Гражданский кодекс часть 1

Администрация г. Саров Нижегородской области обратилась в суд с иском к ФИО1, ООО «Утро» о взыскании арендной платы, мотивировав заявленные требования следующим.

18 сентября 2007 года между администрацией г. Саров и ООО «<...>» заключен договор аренды земельного участка № <...>, по условиям которого земельный участок, с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м, расположенный по адресу: <...>, предоставлен для эксплуатации административного здания и гаража. Договор аренды заключен сроком на 49 лет с 07 сентября 2007 года до 07 сентября 2056 года.

Объекты недвижимости, принадлежащие арендатору ООО «<...>» и расположенные на данном земельном участке, перешли в собственность ФИО1 и ООО «Утро».

Администрация считает, что договор аренды земельного участка от 18 сентября 2007 года продолжает регулировать отношения по пользованию указанным земельным участком, несмотря на то, что собственниками объектов недвижимости, расположенных на этом участке являются иные лица, а именно ООО «Утро» и ФИО1

Однако, ответчики обязательства по внесению арендной платы не исполняют.

Администрация, с учётом изменённых исковых требований, просила суд взыскать за период с 15 апреля 2011 года по 06 сентября 2013 года с ООО «Утро» сумму задолженности по арендной плате в размере <...> рубля <...> копейки, с ФИО1 – <...> рублей <...> копеек.

Ответчик ФИО1 надлежащим образом извещённый о времени и месте судебного заседания, в суд не явился.

Представитель ответчиков ООО «Утро», ФИО1 – ФИО2 с иском не согласилась.

Решением Саровского городского суда Нижегородской области от 22 ноября 2013 года постановлено:

Исковые требования Администрации г. Саров Нижегородской области удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Утро» задолженность за период с 15.04.2011 года по 6.09.2011 года в пользу Администрации г. Саров в размере <...> рублей <...> копейки.

Взыскать с ФИО1 задолженность за период с 15.04.2011 года по 6.09.2013 года в пользу Администрации г. Саров Нижегородской области в размере <...> рублей <...> копеек.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Утро» госпошлину в доход бюджета г. Саров в размере <...> рубля <...> копейки.

Взыскать с ФИО1 госпошлину в доход бюджета г. Саров в размере <...> рублей <...> копеек.

В апелляционной жалобе и дополнительной апелляционной жалобе ФИО1, ООО «Утро» содержится просьба об отмене решения суда как незаконного и необоснованного. Обжалуя решение суда, заявители указывают, что договор, на который в обоснование иска ссылается администрация, заключен на аренду для эксплуатации здания и гаража, в то время как ООО «Утро» приобрело у предыдущего собственника здание бани.

Заявитель ссылается на неправомерность применения судом ст. 25.5 ФЗ «О государственной регистрации объектов недвижимости и сделок с ним», поскольку данная норма вступила в действие после приобретения и регистрации собственности ответчиками.

Кроме указанного заявитель не согласен и с произведённым судом расчётом арендной платы, утверждая о том, что расчёт платы должен быть произведён, исходя из соответствия фактически занятой объектами недвижимости ответчиков площади, а не из общей площади всего земельного участка <...> кв.м. В этой связи, заявители полагают, что с ООО «Утро» подлежит взысканию арендная плата в размере <...> рублей <...> копеек, с ФИО1 – <...> рубля <...> копеек.

На апелляционную жалобу администрацией г. Сарова Нижегородской области представлены возражения, в котором просит обжалуемое решение оставить без изменения, жалобу заявителей – без удовлетворения.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией по гражданским делам Нижегородского областного суда в порядке, установленном главой 39 ГПК Российской Федерации, с учетом ч.1 ст.327.1 ГПК Российской Федерации, по смыслу которой повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела, и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Проверив материалы дела, обсудив апелляционную жалобу, заслушав объяснения явившихся лиц, судебная коллегия не усматривает оснований к отмене законного и обоснованного решения.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Положениями п. 1 ст. 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Из статьи 309 ГК РФ следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Исходя из п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Доказательствами по делу подтверждается, что с марта 2004 года ООО «<...>» (директор ФИО1) принадлежало на праве собственности два нежилых объекта недвижимости, расположенных по адресу: <...> – административное здание площадью <...> кв.м и гараж площадью <...> кв.м.

31 июля 2007 года сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет земельный участок для эксплуатации данных объектов недвижимости, площадью <...> кв.м, кадастровый номер <...> (л.д. 25-28), который и является предметом настоящего спора.

18 сентября 2007 года между администрацией г.Саров, выполняющей функции собственника участка, с одной стороны, и ООО «<...>», с другой стороны, заключен договор аренды указанного участка сроком 49 лет – с 7 сентября 2007 по 7 сентября 2056 года, целевое использование – эксплуатация административного здания и гаража. Договор аренды зарегистрирован в ЕГРП.

В период действия договора аренды ООО «<...>» продало перечисленные объекты недвижимости ФИО1, переход права собственности зарегистрирован 27 и 29 октября 2008 года (л.д. 16, 47). Став собственником административного здания, ФИО1 изменил его целевое назначение на использование в качестве бани, что подтвердил в суде апелляционной инстанции.

В апреле 2011 года ФИО1 произвел отчуждение здания бани в пользу ООО «Утро» (участники: ФИО1 <...> % и Ч. Т.Г. – <...> %), переход права собственности зарегистрирован 14 апреля 2011 года (л.д.17, 40).

Судом первой инстанции установлено, что, несмотря на прекращение права собственности ООО «<...>» на объекты недвижимости, расположенные на указанном земельном участке, до настоящее время договор аренды земельного участка с новыми собственниками ФИО1 и ООО «Утро» не заключён. Однако как ООО «Утро», так и ФИО1 продолжают владеть и пользоваться указанным земельным участком, не неся бремя расходов по его содержанию в виде внесения арендной платы в администрацию.

Удовлетворяя исковые требования администрации, суд первой инстанции исходил из того, что срок действия договора аренды, заключенного между администрацией г. Сарова и ООО «<...>» не истёк, ответчиком было достоверно известно о заключённом договоре аренде и о прекращении права собственности арендатора ООО «<...>» на объекты недвижимости, находящиеся на данном земельном участке. Доказательств обратного материалы дела не содержат.

Суд признал доказанным факт пользования ответчиками земельным участком по договору аренды в период с 15 апреля 2011 года по 06 сентября 2013 года, и учитывая отсутствие доказательств внесения ФИО1 и ООО «Утро» платы за землю, руководствуясь приведёнными выше положениями закона, правильно удовлетворил исковые требования.

При этом суд первой инстанции правомерно исходил из того, что по смыслу статей 552 ГК РФ и 35 ЗК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежавшем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лиц в договоре аренды). Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

Судом установлено, что спорным периодом, с учётом ранее принятых в отношении ответчиков судебных постановлений о взыскании арендной платы, является период с 15 апреля 2011 года по 06 сентября 2013 года. При этом довод апелляционной жалобы, указанный в дополнительной апелляционной жалобе о неверном указании в резолютивной части обжалуемого решения периода о взыскании арендной платы с ООО «Утро» основанием к отмене по существу правильного решения не является, поскольку указание судом на период с 15 апреля 2011 года по 06 сентября 2011 года является опиской (опечаткой), которая подлежит исправлению судом апелляционной инстанции путем внесения уточнения в резолютивную часть решения. В мотивировочной части судом верно указан спорный период, исходя из которого и рассчитана задолженность по арендной плате, взысканная судом.

Судом первой инстанции представленный истцом расчёт задолженности по арендной плате проверен и признан правильным. Не находит оснований для изменения определенного судом первой инстанции размера задолженности по арендной плате и суд апелляционной инстанции.

Доводы заявителей жалобы о том, что расчёт размера арендной платы должен быть осуществлен только исходя из площади земельного участка, занятого принадлежащими им на праве собственности зданиями, судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку основаны на неверном толковании норм материального права - п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ.

В силу вышеназванных норм материального закона нахождение недвижимости на земельном участке предполагает собой безусловное использование земельного участка. При этом согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации для использования объекта недвижимости предоставляется земельный участок, не только занятый зданием, но и часть земельного участка, необходимая для использования здания в соответствии с целевым назначением.

Тот факт, что площадь объекта недвижимости - гаража, принадлежащего ФИО1, составляет <...> кв.м., площадь здания бани, принадлежащего ООО «Утро», - <...> кв.м., не свидетельствует о том, что для целей эксплуатации зданий, вопреки договору аренды и кадастровому паспорту, ответчикам перешло право использования земельного участка только в пределах указанных площадей при общей площади сформированного земельного участка равной <...> кв.м.

Объектом земельных и гражданских прав является индивидуально определенный, сформированный на местности земельный участок, который идентифицирован местоположением, площадью и кадастровым номером. Целевое назначение всего данного участка – эксплуатация расположенных на нем зданий, иных целей использования не имеется и ответчиками не доказано. Следовательно, права именно на весь данный объект (каждому – в соответствующей части) перешли к новым собственникам расположенных на земельном участке зданий.

Относимых и допустимых доказательств обратного в соответствии со ст. 56 ГПК РФ заявителями жалобы ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции не представлено.

Доводы апелляционной жалобы о том, что право аренды спорного участка зарегистрировано в ЕГРП за ООО «<...>», не опровергает выводов суда первой инстанции, поскольку, как указано выше, с момента регистрации перехода права собственности на недвижимость, расположенную на земельном участке, принадлежавшем продавцу на праве аренды, покупатель приобретает право пользования земельным участком независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Формальное сохранение регистрации за прежним правообладателем не свидетельствует о сохранении им зарегистрированного пава, поскольку переход права аренды в рассматриваемом случае происходит в силу закона.

Указанное не исключает права произвести раздел или выдел земельных участков в порядке ст.ст. 11.4-11.5 Земельного кодекса РФ с целью изменения площади, необходимой для эксплуатации объектов недвижимости, однако, данные действия правообладателями в спорный период не произведено.

Доводы жалобы о том, что администрация не заключает с ответчиками договор аренды на меньший земельный участок, не имеют правового значения для разрешения настоящего спора, поскольку предметом судебного разбирательства является взыскание задолженности по действующему договору аренды, а не требования об изменении договора или земельного участка.

Довод апелляционной жалобы о том, что судом не принято во внимание постановление главы администрации г. Сарова, в котором установлен порядок заключения и регистрации аренды земельных участков, в силу приведённых положений закона при установлении факта владения и пользования земельным участком не освобождает ФИО1 и ООО «Утро» от обязанности вносить арендную плату за земельный участок, перешедший к ним в силу закона вслед за переходом права собственности на объекты недвижимости.

При установленных обстоятельствах, не исключает обязанности по внесению арендной платы и довод заявителей жалобы о том, что ООО «Утро» является собственником объекта недвижимости – здания бани, в то время как в соответствии договор аренды недвижимости заключен с ООО «<...>» для эксплуатации административного здания и гаража. При этом, как следует из расчета арендной платы ООО «Утро», администрацией применен коэффициент не для административного здания, а для здания бани, что улучшает положение арендатора по сравнению с условиями договора аренды.

Не является основанием к отмене решения суда и ссылка заявителя жалобы о неприменении к спорным правоотношениям ст. 25.5 ФЗ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав недвижимости и сделок с ним». Действительно, положения названной статьи введены в действие ФЗ от 06 декабря 2011 года №405-ФЗ. Однако, суд, разрешая спор и возлагая на ответчиков обязанность по внесению арендной платы за земельный участок, руководствовался также и ст. 552 ГК РФ, ст. 35 Земельного кодекса РФ, положения которых предусматривают переход прав на земельный участок покупателю с момента перехода права собственности на объекты недвижимости, находящиеся на этом земельном участке. При этом указанные нормы материального права на момент перехода права собственности на имя ФИО1 и ООО «Утро» подлежали применению.

Ссылки заявителей апелляционной жалобы на решения суда по иным делам не могут быть приняты во внимание, поскольку данными решениями не установлены факты, имеющие обязательное (преюдициальное) значение в силу ст.61 ГПК РФ, а разрешены иные споры в отношении иных периодов пользования земельным участком. Решение арбитражного суда Нижегородской области от 10 июня 2009 по иску администрации к ООО «<...>», согласно которому договорные отношения между сторонами прекратились в момент перехода права собственности к третьему лицу (л.д.48), подтверждает установленный по настоящему делу факт прекращении арендных отношений с ООО «<...>» и предполагает переход прав и обязанностей арендатора к новому собственнику (собственникам) недвижимости, что предусмотрено законом.

Разрешая настоящий спор, суд дал всестороннюю, полную и объективную оценку доказательствам по делу в соответствии с требованиями ст.67 ГПК РФ, правильно определил и установил обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применил нормы материального права, и не допустил нарушений процессуального закона, изложенные в решении выводы суда соответствуют обстоятельствам, установленным по делу, и нормам права.

Выводы суда мотивированы, подтверждены и обоснованы доказательствами, имеющимися в деле. Обжалуемое решение является законным.

Апелляционная жалоба не содержит законных оснований к отмене решения суда.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Саровского городского суда Нижегородской области от 22 ноября 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1, ООО «Утро» - без удовлетворения.

Уточнить резолютивную часть решения суда, указав на взыскание с ООО «Утро» задолженности по арендной плате за период с 15.04.2011 по 06.09.2013.

Председательствующий Паршина Т.В.

Судьи Заварихина С.И., Карпов Д.В.