Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе третьего лица Управления имущественных отношений администрации г.Пятигорска в лице полномочного представителя ФИО1

на решение Пятигорского городского суда Ставропольского края от 31 января 2012 года,

по гражданскому делу по иску ФИО2 к администрации г. Пятигорска о признании права на пользование жилого помещения на условиях социального найма, признании права на приватизацию, признании права собственности на жилое помещение и взыскании компенсации морального вреда,

заслушав доклад судьи Медведевой Д.С.

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 обратилась в суд с исковым заявлением к администрации г.Пятигорска о признании за ней права на пользование жилого помещения на условиях социального найма, признании права на приватизацию, признании права собственности на квартиру № … и взыскании морального вреда.

В обоснование заявленных исковых требований ФИО2 указала, что проживает в квартире № … в г.Пятигорске с несовершеннолетним сыном ФИО3 С 2001 года между ней и ООО «Жилищно-Коммунальная контора» в лице ее директора были заключены договоры найма жилого помещения в общежитии по адресу:.. . С 01.01.2005 года с нею стали заключать договор коммерческого найма. С 14 июля 2010 г. договор коммерческого найма расторгнут. В июле 2010 года она обратилась в администрацию г. Пятигорска с заявлением о заключении с ней договора социального найма жилого помещения, однако ей в этом было отказано по тем основаниям, что помещения муниципального фонда могут быть предоставлены по договору социального найма только малоимущим гражданам, признанным нуждающимся в жилых помещениях, состоящим в общегородской очереди. Считает, что продолжает использовать квартиру по договору социального найма, соответственно имеет право на бесплатную приватизацию.

Истец ФИО2 просила признать за ней право на пользование жилого помещения на условиях социального найма, признании права на приватизацию и признании права собственности на квартиру № …, а также взыскать в ее пользу моральный в размере …рублей.

Обжалуемым решением Пятигорского городского суда от 31 января 2012 года исковые требования ФИО2 удовлетворены частично. Признано за ФИО2 право использования жилого помещения на условиях договора социального найма и право на приватизацию жилого помещения - квартиры №…, расположенной по адресу: г.Пятигорск.. . Признано за ФИО2 право собственности на указанное жилое помещение. В остальной части исковых требований ФИО2 отказано. Судом также указано, что данное решение является основанием для регистрации права на недвижимое имущество в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю.

В апелляционной жалобе полномочный представитель третьего лица Управления имущественных отношений администрации г.Пятигорска ФИО1 просит решение суда отменить полностью и принять новое решение по делу. Мотивирует тем, что нельзя согласиться с суждением суда о том, что администрацией г.Пятигорска в нарушение действующего жилищного и гражданского законодательства квартира истца определена на условиях коммерческого использования. Высказывая данное суждение, суд не принял во внимание, что запрета на использование органом местного самоуправления фондов коммерческого использования действующим законодательством не предусмотрено. Частью 2 ГК РФ уже с 1995 года предусмотрена в соответствии со ст. 671 возможность предоставления жилого помещения на возмездных условиях (условия коммерческого найма). ГК РФ также определил предоставление жилого помещения по договору найма (коммерческий найм) и предоставление жилого помещения по договору социального найма. Пунктом 3 ст. 672 ГК РФ установлено, что договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям на условиях и в порядке, предусмотренном жилищным законодательством, К договору найма жилого помещения (коммерческий найм), такие требования не предъявляются. Вместе с тем, представленные истцом в судебное заседание договоры соответствуют условиям предоставления жилого помещения по договору коммерческого найма (срок действия договора составляет 1 год, в договоре указана согласованная наймодателем и нанимателем сумма платы за жилое помещение, площадь предоставляемого жилого помещения в коммерческий найм также согласована сторонами договора и т.д.). Действительной может быть признана сделка, в которой волеизъявление лица соответствует его действительной воле. Истец ранее никогда не оспаривала условия заключенных с ней договоров и была согласна с требованиями указанными в договорах. Доказательств того, что органом местного самоуправления принято решение об определении использования квартиры истца на условиях коммерческого использования в нарушение действующего жилищного и гражданского законодательства в судебное заседание не представлено. Однако, данное обстоятельство суд не принял во внимание. Кроме того, нельзя согласиться с мнением суда первой инстанции о том, что на момент нахождения общежития в государственной собственности субъекта Российской Федерации, собственник не предоставил пользователю имущества прав по заключению договоров коммерческого найма этих жилых помещений и правовых оснований у пользователей - юридических лиц распоряжаться имуществом путем заключения указанных договоров не имелось. Пунктом 3.2 договора от 17.12.1993 года установлено, что Пользователь государственного имущества обязался осуществлять все необходимые меры, связанные с эксплуатацией, содержанием (в т. ч. текущий и капитальный ремонт) и рациональным использованием имущества закрепленного на праве пользования. Затраты связанные с эксплуатацией и содержанием имущества возлагаются на Пользователя. С данной целью ООО «ЖКК», а ранее АО Кавминкурортстрой-М сдавало в коммерческий найм для покрытия затрат по эксплуатации и содержанию государственного имущества, пустующие жилые помещения в числе которых было и занимаемое истцом жилое помещение. Запрета на предоставление гражданам жилых помещений в коммерческий найм, собственник государственного имущества не установил и был согласен с заключением данных договоров коммерческого найма с гражданами. Доказательств обратного суду представлено не было. Податель жалобы также указывает, что применить ст. 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», согласно которой правом на приватизацию пользуются только граждане РФ, занимающие жилые помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений на условиях социального найма. Таким образом, закон дает право гражданам на приватизацию не любого жилого помещения, а только того, которое гражданин занимает по договору социального найма. В связи с изложенным, суд не принял во внимание требования действующего жилищного и гражданского законодательства, доводы ответчика и третьего лица.

В возражениях относительно доводов апелляционной жалобы полномочный представитель истцов ФИО4 просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу третьего лица заместителя начальника Управления имущественных отношений администрации г.Пятигорска ФИО1 без удовлетворения.

Исследовав материалы гражданского дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и возражениях на нее, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалоб, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

Судом установлено, что объект недвижимого имущества – жилой дом, расположенный по адресу: г. Пятигорск., … общ. №…,(ранее …) возведен в 1964 году, находился на балансе треста «Кавминкурортстрой», являлся объектом государственной собственности Ставропольского края, что подтверждается письменными материалами инвентарного и гражданского дела, и стороны данное обстоятельство не оспаривают.

Согласно Уставу строительно-монтажного треста « Кавминкурорстрой» утвержденному 11.02.1988 г. начальником Главставропольстроя, трест организован в соответствии с приказом Главставропольстроя от 4.05.87г. №112, является государственным и осуществляет свою деятельность в соответствии с Законом СССР «О государственном предприятии», имеет в своем составе производственное объединение и структурные единицы, в т.ч. согласно перечню, являющемуся приложением к Уставу, Жилищно-коммунальную контору, созданную на основании приказа Минпромстроя СССР 7.06.1968г. №135.

Исходя из положений ст.94 ГК РСФСР, действовавшей на тот период, государственное имущество, закрепленное за государственными организациями, состоит в оперативном управлении этих организаций, осуществляющих в пределах, установленных законом, права владения, пользования и распоряжения имуществом, которые являются вторичны и производны от права собственности государства.

Распоряжением исполкома г.Пятигорска №10-1 от 29.03.91г. на основании решения, принятого учредительной конференцией треста «Кавминкурортстрой» от 21.03.91г. о создании проектно-строительно-монтажного объединения «Кавминкурортстрой», строительно-монтажный трест «Кавминкурортстрой» ликвидирован с переходом правопреемства к ПСМО «Кавминкурортстрой», учредителями которого согласно перечню (приложение №1 к протоколу конференции) являлись в т.ч. и арендное предприятие жилищно-коммунальная контора в г.Пятигорске.

Согласно протокола заседания Совета руководителей проектно-строительно-монтажного объединения «Кавминкурортстрой» от 10.01.92г., соучредителем создаваемого АОЗТ «Кавминкурортстрой» явился краевой комитет по управлению имуществом, находящегося на балансе объединения «Кавминкурортстрой»(разд.2.). Учредительным договором участников АОЗТ «Кавминкурортстрой», заключенным решением собрания участников от 23.01.92г., доля Комитета по управлением госимущества складывается в уставном капитале Общества из стоимости государственной собственности, переданной в пользование участникам Общества (ст.10), и Общество вправе от имени Комитета наделять этим имуществом свои дочерние общества и филиалы, передавая его им в пользование с правом выкупа. Условия передачи госимущества дочерним обществам и порядок его выкупа определяется учредительными договорами дочерних Обществ (ст.11).

Переход имущества в виде спорного жилого дома в частную собственность в порядке выкупа не был произведен, т.к. вплоть до Распоряжения Правительства СК №82-рп от 17.03.10г. «О безвозмездной передаче имущества, находящегося на балансе ООО «Жилищно-коммунальная контора» по договору безвозмездного пользования из государственной собственности СК переданы в муниципальную собственность города-курорта Пятигорск» жилые помещения жилого дома лит. «А» по …, расположенные на 3-м этаже №№…, на 4-м этаже №№ …, на 5-м этаже №№… являлись государственной собственностью и собственником назначение и пределы его использования не изменялись.

Распоряжением главы администрации г.Пятигорска №1465-р от 23.03.92г. ПСМО «Кавминкурортстрой» преобразовано в АОЗТ «Кавминкурортстрой», а распоряжением главы администрации г.Пятигорска №6646р от 30.12.92г. произведена перерегистрация АОЗТ «Кавминкурортстрой» в АООТ «Кавминкурортстрой».

АООТ «Кавминкурортстрой» (сокращенно АО «Кавминкурортстрой» ) учреждено в соответствии с Государственной программой приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ на 1992г.,утвержденной Постановлением ВСРФ от 11.06.92г. №2980-1 путем преобразования АОЗТ «Кавминкурортстрой». Учредителем образованного АО «Кавминкурортстрой» явился Ставропольский Комитет по управлению имуществом и др.организации (ст.1,2 Устава ). Согласно ст.5 Устава для обеспечения деятельности общества образован уставной фонд на базе государственной собственности, что является долей Комитета по управлению имуществом СК и подлежит приватизации согласно утвержденного проспекта эмиссии, а также за счет паевых взносов предприятий –учредителей. Доля Комитета по имуществу СК складывается из стоимости госсобственности, ранее переданной аппарату АО «Кавминкурортстрой».

В плане приватизации АО «Кавминкурортстрой», включающего в себя подразделения, в т.ч. и ЖКК в г.Пятигорске по …, предусмотрена передача Комитетом по договору в пользование АО «Кавминкурортстрой» (п.8). используемых акционерным обществом объектов социально-культурного и социально-бытового назначения ( в т.ч. имеющих самостоятельный баланс) и других объектов, не подлежащих приватизации.

Протоколом №37 заседания директоров АО «Кавминкуротстрой» от 2.08.93г. при рассмотрении вопроса о работе по приватизации госпредприятия было принято решение, что ЖКК (Жилищно-коммунальные конторы) не приватизируются и остаются госпредприятиями.

Распоряжением главы администрации г.Пятигорска №2376р от 29.03.93г. АО «Кавминкурортстрой» преобразовано в АО «Кавминкурортстрой-М», учредителем которого явился согласно утвержденному Уставу комитет по управлению имуществом СК, созданное в соответствии с государственной программой приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ на 1992г. на базе государственной собственности СМУ-19,ПМК-132,УММ,УКК,аппарата АО «Кавминкурортстрой»..

17.12.1993г. Комитет по управлению госимуществом СК (Собственник) заключил с АО «Кавминкурортстрой-М» (Пользователь) в соответствии с планом приватизации госимущества, утвержденным решением комитета по управлению имуществом от 17.12.1993г. №2006/536, договор №161 сроком действия 1 год на пользование государственным имуществом социально- культурного и коммунально - бытового назначения, в соответствии с которым Собственник на основании ст.5 Закона РСФСР «О собственности» закрепил за Пользователем на праве безвозмездного пользования государственное имущество, в частности, в числе объектов ЖККК г.Пятигорска- общежитие по ул.П.Лумумбы,10, предусмотрев п.4.2. возможность пролонгации на тот же срок, если ни одна из сторон не заявит о его прекращении.

08.12.2000 года соглашением сторон (на стороне собственника выступало Министерство госимущества СК) в указанный договор № 161 от 17.12.1993 года были внесены изменения о том, что спорное общежитие передано на праве безвозмездного пользования ООО «Промжилстрой» с согласия его учредителя ОАО «Кавминкурортстрой-М».

В соответствии с распоряжением Правительства РФ от 17.10.02г. №1453-р хозяйствующим субъектам, имеющим на балансе объекты жилищно-коммунального хозяйства и социально культурной сферы, было рекомендовано осуществить их передачу в муниципальную собственность в соответствии с положением о порядке передачи таких объектов федеральной собственности в государственную собственность субъектов РФ и муниципальную собственность, утвержденным постановлением Правительства РФ от 7.03.95г. №235.

21.01.2003 года было заключено аналогичное соглашение к договору № 161 от 17.12.1993 года о передаче общежития по … г. Пятигорска на праве безвозмездного пользования ООО «ЖКК».

Из письма ОАО «Кавминкурортстрой-М» от 20.01.03г. в адрес Министерства имущественных отношений следует, что АО признавало, что по … находится общежитие, имеющее минимум коммунальных удобств, подлежащее приватизации, которое, несмотря на неоднократные обращения в органы местного самоуправления в связи с их отказом в муниципальную собственность не переданы.

Распоряжением Правительства СК № 82-пр от 17.03.2010 года «О безвозмездной передаче имущества, находящегося на балансе ООО «Жилищно-коммунальная контора» по договору безвозмездного пользования из государственной собственности Ставропольского края переданы в муниципальную собственность города-курорта Пятигорска жилые помещения по … г. Пятигорска на третьем этаже №№ …, на четвертом этаже №№ …, на пятом этаже №№ …

10.07.2010 года на перечисленные выше жилые помещения зарегистрировано право муниципальной собственности, что подтверждается надлежащими записью регистрации № 26-26-28/006/2010-547 и свидетельством о государственной регистрации права серии 26-АЖ № 309106 от 10.07.2010 года.

Указанные обстоятельства подтверждены надлежащими письменными доказательствами по делу и не оспариваются сторонами.

Судебная коллегия полагает, что судом правильно, в условиях состязательного процесса, дана оценка представленным сторонами доказательствам, определены обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, правоотношения сторон. Материальный закон применен и истолкован верно. Существенных нарушений процессуальных норм не допущено.

Удовлетворяя исковые требования истца о признании за ней права на использование жилых помещений на условиях социального найма и права на бесплатную приватизацию занимаемого ею жилого помещения в доме № …. г. Пятигорска и право собственности на спорное жилое помещения, суд обоснованно исходил из того, что истица вселена в занимаемое ею жилое помещение в установленном законом порядке и приобрела право на проживание в нем, что не оспаривается ответчиком, так и не оспаривалось предыдущим собственником имущества, договоры коммерческого найма являются ничтожными, полномочий у пользователя имущества по сдаче спорного жилого помещения в коммерческий наем не имелось, собственником не передавалось.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, что спорное жилое помещение были предоставлено ФИО2 в августе 2001 года в соответствии с ходатайством генерального директора ООО «Энергия-Сервис». В квартиру № … она вселилась с несовершеннолетним сыном ФИО3 В указанной квартире № … проживала она лично с сыном. С 2010 года она зарегистрирована по месту жительства. ФИО2 проживает с ребенком в квартире № … и зарегистрирована с 2010 года. несовершеннолетний ребенок ФИО2 реализовал свое право на приватизацию жилого помещения ранее (л.д.10). В материалах дела представлены квитанции об оплате за коммунальные услуги и пользование жилым помещением, которые так же подтверждают факт проживания истца по указанному адресу. В материалах дела представлены договоры коммерческого найма между ФИО2 и ООО « Жилищно-Коммунальная контора» за 2007, 2008, 2009, 2010 годы, ФИО2 пользуется квартирой № … по указанному адресу. Истец представила суду доказательства, что вселилась с согласия собственника (в данном случае законного пользователя ООО «Жилищно-Коммунальная контора) в лице руководителя Шапедько. Доказательств обратному ответчик суду не представил.

Указанные обстоятельства подтверждаются письменными материалами гражданского дела, и стороны их не оспаривают и свидетельствуют о том, что ответчик фактически признает за истцом право пользования жилым помещением.

В ст. 40 Конституции РФ закреплено право каждого на жилище и недопустимость произвольного лишения кого-либо жилища. Одновременно указанная норма закона обязывает органы государственной власти и органы местного самоуправления создавать условия для осуществления данного права, в том числе, гражданам, нуждающимся в жилище, путем предоставления жилья бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в установленном законом порядке.

Таким образом, государство должно гарантировать равенство прав граждан, проживающих на законных основаниях в жилых домах, ранее использовавшихся в качестве общежитий, независимо от даты передачи таких домов в ведение органов местного самоуправления.

Указанный вывод суда первой инстанции полностью согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Конституционного Суда РФ № 4-П от 11.04.2011 года "По делу о проверке конституционности статьи 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в связи с жалобой граждан ФИО5 и ФИО6" и в Постановлении Конституционного Суда РФ № 8-П от 16 мая 2000г. "По делу о проверке конституционности отдельных положений пункта 4 статьи 104 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в связи с жалобой компании "Timber Holdings International Limited".

Истцу отказано в бесплатном предоставлении ей в собственность в порядке приватизации занимаемого жилого помещения по причине наличия заключенных между нею с ООО «ЖКК» договоров коммерческого найма, в связи с чем возник заявленный спор.

Как видно из дела, жилые помещения в доме по … г. Пятигорска на момент их предоставления истцам относились к государственному жилищному фонду, в настоящее время переданы в муниципальную собственность, а сами истцы пользуются занимаемой жилой площадью именно на условиях социального найма.

При этом, собственником занимаемых истцами помещений в спорном доме ни АО «Кавминкурортстрой», ни ООО « Промжилстрой», ни ООО «ЖКК» никогда не являлись, а лишь использовали их на праве безвозмездного пользования.

Судебная коллегия полностью соглашается с таким выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 18 Закона РСФСР от 04.07.1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда РСФСР» с учетом изменений, внесенных ФЗ от 23.12.1992 года № 4199-1, при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление приемников этих предприятий, учреждений либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе, и права на приватизацию жилья.

Пунктом 1 Указа Президента РФ от 10.01.1993 года № 8 «Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий» установлен запрет на включение объектов жилищного фонда в состав приватизируемого имущества при приватизации предприятий, находящихся в федеральной (государственной) собственности. Указанные объекты, являясь федеральной (государственной) собственностью, должны находиться в ведении местной администрации по месту расположения объекта.

Согласно абз. 1 п. 4 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 8 от 24.08.1993 года «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» переход государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности либо их ликвидация не влияют на жилищные права граждан, в том числе, и на право бесплатной приватизации жилья.

Вышеназванными нормами, действующими с 23.12.1992 года и подлежащими применению в системной взаимосвязи со ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ», которая предусматривает право каждого гражданина, занимающего жилое помещение в государственном и муниципальном жилищном фонде, на приватизацию таких помещений, не допускалось включение объектов жилищного фонда, к которому относятся и общежития, в состав приватизируемого имущества государственных и муниципальных предприятий. Такие объекты подлежали передаче в муниципальную собственность.

При приватизации АОЗТ «Кавминкурортстрой» жилищный фонд, в том числе, дом, в котором проживают истцы, не был включен в перечень приватизируемых объектов недвижимости, так как не подлежал приватизации в силу приведенных выше нормативных актов.

Спорное недвижимое имущество построено до приватизации и акционирования государственного предприятия на денежные средства, принадлежащие государству, осталось в государственной собственности, в полное хозяйственное ведение АО «Кавминкурортстрой», ООО «Промжилстрой», ООО «ЖКК» не передавалось, поэтому указанный жилищный фонд в силу указанных нормативных актов должен был быть передан в ведение органов местного самоуправление, что и было сделано собственником – Комитетом по управлению государственным имуществом СК на основании распоряжения Правительства СК № 82-пр. от 17.03.2010 года и дом передан в муниципальную собственность, что влечет для истцов возникновение права на приватизацию.

Как указывалось выше, спорные жилые помещения, находящиеся в общежитии, по договору № 161 от 17 декабря 1993 года между Комитетом по управлению имуществом края (Собственником) и АО «Кавминкурортстрой-М» переданы последнему в безвозмездное пользование, а в последствии на основании дополнительных соглашений к указанному договору – ООО «Промжилстрой», далее ООО «ЖКК».

Истец вселилась в спорное жилое помещение общежития в соответствии со ст. 109 ЖК РФ и п. 10 Примерного положения об общежитиях, утвержденного Постановлением Совета Министров РСФСР от 11 августа 1988г. № 328, действовавших на момент вселения.

В соответствии со ст. 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.

Из указанной статьи следует, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям и учреждениям и переданы в иную форму собственности, утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. При этом отсутствие договора социального найма, а также решения об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не может препятствовать осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления указанных документов.

Таким образом, утрата статуса общежития в силу закона и применение правового режима, установленного для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, исключает возможность заключения с лицами, проживающими в таких помещениях, иных гражданско-правовых договоров, в том числе и коммерческого найма.

Поскольку на момент нахождения общежития в государственной собственности субъекта РФ собственник не отнес спорные жилые помещения к жилищному фонду коммерческого использования, не предоставил пользователям имущества прав по заключении договоров коммерческого найма этих жилых помещений, постольку правовых оснований у пользователей – юридических лиц распоряжаться имуществом путем заключения указанных договоров не имелось, соответственно ссылка кассатора на ст. 675 ГК РФ о том, что при переходе права собственности новый собственник стал наймодателем на условиях ранее заключенных договоров, являются несостоятельными.

Кроме того, Конституционный суд РФ в определении от 15 мая 2007 года № 379-О-П "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина ФИО7 на нарушение его конституционных прав пунктом 6 статьи 9 Федерального закона "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта" и пунктом 15 статьи 43 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" указал на то, что Жилищным кодексом Российской Федерации предусмотрены различные правовые последствия перехода права собственности на жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, и на жилое помещение, занимаемое по договору найма специализированного жилого помещения. Так, в соответствии с его статьей 64 переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения.

Статьей 102 данного Кодекса, устанавливающей основания прекращения договора найма специализированного жилого помещения, предусмотрено прекращение договора найма жилого помещения в общежитии при переходе права собственности, а также передаче такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу (часть 2), поскольку в силу его статьи 19 специализированный жилищный фонд включает в себя только те помещения, которые находятся в государственной и муниципальной собственности и не могут находиться в собственности открытых акционерных обществ, обществ с ограниченной ответственностью и других субъектов гражданского права, не являющихся публичными образованиями.

Исключение составляют случаи, когда новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано это жилое помещение, является стороной трудового договора с работником - нанимателем такого жилого помещения (часть 2 статьи 102 Жилищного кодекса Российской Федерации). Тем самым жилищное законодательство защищает интересы соответствующих предприятий, учреждений, организаций как юридических лиц, являющихся собственниками жилья либо его владельцами, ограничивая в праве пользования конкретной жилой площадью только тех граждан, которые не состоят с ними в трудовых правоотношениях.

Это, однако, не означает, что проживающие в таких помещениях граждане ограничены в закрепленном статьей 40 Конституции Российской Федерации праве на жилище по сравнению с другими лицами: в силу статьи 13 Федерального закона от 29 декабря 2004 года "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие данного Кодекса, состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, или имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.

При этом в соответствии со статьей 675 ГК Российской Федерации, поскольку переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения, новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма, в том числе, если это условия договора найма специализированного жилого помещения. Это означает, что во всяком случае недопустимо произвольное распространение режима коммерческого найма на жилые помещения в зданиях общежитий, которые фактически были ранее заселены на условиях договора найма специализированного жилого помещения.

Согласно имеющимся в материалах дела документам, распоряжения Правительства СК от 17 марта 2010 года № 82-рп дом № … г. Пятигорска спорные помещения передавались в муниципальную собственность как жилые в многоквартирном доме, а не как общежитие, в установленном законом порядке не отнесены к специализированному жилищному фонду, в связи с чем, законных оснований рассматривать в настоящее время спорные жилые помещение как специализированный жилищный фонд у суда не имелось.

Проанализировав в совокупности все представленные сторонами доказательства, суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для признания того, что истец занимает спорное жилое помещение на условиях коммерческого найма, поскольку никогда ООО «ЖКК» собственником жилых помещений в доме по … г. Пятигорска не являлось, полномочиями в отношении спорного жилья государственного жилищного фонда не обладало и, соответственно, было не вправе заключать с жильцами договоры коммерческого найма.

С учетом вышеизложенного, суд первой инстанции правильно констатировал ничтожность заключения ООО «ЖКК» договоров найма и коммерческого найма спорных жилых помещений с истцом. При этом в силу ст. 166 ГК РФ ничтожная сделка недействительна независимо от такого признания, суд вправе дать оценку недействительности ничтожной сделки и в том случае, когда истец на это не ссылается, поэтому доводы апелляционной жалобы в указанной части являются необоснованными.

Постановления администрации г. Пятигорска № 4451 от 20.09.2010 года и № 654 от 11.03.2011 года в части включения спорных жилых помещений в доме по … г. Пятигорска к жилищному фонду коммерческого использования, обоснованно не приняты судом во внимание, так как отнесение этих жилых помещений к жилищному фонду коммерческого использования основано на ничтожных договорах коммерческого найма, заключенных ООО «ЖКК», а потому признание данных постановлений недействительными в самостоятельном порядке не требовалось.

Судебная коллегия, как и суд первой инстанции, с учетом вышеизложенного не усматривает каких-либо ограничений для передачи жилого помещения в доме № … г. Пятигорска истцу в собственность бесплатно в порядке приватизации, несмотря на отсутствие оформленного в письменном виде договора социального найма жилого помещения с каждым из них, поскольку такое право у истцов возникло в силу прямого указания Закона ( ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

Учитывая изложенное, судебная коллегия находит доводы апелляционной жалобы необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Учитывая требования закона и установленные обстоятельства, суд правильно разрешил возникший спор.

По изложенным мотивам решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для его отмены по изложенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Пятигорского городского суда Ставропольского края от 31 января 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу третьего лица Управления имущественных отношений администрации г.Пятигорска в лице полномочного представителя ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: