Гражданский кодекс часть 1

при секретаре Шерстобитовой Е.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Советского района г. Ростова-на-Дону к ФИО1 о признании объекта самовольной постройкой и обязании её снести, по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Советского районного суда г. Ростова-на-Дону от 08 июня 2017 года. Заслушав доклад судьи Васильева С.А., судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

Администрация Советского района г. Ростова-на-Дону обратилась в суд с иском к ФИО1 о признании объекта самовольной постройкой и обязании ответчика её снести.

В обоснование иска указано, что ответчику на праве аренды принадлежит земельный участок площадью 555 кв.м. с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН участок по указанному адресу отнесен к категории - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - индивидуальное жилищное строительство.

На данном участке ответчик осуществил строительство капитального объекта. Данный объект возведен в отсутствие разрешительной документации.

На основании изложенного администрация Советского района г. Ростова-на-Дону просила суд признать объект, возведенный на земельном участке с НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, самовольной постройкой, и обязать ответчика снести данную постройку.

Решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 08 июня 2017 года исковые требования удовлетворены.

Суд признал объект, возведенный на земельном участке с НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, ориентировочными размерами в плане 12,2 х 8,2 м, самовольной постройкой.

Обязал ФИО1 снести самовольную постройку, возведенную на земельном участке с НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, ориентировочными размерами в плане 12,2 х 8, 2 м.

Суд так же взыскал с ФИО1 в пользу ООО «Судебно-экспертное учреждение «ГЛОБЭКС» сумму в размере 36 357, 76 рублей.

С указанным решением не согласилась ФИО1, которая в своей апелляционной жалобе просит его отменить, как незаконное. В обоснование повторяет свою позицию по делу, приводит доводы о том, приобрела данное домовладение 12.05.2016 года на основании договора купли-продажи. Право на земельный участок было передано ФИО1 БЮ.Н. на основании договора уступки права требования.

Указывает, что приобретенный на праве аренды земельный участок был обременен сервитутом - охранная зона инженерных коммуникаций 36 кв.м, данный участок относится к землям населенных пунктов и предоставлялся для индивидуального жилищного строительства. Однако о том, что земельный участок находился в границах территории объектов культурного наследия апеллянт не знала.

Учитывая, что жилой дом имел маленькую площадь, не обеспечивал комфортным жильем, ответчик решила построить на участке новый жилой дом, а существующий перевести в нежилое подсобное помещение.

Обращает внимание судебной коллегии, что в связи с имеющимся сервитутом, обращалась в соответствующие инстанции для получения разрешения, и такое разрешение было получено, других ограничений кроме зоны ограничения инженерных коммуникаций не мелось. В свидетельстве о государственной регистрации отсутствуют ограничения.

Все полученные разрешительные документы были представлены в суд для обозрения, однако судом во внимание это принято не было.

Считает, что проводя, строительные работы она действовала добросовестно в соответствии с требованиями закона, строительство жилого дома этажностью не выше трех при наличии в собственности или в пользовании земельного участка, допускается без проектной документации.

Полагает, что по заключению эксперта, невозможно установить какой объект возводится, мнение ответчика о строительстве жилого дома не учитывалось.

Указывает, что судом совершенно не рассматривался вопрос о наличии договора аренды земельного участка, его разрешенного использования.

Апеллянт полагает, что получив право аренды земельного участка, она производила оплату за пользование землей рассчитывая, что в пределах договорных отношений может заниматься строительством жилья.

Считает, что не представлено каких-либо доказательств того, что при строительстве дома, нарушены какие-либо историко-культурные ценности. Предоставление земельного участка в аренду предусмотрено законодательством и условия договора аренды ею исполнялись.

По мнению апеллянта, суд допустил нарушение норм материального и процессуального права, неправильно дал оценку обстоятельствам дела.

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав апеллянта ФИО1 и её представителя полагавших, что решение суда подлежит отмене, представителя администрации Советского района г. Ростова-на-Дону, представителя Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону полагавших, что решение суда подлежит оставлению без изменения, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных положениями статьи 330 ГПК РФ, для отмены решения суда первой инстанции.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п.1).

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи (п.2).

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. (п.3).

Таким образом, возведение строения на земельном участке без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является самостоятельными признаком самовольного характера возведенного строения.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону и ФИО11 11 января 2016 года был заключен договор аренды НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, согласно которому ФИО5 был передан в аренду земельный участок с НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, имеющий адресный ориентир: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, для строительства индивидуального жилого дома с приусадебным участком, в границах, указанных в кадастровом плане участка.

Согласно п. 2.1 договора он заключен на срок 20 лет.

Далее между ФИО5 и ФИО1 12 мая 2016 года был заключен договор купли-продажи, по условиям которого ФИО1, как покупателю, передан в собственность дом площадью 26,4 кв.м. по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Право собственности ФИО1 на данный объект недвижимости было зарегистрировано в ЕГРН 17 мая 2016 года.

Так же 12 мая 2016 года на основании договора переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, ФИО5 передал ФИО1 свои права и обязанности по договору аренды земельного участка площадью 555 кв.м. с НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, зарегистрированного Управлением 15 февраля 2016 года.

23 сентября 2016 года при осмотре администрацией данного участка, установлено ответчиком завершены работы по устройству фундаментов, возведению кирпичной кладки стен первого этажа объекта капитального строительства и кирпичных фронтонов здания, выполнено устройство внутренних перегородок.

По делу судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО СЭУ «ГЛОБЭКС». Согласно заключению эксперта НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 23.03.2017г., определить является ли возводимое здание жилым домом или строением вспомогательного использования (хозяйственной постройкой) на момент осмотра не представилось возможным. Однако эксперт пришел к выводу, что с уверенностью можно утверждать о том, что строение является объектом незаверенного строительства. Эксперт указал на то, что несоответствий здания, расположенного по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, требованиям строительных, пожарных, санитарных норм и правил, предъявляемым к подобного типа объектам, на этапе незаконченного строительства, не выявлено. При этом экспертом рекомендована установка огнепреграждающих устройств и установок пожаротушения в спорном строении.

По выводам эксперта относительно соответствия исследуемого строения градостроительным нормам, строительство нового здания, наземных инженерных сооружений, на участке по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, допустимо только после проведенных археологических исследований, либо при отсутствии памятников археологии, при разрешении уполномоченного государственного органа в сфере охраны объектов культурного наследия, при участии археологов. Как указал эксперт, в связи с отсутствием информации о данных исследованиях, либо при наличии разрешения уполномоченного органа в сфере охраны объектов культурного наследия строительство спорного объекта соответствует требованиям Правил землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону, а при отсутствии данных разрешений - не соответствует.

Из показаний допрошенного в судебном заседании эксперта ФИО6 следует, что строительство и земляные работы на указанном земельном участке не допускается, при отсутствии разрешения уполномоченных органов и это является нарушением градостроительных норм, действующих на территории г. Ростова-на-Дону.

Так же по данным Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону земельный участок с НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН находится в зоне Ж-1 (зона многофункциональной общественно-жилой застройки первого типа). Одновременно участок отнесен к зоне охраны археологического культурного слоя.

Согласно пунктов 18 и 19 статьи 20 Правил землепользования и застройки, утвержденных решением Ростовской-на-Дону Городской думы № 87 от 26 апреля 2011 года зона охраны археологического культурного слоя - территория, устанавливаемая специальными исследованиями в границах древних городов, поселений и их укреплений, на которой верхний слой земли до материка содержит остатки материальной культуры, связанной с историей возникновения города, его развития и трансформации, однако сохранившей материальные остатки различных эпох (п.18).

В границах охранных зон археологического культурного слоя не допускается:

1) на участке работы - посадка деревьев и кустарников без разрешения уполномоченного государственного органа в сфере охраны объектов культурного наследия и без участия археологов;

2) ведение археологических исследований на территории зон охраны памятников, включая участки культурного слоя, без наличия у исследователей открытого листа, специального разрешения уполномоченного государственного органа в сфере охраны объектов культурного наследия на изучение памятников;

3) проведение строительных, земляных и других работ, связанных с нарушением покровных отложений в охраняемой зоне (п.19).

Согласно ответу Министерства культуры Ростовской области, данному ФИО1 на её обращение, поданное после возбуждения дела, в уполномоченный государственного органа в сфере охраны объектов культурного наследия, земельный участок с КН 61:44:0072305:34 площадью 555 кв.м. находится на территории объекта археологического наследия «Ливенцовка II-III» (комплекс поселений бронзового века с могильниками) в границах: с севера - железная дорога, с востока - балка ФИО2, с юга - берег р. Мертвый Донец, с запада -балка Семерниково.

Как указал заместитель министра культуры Ростовской области в ответе на обращение ФИО1 со ссылкой на положения ст. 5.1 Федерального закона от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», в границах территории объектов культурного наследия запрещается строительство объектов капитального строительства, проведение земляных, строительных, мелиоративных и иных работ, за исключением работ по сохранению объектов культурного наследия. В случае невозможности выбора земельного участка за территорией объекта археологического наследия в соответствии с п. 2 ст. 36 ФЗ № 73-ФЗ должен быть разработан план проведения спасательных археологических полевых работ, данный план после получения положительного заключения государственной историко-культурной экспертизы необходимо представить на согласование в министерство культуры Ростовской области и лишь при соблюдении указанных условий строительство возможно.

Принимая решение, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. 222, 263 Гражданского кодекса РФ, учитывал результаты проведенной по делу судебной экспертизы и исходил из того, что при рассмотрении дела нашел достаточное подтверждение и не опровергнут относимыми и допустимыми средствами доказывания тот факт, что ФИО1 осуществила строительство капитального объекта на земельном участке, находящимся в зоне охраны археологического культурного слоя, без предварительного согласования с уполномоченным государственным органом в сфере охраны объектов культурного наследия, а равно без получения разрешения на возведение объекта индивидуального жилищного строительства.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют обстоятельствам дела и требованиям закона.

В силу абзаца 1 и 2 ст. 3 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», к объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - объекты культурного наследия) в целях настоящего Федерального закона относятся объекты недвижимого имущества (включая объекты археологического наследия) и иные объекты с исторически связанными с ними территориями, произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры (абз.1).

Под объектом археологического наследия понимаются частично или полностью скрытые в земле или под водой следы существования человека в прошлых эпохах (включая все связанные с такими следами археологические предметы и культурные слои), основным или одним из основных источников информации о которых являются археологические раскопки или находки. Объектами археологического наследия являются в том числе городища, курганы, грунтовые могильники, древние погребения, селища, стоянки, каменные изваяния, стелы, наскальные изображения, остатки древних укреплений, производств, каналов, судов, дорог, места совершения древних религиозных обрядов, отнесенные к объектам археологического наследия культурные слои.(абз.2)

Согласно п.5 ст. 5.1 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», особый режим использования земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия, предусматривает возможность проведения археологических полевых работ в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных работ, указанных в статье 30 настоящего Федерального закона работ по использованию лесов и иных работ при условии обеспечения сохранности объекта археологического наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, либо выявленного объекта археологического наследия, а также обеспечения доступа граждан к указанным объектам.

В силу п.2 ст.34 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», охранная зона - территория, в пределах которой в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом ландшафтном окружении устанавливается особый режим использования земель, ограничивающий хозяйственную деятельность и запрещающий строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия.

Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности - территория, в пределах которой устанавливается режим использования земель, ограничивающий строительство и хозяйственную деятельность, определяются требования к реконструкции существующих зданий и сооружений.

Зона охраняемого природного ландшафта - территория, в пределах которой устанавливается режим использования земель, запрещающий или ограничивающий хозяйственную деятельность, строительство и реконструкцию существующих зданий и сооружений в целях сохранения (регенерации) природного ландшафта, включая долины рек, водоемы, леса и открытые пространства, связанные композиционно с объектами культурного наследия.(п.2)

Согласно п. 1 ст. 36 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», проектирование и проведение земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных работ, указанных в статье 30 настоящего Федерального закона работ по использованию лесов и иных работ осуществляются при отсутствии на данной территории объектов культурного наследия, включенных в реестр, выявленных объектов культурного наследия или объектов, обладающих признаками объекта культурного наследия, либо при условии соблюдения техническим заказчиком (застройщиком) объекта капитального строительства, заказчиками других видов работ, лицом, проводящим указанные работы, требований настоящей статьи.

Согласно части 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

На основании приведенных норм права, учитывая, что объект самовольного строительства был возведен ответчиком без получения разрешения на строительство, при наличии у него информации о том, что право строительства объекта недвижимости на данном земельном участке было ограничено, судебная коллегия приходит к выводу о законности постановленного судом решения об удовлетворении иска о признании самовольной постройкой и обязании её снести.

Из представленных в материалы дела доказательств усматривается, что принадлежащий ответчику земельный участок площадью 555 кв.м, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН находится в зоне Ж-1 (зона многофункциональной общественно-жилой застройки первого типа). Одновременно участок отнесен к зоне охраны археологического культурного слоя.

Факт нахождения земельного участка и самовольно возведенного строения в зоне охраны археологического культурного слоя отражен в градостроительном плане земельного участка, в связи с чем ответчик не могла не знать об имеющих место ограничениях и необходимости соблюдения ряда условий при использовании земельного участка.

По мнению судебной коллегии, осуществление строительных работ без предварительного получения разрешения на строительство, в обход порядка предусмотренного действующим градостроительным законодательством, с целью последующей легализации такого строения в судебном порядке, по своей сути является злоупотреблением правом.

С доводами подателя жалобы о том, что нарушений в возведенном строении экспертом не обнаружено, судебная коллегия согласиться не может, поскольку на стадии незавершенного строительства однозначно решить вопрос о соответствии возводимого строения обязательным требованиям, строительным нормам и правилам невозможно.

Вопреки доводам апеллянта, материалы дела не содержат сведений о получении ответчиком разрешения на строительство. Не было представлено таких документов и суду апелляционной инстанции.

Ссылки в жалобе на то обстоятельство, что в свидетельстве о государственной регистрации права собственности отсутствуют ограничения, само по себе не указывает на незаконность и необоснованность судебного решения.

Доводы апелляционной жалобы о том, что судом не рассматривался вопрос о наличии договора аренды земельного участка, его разрешенного использования и не принято во внимание, что апеллянт, получив право аренды земельного участка, производя оплату за пользование землей предполагала о наличии в пределах договорных отношений права заниматься строительством на указанном земельном участке, подлежат отклонению, поскольку судом дана оценка всем представленным сторонами доказательствам и наличие договора аренды не исключало обязанности ответчика получить в установленном законом порядке разрешение на строительство.

Утверждения апеллянта о том, что возведенным строением не нарушаются права и охраняемые законные интересы граждан и иных лиц, постройка не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не могут быть приняты во внимание, поскольку проведение ответчиком без разрешительной документации строительных и земляных работ, связанных с нарушением покровных отложений в охраняемой зоне, безусловно нарушило охраняемое Федеральным законом от 25.06.2002 N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» конституционное права каждого на доступ к культурным ценностям, препятствует реализации прав на сохранение историко-культурной среды обитания, получение источников информации о зарождении и развитии культуры.

Утверждение апеллянта о том, что она не знала и не могла знать о нахождении земельного участка в зоне охраны археологического культурного слоя, не являются основанием к отмене принятого решения, так как согласно п.8.10 представленного суду договора аренды земельного участка №36419 от 11.01.2016 года следует, что земельный участок расположен в зоне охраны археологического культурного слоя (Ливенцовский археологический комплекс).

Ответчиком не оспаривалось, что она была ознакомлена с договором аренды и его условиями, так же подтвердила, что была проинформирована о необходимости получения соответствующих разрешений для проведения строительных работ.

Иные доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм материального права, сводятся к несогласию с решением суда по существу, выражают иную позицию заявителя на то, как должен быть разрешен спор. Данные доводы не имеют правового значения, они аналогичны тем, которыми заявитель жалобы обосновывал свою позицию в суде первой инстанции, они являлись предметом рассмотрения и исследования суда первой инстанции, мотивы их необоснованности изложены в обжалуемом судебном постановлении.

Вопреки доводам жалобы, доказательствам по делу судом первой инстанции дана правильная и надлежащая оценка, в соответствии с положениями ст. ст. 67, 69 Гражданского процессуального кодекса РФ. Оснований для иной оценки доказательств судебная коллегия не усматривает.

Судебная коллегия считает, что решение суда, проверенное по доводам апелляционной жалобы, является законным и обоснованным, и отмене не подлежит. Все обстоятельства, имеющие значение для разрешения возникшего спора, судом первой инстанции установлены полно, им дана надлежащая оценка. Выводы суда, изложенные в решении суда, обстоятельствам дела и представленным доказательствам не противоречат, сомнений у судебной коллегии не вызывают.

Нарушений норм процессуального права, которые привели к принятию неправильного решения и которые в соответствии со ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ являются безусловным основанием для отмены решения суда в апелляционном порядке, не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА :

решение Советского районного суда г. Ростова-на-Дону от 08 июня 2017 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Мотивированный текст настоящего апелляционного определения изготовлен 18.09.2017г.

Председательствующий:

Судьи: