Гражданский кодекс часть 1

слушала в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ЖСК «Новые Известия» ФИО1 на решение Адлерского районного суда г. Сочи от 20 апреля 2015 года.

Заслушав доклад, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 и другие (всего 14 человек) обратились в суд с иском к ТСЖ «Известия», ЖСК «Новые Известия» и АКБ ЗАО «Бизнес-Сервис-Траст» о признании недействительным договора залога имущественных прав на получение квартир в многоквартирном жилом доме по ул. Ленина Адлерского района г. Сочи, применении к указанному договору последствий недействительности ничтожной сделки, обязании ТСЖ «Известия» исполнить свои обязательства по финансированию строительства жилого дома, вводе жилого дома в эксплуатацию, передаче квартир во владение инвесторов.

В обоснование иска указано, что ответчики ТСЖ «Известия» и его правопреемник ЖСК «Новые Известия», получив от истцов в период с 2006 г. по 2010 г. денежные средства, составляющие договорную стоимость квартир, уклоняются от исполнения обязательств по ранее заключенным договорам соинвестирования в строительстве жилья, допустили существенную просрочку ввода жилого дома в эксплуатацию и просрочку в передаче квартир соинвесторам. Последний признанный ответчиком срок ввода жилого дома в эксплуатацию истек во втором квартале 2014 года. Понуждение ответчиков к исполнению договорных обязательств в натуре является единственным способом защиты нарушенного права. В отношении требований, заявленных к ответчику АКБ «БСТ-Банк» истцы указали на то, что между ответчиками заключен договор залога имущественных прав в отношении квартир, права на получение которых уже были переданы гражданам, а также указали на несоответствие заключенного договора требованиям закона в той мере, в какой он противоречит условиям инвестиционного договора от 03.02.2006 года, в рамках которого ТСЖ «Известия» приобрело имущественные права на получение квартир. Данный договор заключен без согласия администрации г. Сочи и МУ г. Сочи «Дирекция по реализации программ», нарушает права указанных органов.

До разрешения спора по существу в рассматриваемое гражданское дело вступили третьи лица, заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора - ФИО3 и другие (всего 15 человек).

В обоснование требований указали, что они также являются соинвесторами строительства многоквартирного жилого дома по ул. Ленина, 282А в Адлерском районе г. Сочи, и с ними в период с 2006 по 2010 годы заключены договоры соинвестирования с ТСЖ «Известия». Они в полном объёме оплатили стоимость квартир, однако ТСЖ «Известия» уклоняется от исполнения договорных обязательств, допустило существенную просрочку во вводе жилого дома в эксплуатацию, передача квартир соинвесторам до настоящего времени не осуществлена.

Не согласившись с исковыми требованиями граждан в части признания недействительным договора залога имущественных прав ответчик АКБ «БСТ-Банк» обратился со встречным иском к ФИО2, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15 и ФИО16, ТСЖ «Известия», ЖСК «Новые Известия» о признании права залога на квартиры в жилом доме №282А по ул. Ленина Адлерского района г. Сочи, которые будут созданы в будущем.

В обоснование встречного иска АКБ «БСТ-банк» указал, что залог соответствует требованиям закона. Поскольку он оспорен истцами, то банк с целью защиты оспоренного права может предъявить встречный иск, направленный на подтверждение ранее возникшего права.

В письменных возражениях ответчик ЖСК «Новые Известия» исковые требования граждан и самостоятельные требования третьих лиц не признал.

В судебном заседании представитель истцов по доверенности настаивал на удовлетворении исковых требований.

Представители третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, поддержали самостоятельные требования, не возражали против удовлетворения первоначального иска. Согласились со встречным иском банка в части требований о признании права залога на все квартиры, за исключением квартир №2, 32, 42.

В судебном заседании представитель АКБ «БСТ-Банк» возражала против удовлетворения первоначального иска в части признания недействительным договора залога квартир №3, 4, 5, 33, 34, 35, 43, 44, 45, 51, 52, 55, 30б, не возражала против удовлетворения исковых требований о признании недействительным договора залога квартир №2, 32, 42, настаивала на удовлетворении встречного иска в части признания права залога на все квартиры, за исключением квартир №2, 32, 42. Не возражала против удовлетворения остальной части первоначальных исковых требований и самостоятельных требований третьих лиц к ТСЖ «Известия» и ЖСК «Новые Известия».

Представитель администрации г. Сочи поддержала требования истцов по первоначальному иску в полном объеме.

Представитель ОАО «СУ-2» в судебном заседании поддержал исковые требования и самостоятельные требования третьих лиц, подтвердил факт заключения ими договоров с ТСЖ «Известия», а также факт исполнения договоров.

Решением Адлерского районного суда г. Сочи от 20 апреля 2015 года исковые требования ФИО2 и других (всего 14 человек) к ТСЖ «Известия», ЖСК «Новые Известия», акционерному коммерческому банку «Бизнес-Сервис-Траст» о признании договора залога недействительным, признании заключенными договоров инвестирования в строительство жилья, обязании завершить строительство многоквартирного жилого дома и передать квартиры во владение инвесторов и встречные исковые требования акционерного коммерческого банка «Бизнес-Сервис-Траст» к ТСЖ «Известия», жилищному строительному кооперативу «Новые Известия», ФИО2 и другим (всего 14 человек) о признании права залога на квартиры, которые будут созданы в будущем, удовлетворены частично.

Самостоятельные требования третьих лиц ФИО3 и других (всего 15 человек) к ТСЖ «Известия», ЖСК «Новые Известия» о признании заключенными договоров инвестирования в строительство жилья, обязании завершить строительство многоквартирного жилого дома и передать квартиры во владение инвесторов удовлетворено в полном объеме.

В апелляционной жалобе представитель ЖСК «Новые Известия» ФИО1 просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права, указывая, что истцами при подаче иска не оплачена государственная пошлина. Кроме того, судом при принятии решения не учтено, что требования истцов об обязании исполнения инвестиционного договора предъявлены к несуществующему юридическому лицу. Истцы не являются участниками по договору инвестирования от 03.02.2006 года, в связи с чем они не вправе предъявлять требований об обязании завершить строительство жилого дома и сдать его в эксплуатацию.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель истцов ФИО17, а также представитель АКБ ЗАО «Бизнес-Сервис-Траст» ФИО18 просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, ссылаясь на то, что судом все материалы дела исследованы в полной мере и им дана правильная правовая оценка.

Обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, проверив материалы дела в пределах указанных доводов, выслушав представителя председателя правления ЖСК «Новые Известия» ФИО19 по доверенности ФИО1, просившего об отмене решения, представителя истцов ФИО17, просившего об оставлении решения в силе, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда, вынесенного в соответствии с материалами дела и требованиями закона.

Согласно п. 3 ст. 3 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвесторы вправе осуществлять инвестиции в отношении объектов инвестиционной деятельности, строительство которых осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности по договору, заключенному с органом государственной власти, органа местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением и предусматривающего распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора.

В соответствии с п. 5 ст. 4 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» субъектами инвестиционной деятельности являются инвесторы, заказчики, подрядчики и пользователи объектов. При этом под пользователями объектов понимаются физические или юридические лица, для которых создаются указанные объекты. Пользователями объектов как вложений могут быть и инвесторы, совмещая в себе одновременно несколько статусов.

Статьёй 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации в форме капитальных вложений» предусмотрено, что к непосредственным правам инвестора относится осуществление инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений, самостоятельное определение объемов капитальных вложений, заключение договоров с другими субъектами инвестиционной деятельности, каковыми могут выступать пользователи объектов инвестиционной деятельности, владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами вложений, равно как и передача своих прав на объекты капитальных вложений либо осуществление других прав, установленных в договоре или государственном контракте.

Как следует из материалов дела, постановлением главы г. Сочи от 31.01.2006 года №200 администрация г. Сочи предоставила МУ г. Сочи «Дирекция по реализации программ» в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок площадью 2800 кв.м, расположенный по ул. Ленина Адлерского района г. Сочи.

Постановлением главы г. Сочи от 11.08.2006 года в постановление от 31.01.2006 года №200 внесены изменения в части установления вида разрешенного использования земельного участка площадью 2800 кв.м для целей жилищного строительства.

На момент предоставления земельного участка МУ г. Сочи «Дирекция по реализации программ» он уже был сформирован и поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 23:49:0402009:0105.

Впоследствии за МУ г. Сочи «Дирекция по реализации программ» в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество было зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

12.07.2007 года главный архитектор г. Сочи выдал МУ г. Сочи «Дирекция по реализации программ» разрешение на строительство многоквартирного жилого дома сроком действия до 12 января 2009 года.

04.08.2009 года срок действия разрешения на строительство был продлен администрацией г. Сочи до 04.10.2010 года, а в дальнейшем до 17 июля 2013 года.

Из материалов дела усматривается, что инвестирование в проектирование и строительство жилого дома в период до 27.04.2009 года осуществлялось ОАО «СУ-2», а в дальнейшем ТСЖ «Известия».

03.02.2006 года между администрацией г. Сочи, МУ г. Сочи «Дирекция по реализации программ» и ОАО «СУ-2» был заключен договор инвестирования в строительство семидесяти квартирного жилого дома по ул. Ленина Адлерского района г. Сочи, по условиям которого МУ г. Сочи «Дирекция по реализации программ» выступало в качестве застройщика земельного участка площадью 2800 кв.м, а ОАО «СУ-2» в качестве инвестора строительства многоквартирного жилого дома.

В пункте 2.1. договора от 03.02.2006 г. стороны определили ориентировочный срок ввода жилого дома в эксплуатацию – 31 декабря 2006 года.

Согласно п. 2.3, 2.5, 2.6, 3.1. и 3.2 договора инвестирования от 03.02.2006 года после создания многоквартирного жилого дома в собственность МУ г. Сочи «Дирекция по реализации программ» должно поступить 10% общей площади жилого дома, а в собственность ОАО «СУ-2» 90 процентов от общей площади объекта. Раздел площадей в созданном жилом доме между МУ г. Сочи «Дирекция по реализации программ» и ОАО «СУ-2» должен производиться сторонами путем оформления акта о результатах реализации инвестиционного проекта, после ввода жилого дома в эксплуатацию.

Дополнительным соглашением №1 к договору инвестирования от 03.02.2006 года стороны конкретизировали состав квартир, подлежащих передаче в муниципальную собственность, к которым отнесли квартиры №6, 8, 10, 11, 16 общей площадью 647, 22 кв.м, что составляло 10% от общей площади жилого дома.

Соглашением от 27 апреля 2009 года была произведена замена стороны инвестора по договору от 03.02.2006 года путем уступки прав и обязанностей по сделке от ОАО «СУ-2» в пользу ТСЖ «Известия».

Переуступка прав и обязанностей была одобрена письмом администрации г. Сочи от 07.04.2009 года.

После замены стороны инвестора между администрацией г. Сочи, МУ г. Сочи «Дирекция по реализации программ» и ТСЖ «Известия» было заключено дополнительное соглашение №2 к договору от 03.02.2006 г., которым стороны внесли изменения в абзац 3 п. 2.1. договора, продлив ориентировочный срок ввода жилого дома в эксплуатацию до 4 кварта 2010 года.

Из имеющегося в материалах дела договора от 10 февраля 2006 года, заключенного между ОАО «СУ-2» и ТСЖ «Известия» усматривается, что в период с 10.02.2006 года и до момента выбытия ОАО «СУ-2» из договора инвестирования от 03.02.2006 года ТСЖ «Известия» в интересах ОАО «СУ-2» заключало с гражданами договоры строительства жилого дома и занималось вопросами привлечения денежных средств от граждан на финансирование строительства семидесяти квартирного жилого дома по ул. Ленина в Адлерском районе города Сочи.

Получение ТСЖ «Известия» от третьих лиц - соинвесторов денежных средств на строительство многоквартирного жилого дома предусмотрено п. 1.1.1., 1.1.13 договора от 03.02.2006 года.

Указанные обстоятельства подтверждают, что инвестор ОАО «СУ-2» в лице ТСЖ «Известия», а в дальнейшем и ТСЖ «Известия» в собственных интересах без согласия остальных сторон договора могли осуществлять привлечение инвестиций в строительство жилого дома от граждан и юридических лиц путем отчуждения соинвесторам прав на получение квартир, подлежащих созданию в будущем.

Судом установлено, что во исполнение условий договора от 03.02.2006 года и в соответствии с требованиями Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» в период с 2006 года по 2010 год включительно ТСЖ «Известия», действуя до апреля 2009 года в качестве агента ОАО «СУ-2», а в дальнейшем в качестве стороны инвестиционного договора от 03.02.2006 года, осуществляло привлечение денежных средств от граждан, заключив с ними договоры соинвестирования в строительство многоквартирного жилого дома.

Материалами дела подтверждается, что истцы, а также третьи лица, заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, исполнили свои обязательства по договорам соинвестирования путем выплаты ответчику денежных средств.

Однако ответчиком допущена существенная просрочка в завершении финансирования, вводе жилого дома в эксплуатацию и передачи квартир соинвесторам, равно как и муниципальному учреждению «Дирекция по реализации программ».

С учётом изложенного, поскольку между истцами, третьими лицами по делу и ТСЖ «Известия» были заключены договоры соинвестирования в строительстве, которые истцами и третьими лицами в полном объёме исполнены, суд правомерно удовлетворил исковые требования о понуждении ТСЖ «Известия» исполнить обязательства по завершению финансирования строительства жилого дома, его ввода в эксплуатацию и передаче квартир инвесторам.

Из материалов дела также следует, что между ТСЖ «Известия» и АКБ «Бизнес-Сервис-Траст» в обеспечение кредитного договора, заключенного с ЗАО «СибВосток-М» был заключен договор залога от 21.12.2010 года, в соответствии с которым ответчик передал в залог банку имущественные права на квартиры № 3, 4, 5, 33, 34, 35, 43, 44, 45, 51, 52, 55, 32, 30б, 2, 42 в жилом доме по ул. Ленина, которые будут созданы в будущем.

Из материалов дела видно, что ЗАО «СибВосток-М» является организацией, единственным акционером которой выступает ФИО19 На момент предоставления квартир в залог контроль за ТСЖ «Известия» также осуществлял ФИО19

Своевременно кредит возвращен не был, однако вступившее в законную силу решение суда о взыскании задолженности до настоящего времени не принято.

Полагая, что обращение взыскания на квартиры банком нарушит права соинвесторов строительства жилого дома, т.к. произойдет смена стороны в спорном правоотношении, истцы просили признать договор залога недействительным.

Однако судом установлено, что из всех имущественных прав на квартиры, находящиеся в залоге у банка, обременены обязательствами в пользу истцов ФИО13, ФИО15, ФИО16 и ФИО14 только три квартиры: №2, 32, 42. Остальные квартиры не обременены обязательствами инвестора перед гражданами.

По смыслу ст. 166 ГК РФ для удовлетворения иска о признании сделки недействительной, сторона оспаривающая сделку должна доказать, что соответствующим договоров нарушены ее права или охраняемые законом интересы.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ ничтожная сделка недействительна с момента ее заключения независимо от признания ее таковой судом.

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, противоречащая закону или иным нормативным правовым актам ничтожна.

Согласно ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Судом установлено, что на момент заключения договора залога от 21.12.2010 года имущественные права на получение квартир №2, 32, 42 принадлежали другим лицам – истцам по делу, а не ТСЖ «Известия», следовательно, данные имущественные права могли быть переданы в залог банка только с согласия этих лиц.

Суд правомерно удовлетворил требования истцов ФИО13, ФИО15, ФИО16 и ФИО14 о признании недействительным договора залога имущественных прав в отношении квартир №2, 32, 42, так как договоры инвестирования между ТСЖ «Известия» и ФИО13, ФИО15, ФИО16 и ФИО14 были заключены ранее договора залога, права на квартиры были переданы данным лицам до предоставления в залог «БСТ-БАНК» прав требования, ФИО13, ФИО15, ФИО16 и ФИО14 своего согласия на залог прав требования на данные квартиры не давали.

По изложенным основаниям судом правомерно отказано в удовлетворении встречных требований банка о признании права залога на перечисленные квартиры.

Кроме того, судом правомерно отказано в удовлетворении требований остальных истцов о признании договора залога недействительным, поскольку на момент залога имущественных прав, а также в настоящее время в договоре инвестирования от 03.02.2006 года сохранялись прежние стороны правоотношений. На данный момент у ТСЖ «Известия» отсутствуют какие-либо препятствия в исполнении обязательств по инвестиционному договору.

Также судом установлено, что ТСЖ «Известия» злоупотребило правом при заключении договора залога от 21.12.2010 г, не сообщив АКБ ЗАО «Бизнес-Сервис-Траст» о наличии прав третьих лиц на квартиры №2, 42, 30б, 32, однако в п. 4 договора залога от 21.12.2010 г. указано, что на день заключения договора права нигде ранее не заложены, свободны от долгов, не проданы, не подарены, не отчуждены иным способом, не уступлены. В п. 5 договора залога от 21.12.2010 г. стороны указали, что залогодатель обязан сообщать залогодержателю в письменной форме в пятидневный срок сведения, об изменениях, произошедших в предмете залога, об его нарушении третьими лицами и о притязаниях третьих лиц на предмет залога.

Данные обязательства ответчиком ТСЖ «Известия» исполнены не были, в связи с чем суд пришёл к правильному выводу о том, что восстановление прав банка возможно лишь путем признания за ним права залога на квартиры.

При изложенных обстоятельствах, судом первой инстанции вынесено законное и обоснованное решение, оснований для его отмены у судебной коллегии не имеется.

Доводы жалобы представителя ЖСК «Новые Известия» ФИО1 о том, что истцами при подаче иска не оплачена государственная пошлина, несостоятельны и не являются основанием к отмене решения суда, поскольку государственная пошлина оплачена в соответствии с требованиями ч. 2 ст. 333.18 ГПК РФ. Кроме того, исковое заявление было принято к производству суда, в связи с чем вопросы об уплате государственной пошлины могут быть разрешены в ходе исполнения решения суда.

Доводы жалобы о том, что требования истцов об обязании исполнения инвестиционного договора предъявлены к несуществующему юридическому лицу, необоснованны, т.к. судом к участию в деле в качестве ответчика привлечено ЖСК «Новые Известия».

Доводы жалобы о том, что истцы не являются участниками по договору инвестирования от 03.02.2006 года, в связи с чем они не вправе предъявлять требований об обязании завершить строительство жилого дома и сдать его в эксплуатацию, несостоятельны, поскольку заключив отдельные договоры с истцами, ответчик принял на себя обязательства по завершению строительства жилого дома и передачи им жилых помещений в установленные сроки.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Адлерского районного суда г. Сочи от 20 апреля 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: