Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Паниной П.Е. гражданское дело по иску администрации Зуйского сельского поселения Белогорского района Республики Крым к ФИО4, третье лицо – МУП РК «Жилищно – коммунальное хозяйство Зуйского сельского поселения», о взыскании задолженности по арендным платежам, возврате арендованного имущества, по встречному иску ФИО4 к администрации Зуйского сельского поселения Белогорского района Республики Крым об исполнении договорных обязательств,

по апелляционным жалобам администрации Зуйского сельского поселения Белогорского района Республики Крым, ФИО4 на решение Белогорского районного суда Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ,

установила:

Администрации Зуйского сельского поселения Белогорского района Республики Крым обратилась с указанным иском в суд, с учетом уточнений просила взыскать с ФИО4 пеню по договору аренды здания, сооружения № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 7 982,76 руб.; обязать ФИО4 возвратить недвижимое имущество по договору аренды здания, сооружения № от ДД.ММ.ГГГГ, а именно: часть сооружения крытого рынка площадью 12 кв.м, (первая часть), расположенного по адресу: <адрес>.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Зуйским комбинатом коммунальных предприятий и частным предпринимателем ФИО4 заключен договор аренды здания, сооружения №, по условиям которого ФИО4 во временное владение предоставлено недвижимое имущество – часть сооружения крытого рынка площадью 12 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ стороны подписали акт приема - передачи имущества в аренду, в соответствии с которым Арендодатель передал, а Арендатор принял часть навеса на территории рынка по адресу: <адрес>, площадью 12 кв.м.

Между Зуйским комбинатом коммунальных предприятий и ЧП ФИО4 были заключены дополнительные соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, касающиеся изменения размера арендной платы.

Срок действия договора истек ДД.ММ.ГГГГ. Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ№, досудебным уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ, Администрация сообщила ответчику о намерении прекратить договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, однако арендуемый объект не возращен арендодателю до настоящего времени. Ответчиком не соблюдались сроки уплаты арендной платы, в связи с чем истец просит взыскать с ответчика пеню 7 982,76 руб.

Ответчик ФИО4 предъявила встречный иск об исполнении договорных обязательств в части возмездной передачи права собственности ФИО4 на объект договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.

Свои требования мотивировала тем, что заключенный между ней и Зуйским комбинатом коммунальных предприятий ДД.ММ.ГГГГ договор аренды нежилого помещения №, представляющего собой часть крытого рынка площадью 12.0 кв.м., расположенного по адресу: пгт. Зуя, угол <адрес>, содержит в п. 4.1 условие о последующем выкупе имущества. С учетом цели договора общая воля сторон выражена в реконструкции переданного навеса (собственником которого являлся МУП «ЖКХЗСП») до капитального строения - «ларька» с последующим выкупом. В указанном смешанном договоре достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора аренды и купли - продажи, цена содержит арендную плату (п. 5.1 Договора), стоимость арендуемого объекта (п.1.4 Договора). ФИО4 неоднократно обращалась в Администрацию Зуйского сельского поселения <адрес> РК с заявлениями о выкупе арендуемого объекта, в удовлетворении заявлений отказано. Уклонение Администрации от исполнения обязанности по передаче в собственность ФИО4 арендуемого объекта истец по встречному иску оценивает как нарушение права на выкуп данного объекта.

Решением Белогорского районного суда Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении иска Администрации Зуйского сельского поселения Белогорского района Республики Крым отказано, в удовлетворении встречного иска ФИО4 отказано.

Не согласившись с решением суда, администрация Зуйского сельского поселения Белогорского района Республики Крым подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда в части отказа в удовлетворении иска администрации отменить, принять в указанной части новое решение об удовлетворении исковых требований.

ФИО4 в апелляционной жалобе просит решение суда в части отказа в удовлетворении встречного иска отменить, принять в указанной части новое решение об удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель администрации Зуйского сельского поселения Белогорского района Республики Крым ФИО5 доводы апелляционной жалобы поддержала, просила ее удовлетворить, в удовлетворении апелляционной жалобы ФИО4 просила отказать.

ФИО4 доводы своей апелляционной жалобы поддержала, просила ее удовлетворить, в удовлетворении апелляционной жалобы администрации Зуйского сельского поселения Белогорского района Республики Крым просила отказать.

Представитель третьего лица МУП РК «Жилищно – коммунальное хозяйство Зуйского сельского поселения» в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Разрешая исковые требования администрации Зуйского сельского поселения Белогорского района Республики Крым, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что арендатор не был надлежащим образом уведомлен о прекращении действия договора аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, что в силу п.4.2 Договора является основанием для его продления на год, то есть до ДД.ММ.ГГГГ.

Мотивов отказа в исковых требованиях администрации Зуйского сельского поселения Белогорского района Республики Крым о взыскании пени по договору суд в нарушение требований ч.4 ст.198 ГПК РФ в решении не привел.

Судебная коллегия не соглашается с выводами суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении иска администрации Зуйского сельского поселения Белогорского района Республики Крым, поскольку они постановлены при несоответствии выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нормы материального права, подлежащие применению, суд первой инстанции не применил.

Из материалов дела следует, что согласно договору аренды здания, сооружения № от ДД.ММ.ГГГГ, (арендодатель) Зуйский комбинат коммунальных предприятий передал, а (арендатор) ЧП ФИО4 приняла во временное владение нежилое сооружение (помещение) - часть сооружения крытого рынка площадью 12 кв.м. (1-я часть) по адресу: <адрес> п. 2 Договора цель аренды определена под строительство ларька для торговли промышленными товарами.

Срок аренды - 15 лет с момента принятия арендуемого объекта по акту - приемки с последующим выкупом. Если ни одна из сторон в срок 2018 года до окончания данного договора не заявит о намерении его расторгнуть договор автоматически пролонгируется на срок до одного года.

Имущество было передано по акту приема - передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения в договор аренды помещений № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которым арендодателем является МУП «ЖКХЗСП», арендатором ИП ФИО4

ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения в договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которым арендодателем является Администрация Зуйского сельского поселения Республики Крым, арендатором ИП ФИО4

Срок договора аренды истекал в 16.12. 2018 года. Истец по первичному иску неоднократно направлял ответчику уведомление о расторжении договора аренды в связи с прекращением срока его действия, что не оспаривалось ответчиком ФИО4 и подтверждено письменными доказательствами (л.д.41,204,207,208).

В соответствии с пунктом 3 статьи 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

По правилам статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что одним из общих оснований для прекращения договора аренды является истечение срока его действия и в этом случае арендатор обязан возвратить арендованное имущество арендодателю.

Поскольку договор не возобновлен на неопределенный срок, арендодатель выразил волю на прекращение арендных правоотношений, действие договора аренды в силу пункта 4.1 договора прекращено ДД.ММ.ГГГГ в связи с истечением срока.

Принимая во внимание тот факт, что арендатор был уведомлен о прекращении договора аренды в связи с истечением его срока, на дату рассмотрения спора ФИО4 не исполнила обязанность по освобождению нежилого помещения после прекращения действия договора аренды, при отсутствии у ответчика ФИО4 иных правовых оснований пользования спорным помещением, судебная коллегия приходит к выводу о том, что прекращение договора аренды влечет установленную ст.622 ГК РФ обязанность арендатора возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 5.2 договора аренды арендная плата уплачивается на расчетный счет арендодателя в банке или наличными в кассу арендодателя не позднее 15 числа каждого месяца.

Пунктом 9.1 договора аренды предусмотрено, что в случае просрочки по уплате арендных платежей арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 1% от суммы долга за каждый день просрочки.

Из материалов дела установлено, что обязанность по своевременной уплате арендных платежей исполнялась арендатором ненадлежаще, т.е. позднее чем 15 числа месяца.

Доказательств, свидетельствующих о своевременном исполнении принятых на себя обязательств по договору аренды, ответчиком не представлено.

При уточнении исковых требований истцом предоставлен расчет задолженности по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому имеется задолженность по пене в размере 7 982,76 руб.

Данный расчет проверен судебной коллегией и признан арифметически верным.

Судебная коллегия отклоняет доводы ФИО4 о том, что причиной просрочки арендных платежей являлась несвоевременность направления в ее адрес администрацией счетов на оплату. Доказательств ненадлежащего исполнения условий договора администрацией Зуйского сельского поселения Белогорского района Республики Крым материалы дела не содержат.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определены договором аренды. Пункт 5.2 договора аренды не связывает оплату арендной платы с получением ФИО4 счета от администрации Зуйского сельского поселения Белогорского района Республики Крым.

Окончание срока действия договора не влечет прекращение всех обязательств по договору, в частности обязанностей сторон уплачивать неустойку за нарушение обязательств, если иное не предусмотрено законом или договором (пункты 3, 4 статьи 425 ГК РФ).

Учитывая установленные по делу обстоятельства и требования закона, судебная коллегия приходит к выводу о том, что в связи с ненадлежащим неисполнением обязательств по внесению арендных платежей у ответчика ФИО4 образовалась задолженность перед истцом по пене в размере 7 982,76 руб., которая подлежит взысканию.

Отказывая в удовлетворении встречного иска ФИО4, суд исходил из его необоснованности и неправильного понимания истцом по встречному иску правовой природы заключенного договора.

Согласно ч.1 ст.624 ГК РФ в случаях, когда предметом договора аренды с последующим выкупом является недвижимое имущество (кроме земельного участка), обязательство арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента уплаты всей выкупной цены, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон.

Суд первой инстанции верно указал на то, что стороны не согласовали стоимость выкупной цены объекта аренды, что в силу положений ст.555 ГК РФ свидетельствует о несогласованности обязательств по выкупу имущества и незаключенности договора купли-продажи (выкупа).

Ссылаясь на положения статьи 272 ГК УССР, статьи 27 Закона Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества", которыми на момент заключения договора аренды должны были руководствоваться стороны при определении прав и обязанностей в связи с улучшением имущества, суд первой инстанции исходил из того, что нормы закона, регулирующего спорные правоотношения, и положения заключенного сторонами договора аренды не предусматривали права арендатора стать совладельцем арендованного имущества в результате проведенных улучшений.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции в данной части.

Правоотношения по созданию новой вещи в результате улучшения арендованного имущества были урегулированы Законом Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества", а именно, ст.23, предусматривающей право арендатора стать собственником новой вещи, созданной в результате улучшения арендованной вещи с согласия арендодателя, только в части необходимых расходов на улучшение, если иное не предусмотрено договором аренды.

Осуществление арендатором ФИО4 улучшений арендованного имущества, согласие на это арендодателя, необходимость несения расходов на улучшение, создание в результате улучшений новой вещи, объем понесенных ФИО4 расходов на улучшение объекта аренды материалами дела не подтвержден.

Доводы апелляционной жалобы ФИО4 повторяют ее позицию в суде первой инстанции, направлены на неправильное толкование норм материального права и оценку доказательств об обстоятельствах, установленных и исследованных судом в полном соответствии с правилами статей 12, 56 и 67 ГПК РФ, не содержат новых обстоятельств, не проверенных судом первой инстанции, а потому не могут служить поводом к отмене законного и обоснованного решения суда в части отказа ФИО4 в удовлетворении встречного иска.

На основании изложенного, руководствуясь требованиями статей 329-330 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Белогорского районного суда Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ отменить в части отказа в удовлетворении иска администрации Зуйского сельского поселения Белогорского района Республики Крым, принять в указанной части новое решение.

Взыскать с ФИО4 в пользу администрации Зуйского сельского поселения Белогорского района Республики Крым пеню по договору аренды здания, сооружения № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 7 982,76 руб.

Обязать ФИО4 возвратить администрации Зуйского сельского поселения Белогорского района Республики Крым недвижимое имущество по договору аренды здания, сооружения № от ДД.ММ.ГГГГ, а именно: часть сооружения крытого рынка площадью 12 кв.м, (первая часть), расположенное по адресу: <адрес>.

В остальной части решение Белогорского районного суда Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО4 – без удовлетворения.

Председательствующий

судьи