Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе руководителя КУМИ г.Ставрополя –Перепелициной Н.В. и апелляционной жалобе представителя администрации г.Ставрополя по доверенности Лянгузовой С.Н. на решение Промышленного районного суда г. Ставрополя от 25 ноября 2014 года по исковому заявлению Газарова Р.А. к Карапетяну С.Г. о признании права собственности на объект недвижимого имущества,

заслушав доклад судьи Осиповой И.Г.,

УСТАНОВИЛА:

Газаров Р.А. обратился в суд с исковым заявлением к Карапетяну С.Г. о признании права собственности на объект недвижимого имущества.

В обоснование заявленных требований указал, что 20 января 2005 года между истцом и ответчиком заключено соглашение о совместной деятельности, в соответствии с которым Карапетян С.Г. является владельцем на праве собственности незавершенного строительством объекта нежилого (торгового) здания общей площадью 171,9 кв.м., степень готовности 10 % расположенного по адресу г. Ставрополь, 1-й Юго-Западный проезд 2-а, квартал 437, на земельном участке с кадастровым номером 26:12:012203:0019, а истец осуществлял инвестирование окончания строительства названного объекта, денежные средства внес в полном объеме, что подтверждается расписками от 24 января 2005 года, и от 12 сентября 2005 года. В соответствии с пунктом 2.3 ответчик самостоятельно осуществляет окончание строительства объекта, получает всю необходимую документацию для строительства, оформляет все разрешительные документы, вводит объект в эксплуатацию. Пунктами 2.4. и 2.5 предусмотрено, что после окончания строительства Сторона - 1 и Сторона - 2 подписывают договор купли - продажи оконченного строительством объекта, при этом денежные средства, внесенные Стороной - 2 в счет инвестирования, считаются выкупной ценой конченного строительством объекта. Договор купли-продажи должен быть заключен не позднее 15 октября 2009 года. На настоящий момент строительство объекта завершено, в соответствии с соглашением ответчиком осуществлено строительство нежилого здания (магазина) литер «А» общей площадью 171,9 кв.м., состоящее из 2 надземных этажей и 1 подвального этажа для коммуникаций, с кадастровым номером 26:12:012203:0019:07:401:002:000013540:А:20000, возведенного на земельном участке по Юго-Западному проезду, 2-а в городе Ставрополе. Однако ответчик отказывается подписывать договор купли – продажи, от встреч уклоняется, на телефонные звонки не отвечает. Таким образом, ответчик в одностороннем порядке отказывается от исполнения принятого на себя обязательства. Истец, как инвестор надлежащим образом выполнял условия договора и вносил денежные средства необходимые для инвестирования строительства, в свою очередь ответчик не исполняет свои обязательства, уклоняется от передачи истцу как собственнику объекта завершенного строительства, договор купли - продажи не заключает, чем нарушает его права как собственника объекта недвижимости, в связи с чем истец только лишился уплаченных средств, но лишен возможности зарегистрировать свои права на строительство. Просил признать за ним право собственности на объект недвижимого имущества нежилое здание (магазин) литер «А» общей площадью 171,9 кв.м., состоящее 2 надземных этажей и 1 подвального этажа для коммуникаций, с кадастровым номером 26:12:012203:0019:07:401:002:000013540:А:20000, возведенное на земельном участке по 1 Юго-Западному проезду, 2-а в городе Ставрополе.

Обжалуемым решением исковые требования Газарова Р.А. к Карапетяну С. о признании права собственности на объект недвижимого имущества удовлетворены.

Суд признал за Газаровым Р.А. право собственности на объект недвижимого имущества - нежилое здание (магазин) литер «А», общей площадью 171,9 кв.м., состоящее 2 надземных этажей и 1 подвального этажа для коммуникаций с кадастровым номером 26:12:012203:0019:07:401:002:000013540:А:20000, возведенное на земельном участке по 1 Юго-Западному проезду, 2-а в городе Ставрополе.

Указал, что настоящее решение является основанием для государственной регистрации права собственности Газарова Р.А. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на объект недвижимого имущества - нежилое здание (магазин) литер «А», общей площадью 171,9 кв.м., состоящее 2 надземных этажей и 1 подвального этажа для коммуникаций, с кадастровым номером26:12:012203:0019:07:401:002:000013540: А:20000, возведенное на земельном участке по 1 Юго-Западному проезду, 2-а в городе Ставрополе.

В апелляционной жалобе руководитель КУМИ г.Ставрополя –Перепелицина Н.В. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении заявленных требований отказать, ссылаясь на незаконность и необоснованность вынесенного решения.В обоснование доводов указывает, что судом не учтено, что решением Арбитражного суда Ставропольского края от 02.07.2010 по делу № А63-14205/2009 в удовлетворении иска индивидуального предпринимателя Карапетян С.Г. к администрации города Ставрополя и Комитету градостроительства города Ставрополя о признании права собственности на вышеуказанное нежилое здание отказано. Тем же решением иск администрации города Ставрополя к индивидуальному предпринимателю Карапетяну С. Г. удовлетворен в части. Объект недвижимого имущества - нежилое здание (магазин) литер «А» общей площадью 171,9 кв.м., расположенный по адресу: г. Ставрополь, 1-й Юго- Западный проезд, 2-а, квартал 473, признан самовольной постройкой. Таким образом, тот факт, что постройка, право собственности на которую признано решением суда является самовольной, установлен решением Арбитражного суда Ставропольского края от 02.07.2010. Карапетян С.Г. знал о принятом решении Арбитражного суда Ставропольского края, знал, что спорный объект недвижимого имущества признан самовольной постройкой и подлежит сносу, однако в целях воспрепятствования исполнению судебного акта, а также в нарушение ст.ст. 135, 166, 167, 168, 218, 222, 260, 263 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст. 30,31,32 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации совершил сделку по отчуждению спорного объекта без законных на то оснований. Правовым последствием самовольной постройки является то, что лицо не приобретает право собственности на нее. Сама же постройка не считается недвижимостью и не подлежит государственной регистрации. Сделки, направленные на распоряжение самовольной постройкой, ничтожны как противозаконные на основании ст. 168 и 169 ГК РФ. К ним должны применяться последствия, указанные в ст. 169 ГК РФ. Соглашение о совместной деятельности, заключен между лицом, не являющимся собственником возведенного объекта, и в отношении имущества, которое не может являться объектом права, в связи с чем данный договор как не соответствующий статьям 209,218, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации - ничтожен. Ничтожный договор, согласно статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не может служить основанием возникновения, перехода, прекращения права и государственной регистрации.

В апелляционной жалобе представитель администрации г.Ставрополя -Лянгузова С.Н. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении заявленных требований отказать, ссылаясь на незаконность и необоснованность вынесенного решения. В обоснование доводов указывает, что решением Арбитражного суда Ставропольского края от 28.06.2010 по делу № А63-14205/2009 объект недвижимого имущества - нежилое здание (магазин) литер «А» общей площадью 171,9 кв.м., расположенный по адресу: г. Ставрополь, 1-й Юго- Западный проезд, 2-а, квартал 473, признано самовольной постройкой в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса. Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Правовым последствием самовольной постройки является то, что лицо не приобретает право собственности на нее. Сама же постройка не считается недвижимостью и не подлежит государственной регистрации. Сделки, направленные на распоряжение самовольной постройкой, ничтожны как противозаконные на основании статей 168 и 169 Гражданского кодекса Российской Федерации. К ним должны применяться последствия, указанные в статье 169 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суд признал право собственности Газарова Р.А. на спорный объект на основании соглашения о совместной деятельности от 20.01.2015. Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что Карапетян С.Г. на момент заключения данного соглашения являлся собственником указанного объекта. Объект, в отношении которого заключено соглашение о совместной деятельности имеет признаки, перечисленные в п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Таким образом, указанное соглашение, как не соответствующий статьям 218 и 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации - ничтожно.

В письменных возражениях относительно доводов апелляционной жалобы КУМИ г.Ставрополя и апелляционной жалобы администрации г.Ставрополя представитель Газарова Р.А. – Ковалева А.В. просит решение оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

В письменных возражениях относительно доводов апелляционной жалобы КУМИ г.Ставрополя и апелляционной жалобы администрации г.Ставрополя представитель Карапетяна С.Г. – Елисеева У.П. просит решение оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Исследовав материалы гражданского дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционных жалобах, возражениях на апелляционные жалобы, заслушав пояснения представителя КУМИ г.Ставрополя по доверенности Кравченко Д.С., представителя администрации г.Ставрополя по доверенности Лянгузову С.Н., поддержавших доводы жалоб, представителя истца Газарова Р.А., по доверенности Ковалеву А.В., возражавшей в удовлетворении жалоб, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения и принятии нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Газарова Р.А. к Карапетян С.Г. по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях.

Судом установлено, что постановлением Главы города Ставрополя от 03.12.2004 года № 5776 утвержден Акт выбора земельного участка под размещение магазина по пр. Юго-Западному в квартале 437. Карапетяну С.Г. предоставлен земельный участок в аренду сроком на три года, площадью 60 кв.м., разрешено строительство магазина на земельном участке.

06.05.2005 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и Карапетяном С.Г. заключен договор аренды № 4444 земельного участка с кадастровым номером 26:12:012203:0019, расположенного по адресу: 1-й Юго-Западный проезд, 2-а в квартале 437 для строительства магазина.

20.01.2005 года между Карапетяном С.Г. и Газаровым Р.А. заключен договор о совместной деятельности, по условиям которого Карапетян С.Г., являясь владельцем на праве собственности незавершенного строительством объекта нежилого (торгового) здания общей площадью 171,9 кв.м, степень готовности 10%, расположенного по адресу г. Ставрополь, 1-й Юго-Западный проезд, 2-а, квартал -37, на земельном участке с кадастровым номером 26:12:0122 03:0019, направляет инвестированные Газаровым Р.А. денежные средства на окончание строительства объекта, самостоятельно осуществляет окончание строительства объекта, получает всю необходимую документацию для строительства, оформляет все разрешительные документы, вводит объект в эксплуатацию.

После окончания строительства стороны обязались подписать договор купли- продажи оконченного строительством объекта, при этом, денежные средства, внесенные Газаровым Р.А., в счет инвестирования, считаются выкупной ценой оконченного строительством объекта.

Расписками от 24.01.2005 года и 12.09.2005 г., удостоверенными личными подписями сторон рассматриваемого спора, подтверждается получение Карапетяном С.Г. денежных средств от Газарова Р.А. в качестве взноса по соглашению от 20.01.2005г..

Филиалом ФГУП «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное БТИ» по Ставропольскому краю Карапетяну С.Г. выдан план объекта недвижимости от 13.07.2007 г.

Указанные обстоятельства были установлены судом в ходе рассмотрения дела и сторонами не оспаривались.

Удовлетворяя исковые требования Газарова Р.А., суд пришел к выводу о том, что объект недвижимого имущества - нежилое здание (магазин) литер «А», общей площадью 171,9 кв.м., состоящее 2 надземных этажей и 1 подвального этажа для коммуникаций с кадастровым номером 26:12:012203:0019:07:401:002:000013540:А:20000, расположенный на земельном участке, предоставленном в аренду Карапетяну С.Г., возведен на средства истца, что заключенное соглашение об инвестиционной деятельности от 20.01.2005 г. порождает обязательные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, что спорное строение возведено с соблюдением строительных норм и правил, не создает угрозы жизни и здоровью граждан, а потому Газаров Р.А. может требовать в судебном порядке признания за ним права собственности на спорный объект недвижимости.

Судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанций.

Как установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края от 02.07.2010 по делу № А63-14205/2009 в удовлетворении иска индивидуального предпринимателя Карапетян С.Г. к администрации города Ставрополя и Комитету градостроительства города Ставрополя о признании права собственности на нежилое (торговое) здание по адресу: г. Ставрополь, 1-й Юго-Западный проезд, 2-а квартал 473, кадастровый номер 26:12:012203:0019:07:401:002:000013540:А:20000, общей площадью 171,9 кв.м, выделении земельного участка под нежилым (торговым)зданием по адресу: 1-й Юго-Западный проезд, 2-а квартал 473, кадастровый номер26:12:0012203:0019, общей площадью 112 кв.м с последующим оформлением все правоустанавливающих документов, предусмотренных действующим законодательством – отказано. Иск администрации города Ставрополя к индивидуальному предпринимателю Карапетяну С. Г. удовлетворен в части. Объект недвижимого имущества – нежилое (торговое) здание, общей площадью 171,9 кв.м., расположенное по адресу: г. Ставрополь, 1-й Юго- Западный проезд, 2-а, квартал 473, признано самовольной постройкой.

Указанным решением суда установлено, что спорное капитальное строение возведено без получения разрешения на строительство, объект в эксплуатацию не введен и в деле отсутствуют доказательства того, что лицо создавшее самовольную постройку, предпринимало какие либо меры к ее легализации. Кроме того, в части площади застройки, превышающей площадь земельного участка, переданного предпринимателю для строительства, постройка возведена на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами. В связи с чем строение, расположенное по адресу: г. Ставрополь, проезд 1-й Юго-Западный, 2-а, в квартале 347, признано самовольной постройкой в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса.

Таким образом, тот факт, что спорное строение, является самовольным, установлен решением Арбитражного суда Ставропольского края от 02.07.2010г.

Согласно ч. 2 ст. 13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

В ч. 3 ст. 61 ГПК РФ предусмотрено, что при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Таким, образом, только собственник имеет право распорядиться принадлежащим ему имуществом. Не обладая на праве собственности имуществом, никто не вправе распоряжаться им.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент предъявления иска) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В пункте 2 статьи 222 Гражданского кодекса РФ установлены гражданско-правовые последствия признания постройки самовольной. По общему правилу указанной статьи лицо, осуществившее самовольную постройку, не признается ее собственником. В связи с этим самовольная постройка не может являться объектом гражданского оборота (правомочие по распоряжению вещью вправе осуществлять только ее собственник). Сделки с самовольной постройкой запрещены, за исключением случаев, когда право собственности на самовольную постройку признано в судебном или в ином установленном законом порядке по правилам пункта 3 указанной статьи. Сделки, направленные на распоряжение самовольной постройкой, недействительны как противоречащие закону.

Правовым последствием самовольной постройки является то, что лицо не приобретает право собственности на нее и такая постройка подлежит сносу. Сама же постройка не считается недвижимостью и не подлежит государственной регистрации. Сделки, направленные на распоряжение самовольной стройкой, ничтожны как противозаконные на основании ст. 168 и 169 ГК РФ. К ним должны применяться последствия, указанные в ст. 169 ГК РФ.

Из материалов дела видно, что объект недвижимого имущества - нежилое здание (магазин) литер «А», общей площадью 171,9 кв.м., состоящее 2 надземных этажей и 1 подвального этажа для коммуникаций с кадастровым номером 26:12:012203:0019:07:401:002:000013540:А:20000, возведенный на земельном участке по 1 Юго-Заподному проезду, 2-а в г. Ставрополе имеет признаки, перечисленные в пункте 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем спорный объект не относится к объектам недвижимости в правовом смысле, на которые могут быть зарегистрированы права, и не может быть предметом сделки.

Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что Карапетян С.Г. на момент заключения соглашение о совместной деятельности являлся собственником указанного объекта.

Таким образом, соглашение о совместной деятельности от 20.01.2005г., заключено между лицом, не являющимся собственником возведенного объекта, и в отношении имущества, которое не может являться объектом права, в связи с чем указанное соглашение как не соответствующее статьям 209,218, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации - ничтожно. Ничтожный договор, согласно статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не может служить основанием возникновения, перехода, прекращения права и государственной регистрации.

При таких обстоятельствах решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Газарова Р.А.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 327, 327.1, 328, 329,330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Промышленного районного суда г. Ставрополя от 25 ноября 2014 года - отменить.

Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении требований Газарова Р.А. к Карапетяну С.Г. о признании права собственности на объект недвижимого имущества нежилое здание (магазин) литер «А», общей площадью 171,9 кв.м., состоящее 2 надземных этажей и 1 подвального этажа для коммуникаций с кадастровым номером 26:12:012203:0019:07:401:002:000013540:А:20000, возведенное на земельном участке по 1 Юго-Западному проезду, 2-а в городе Ставрополе - отказать.

Апелляционную жалобу КУМИ г.Ставрополя и апелляционную жалобу администрации г.Ставрополя - удовлетворить..

Председательствующий:

Судьи: