Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Отделфинстрой» о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании его стоимости, убытков, процентов, штрафа, компенсации морального вреда, поступившее по апелляционным жалобам ФИО1 и его представителя ФИО2 на решение Московского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 26 октября 2020 года, которым постановлено:

в удовлетворении исковых требований ФИО1:

- о расторжении заключенного с обществом с ограниченной ответственностью «Отделфинстрой» договора от 5 февраля 2016 года №412 купли- продажи земельного участка, категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, Коттеджный поселок «<данные изъяты>»;

взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Отделфинстрой»:

-стоимости земельного участка в размере <данные изъяты> руб.;

-процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 5 февраля 2016 года по 21 сентября 2020 года в сумме 593987,62 руб., далее по день исполнения обязательств;

-процентов по денежному обязательству в порядке статьи 317.1 ГК РФ за период с 5 февраля 2016 года по 21 сентября 2020 года в сумме 618139,92 руб., далее по день исполнения обязательств;

-убытков в размере 1890450,80 руб.;

-начисленных на сумму убытков процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 17 мая 2016 года по 21 сентября 2020 года в размере 631458,40 руб., далее по день исполнения обязательств;

-начисленных на сумму убытков процентов по денежному обязательству в порядке статьи 317.1 ГК РФ за период с 17 мая 2016 года по 21 сентября 2020 года в размере 643759,80 руб., далее по день исполнения обязательств;

-неустойки за просрочку выполнения требований потребителя исходя из 1 % в день на сумму стоимости земельного участка в размере 28709772 руб.;

-компенсации морального вреда в размере 500000 руб.;

-штрафа за несоблюдение в добровольном порядке обязанности удовлетворения требований потребителя в размере 17626434,27 руб.,

отказать в полном объеме.

Взыскать с ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Земля» за производство судебной экспертизы 30000 руб.;

Взыскать с ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы» за производство судебной экспертизы 9000 руб.

Заслушав доклад судьи Арслановой Е.А., судебная коллегия,

установила:

ФИО1 обратился в суд с уточненным иском к обществу с ограниченной ответственностью «Отделфинстрой» (далее ООО «Отделфинстрой», Общество), в котором просил расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 5 февраля 2016 года №412; взыскать с ответчика стоимость земельного участка в размере 1665300 руб. и проценты по ст.ст. 395 и 317.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) за период с 05.02.2016 по 21.09.2020 в сумме соответственно 593987,62 рублей и 618139,92 рублей, далее по день исполнения обязательств; убытки в размере 1890450,80 руб.; начисленные на сумму убытков проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 17 мая 2016 года по 21 сентября 2020 года в размере 631458,40 руб., далее по день исполнения обязательств; начисленные на сумму убытков проценты по денежному обязательству в порядке ст. 317.1 ГК РФ за период с 17 мая 2016 года по 21 сентября 2020 года в размере 643759,80 руб., далее по день исполнения обязательств; неустойку за просрочку выполнения требований потребителя исходя из 1% в день на сумму стоимости земельного участка в размере 28709772 руб.; компенсацию морального вреда в размере 500000 руб.; штраф за несоблюдение в добровольном порядке обязанности удовлетворения требований потребителя в размере 17626434,27 руб.

Требования мотивированы следующими обстоятельствами. ФИО1 по договору купли-продажи от 5 февраля 2016 года №412 за 1665300 рублей приобрел у ответчика спорный земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, категории: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, Коттеджный поселок «<данные изъяты>». По условиям договора ответчик гарантировал передачу истцу земельного участка, свободного от прав и претензий третьих лиц и от объектов недвижимости. Однако, в нарушение данных условий договора купли-продажи на земельном участке установлены трансформаторная подстанция, дренаж и канализационный колодец, проходит охранная зона линии электропередач. Указанными обстоятельствами нарушаются права истца на использование земельного участка по назначению - для строительства индивидуального жилого дома по договору. Эти обстоятельства стали известны истцу после того, как он приступил к строительству жилого дома на спорном земельном участке. Наличие у земельного участка недостатков в виде названных выше охранных зон подтверждается заключением ООО «Земля». Поскольку участок обременен коммуникациями, использование его для индивидуального строительства не представляется возможным. С учетом охранных зон у истца теряется право застройки земельного участка объектами недвижимости на участке, площадью 130 кв.м., что существенно ограничивает его право на застройку. Согласно заключению ООО «Центр оценки и экспертизы» рыночная стоимость возведенного им фундамента жилого дома на земельном участке составляет 1890450,80 рублей. Ответчик отказался возвратить полученную по договору купли-продажи денежную сумму и возместить убытки в связи со строительством фундамента жилого дома. В связи с этим, по мнению истца, Общество обязано выплатить проценты в порядке, предусмотренном ст.ст. 395, 317.1 ГК РФ, неустойку, компенсацию морального вреда и штраф в соответствии с положениями Закона РФ «О защите прав потребителей» согласно приведенным им расчетам. Ссылаясь на изложенное, истец предъявил данные требования, основанные на факте обнаружения в проданном товаре недостатков, наличие которых не было оговорено при продаже.

Судом принято приведенное выше решение, которым в удовлетворении иска отказано в полном объеме.

В апелляционных жалобах ФИО1 и его представитель ФИО2 просят решение суда отменить, как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права. По мнению подателей жалобы, при заключении договора купли-продажи ответчик не предоставил истцу информацию об имеющихся ограничениях, сведения относительно особого режима использования земельного участка в связи с наличием на нем охранных зон дренажа, трансформаторной подстанции, линии электропередач, информация об указанных обременениях не отражена в договоре. В Едином государственном реестре недвижимости (далее ЕГРН), вопреки требованиям ст. 8 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», информация об указанных ограничениях не была отражена. В случае информированности об указанных ограничениях договором купли-продажи не был бы им заключен. Судом при вынесении решения неверно установлены обстоятельства, имеющие значения для дела, и выводы суда, изложенные в данном решении, не соответствуют этим обстоятельствам. Считают, что суд, нарушая нормы процессуального права, вышел за пределы иска. Так, суд не различает понятий ограничений и обременений земельного участка, указывая, что в п. 4 договора было упомянуто наличие сервитута в соответствии с планом размещения сетей инженерно-технического обеспечения загородного коттеджного поселка «<данные изъяты>». Между тем, как указывает представитель истца ФИО2, истец основывает свои требования не на обременениях (сервитутах), а на наличии на спорном земельном участке охранных зон. Наличие таких зон подтверждено также заключением эксперта ООО «Земля». Поскольку наличие указанных ограничений не было оговорено при заключении договора, т.е. истец предоставил заведомо ложную информацию о свойствах продаваемого имущества, сторона истца, ссылаясь на положения ФЗ «О защите прав потребителей» и ст. ст. 450, 549, 557, 469, 475 Гражданского кодекса РФ, полагает что договор по ее требованию должен быть расторгнут, а истцу возмещены причиненные убытки и выплачена неустойка, компенсация морального вреда и штраф.

В апелляционной жалобе ФИО1 указывает на те же обстоятельства, на которые ссылался в своей жалобе его представитель. Полагает, что при разрешении спора истец не должен доказывать наличие препятствий по использованию земельного участка в целом по назначению, а должен представить доказательства о непредоставлении ответчиком информации об ограничениях или заведомо ложное утверждение продавца об их отсутствии на дату подписания договора. В данном случае при вынесении решения судом не учтено, что в договоре купли-продажи не указано наличие охранных зон подземного электрокабеля, газопроводов высокого, среднего и низкого давления. Эти ограничения не являются «коммунальными сетями инженерно-технического обеспечения», а являются охранными зонами объектов электросетевого хозяйства, газораспределительных сетей, которые должны указываться в документах, удостоверяющих права на земельные участки, расположенные в таких охранных зонах в соответствии, например, с Правилами охраны газораспределительных сетей, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 20 ноября 2000 года №878. Полагает, что ответчиком существенно нарушены условия договора купли-продажи, поскольку земельный участок не соответствует условиям договора, что является основанием для его расторжения. Указанные обстоятельства в силу положений п.1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ, п. 3 ст. 37 ЗК РФ ГК РФ и ст.ст. 10, 12 ФЗ «О защите прав потребителей» дают истцу право требовать расторжения договора и возмещения понесенных расходов, процентов за пользование чужими денежными средствами и пр.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения ФИО1, его представителя ФИО2, поддержавших доводы своих жалоб, представителя ООО «Отделфинстрой» ФИО4, возражавшего против удовлетворения жалоб, обсудив эти доводы, признав возможным рассмотрение дела при имеющейся явке, судебная коллегия оснований для отмены решения суда не находит.

В силу положений ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы. Суд апелляционной инстанции в интересах законности вправе проверить решение суда первой инстанции в полном объеме.

Поскольку судебная коллегия не усматривает таких оснований для проверки решения суда в полном объеме в интересах законности, судебный акт проверен в пределах заявленных стороной истца доводов жалоб.

По делу установлено следующее.

Вступившими в законную силу решениями Московского районного суда г.Чебоксары от 12 марта 2018 года по гражданскому делу по иску ФИО1 к ООО «Отделфинсторой» об устранении нарушений прав собственника земельного участка, не связанных с лишением владения и взыскании убытков, и от 8 октября 2018 года по гражданскому делу по иску ФИО1 к ООО «Отделфинстрой» о признании незаключенным договора купли-продажи земельного участка от 5 февраля 2016 года №412 в удовлетворении исков отказано.

Указанными судебными постановлениями и материалами настоящего гражданского дела установлено, что 05 февраля 2016 года между ООО «Отделфинстрой» (продавцом) и ФИО1 (покупателем) заключен договор купли-продажи земельного участка №. Согласно договору ООО «Отделфинстрой» продал, а ФИО1 купил земельный участок с кадастровым номером №, с категорией земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный в г. Чебоксары Чувашской Республики. Дата регистрации права в ЕГРН - 16 марта 2016 года. Земельный участок оценен по соглашению сторон и продан за 1665300 рублей (п.2 договора).

Согласно условиям договора продавец передал покупателю, а покупатель принял продаваемый земельный участок в том качественном и пригодном состоянии, как оно есть на день подписания договора. До совершения настоящего договора отчуждаемый земельный участок никому не продан, не подарен, не заложен, в споре и под арестом не состоит. Продавец продал, а покупатель купил по настоящему договору земельный участок свободный от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения договора не могли знать, за исключением сервитута в соответствии с планом размещения сетей инженерно-технического обеспечения коттеджного поселка «<данные изъяты>» г. Чебоксары (п.п.3, 4 договора).

В силу п. 8.8 договора в случае строительства покупателем на земельном участке объекта недвижимости, покупатель самостоятельно получает технические условия на технологическое подключение объекта недвижимости покупателя к центральным коммуникациям коттеджного поселка «Чандрово» (водоснабжение, канализация, электроснабжение), работы по подключению к инженерным коммуникациям покупатель осуществляет собственными силами.

Согласно п. 8.9 договора покупатель извещен, что «часть поверхности земли и воздушного пространства на высоту, соответствующую высоте воздушных линий электропередач, ограниченной параллельными вертикальными плоскостями, отстоящими по обе стороны линии электропередачи от крайних проводов при неотклоненном их положении на расстоянии 5 метров, входит в состав охранной зоны ВЛЗ 10кВ».

В ЕГРН ограничения (обременения) права на земельный участок не зарегистрированы, кроме объектов электросетевого хозяйства.

Согласно Правилам землепользования и застройки Чебоксарского городского округа, утвержденным решением Чебоксарского городского Собрания депутатов Чувашской Республики от 03.03.2016 №187 (ред. от 22.10.201) земельный участок расположен в территориальной зоне (Ж-1) с основным видом разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство (далее ИЖС), вспомогательным видом разрешенного использования - коммунальное обслуживание. На земельном участке в настоящее время имеется фундамент, возведенный истцом с целью строительства на нем индивидуального жилого дома.

В ходе судебного разбирательства по настоящему делу по ходатайству ответчика определением суда от 2 июля 2019 года была назначена судебная экспертиза. Согласно выводам эксперта ООО «Земля», изложенным в заключении судебной экспертизы №15/2-1426/2019 (л.д. 86-142 т.3), спорный земельный участок с кадастровым номером №, сведения о границах которого внесены в ЕГРН, расположен в зоне застройки индивидуальными жилыми домами.

На земельный участок с кадастровым номером №: в юго-восточной (передней) части земельного участка накладывается охранная зона подземного газопровода низкого давления, площадью 12 кв.м.

На нем также расположена зона размещения дренажа, которая располагается в юго-западной и северо-западной частях земельного участка. Площадь наложения зоны размещения дренажа на земельный участок с кадастровым номером № составила <данные изъяты> кв.м. В зоне размещения дренажа располагается объект незавершенного строительства (фундамент), площадь наложения составляет 24 кв.м.

На земельном участке -в юго-восточной (передней) его части расположена зона размещения канализации (самотечная канализация (бытовая и дождевая), площадь наложения зоны дренажа на земельный участок составила 27 кв.м.

Зона размещения подземного водопровода располагается в юго-восточной части спорного земельного участка, максимальная ширина наложения зоны размещения водопровода составила 4,16 м., площадь наложения- 50 кв.м.

На земельном участке с кадастровым номером №, имеющем общую границу с земельным участком истца, установлено наличие подземного газопровода высокого давления с северо-западной стороны, охранная зона которого накладывается на земельный участок истца с площадью наложения 21 кв.м. и максимальная ширина наложения зоны минимальных расстояний которого в границах земельного участка истца составляет 115 кв.м., подземного газопровода среднего давления с юго-восточной стороны, охранная зона которого накладывается на земельный участок истца с площадью 16 кв.м. и максимальная ширина наложения зоны минимальных расстояний которого в границах земельного участка истца составляет 52 кв.м., высоковольтной линии электроснабжения 0,4 кв.В. с южной стороны с площадью наложения на земельный участок истца в 1 кв.м., подземного водопровода, максимальная ширина наложения зоны размещения которого на земельный участок истца составляет 50 кв.м.

Из заключения судебной экспертизы следует, что в ЕГРН содержатся сведения об охраной зоне объекта электросетевого хозяйства: трансформаторная подстанция ТП-10/04 кВ ТП-3, Чебоксарский городской округ (д. Чандрово), трансформатор 630 кВт (21:01-6.2830), которая накладывается на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 139 кв.м. В ходе натурного обследования экспертом установлено, что трансформаторная подстанция на земельном участке с кадастровым номером № разрушена и перенесена на земельный участок с кадастровым номером №. Трансформаторная подстанция расположена с юго-западной стороны земельного участка с кадастровым номером № на расстоянии 10,08 м от границ земельного участка. Охранная зона под существующей трансформаторной подстанцией не накладывается на земельный участок с кадастровым номером №.

В ЕГРН также содержаться сведения об охранной зоне сети КЛ 10 кВ по кп «<данные изъяты>» (21:01-6.2836), которая расположена в северо-западной части земельного участка с кадастровым номером №, площадь наложения охранной зоны составляет 17 кв.м. В ходе натурного обследования установлено, что подземная высоковольтная линия электропередач перенесена, и фактически охранная зона не накладывается на земельный участок с кадастровым номером №.

В ЕГРН имеется информация об охранной зоне объекта электросетевого хозяйства: ВЛ электроснабжения 0,4 кВ по кп «Тихая слобода» (21:01-6.2833), которая располагается с юго-западной стороны от земельного участка с кадастровым номером №, площадь наложения охранной зоны 4 кв.м. В ходе натурного обследования установлено, что ВЛ электроснабжения 0,4 кВ перенесена, и фактически охранная зона накладывается на земельный участок с кадастровым номером № только с южной стороны, площадь наложения составляет 1 кв.м.

Таким образом, в настоящее время на земельном участке имеются охранные зоны систем дренажа и канализации, газопроводов и водоснабжения.

Решением Московского районного суда г. Чебоксары от 12.03.2018 и апелляционным определением Верховного Суда Чувашской Республики от 04.06.2018 по иску ФИО1 к ООО «Отделфинстрой» об устранении нарушений прав собственника было установлено следующее. На земельном участке с кадастровым номером № находятся инженерно-технические коммуникации в виде двух колодцев (дренажного и канализационного). Один из колодцев находится вплотную к фундаменту дома. Из выкопировки из Плана размещения сетей инженерно-технического обеспечения загородного коттеджного поселка «<данные изъяты>» г. Чебоксары следует, что на этом земельном участке предусмотрена прокладка инженерных коммуникаций поселка, в том числе, с установлением дренажного и канализационного колодцев. Согласно проектной документации, подключение индивидуального жилого дома к сети водопровода предусмотрено от магистрального водопровода коттеджного поселка, находящегося за пределами земельного участка истца. Подключение к сети водоотведения предусмотрено с использованием канализационного колодца, находящегося на земельном участке истца.

Таким образом, вступившими в законную судебными постановлениями установлено, что установка дренажной и канализационной системы на спорном земельном участке выполнена в ходе подключения к инженерным сетям коммуникаций истца. При этом заказчиком таких работ являлся сам истец, как покупатель земельного участка по договору для индивидуального жилищного строительства. При этом, при заключении договора купли-продажи он был извещен о том, что на его земельном участке планируется размещение сетей инженерно-технического обеспечения и соответствующие сервитуты (п. 4 договора). Также истец был извещен о том, что на земельном участке находится охранная зона линии электропередачи (п. 8.9 договора) и в настоящее время по границе участка расположены опоры воздушной линии электропередачи, на соседнем земельном участке - электрическая подстанция. Судом сделан вывод о том, что, поскольку истец приобрел земельный участок с обременением - сервитутом в соответствии с планом размещения сетей инженерно-технического обеспечения загородного коттеджного поселка «<данные изъяты>» г. Чебоксары, обременение в силу п. 1 ст. 275 ГК РФ сохраняется, в связи с чем в удовлетворении исковых требований о переносе указанных колодцев за пределы земельного участка судом отказано. Поскольку судом по ранее рассмотренному делу был сделан вывод о том, что наличие на земельном участке истца дренажной и канализационной систем (и соответствующих охранных зон) не нарушает права истца, так как данные ограничения предусматривались условиями договора, в силу положений ст. 61 ГПК РФ, этот факт не должен доказываться вновь. Этот вывод является преюдициальным для суда, и не может оспариваться в ходе настоящего спора, поскольку в нем участвуют те же лица.

Кроме ссылок на наличие на участке дренажной и канализационной систем, сторона истца также указывает, что земельный участок обременен наличием на нем охранных зон газопровода. Из вышеприведенного заключения судебного эксперта ООО «Земля» от 22 октября 2019 года № 15/2-1426/2019 усматривается, что на спорном земельном участке имеются области наложения охранных зон подземного газопровода: низкого давления (приложение № 1, на л.д. 126, т.3), среднего и высокого давления (приложение № 2.1, на л.д. 127, 3 том). Все участки газопроводов проходят с двух сторон вдоль границ земельного участка за его пределами. Газопроводы обеспечивают газоснабжение поселка «<данные изъяты>» и расположены вдоль всех участков по <адрес> с частичным наложением охранных зон газопроводов на земельные участки, предоставленные под ИЖС. Истцом суду представлена проектная документация, выданная АО «Газпромраспределение г. Чебоксары» заказчику работ ФИО1, на присоединение к газораспределительным сетям, из которой усматривается, что истцу согласованы технические условия на подключение проектируемого газопровода его жилого дома к существующему газопроводу низкого давления, проходящему вдоль его границы по <адрес> в <адрес>. Таким образом, газопровод низкого давления, часть охранной зоны которого налагается на земельный участок истца, также, как и вышеупомянутые колодцы, предназначен для обслуживания этого участка.

Охранные зоны газопроводов высокого и среднего давления (на приложениях №№1, 2.1 к заключению эксперта) проходят, как указано выше, вдоль границ участка. При этом границы самих охранных зон не превышают расстояний, соответствующих минимальным отступам для строительства жилых зданий, предусмотренных действующими градостроительными нормами (3 метров), следовательно, их существование само по себе не ограничивает право истца на строительство жилого дома. Более того, расположение газопроводов, предназначенных для обслуживания всех домов в поселке вдоль земельных участков, предоставленных для ИЖС, как и других коммуникаций, с наложением их охранных зон на эти земельные участки характерно для всей территории <адрес>. Это усматривается из заключения эксперта и предоставленного для обозрения суда проекта планировки территории «Коттеджный поселок «<данные изъяты>» в г. Чебоксары». Как пояснил в суде второй инстанции представитель ответчика ООО «Отделфинстрой», именно в связи с этим обстоятельством в текст договора включен п. 4, в котором предусмотрено установление сервитутов для размещения сетей инженерно-технического обеспечения поселка, с чем истец при покупке земельного участка согласился.

При вынесении решения суд первой инстанции учел также следующее.

По заявлению истца администрацией г. Чебоксары 1 сентября 2018 года и 25 апреля 2019 года ему выданы градостроительные планы земельного участка с кадастровым номером №. В чертеже первого градостроительного плана от 01.09.2018, в пределах земельного участка обозначены: охранная зона дренажа, охранная зона трансформаторной подстанции, охранная зона электрокабеля (л.д. 20-21, т.1). В чертеже второго градостроительного плана от 25.04.2019, помимо вышеперечисленного, обозначена охранная зона газопровода (л.д. 63-73, т.2). Целью выдачи градостроительного плана до внесения соответствующих изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее ГрК РФ) было определение для застройщика территории, на которой в соответствии с нормами градостроительства разрешено размещение жилого дома и иных построек. Место допустимого размещения объектов капитального строительства на земельном участке указано и в выданных ФИО1 градостроительных документах от 01.09.2018 и 25.01.2019, однако оно не совпадает с местоположением возведенного истцом фундамента дома. Указанное свидетельствует о том, что истец допустил строительство фундамента вопреки требованиям градостроительных норм, указанных в разрешительной документации, за что не может нести ответственность другое лицо, в том числе ответчик.

Истец осуществил строительство после приобретения им земельного участка по договору от 5 февраля 2016 года №412. На момент приобретения им земельного участка для ИЖС ГрК РФ действовал в редакции Федерального закона от 30.12.2015 с изменениями и дополнениями, вступившими в силу с 10.01.2016. Эта редакция Градостроительного кодекса РФ предусматривала обязательное получение до начала строительства разрешения на возведение индивидуального жилого дома. Так, в соответствии с положениями ст. 51 ГрК РФ строительство объектов капитального строительства осуществлялось на основании разрешения на строительство, представляющего собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство объектов капитального строительства (ч.ч. 1, 2 ст. 51). Разрешение на строительство выдавалось по общему правилу органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. К заявлению о выдаче разрешения на строительство прилагался, в числе прочего, градостроительный план земельного участка, требования к которому определялись ст. 44 ГрК РФ. В силу ч. 3 ст. 44 ГРК РФ в составе градостроительного плана земельного участка указывалась, в том числе, информация о минимальных отступах от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений; информация о требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке, о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения. Между тем, из материалов дела и пояснений самого истца следует, что градостроительный план земельного участка им получен уже после завершения строительства фундамента дома.

В настоящее время Федеральным законом от 03.07.2016 № 373-ФЗ в ГрК РФ внесены изменения, вступившие в силу с 1 июля 2017 года, в соответствии с которыми ст. 44 ГрК РФ утратила силу. В настоящее время согласно требованиям п. 2 ч. 7, п. 3 ч. 8 ст. 51.1 и п. 5 ч. 19 ст. 55 ГрК РФ застройщик при осуществлении строительства объектов индивидуального жилищного строительства направляет в компетентный орган уведомление о планируемом строительстве. ФИО1 25 января 2019 года такое уведомление о планируемом строительстве подано. Уведомлением от 07 мая 2019 года № 22 администрация г. Чебоксары сообщила ФИО1 о несоответствии указанных в уведомлении от 25.01.2019 о планируемом строительстве объектов ИЖС параметров объекта ИЖС установленным параметрам. В частности, в уведомлении указано на отсутствие информации об охранных зонах дренажа, трансформаторной подстанции, электрокабеля, охранной зоны газопровода высокого давления.

Таким образом, фундамент жилого дома возведен ФИО1 с отступлением от требований градостроительных норм и правил, без соблюдения охранных зон.

По мнению судебной коллегии, при наличии в п.п. 4 и 8.9 договора купли-продажи указаний на размещение на приобретаемом земельном участке сетей инженерно-технического обеспечения поселка и объектов электросетевого хозяйства, истец, как застройщик, перед началом строительства должен был выяснить место допустимого размещения объектов капитального строительства на своем земельном участке с учетом местонахождения этих объектов. Наличие в собственности гражданина земельного участка с разрешенным видом использования «для индивидуального жилищного строительства» само по себе не предполагает возможность его произвольной застройки, без соблюдения требований градостроительных и строительных норм и правил. Строительство современного жилого дома с отоплением и другими видами энергообеспечения вообще исключает отсутствие на земельном участке таких коммуникаций, как водо-, газо-, электроснабжение, канализации, в определенных случаях – дренажа, обеспечивающих как минимум этот жилой дом.

При таких обстоятельствах, строительство фундамента осуществлено ФИО1 с нарушением градостроительных и строительных норм и правил по причине несоблюдения им самим требований закона. Последствия данных нарушений в виде материальной ответственности не могут быть возложены на другое лицо.

Как следует из заключения судебной экспертизы (п. 111.3 Выводов) эксперт пришел к выводу о возможности использования спорного земельного участка в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования. Площадь земельного участка соответствует площади необходимой для индивидуального жилищного строительства, установленной Правилами землепользования и застройки Чебоксарского городского округа, утвержденными решением Чебоксарского городского Собрания депутатов Чувашской Республики от 03.03.2016 №187 (в ред. от 03.03.2020, с изм. от 23.06.2020). Так, в п. 2.1 таблицы 6 Правил землепользования и застройки Чебоксарского городского округа, предусмотрено, что максимальный процент застройки составляет 60 % от размера земельного участка. Площадь территории допустимого размещения объектов капитального строительства на спорном земельном участке определена экспертом в размере 346 кв.м., что на 130 кв.м. меньше максимального процента застройки, равного 60% (476 кв.м.). При этом, по мнению эксперта, с которым судебная коллегия соглашается, данное обстоятельство не свидетельствует о невозможности использования земельного участка по назначению. Более того, площадь застройки, планируемая истцом, составляет 156 кв.м., как указано им в уведомлении о планируемом строительстве от 25 января 2019 года. Следовательно, для размещения жилого дома такой площадью застройки на территории допустимого размещения объектов капитального строительства в 346 кв.м. на земельном участке с кадастровым номером №, препятствий не имеется.

Установив указанные обстоятельства, принимая во внимание, что ФИО1 не доказал факт предоставления покупателю продавцом заведомо ложной информации в части наличия ограничений использования земельного участка, наличия со стороны продавца существенных нарушений условий договора купли-продажи, суд пришел к верному выводу о том, что оснований для расторжения договора купли-продажи не имеется. Соответственно отсутствуют и основания для удовлетворения производных от этого требования исковых требований о компенсации морального вреда, взыскании неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами по правилам ст.ст. 395, 317. 1 ГК РФ, штрафа.

Статьей 421 ГК РФ установлен принцип свободы договора (п. 1). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4).

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Отношения, связанные с продажей недвижимости, регулируются § 7 гл. 30 ГК РФ.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. В силу ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о его качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Исходя из положений п. 1 ст. 460 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Пунктом 1 ст. 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 ст. 450 ГК РФ).

Особенности купли-продажи земельных участков установлены в ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ), согласно ч. 1 которой продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (п. 3 ст. 37 ЗК РФ).

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из доводов жалобы истца и его пояснений в суде второй инстанции, усматривается, что ФИО1 воспринял указание в п. 4 информации о размещении коммунальных систем, как информацию о том, что эти сети буду размещены на территории поселка Чандрово, а не на его земельном участке. Однако, буквальное толкование п. 4 договора свидетельствует об ином, а именно- о планируемом размещении именно на его участке (как и на остальных земельных участках, проданных гражданам для ИЖС, в большей или меньшей степени) коммуникаций, предназначенных для обслуживания поселка. В связи с этим довод ФИО1 о том, что продавцом до него не была доведена информация о свойствах продаваемого товара, не соответствует действительности. Исходя из вышеназванных установленных судом обстоятельств следует, что ФИО1 при покупке спорной недвижимости был извещен продавцом о том, что на его земельном участке планируется размещение сетей инженерно-технического обеспечения (п. 4 договора). При должной степени заботливости и осмотрительности, имея эту информацию, истец мог и должен был уточнить место расположения коммуникаций, в том числе, для того, чтобы определиться с выбором участка и порядком его использовании для строительства.

На момент продажи, как и на сегодняшний день, в ЕГРН не были внесены сведения о месте расположения всех коммуникаций (кроме информации об охранных зонах электросетей, о которых истцу сообщено отдельно, в п. 8.9 договора). Статьей 37 ЗК РФ установлено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при продаже обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях его использования, что ответчиком исполнено.

Довод жалобы представителя истца ФИО2 о том, что судом допущена подмена понятий «ограничения» и «обременения» земельного участка, не свидетельствует о неправильности выводов суда относительно отсутствия оснований для расторжения спорного договора. Сведения об охранных зонах действительно не являются обременениями земельных участков, а влекут лишь определенные в законе ограничения при их использовании. Так, в ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 218-ФЗ от 13 июля 2015 г. «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что в кадастр недвижимости вносятся сведения о том, что земельный участок полностью или частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, включая ограничения по использованию земельного участка, установленные для такой территории. Данная норма относит зонирование к ограничениям, а не к обременениям земельного участка. К обременениям п. 6 ст. 1 Закона о государственной регистрации недвижимости относит в частности сервитут, ипотеку, доверительное управление, аренду, наем жилого помещения.

Поскольку ограничение права собственности в части использования земельного участка не является обременением самого земельного участка, а вышеупомянутая ст. 460 ГК РФ предписывает обязанность продажи товара без обременений, из которой не следует свобода от ограничений использования товара, то к спорным правоотношениям указанная норма не подлежит применению. Кроме того, эта норма предполагает обременение товара правами третьих лиц на него, а судом не установлено прав третьих лиц на спорный земельный участок, сервитуты в пользу третьих лиц, о возможности которых упомянуто в п. 4 договора, в настоящее время не установлены.

Эта правовая позиция приведена Верховным Судом Российской Федерации по делу № 38-КГ19-1 в определении от 02.04.2019, в котором он также указывает на следующее обстоятельство при оценке обязанности продавца сообщить покупателю сведения, предусмотренные ст. 37 ЗК РФ. Гражданское законодательство в соответствии с п. 1 ст. 1 ГК РФ основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений. Положениями ст. 8 ГК РФ предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей. В соответствии с ч.ч. 2 и 3 ст. 15 Конституции Российской Федерации органы государственной власти, органы местного самоуправления, должностные лица, граждане и их объединения обязаны соблюдать Конституцию Российской Федерации и законы. Законы подлежат официальному опубликованию. Неопубликованные законы не применяются. Любые нормативные правовые акты, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, не могут применяться, если они не опубликованы официально для всеобщего сведения.

Частью 1 ст. 19 Конституции Российской Федерации провозглашено равенство всех перед законом и судом.

В силу презумпции знания закона граждане и организации должны знать действующее законодательство. Для реализации указанной презумпции предусмотрено обязательное опубликование законов, а также иных подзаконных актов, затрагивающих права и обязанности граждан и организаций.

Таким образом, при недоказанности факта того, что продавец знал или должен был знать о наличии обременения или ограничения использования земельного участка и сообщил покупателю ложные сведения о земельном участке, риск неосведомленности о наличии ограничений в отношении товара, установленных нормативным правовым актом, не может быть возложен только на продавца.

Так, по настоящему делу информация в договоре о наличии на земельном участке коммуникаций, по сути, напрямую указывает покупателю и о наличии соответствующих охранных зон. При этом требования к охранным зонам (ограничения) устанавливаются не собственниками соответствующих линейных объектов (коммуникаций), а законом.

При таких обстоятельствах, как верно отмечено судом первой инстанции, истцом не доказан факт передачи ему земельного участка, не отвечающего качеству и условиям договора, а потому оснований для расторжения договора не имеется. Учитывая, что суд не усмотрел оснований для расторжения договора купли-продажи, им также правомерно отказано в удовлетворении производных от него требований.

Судебная коллегия считает, что выводы суда относительно заявленных истцом доводов соответствуют закону. Иных мотивов несогласия с решением суда в апелляционных жалобах сторона истца не привела.

При таких обстоятельствах, оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ для отмены или изменения решения суда судебной коллегией не установлено. Причин для удовлетворения апелляционных жалоб по доводам, приведенным в ней, не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия,

определила:

Решение Московского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 26 октября 2020 года, оставить без изменения, апелляционные жалобы ФИО1, представителя ФИО1 ФИО2 – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции в срок, не превышающий трех месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного постановления, через суд первой инстанции.

Председательствующий А.В. Ярадаев

Судьи: Е.А. Арсланова

А.Е. Спиридонов

Определение11.02.2021