацию Кочевского сельского поселения Пермского края с заявлением о прекращении договоров аренды недвижимого имущества с 22.01.2018 истцом не представлено. Что свидетельствует о том, что оснований для расторжения договоров аренды с испрашиваемой истцом даты у ответчика не имелось. Также суд указал на то, что требования ФИО1 о прекращении действий договоров аренды по основаниям смены собственника недвижимого имущества не основано на законе, приводя в обоснование данного вывода ссылку на п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2015 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

Между тем, с такими выводами судебная коллегия согласиться не может, поскольку они основаны на неверном применении норм материального права, а также выводы суда не соответствуют обстоятельствам рассматриваемого дела, в связи с чем, решение суда подлежит отмене (п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ).

Согласно абзацу второму пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Условиями договоров аренды (п. 5.2.13) (условия договоров являются идентичными) предусмотрена обязанность арендатора письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за один месяц о предстоящем освобождении участков при досрочном их освобождении. А также обязанность сдать участки арендодателю по акут приема-передачи.

В соответствии с п. 1 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "О практике разрешения споров, связанных с арендой", при одностороннем отказе от исполнения договора для того, чтобы договор считался расторгнутым, стороне достаточно уведомить контрагента об отказе от его исполнения. Если арендодатель направлял арендатору предупреждение о прекращении договора, требования абзаца 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации могут считаться соблюденными. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

В рассматриваемой спорной ситуации, судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции неверно оценил представленные в материалы дела доказательства, в частности уведомление от 24.01.2018 (л.д.114).

В суд апелляционной инстанции данный документ представлен истцом в подлинном виде. На уведомлении имеется штамп входящей корреспонденции администрации Кочевского сельского поселения Пермского края, с отметкой о его получении ответчиком 24.01.2018.

Анализируя данное доказательство, суд первой инстанции признал его недопустимым, поскольку штамп входящей корреспонденции на уведомлении не имеет входящего номера. Указанное с учетом анализа данных журнала учета входящих документов ответчика за период с 23.01.2018 по 08.02.2018 (л.д. 64-67), в котором отсутствовали сведения о поступлении данного документа в адрес администрации, позволило суду прийти к выводу о том, что факт обращения истца к ответчику с заявлением о прекращении договоров аренды не нашел своего подтверждения.

Вместе с тем, судебная коллегия полагает, что данное указанное выше обстоятельство, само по себе не свидетельствует о том, что уведомление от 24.01.2018 не поступало в адрес ответчика. Отсутствие его регистрации в журнале входящих документов относится к действиям непосредственно ответчика, связанным с ненадлежащим ведением документооборота в органе местного самоуправления и не может свидетельствовать при отсутствии в материалах дела совокупности доказательств о наличии каких-либо недобросовестных действий со стороны истца.

Принадлежность штампа входящей корреспонденции на уведомлении от 24.01.2018 администрации Кочевского сельского поселения Пермского края последней ни в рамках рассмотрения дела в суде первой инстанции, ни в суде апелляционной инстанции не оспорена.

Таким образом, учитывая, что сторонами не оспаривалось то обстоятельство, что заключенные на 11 месяцев договоры аренды после истечения указанного срока, являлись продленными на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ), соответственно, поскольку с момента получения арендодателем уведомления об одностороннем отказе стороны от исполнения договоров аренды прошло более 90 календарных дней, то данное обстоятельство указывает на соблюдение стороной арендатора условий досрочного расторжения данного договора, предусмотренное положениями п. 2 ст. 610 ГК РФ.

Не может судебная коллегия согласиться и с выводом суда о том, что требования ФИО1 не основаны на законе.

Возможность судебной защиты гражданских прав служит одной из гарантий их осуществления. Право на судебную защиту является правом, гарантированным ст. 46 Конституции РФ.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными ст. 12 ГК РФ.

Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Предметом требований истца ФИО1 является признание договоров аренды прекратившими своей действие с определенной даты, в частности с 24.04.2018, т.е. по истечении установленного положениями п. 2 ст. 610 ГК РФ срока в три месяца с момента уведомления арендодателя об отказе арендатора от продолжений арендных отношений.

Как указывалось выше, в силу пункта 1 статьи 450.1 Кодекса, договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Т.е. отказ арендатора от договора аренды, установленный положениями п. 2 ст. 610 ГК РФ, является безусловным, не связан с какими-либо нарушениями со стороны арендодателя, обусловлен исключительно волей арендатора на отказ от договора, и, по своей сути, является односторонней сделкой, прекращающей обязательство во внесудебном порядке.

Соответственно, ссылка суда в решении на п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», которым дано правовое разъяснение о невозможности предъявления прежним собственником объектов недвижимости, расположенных на арендуемых земельных участках, требований о расторжении ранее заключенных с ним договоров аренды, поскольку в данном случае договор аренды продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком с новым собственником недвижимости, в данном случае является несостоятельной.

Требований о расторжении ранее заключенных договоров аренды земельных участков истцом в рамках возникших спорных правоотношений не заявлялось. В данном случае, договоры аренды, как указывалось выше, прекращаются в отношении прежнего арендатора с момента получения арендодателем уведомления об одностороннем отказе стороны от его исполнения, в связи с чем, необходимости его повторного расторжения судом, не имеется.

В ходе рассмотрения дела по существу было установлено несогласие ответчика с односторонним расторжением арендатором договоров аренды с 24.04.2018, что свидетельствует о наличии между сторонами спора относительно срока прекращения договоров аренды. В связи с чем, истец вправе была обратиться в суд за защитой нарушенного права.

Таким образом, требования ФИО1 предъявлены в строгом соответствии с нормами п. 1 ст. 450.1 и п. 2 ст. 610 ГК РФ, а поскольку к моменту обращения арендатора в суд три месяца, оговоренные в пункте 2 статьи 610 ГК РФ, истекли, то при доказанности получения арендодателем уведомления от арендатора об отказе от договоров аренды, у суда первой инстанции оснований для отказа в удовлетворении иска ФИО1 не имелось.

При таком положении решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении исковых требований ФИО1.

Руководствуясь ст.ст.199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Кочевского районного суда Пермского края от 07.11.2018 – отменить.

Принять новое решение, которым признать прекратившими свое действие с 24.04.2018 договор аренды земельного участка № ** от 26 августа 2015 (кадастровый номер земельного участка **:622), договор аренды земельного участка № ** от 26 августа 2015 года (кадастровый номер земельного участка **:627), договор аренды земельного участка № ** от 26 августа 2015 года (кадастровый номер земельного участка **:273).

Председательствующий:

Судьи: