Гражданский кодекс часть 1

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Киселевой С.Н., судей Орловой А.И., Мехонцевой Е.М. при секретаре Мезенцевой Е.А. рассмотрела в открытом судебном заседании 05 сентября 2018 года гражданское дело по иску Дудиной Людмилы Михайловны к администрации городского округа Верхняя Пышма, муниципальному образованию «Городской округ Верхняя Пышма», Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Верхняя Пышма, Управлению Росреестра по Свердловской области о признании права собственности на незавершенный объект строительства, признании права аренды на земельный участок, возложении обязанности перезаключить договор аренды, аннулировать запись в ЕГРН о регистрации права муниципальной собственности, внести запись о регистрации права собственности

по апелляционной жалобе Дудиной Людмилы Михайловны на решение Верхнепышминского городского суда Свердловской области от 23 апреля 2018 года.

Заслушав доклад судьи Орловой А.И., объяснения представителя истца Комаровой В.С., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя ответчиков Черемных Е.В., просившей решение суда оставить без изменения, судебная коллегия

установила:

Дудина Л.М. обратилась в суд с иском к администрации ГО Верхняя Пышма, Управлению Росреестра по СО о признании права собственности на незавершенный объект строительства, признании права аренды на земельный участок, возложении обязанности перезаключить договор аренды, аннулировать запись в ЕГРН о регистрации права муниципальной собственности, внести запись о регистрации права собственности.

В обоснование иска указала, что на основании договора переуступки права субаренды от 20 августа 2009 года, заключенного с Огибениным В.В., является пользователем части земельного участка, расположенного по адресу: .... В свою очередь Огибенин В.В. использовал указанный земельный участок на основании договора субаренды части земельного участка от 03 марта 2009 года, заключенного с ООО «...». 19 июля 2006 года на имя Огибенина В.В. выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома № 98/2006, сроком действия до 19 июля 2016 года. Постановлением Главы ГО Верхняя Пышма от 12 декабря 2006 № 4224 «Об утверждении схемы названий улиц и нумерации домов ...» переулкам во вновь образованной жилой застройке присвоены названия, в результате чего земельному участку .... В течение срока действия разрешения на строительство Дудиной Л.М. были проведены строительные работы, согласно утвержденного в администрации проекта: снятие грунта, строительство фундамента, возведение стен, крыши, подведение электрических сетей к участку, отсыпка дороги, ограждение участка, получены технические условия на подведение коммуникаций. Кроме того, 10 сентября 2009 года Дудина Л.М. заключила с ООО «... договор строительного подряда, получила кадастровый паспорт на объект незавершенного строительства от 18 мая 2011 года, согласно которому общая площадь застройки составляет 441,1 кв.м., степенью готовности – 40%. После постановки всего земельного участка, расположенного по адресу: ..., площадью 24062 кв.м., находящегося в аренде ООО «...», на кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера №, номер учетной части полученного в субаренду от Огибенина В.В. земельного участка стал :3/19. Впоследствии Дудиной Л.М. стало известно о том, что принадлежащий объект незавершенного строительства по адресу: ... на основании решения Верхнепышминского городского суда Свердловской области от 11 июля 2016 года признан бесхозным, затем передан в муниципальную собственность. Кроме того на земельном участке были проведены кадастровые работы, сформирован новый земельный участок другой площади, которому присвоен новый номер учетной части – 2, который был выставлен на торги вместе с построенным на нем объектом незавершенного строительства, однако Дудина Л.М. и Огибенин В.В. не получали уведомлений о том, что Администрация ГО Верхняя Пышма разыскивает собственника объекта незавершенного строительства. Уточнив исковые требования, просила признать право собственности на незавершенный строительством объект, расположенный по адресу: ... площадью 441,1 кв.м., степенью готовности 40%, а также право аренды на земельный участок под вышеуказанным объектом незавершенного строительства, обязав администрацию ГО Верхняя Пышма перезаключить договор аренды на земельный участок, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области - аннулировать запись в ЕГРП о регистрации права муниципальной собственности на спорный объект недвижимости и внести запись о регистрации за Дудиной Л.М. права собственности на объект незавершенный строительством.

13 сентября 2017 года протокольным определением Верхнепышминского городского суда Свердловской области к участию в деле в качестве соответчиков привлечены МО «ГО Верхняя Пышма», Комитет по управлению имуществом администрации ГО Верхняя Пышма.

Дудина Л.М. в судебное заседание не явилась, ее представитель Комарова В.С. требования и доводы искового заявления поддержала.

В судебном заседании представитель Администрации ГО Верхняя Пышма, МО «ГО Верхняя Пышма», Комитета по управлению имуществом администрации ГО Верхняя Пышма Черемных Е.В. исковые требования не признала, указала, что договор субаренды земельного участка от 20 августа 2009 года заключен в отношении учетной части № общего участка площадью 27000 кв.м., право субаренды не зарегистрировано в установленном законодательством порядке. Согласно кадастровой выписке о земельном участке площадью 27000 кв.м. с кадастровым номером № от 2011 года, учетная часть № имеет площадь 504 кв.м. и находится в охранной зоне инженерных сетей, где строительство жилого дома запрещено. Разрешение на строительство выдано в отношении участка №, а не учетной части земельного участка. Участок № не существует и строительство на нем невозможно, поскольку он находится в охранной зоне инженерных сетей; считала, что Администрация ГО Верхняя Пышма является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку собственником объекта незавершенного строительства не является.

В судебном заседании представитель Управления Росреестра по СО Пинягин Е.С. исковые требования не признал, указал, что Управление Росреестра по СО является ненадлежащим ответчиком по делу.

В судебном заседании представитель третьего лица ООО «Екатеринбург-СИТИ» Комм М.И. считала заявленные исковые требования незаконными и не обоснованными.

Третье лицо Огибенин В.В. в судебное заседание не явился, представил отзыв, в котором считал заявленные исковые требования законными и обоснованными.

Решением Верхнепышминского городского суда Свердловской области от 23 апреля 2018 года исковые требования Дудиной Л.М. оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе Дудина Л.М. просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что суд неправомерно пришел к выводу об отсутствии доказательств наличия прав Дудиной Л.М. на объект незавершенного строительства и об отсутствии у Дудиной Л.М. арендных отношений в рамках договора аренды № 34/м-05 от 25 ноября 2005 года; судом неправомерно отказано в удовлетворении ходатайства о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица Тюнегова В.А., который в настоящее время является субарендатором земельного участка, на котором расположен спорный объект незавершенного строительства.

В заседание суда апелляционной инстанции Дудина Л.М., представитель Управления Росреестра по СО и третьи лица не явились. Как следует из материалов дела, судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы Дудиной Л.М. назначено на 05 сентября 2018 года определением от 25 июля 2018 года, извещения о дате и времени рассмотрения дела направлены сторонам почтой 06 августа 2018 года (л.д. 239 Т.3). С учетом изложенного, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что не явившиеся лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом и в срок, достаточный для обеспечения явки и подготовки к судебному заседанию, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с частью 1 статьи 40 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение, на объект незавершенного строительства в случае, если в ЕГРН не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены такие здание, сооружение, объект незавершенного строительства, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и (или) государственной регистрацией права заявителя на такой земельный участок, за исключением случая, предусмотренного частью 10 названной статьи.

В силу части 10 статьи 40 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение, для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, а также на соответствующий объект незавершенного строительства осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации возможность размещения таких созданных сооружений, а также соответствующих объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок более чем один год, подлежит государственной регистрации.

В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Как следует из разъяснений, данных в абзацах 1-3, 6,7 постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» всоответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Судам также необходимо учитывать, что глава V ЗК РФ содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. В связи с изложенным заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.

Однако судам надлежит принять во внимание, что арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе передавать их в субаренду с условием о том, что субарендатор будет пользоваться только согласованной сторонами частью арендованного земельного участка. При разрешении споров, связанных с заключением и исполнением таких договоров субаренды, подлежат применению правовые позиции, изложенные в абзацах втором - пятом настоящего пункта.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 19 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды.

Установив, что подписанный между Дудиной Л.М. и Огибениным В.В. договор переуступки права субаренды от 20 августа 2009 года не был зарегистрирован в установленном законом порядке, что договор фактически подписан не ранее 2015 года, в связи с чем является незаключенным, что у Дудиной Л.М. отсутствовали арендные отношения в рамках договора аренды № 34/М-05 от 25 ноября 2005 года, а также что истец не доказала, что объект незавершенного строительства по адресу: ... был возведен ею и на ее денежные средства, суд правомерно отказал в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на незавершенный объект строительства, признании права аренды на земельный участок, возложении обязанности перезаключить договор аренды, аннулировать запись в ЕГРН о регистрации права муниципальной собственности, внести запись о регистрации права собственности.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд неправомерно пришел к выводу об отсутствии доказательств наличия прав Дудиной Л.М. на объект незавершенного строительства, что спорный объект построен Дудиной Л.М., состоятельными не являются, поскольку договор строительного подряда от 10 сентября 2009 года, заключенный между Дудиной Л.М. и ООО «...», не свидетельствует о том, что стороны указанного договора исполнили принятые на себя обязательства, иные доказательства возведения объекта истцом в деле отсутствуют. Напротив, из материалов дела следует, что к моменту заключения Дудиной Л.М. договора переуступки права субаренды 20 августа 2009 года и договора строительного подряда от 10 сентября 2009 года объект незавершенного строительства был уже возведен в том виде, в каком он существует по настоящее время без участия Дудиной Л.М.

Так, как видно из материалов дела, 25 ноября 2005 года между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и ООО «...» заключен договор № 34/М-05 аренды земельного участка площадью 27000 кв.м., расположенного по адресу: ..., с кадастровым номером №, категория земель – земли поселений, вид разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство, срок аренды с 22 ноября 2005 года до 22 ноября 2010 года, договор прошел государственную регистрацию (л.д. 18-27 т. 1). 19 июля 2006 года Огибениным В.В. было получено разрешение на строительство сроком до 19 июля 2016 года (л.д. 35 т. 1). 03 марта 2009 года между ООО «...» и Огибениным В.В. подписан договор субаренды вышеуказанного земельного участка, в соответствии с которым земельный участок был предоставлен в субаренду Огибенину В.В. на срок с 03 марта 2009 года по 31 декабря 2009 года (л.д. 28-32 т. 1). В этот же день 03 марта 2009 года между Огибениным В.В. и ( / / )15 было заключено соглашение о перемене лиц к разрешению на строительство, в соответствии с которым ( / / )16. обязуется исполнять обязанности по разрешению на строительство и производить строительство объекта в установленные сроки, Огибенин В.В. подтверждает, что строительство объекта не начинал и денежных средств не вкладывал, расчет за подготовительные работы сторонами произведен полностью, право собственности на вновь созданный объект недвижимости возникает у ( / / )17. (л.д. 14 т. 3). 20 июня 2009 года ( / / )19., действующим по доверенности от 06 сентября 2008 года, выданной Огибенениным В.В. (л.д. 58 т. 3), составлен акт о консервации объекта, согласно которому на данный момент строительство на объекте не ведется, объект законсервирован в связи с отсутствием средств, на участке возведен дом, в том числе два этажа и почти закончена крыша, дата начала строительства 2008 год, процент готовности объекта 45-50% (л.д. 76 т. 3), в этот же день 20 июня 2009 года ( / / )20 обратился в органы БТИ с заявлением об инвентаризации объекта незавершенного строительства (л.д. 77 т. 3), 07 июля 2010 года ( / / )18 составлен новый акт консервации, согласно которому в связи с отсутствием денежных средств объект является законсервированным, объект готов на 40% (л.д. 76 т. 3). Согласно инвентаризационно-технической документации по описанию объекта незавершенного строительством по состоянию на 06 апреля 2011 года на спорный объект дата начала строительства - 2006 год, дата приостановления – 2010 год, правообладатель – ( / / )9, общая степень готовности строительством – 40 % (л.д. 59-61 т. 3). Из акта технического обследования объекта незавершенного строительства от 06 апреля 2011 года следует, что в присутствии заказчика ( / / )11 произведено техническое обследование объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: ... (л.д. 65-67 т. 3). На основании указанного обследования СОГУП «Областной Центр недвижимости» филиал «Верхнепышминское БТИ и РН» составлен технический паспорт здания, объект незавершенного строительства поставлен на специальный учет, общая степень готовности строительством объекта в целом - 40 % (л.д. 51-57 т. 1). В настоящее время степень готовности объекта не изменилась, объект соответствует данным инвентаризации по состоянию на 06 апреля 2011 года, что не оспаривалось сторонами в ходе рассмотрения дела.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: ... возводился в период с 2006 года по июнь 2009 года, к лету 2009 года готовность объекта составила 40 % и до настоящего времени степень готовности строительством объекта не увеличилась, в данной степени готовности объект был поставлен на технический учет 06 апреля 2011 года, вопрос об инвентаризации объекта разрешался в период с 2009 года по апрель 2011 года, с соответствующими заявлениями в СОГУП «Областной Центр недвижимости» филиал «Верхнепышминское БТИ и РН обращались ( / / )11 и ( / / )9, в соответствии с пояснениями представителя ответчиков, не опровергнутыми стороной истца, ( / / )11 и ( / / )9 являлись работниками арендатора земельного участка ООО «...». Какое-либо участие Дудиной Л.М. в строительстве и легализации объекта незавершенного строительства не установлено. В чем выражались осуществляемые истцом работы на объекте в период с 2011 по 2016 годы, если объект существует все эти годы в неизменном виде, представитель истца пояснить не смогла, доказательства осуществления такой деятельности также суду представлены не были. Тот факт, что впоследствии отмененным решением суда от 11 июля 2016 года спорный объект признавался бесхозяйным, также подтверждает то обстоятельство, что объект являлся заброшенным, и какие-либо работы на нем никем, в том числе и истцом, не велись.

С учетом изложенного, судебная коллегия соглашается с выводом суда о недоказанности факта возведения спорного объекта Дудиной Л.М.

Доводы жалобы о том, что суд необоснованно пришел к выводу об отсутствии у Дудиной Л.М. арендных отношений в рамках договора аренды № 34/м-05 от 25 ноября 2005 года, также не могут быть признаны состоятельными. Из подписанного между Дудиной Л.М. и Огибениным В.В. договора переуступки права субаренды от 20 августа 2009 года следует, что он заключен на срок с 20 августа 2009 года до 22 ноября 2010 года, то есть на срок более одного года, в связи с чем данный договор с учетом приведенных выше положений закона и разъяснений высших судебных инстанций подлежал государственной регистрации. Поскольку договор государственную регистрацию не прошел, данный договор с учетом положений пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации является незаключенным и не дает Дудиной Л.М. перед третьими лицами каких-либо прав на земельный участок.

Кроме того, заключением судебной технической экспертизы ФБУ Уральский региональный центр судебной экспертизы Министерства Юстиции Российской Федерации № 3139/06-2, 3140/06-2 от 30 марта 2018 года установлено, что время выполнения подписей от имени Огибенина В.В. и расшифровки подписи: «Огибенин Владимир Викторович» в договоре переуступки права субаренды между Огибениным В.В. и Дудиной Л.М. от 20 августа 2009 года, не соответствует указанной в договоре дате, данные реквизиты были выполнены не ранее осени 2015 года, то есть данный договор подписан сторонами уже после прекращения действия договора аренды от 25 ноября 2005 года, действовавшего до 22 ноября 2010 года. Тот факт, что договор от 20 августа 2009 года фактически не заключался, подтверждается также и тем обстоятельством, что данный договор не исполнялся сторонами: арендная плата по договору не вносилась, земельный участок фактически истцу не передавался и ею не использовался, о чем свидетельствует отсутствие на земельном участке с 2010 года каких-либо работ, связанных с возведением объекта незавершенного строительства.

Судебная коллегия также обращает внимание, что в настоящее время земельный участок, на который претендует истец, фактически отсутствует, земельный участок, являвшийся предметом договора аренды от 25 ноября 2005 года, снят с кадастрового учета, под спорным объектом незавершенного строительства в настоящее время сформирован новый земельный участок, который вместе с возведенным на нем объектом отчужден ООО «...». Истец же в настоящее время просит признать за ней права на земельный участок, который не существует.

Доводы жалобы о непривлечении к участию в деле ( / / )9 не могут быть приняты во внимание, поскольку вопрос о каких-либо его правах и обязанностях судом не разрешен, в связи с чем непривлечение данного лица к участию в деле не влечет отмену решения суда.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что суд правильно разрешил заявленный спор, а доводы, приведенные в апелляционной жалобе, не являются основаниями для отмены решения суда в силу статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Верхнепышминского городского суда Свердловской области от 23 апреля 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий: С.Н. Киселева

Судьи: А.И. Орлова

Е.М. Мехонцева