Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи
Габидуллиной А.Г. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 – ФИО7 на решение Вахитовского районного суда г. Казани от 25 сентября 2013 года, которым отказано в удовлетворении иска ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 к ООО «<данные изъяты> ЗПИФ недвижимости <данные изъяты> в лице доверительного управляющего ООО «Управляющая компания <данные изъяты>», ЗАО «Управляющая компания «<данные изъяты>», ООО «Управляющая компания <данные изъяты> ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16 и ФИО17 о признании незаконными договоров долевого участия и купли – продажи помещений технического этажа, передачу помещений технического этажа в доверительное управление инвестиционного фонда, признании недействительным зарегистрированного права собственности, установлении права общей долевой собственности и применении последствий недействительности сделок.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя истцов ФИО7 и представителя ТСЖ «Дом на Латыпова» ФИО18, поддержавших жалобу, представителя ФИО9 и ФИО8 – ФИО19, представителя ООО «Управляющая компания «АК БАРС КАПИТАЛ» ФИО20, ответчика ФИО11, возражавших относительно доводов жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА :

ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 обратились в суд с иском к ООО <данные изъяты> ЗПИФ недвижимости «<данные изъяты>» в лице доверительного управляющего ООО «Управляющая компания <данные изъяты>, ЗАО «Управляющая компания «ИнвестАРТ Менеджмент», ООО «Управляющая компания <дата>, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16 и ФИО17 с вышеуказанным иском. В обоснование заявленных требований указано, что истцы являются собственниками помещений жилого дома <адрес> на основании договоров долевого участия, заключенных с ООО «<данные изъяты>». Обществом «<данные изъяты> построен десятиэтажный жилой дом <адрес>, который сдан в эксплуатацию <дата>. Застройщиком одновременно с передачей жилого помещения передано общее имущество многоквартирного дома соразмерно доли квартиры в общем имуществе в размере .... <дата>. ООО «<данные изъяты> реорганизовано в форме присоединения. Правопреемником ООО «<данные изъяты> является ООО <данные изъяты>

<дата>. собственниками помещений жилого дома №<адрес> создано ТСЖ «<данные изъяты>».

<дата> ЗПИФ недвижимости «<данные изъяты>» под управлением ООО УК «<данные изъяты>» зарегистрировал право общей долевой собственности на помещения .... на техническом этаже указанного дома на основании заявки на приобретение инвестиционных паев для физических лиц <дата>.

Истцы полагают незаконным зарегистрированное право на технический этаж на правах общей долевой собственности за ЗПИФ недвижимости <данные изъяты>» под управлением ООО УК «<данные изъяты>

<дата> ЗАО «<данные изъяты>» - доверительным управляющим Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости <данные изъяты> указанные нежилые помещения на техническом этаже проданы физическим лицам: ФИО8 – помещение №.... ФИО9 – помещение №.... ФИО10 – помещение №.... ФИО11 – помещение №<адрес> ФИО12 – помещение №...., ФИО13 – помещение №.... ФИО14 – помещение №.... ФИО15 – помещение №....

В связи с тем, что указанный дом построен за счет средств будущих собственников помещений, поэтому отчуждение указанным продавцом общедолевых помещений противозаконно. Поскольку общее имущество в многоквартирном доме является единым неделимым объектом и находится в общей долевой собственности, не является самостоятельным объектом и не участвует в данном статусе в гражданском обороте, оно не подлежит отчуждению, не может быть выделено в натуре как самостоятельный объект права собственности.

На основании изложенного истцы предъявили вышеуказанные требования.

Представитель ответчика ФИО9 в судебном заседании исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление, указав, что истцами пропущен срок исковой давности и ими не представлены доказательства передачи им помещений технического этажа в общую собственность, а также договоры долевого участия и передаточные акты на принадлежащие им помещения.

Представитель ответчика ФИО8 в судебном заседании исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление, пояснив, что истцами пропущен срок исковой давности и ими не представлены доказательства передачи им помещений технического этажа в общую собственность.

Представитель ТСЖ «<данные изъяты>» в судебном заседании исковые требования поддержал, указав, что технические этажи входят в состав общего имущества дома, на них не предусмотрена подача воды, электричества, отвода канализационных стоков.

Представитель ООО «Управляющая компания «<данные изъяты> исковые требования не признал, указав, что на момент передачи нежилые помещения были самостоятельными объектами и находились в индивидуальной собственности ПИФ <дата> На момент передачи помещений в паи помещения были зарегистрированы как самостоятельные объекты.

Остальные ответчики и третьи лица в судебное заседание не явились и не направили письменного отзыва на исковое заявление.

Суд в удовлетворении иска отказал.

В апелляционной жалобе представитель истцов ФИО7 просит отменить решение суда и принять новое решение об удовлетворении исковых требований. В жалобе отмечается, что судом нарушены нормы материального и процессуального права, не дана правовая оценка тому, что продана общедолевая собственность собственников помещений многоквартирного дома без соблюдения процедур и требований, установленных законом. Договоры долевого участия между застройщиком и ФИО16 и ФИО17 не были зарегистрированы в установленном порядке в регистрирующем органе, доказательства внесения денежных средств по оспариваемым договорам ответчиками не представлены, тогда как одним из существенных условий договора долевого участия является его возмездность. Судом в качестве доказательств исполнения условий договора по оплате стоимости помещений приняты незаверенные банком платежные документы, которые были исключены судом из числа доказательств как не относимые в судебном заседании <дата>. Последующая передача ФИО16 и ФИО17 спорных помещений в качестве платы за инвестиционные паи в ЗПИФ <данные изъяты> является незаконной, поскольку право собственности за указанными лицами зарегистрировано не было. Требования истцов о признании незаконной передачу нежилых помещений в качестве пая в инвестиционный фонд судом рассмотрены не были, в решении отсутствует мотивация причины отказа в удовлетворении этих требований. Спорные помещения должны принадлежать собственникам помещений жилого дома на праве общей долевой собственности и любые действия по их отчуждению третьим лицам незаконны. Таким образом, зарегистрированное право на технический этаж на правах общей долевой собственности за ЗПИФ <данные изъяты> незаконно. В настоящее время собственниками помещений являются физические лица, которые не соответствуют статусу добросовестных приобретателей. При заключении договоров купли – продажи указанным лицам было очевидно, что нежилые помещения расположены на техническом этаже, не имеют никаких коммуникаций, оборудованы только чердачными окнами. Ответчики незаконно ведут работы по переоборудованию этих нежилых помещений в жилые, увеличивая проемы окон, устанавливая балконы, двери, проводят коммуникации, выводят на крышу вентиляцию, нарушая при этом кровлю дома. Оценка этим обстоятельствам судом не дана.

Судебная коллегия считает, что решение суда подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционные жалобу, представление без удовлетворения.

Согласно ст. 166 Гражданского кодекса РФ (в редакции на момент заключения оспариваемых сделок), сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В силу п.1 ст. 167 Гражданского кодекса РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона №214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п.1).

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (п.3).

Договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства (п.4).

При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным (п.5).

Из материалов дела следует, что в доме <адрес> на основании свидетельств о государственной регистрации права ФИО6 является собственником квартиры .... ФИО5 – квартиры ...., ФИО3 – квартиры .... ФИО4 – квартиры .... ФИО2 – квартиры .... ФИО1 – квартиры ....

Указанный дом введен в эксплуатацию в соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, выданным Исполнительным комитетом муниципального образования г. Казани <дата>

Согласно техническому паспорту на жилые и нежилые помещения здания – дома <адрес> в спорном жилом доме имеется технический (одиннадцатый) этаж.

В рабочем проекте внутренних сетей водопровода и канализации названного жилого дома .... этаж указан как «чердак ».

Первоначально согласно договорам долевого участия в строительстве жилого дома <адрес> <дата>, заключенным между ООО «<данные изъяты>» и ФИО17, а также между ООО «<данные изъяты> и ФИО16, ФИО17 являлся собственником нежилых помещений технического этажа .... а ФИО16 - ....

Впоследствии, согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, нежилые помещения .... дома №.... по ул. М. Латыпова г. Казани принадлежали владельцам инвестиционных паев ЗПИФ «<данные изъяты>» под управлением ООО «<данные изъяты>

В доме <адрес> в соответствии с выписками из Единого Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) ФИО11 является собственником нежилого помещения №.... ФИО10 – помещения №.... ФИО13 - помещения №.... ФИО15 – помещения №.... ФИО9 – помещения №.... ФИО14 – помещения №.... ФИО12 – помещения №.... Эти права они приобрели на основании договоров купли-продажи, заключенных <дата> с ЗАО <данные изъяты> действующего от имени и по поручению ЗАО УК «<данные изъяты> - доверительного управляющего ЗПИФ «<данные изъяты>».

<дата> между ТСЖ <данные изъяты> и ООО УК <данные изъяты> - доверительным управляющим ЗПИФ <данные изъяты>, как собственником, заключен договор об обязательствах в сфере расчетов за коммунальные услуги и техническое обслуживание жилых помещений, согласно которому собственник поручает, а ТСЖ в рамках своей уставной деятельности обязуется от своего имени и в интересах собственника выступать заказчиком на коммунальные услуги по объектам недвижимости, перечисленным в Приложении №1, а именно на жилые помещения дома <адрес>

<дата> между ЗАО УК «<данные изъяты> доверительного управляющего ЗПИФ недвижимости <данные изъяты> как стороной-1, и ООО УК «<данные изъяты>, как стороной-2, заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору доверительного управления паевым инвестиционным фондом, согласно которому, сторона-.... передает стороне-.... свои права и обязанности по договору доверительного управления Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «<данные изъяты>».

Отказывая в удовлетворении требований истцов, суд первой инстанции исходил из того, что отсутствие государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве между ООО <данные изъяты> и ФИО16, а также между ООО <данные изъяты> и ФИО17 <дата> в отношении вышеназванных нежилых помещений технического этажа жилого дома <адрес>, не является основанием для признания этих договоров недействительными, поскольку стороны указанных договоров пришли к соглашению по всем существенным условиям договора, а отсутствие притязаний сторон по отношению друг к другу свидетельствует о надлежащем исполнении с их стороны всех обязательств по договорам. Суд признал необоснованными доводы истцов о невыполнении ФИО16 и ФИО17 обязательств по оплате стоимости помещений в связи с отсутствием соответствующих доказательств.

По этим основаниям суд первой инстанции отказал в признании последующей передачи спорных нежилых помещений их собственниками в инвестиционный фонд, а также в признании недействительными договоров купли – продажи, заключенных инвестиционным фондом с физическими лицами. При этом суд пришел к выводу о добросовестности ФИО11, ФИО10, ФИО13, ФИО15, ФИО9, ФИО14, ФИО8, ФИО12, которые приобрели спорные объекты недвижимости на основании зарегистрированных в установленном законом порядке договоров купли-продажи. Как правильно отмечено судом, у указанных выше лиц отсутствовали какие-либо основания предполагать, что это приобретение незаконно и что у продавца отсутствует право распоряжаться вышеназванными нежилыми помещениями, поскольку каких-либо обременений на указанные спорные объекты недвижимости на моменты купли-продажи не имелось.

В удовлетворении требований о признании недействительными зарегистрированных прав собственности, установлении права общей долевой собственности и применении последствий недействительности сделок отказано, поскольку эти требования производны от вышеуказанных.

С такими выводами суда соглашается и судебная коллегия, поскольку они основаны на всестороннем и полном исследовании всех обстоятельств дела и соответствуют нормам права, подлежащим применению к спорным правоотношениям.

Статья 17 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года предусматривает, что договор об участии в долевом строительстве и (или) уступка прав требований по такому договору подлежат государственной регистрации. Как в целом названный Закон, так и требование о регистрации направлены на защиту участников долевого строительства, о чем свидетельствуют положения статьи 1 Закона, предусматривающей, что сделка, совершенная в нарушение требований указанного Закона, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

Поэтому отсутствие регистрации договора долевого участия не может служить основанием для отказа в признании права собственности на объект долевого строительства по исполненному сторонами договору, поскольку такой отказ противоречил бы отмеченным целям Федерального закона № 214-ФЗ.

Ссылка суда первой инстанции в мотивировочной части решения на незаверенные банком платежные документы, которые были исключены судом из числа доказательств, на правильность принятого по делу судебного акта не влияет и основанием к его отмене служить не может, поскольку в опровержение доводов истцов о неисполнении обязательств по оплате суд указал также на отсутствие таких доказательств, отсутствие у сторон договоров претензий друг к другу, фактическую передачу имущества. Кроме того, суду апелляционной инстанции представлены заверенные банком копии платежных документов, подтверждающих перечисление денежных средств в счет оплаты по оспариваемым договорам долевого участия.

Доводы апелляционной жалобы о том, что продана общедолевая собственность собственников помещений многоквартирного дома без соблюдения процедур и требований, установленных законом, судебная коллегия отклоняет как не состоятельные в силу следующего.

Как следует из оспариваемых договоров долевого участия, заключенных между ООО <данные изъяты> и ФИО16, ФИО17 <дата> спорные нежилые помещения имеют отдельный вход, обособлены от иных помещений и лестничных клеток технического этажа, обслуживаются одним собственником нижерасположенной квартиры, в нем не находится какое – либо оборудование, обслуживающее более одного собственника.

Таким образом, спорные нежилые помещения создавались как самостоятельные объекты недвижимости на основании договоров долевого участия и введены в эксплуатацию не как общие помещения для нужд дома, а как самостоятельные объекты.

Данное обстоятельство подтверждается также вступившим в законную силу решением Вахитовского районного суда г. Казани <дата> по делу по иску ФИО8 к ТСЖ «<данные изъяты>» об обязании заключить договоры на предоставление коммунальных услуг.

Довод апелляционной жалобы о незаконном переустройстве спорных нежилых помещений с целью перевода их в жилые правового значения по делу не имеет, поскольку правомерность действий собственников нежилых помещений по их переустройству и перепланировке к предмету спора не относится.

Довод апелляционной жалобы о том, что судом не рассмотрено требование о признании незаконной передачу нежилых помещений в качестве пая в инвестиционный фонд, являются несостоятельными. В мотивировочной части решения суда указано об отказе в удовлетворении этих требований в силу установленных судом обстоятельств заключения договоров долевого участия, отсутствия оснований для признания их недействительными.

В силу ч.1 и ч.2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Как следует из материалов дела, на момент передачи нежилых помещений в качестве пая в инвестиционный фонд право собственности ФИО16 и ФИО17 на эти помещения было зарегистрировано. Также в установленном порядке произведена государственная регистрация права собственности на спорные нежилые помещения за последующими собственниками.

Доводы апелляционной жалобы не содержат имеющих правовое обоснование мотивов, по которым можно было бы усомниться в законности и обоснованности обжалуемого судебного постановления.

Таким образом, решение суда следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы представителя истцов судебная коллегия не находит.

Руководствуясь п. 1 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА :

решение Вахитовского районного суда г.Казани от 25 сентября 2013 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 – ФИО7– без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение шести месяцев в кассационном порядке.

Председательствующий :

Судьи: