Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 к ЗАО «Желдорипотека», третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании отсутствующими записей регистрации договоров участия в долевом строительстве, признании права собственности на квартиры, по встречному иску ЗАО «Желдорипотека» к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ЗАО «Южная электрическая компания» в лице конкурсного управляющего ФИО6, третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании права собственности отсутствующим, исключении записей из ЕГРП, по апелляционной жалобе ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 на решение Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 22 июня 2017 года. Заслушав доклад судьи Поддубной О.А., судебная коллегия

установила:

ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 обратились в суд с иском к ЗАО «Желдорипотека» о признании отсутствующими записей регистрации договоров участия в долевом строительстве, ссылаясь на то, что решением Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 20 января 2012г. за ФИО1 признано право собственности на 2786/10000 долей в праве собственности на объект незавершенного строительства по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН и определениями указанного суда от 11 марта 2012 г., от 24 июля 2013 г. решение суда разъяснено, что признанное за ФИО1 право собственности на 2786/10000 долей состоит из квартир №НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН Государственная регистрация права собственности ФИО1 на указанную долю в праве в объекте незавершённого строительства произведена на основании вступившего в законную силу решения Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 06 июня 2012 г., которым суд обязал Управление Росреестра по Ростовской области зарегистрировать право собственности ФИО1 на 2786/10000 долю в объекте незавершённого строительства по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

После государственной регистрации права собственности на 2786/10000 долей в объекте незавершенного строительства по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, ФИО1 в пользу ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 произведено отчуждение долей в объекте незавершенного строительства, выраженных в следующих квартирах: ФИО3 – АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, 22, 63, 83, 84, 85 по договору купли-продажи от 4 сентября 2013г., ФИО5 – АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по договору купли-продажи от 5 декабря 2013г., ФИО4 – АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по договору купли-продажи от 10 октября 2013г., ФИО2 – АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по договору купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНАг. За самим ФИО1 в настоящее время зарегистрирована доля в праве общей долевой собственности в размере 73/10000, выраженная в квартирах НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, 62.

В сентябре 2016 г. истцы обратились в Управление Росреестра по Ростовской области с заявлениями о прекращении права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, и о государственной регистрации их права собственности на соответствующие квартиры, однако в осуществлении регистрационных действий им было в этом отказано в связи с наличием в ЕГРП записей регистрации договоров участия в долевом строительстве, заключенных ЗАО «Южная электрическая компания» и ЗАО «Желдорипотека» в отношении спорных квартир.

Истцы указывали, что данные регистрационные записи внесены Управлением Росреестра по Ростовской области в ЕГРП после вступления в силу решения Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 20 января 2012 г. и решения Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 6 июня 2012 г. и государственной регистрации права собственности ФИО1 на долю в праве 2786/10000 в объекте незавершенного строительства по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Таким образом, по мнению истцов, наличие в ЕГРП оспариваемых записей регистрации договоров участия в долевом строительстве, заключенных ЗАО «Южная электрическая компания» и ЗАО «Желдорипотека», является препятствием для государственной регистрации прав истцов на принадлежащие им квартиры.

На основании изложенного, с учетом дополнений исковых требований в порядке статьи 39 ГПК РФ, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 просили признать отсутствующими записи регистрации договоров участия в долевом строительстве в пользу ЗАО «Желдорипотека» в отношении квартир №НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН,6,22,60,62,63,68,83,84,85,92 в многоквартирном жилом доме по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, признать право собственности ФИО3 на квартиры №НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, ФИО5 - на АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, ФИО7 на квартиры №НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, ФИО4 на АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, ФИО2 на АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН многоквартирном жилом доме по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

В свою очередь ЗАО «Желдорипотека» обратилось в суд со встречным иском к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании договоров купли-продажи недействительными, указав в обоснование своих требований, что 22 марта 2007 г. между ЗАО «Южная электрическая компания» (застройщик) и ЗАО «Желдорипотека» (инвестор) заключены два договора инвестирования строительства объекта недвижимости за одним и тем же номером (НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН-СД/19 «СК»). Предметом первого договора являлось приобретение 60 квартир в жилом доме по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН Г и соглашением от 3 августа 2007 г. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН указанный договор расторгнут. Предметом второго договора являлись 57 квартир в указанном объекте и после расторжения первого договора оплаченная обществом сумма инвестиций в размере 96186741 руб. принята застройщиком в счёт оплаты по второму договору.

В рамках рассмотренного арбитражным судом дела № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН договор от 22 марта 2007 г. № ОЗ-СД/19 «СК» квалифицирован в качестве предварительного, в связи с чем 15 сентября 2010 г. ЗАО «Желдорипотека» обратилось в арбитражный суд с иском к ЗАО «ЮЭК» о понуждении к заключению договора участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (Балка Безымянная) в отношении квартир с №НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН;НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, в объеме, предусмотренном договором № ОЗ-СД/19 «СК» инвестирования строительства объекта недвижимости от 22 марта 2007 г. в соответствии с прилагаемым проектом договора.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 16 сентября 2010 г. удовлетворено ходатайство ЗАО «Желдорипотека» об обеспечении иска в виде запрета ЗАО «Южная электрическая компания» заключать договоры долевого участия с любыми физическими и юридическими лицами, а также совершать иные сделки, влекущие за собой обременение прав на указанные квартиры.

Постановлением 15-го Арбитражного апелляционного суда от 7 февраля 2011 г. удовлетворены исковые требования ЗАО «Желдорипотека», суд обязал ЗАО «Южная электрическая компания» заключить с ЗАО «Желдорипотека» договор участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями и подземной автостоянкой, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН г в отношении квартир №НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Указанный договор участия в долевом строительстве заключен и зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в 2012 г., то есть до заключения спорных договоров купли-продажи.

21 июня 2012 г. ЗАО «ЮЭК» обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением о признании ЗАО «ЮЭК» несостоятельным (банкротом) и 8 августа 2012 г. в отношении ЗАО «ЮЭК» введена процедура наблюдения.

Таким образом, уже в 2010 г. ФИО1 стало известно, что ЗАО «Желдорипотека» является правообладателем спорных квартир и уплатило за них денежные средства, между ответчиком и ЗАО «ЮЭК» заключен договор долевого участия на спорные квартиры.

Однако, по мнению истца по встречному иску, ФИО1, действуя недобросовестно, обратился в Ворошиловский районный суд г. Ростов-на-Дону с исковым заявлением о признании права собственности, а впоследствии реализовал спорные квартиры физическим лицам.

В рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) ЗАО «ЮЭК» 11 января 2017 г. Арбитражным судом Ростовской области вынесено определение, которым признан недействительным договор участия в долевом строительстве НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 12 июля 2010 г., заключенный между ЗАО «Южная электрическая компания» и ФИО1, признано отсутствующим право собственности ФИО1 на 2786/10 000 доли в праве в объекте по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, состоящие из квартир №НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН

Поскольку в рассмотрении Ворошиловским районным судом г. Ростова-на-Дону дела по спору между ЗАО «ЮЭК» и ФИО1 ЗАО «Желдорипотека» не участвовало, то полагает, что названный судебный акт не имеет для него и преюдициального значения. Кроме того, указанное решение о признании права собственности на имущество независимо от субъектного состава спора не может рассматриваться в качестве обстоятельства, препятствующего оспариванию сделки, на основании которой имущество было приобретено нынешним собственником.

Таким образом, ЗАО «Желдорипотека» считает, что граждане ФИО2, ФИО4, ФИО5, ФИО3 являются недобросовестными приобретателями спорных квартир, поскольку им, как участникам дела о банкротстве ЗАО «ЮЭК» было достоверно известно, что с 2012 года по настоящее время сторонами ведутся судебные споры относительно прав на квартиры.

Таким образом, по мнению истца по встречному иску, покупая у ФИО1 доли в виде спорных квартир, истцы знали о наличии у иных лиц прав на спорные квартиры, так как, во-первых, сделка совершена после принятия Арбитражным судом Ростовской области заявления ЗАО «Желдорипотека» о признании сделки недействительной, во-вторых, сделка совершена при наличии записи в ЕГРП о наличии зарегистрированного договора долевого участия на спорные квартиры за иным лицом (не продавцом), в-третьих, решением Ленинского районного суда г. Ростов-на-Дону, с которым покупатели должны были ознакомиться, так как ссылка на него имеется в договоре купли-продажи, установлено, что имеется указанная запись в ЕГРП о наличии зарегистрированного договора долевого участия.

В настоящее время первоначальная сделка, на основании которой было признано право собственности на долю за ФИО1, признана судом недействительной, право собственности на спорные квартиры за ФИО1 признано отсутствующим.

Таким образом, как полагает ЗАО «Желдорипотека», у ФИО1 отсутствовали права и полномочия продавать спорные квартиры гражданам ФИО2, ФИО4, ФИО5, ФИО3

На основании изложенного, ЗАО «Желдорипотека» просило признать недействительным договоры купли-продажи заключенные между ФИО1 и ФИО3, ФИО5, ФИО2, П.В.ИБ., признать отсутствующим права собственности ответчиков доли в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства, исключить из ЕГРП записи о государственной регистрации права долевой собственности ответчиков.

Определением суда от 22 мая 2017 г. по ходатайству представителя истца по встречному иску ЗАО «Желдорипотека» к участию в деле в качестве соответчика привлечено ЗАО «Южная электрическая компания» в лице конкурсного управляющего ФИО6

Решением Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 22 июня 2017 года исковые требования ФИО1, ФИО3, ФИО5, ФИО2, ФИО4 оставлены без удовлетворения. Встречные исковые требования ЗАО «Желдорипотека» удовлетворены частично.

Суд признал отсутствующим право собственности ФИО3 на 79/10000 доли в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью застройки 899,9 кв.м., степень готовности: 83%, литер «А», расположенном по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Признал отсутствующим право собственности ФИО3 на 79/10000 доли в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью застройки 899,9 кв.м., степень готовности: 83%, литер «А», расположенном по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Признал отсутствующим право собственности ФИО3 на 49/10000 доли в праве общей долевой собственности в объекте незавершенный строительства с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью застройки 899,9 кв.м., степень готовности: 83%, литер «А», расположенном по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Признал отсутствующим право собственности за ФИО3 на 58/10000 доли в праве общей долевой собственности незавершенного строительства с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадь застройки 899,9 кв.м., степень готовности: 83%, литер «А», расположенном по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Признал отсутствующим право собственности ФИО3 на 58/10000 доли в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью застройки 899,9 кв.м., степень готовности: 83%, литер «А», расположенном по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Исключил из ЕГРП записи о государственной регистрации права долевой собственности ФИО3 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 27 сентября 2013 г.; НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 27 сентября 2013 г.; НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН-319 от 27 сентября 2013 г.; НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 27 сентября 2013г.; НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 27 сентября 2013г.; НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 27 сентября 2013 г.

Признал отсутствующим право собственности ФИО5 на 79/10000 доли в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью застройки 899,9 кв. м., степень готовности: 83%, литер «А», расположенном по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, исключив из ЕГРП запись о государственной регистрации права общей долевой собственности НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 23 января 2014 г.

Признал отсутствующим право собственности ФИО4 на 58/10000 доли в праве общей долевой собственности в объекте незавершённого строительства с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. застройки 899,9 кв. м., степень готовности: 83%, литер «А», расположенном по адресу: Ростов-на-Дону, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, исключив из ЕГРП запись о государственной регистрации права общей долевой собственности НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 4 февраля 2014 г.

Признал отсутствующим право собственности ФИО2 58/10000 доли в праве общей долевой собственности в объекте незавершённого строительства с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью застройки 899,9 кв.м., степень готовности: 83%, литер «А», расположенном по адресу: Ростов-на-Дону, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, исключив из ЕГРП запись о государственной регистрации права общей долевой собственности НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 10 февраля 2014 г.

В удовлетворении остальной части встречных исковых требований ЗАО «Желдорипотека» отказано.

В апелляционной жалобе ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 ставят вопрос об отмене решения суда первой инстанции как незаконного и необоснованного, просят принять по делу новое решение, которым удовлетворить первоначальные исковые требования и отказать в удовлетворении встречного иска.

В обоснование жалобы апеллянты указывают, что вывод суда первой инстанции о применении ЗАО «Желдорипотека» надлежащего способа защиты права противоречит позиции Верховного суда РФ, изложенной в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г., поскольку правом на иск о признании права собственности отсутствующим обладает только владеющий собственник недвижимости, право которого зарегистрировано в ЕГРП, в то время как ЗАО «Желдорипотека» не оспаривает отсутствия у него титула собственника и иного законного владельца.

Также указывают, что судом первой инстанции договоры купли-продажи, заключенные между ФИО1 и ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 квалифицированы в качестве ничтожных и в нарушение ст. 166 ГК РФ фактически применены последствия их недействительности.

Заявители жалобы полагают, что суд не применил подлежащие применению в данном случае положения статей 346, 352 ГК РФ, согласно которым залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

Истцы оспаривают вывод суда о том, что ФИО1 не является добросовестным приобретателем и законным владельцем спорных квартир, полагая таковой противоречащим имеющимся в материалах дела доказательствам. Также указывают, что судом первой инстанции проигнорирован факт невозможности окончания строительства многоквартирного дома без финансового участия ФИО1, который, являясь добросовестным приобретателем доли в праве собственности на объект незавершенного строительства, предпринял все необходимые меры для завершения строительства дома и ввода его в эксплуатацию.

Таким образом, истцы настаивают на доказанности факта добросовестного приобретения ими квартир.

Заявители жалобы считают, что судом в нарушение положений статьи 61 ГПК РФ не принят во внимание установленный вступившим в законную силу Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2017 года факт утраты возможности истребования спорных квартир в конкурсную массу должника ЗАО «ЮЭК».

В заключение апеллянты обращают внимание на то, что судом первой инстанции не приведено выводов о наличии у ЗАО «Желдорипотека» конкретного материально-правового интереса в оспаривании права собственности ФИО4 на АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

ЗАО «Желдорипотека» поданы возражения на апелляционную жалобу, в которых общество опровергает доводы апеллянтов и просит оставить решение суда первой инстанции без изменения.

Дело рассмотрено в порядке ст.167 ГПК РФ в отсутствие ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, представителя Управления Росреестра по РО, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб, о чем в материалах дела имеются уведомления. (т.4 л.д. 181, 182, 184, 187, 216)

Рассмотрев материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и поступивших на нее возражений, выслушав объяснения ФИО5, ее представителя ФИО8, представителя ФИО9 – ФИО10, представителя ЗАО «Южная электрическая компания» - ФИО6, представителей ЗАО «Желдорипотека» - ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, судебная коллегия приходит к следующему.

Принимая решение, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. 8, 153, 199, 200, 301, 302, 334, 347, 432, 549, 550 Гражданского кодекса РФ, ст. 4, 13 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», ст. 131, 201.8, 201.11 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и исходил из того, что между ЗАО «Южная электрическая компания» и ЗАО «Желдорипотека» были заключены договоры инвестирования строительства объекта недвижимости от одной и той же даты от 22 марта 2007 г., доказанности реального исполнения указанных договоров со стороны истца по встречному иску путем перечисления денежных средств в размере 96186741 руб., постановлений арбитражного суда по спорам между ЗАО «Южная электрическая компания» и ЗАО «Желдорипотека», принятия по ним обеспечительных мер, банкротства ЗАО «Южная электрическая компания», исполнения решений суда путем внесения соответствующих сведений в ЕГРП, условий заключения договора между ФИО1 и ЗАО «Южная электрическая компания», решения и определений Ворошиловского районного суда, Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону, договоров, заключенных между ФИО1 и остальными истцами по продаже долей в праве общей долевой собственности строящегося многоквартирного дома, и пришел к выводу о том, что ФИО1 не мог заключать договоры по отчуждению долей в праве долевой собственности в строящемся многоквартирном жилом доме, так как заключённый между ФИО1 и ЗАО «ЮЭК» договор участия в долевом строительстве от 12 июля 2010 г. признан ничтожным.

Суд указал, что поскольку ЗАО «Желдорипотека» не участвовало при рассмотрении гражданского дела по иску ФИО1 к ЗАО «ЮЭК», то наличие решения Ворошиловского суда от 20 января 2012 г. о признании за ФИО1 права собственности на доли в жилом доме в виде спорных квартир не имеет для общества преюдициального значения, и не может рассматриваться в качестве обстоятельства, препятствующего оспариванию сделки, на основании которой имущество было приобретено нынешним собственником.

Вместе с тем, решения Арбитражного суда Ростовской области, Пятнадцатого апелляционного суда, Верховного Суда РФ являются обязательными, имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора, поскольку указанные дела были рассмотрены с участием того же состава лиц, каждый из которых имел процессуальную возможность в них участвовать и обжаловать состоявшиеся судебные акты.

Приведенными судебными актами с достоверностью установлено, что заключение договора участия в долевом строительстве НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 12 июля 2010 г. между ЗАО «Южная электрическая компания» и ФИО1 осуществлено в период длительных судебных разбирательств между ЗАО «Желдорипотека» и застройщиком (ЗАО «Южная электрическая компания»), в том числе, в период действия обеспечительных мер. Установлена также безденежность договора участия в долевом строительстве НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 12 июля 2010г., заключенного между ЗАО «Южная электрическая компания» и ФИО1, а также отсутствие перехода к ФИО1 фактического владения спорными квартирами, поскольку на момент подписания акта передачи долей в виде квартир в объекте незавершенного строительства от 30 декабря 2011 г. жилой дом не вводился в эксплуатацию.

При этом в судебных актах в рамках спора суды констатировали невозможность применения натуральной реституции с целью возврата имущества ЗАО «ЮЭК» с учетом актуального субъектного состава правообладателей, поскольку доли в праве собственности на объект незавершенного строительства были отчуждены ФИО1 по договорам купли-продажи, заключенным с физическими лицами, в том числе – истцам по первоначальному и ответчикам по встречному искам.

В этой связи заключение ничтожного договора участия в долевом строительстве между ЗАО «ЮЭК» и ФИО1 и последующее отчуждение им долей в доме по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. физическим лицам, повлекло не основанное на законе выбытие значительной части квартир из конкурсной массы, что нарушает права ЗАО «Желдорипотека», как конкурсного кредитора, на удовлетворение включенных в реестр требований, в том числе - на погашение таких требований путем передачи застройщиком жилых помещений в порядке ст. 201.11 ФЗ «О банкротстве».

Судом отклонены доводы ответчика по встречному иску ФИО4 о том, что неуказание АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, приобретенной им у ФИО1 в списке квартир, в отношении которых 15-ый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 7 февраля 2011 г. обязал ЗАО «ЮЭК» заключить с ЗАО «Желдорипотека» договор участия в долевом строительстве, является основанием для отказа в иске ЗАО «Желдорипотека».

Судом оценены критически доводы ответчиков ФИО3, ФИО15, ФИО4, ФИО5 о добросовестности последних при заключении договоров купли-продажи с ФИО1,

Также при принятии решения суд исходил из того, что допустимых доказательств проведения расчетов по договорам купли-продажи, заключенных ответчиками ФИО3, ФИО15, ФИО4, ФИО5 с ФИО1, в ходе рассмотрения дела ответчиками по встречному иску представлено не было.

Дополнительно представленные в материалы дела документы, подтверждающие участие ФИО1 в достройке МКД судом отклонены, как не относимые к предмету рассматриваемого спора. При этом судом отмечено, что расходы по представленным договорам подряда понесены ФИО1 не в отношении квартир, находящихся у последнего во владении, а в отношении объекта (в целом), не введенного в эксплуатацию.

С учетом обстоятельств дела судом отклонено заявление представителя истцов по первоначальному иску о пропуске ЗАО «Желдорипотека» срока исковой давности

Судом также отклонены доводы ответной стороны по встречному иску об избрании ЗАО «Желдорипотека» ненадлежащего способа защиты права.

С правильностью приведенных выводов суда первой инстанции судебная коллегия соглашается и предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены, либо изменения решения суда по доводам, изложенным в апелляционных жалобах, не усматривает.

Так, в соответствии со ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

На основании пункта 1 статьи 131 и пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ право собственности у приобретателя объекта недвижимости возникает с момента его регистрации.

В соответствии со ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004 N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех. которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце четвертом пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение (пункт 53 Постановления № 10/22).

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Таким образом, иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим по смыслу указанного пункта Постановления является способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

В данном случае из материалов дела следует, что предметом спора являются доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью застройки 899,9 кв.м., степень готовности: 83%, литер «А», расположенном по адресу: г Ростов-на-Дону, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, зарегистрированные в настоящее время в ЕГРН за ФИО3 (79/10000, 79/10000, 49/10000, 58/10000, 58/10000, 58/10000), за ФИО5 (79/10000), за ФИО4 (58/10000), за ФИО2 (58/10000).

Указанные доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью застройки 899,9 кв.м., степень готовности: 83%, литер «А», расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, приобретены ФИО3, ФИО5, ФИО4 и ФИО2 у ФИО1 на основании договоров купли-продажи от 03 сентября 2013г., от 4 сентября 2013г., от 5 декабря 2013г., от 10 декабря 2013г. и от 26 декабря 2013г.

В свою очередь ФИО1 зарегистрировал право общей долевой собственности на указанные доли на основании договора участия в долевом строительстве НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 12 июля 2010г., заключенного им с ЗАО «Южная электрическая компания» в отношении квартир НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН «г» и решения Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 20 января 2012 г. по делу НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, с учетом последующих определений о разъяснении решения, которым за ФИО1 признано право собственности на 2786/10000 доли в объекте незавершённого строительства – жилого АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, состоящей из квартир НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН

Между тем, материалами дела также подтверждается, что ранее между ЗАО «Южная электрическая компания» и ЗАО «Желдорипотека» заключены два договора инвестирования строительства объекта недвижимости от 22 марта 2007 г. за одним и тем же номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН-СД/19 «СК», предметом первого из которых являлось приобретение 60 квартир в жилом доме по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (соглашением от 3 августа 2007 г. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН указанный договор расторгнут), а предметом второго договора являются 57 квартир в указанном доме. После расторжения первого договора оплаченная ЗАО «Желдорипотека» сумма инвестиций в размере 96186741 руб. принята застройщиком в счет оплаты по второму договору.

В рамках рассмотрения арбитражными судам дела № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по спору между ЗАО «Южная электрическая компания» и ЗАО «Желдорипотека» судами второй договор от 22 марта 2007 г. № 03-СД/19 «СК» квалифицирован в качестве предварительного.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 9 октября 2009 г. в рамках дела № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН приняты обеспечительные меры в отношении 47 квартир: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в виде запрета государственному регистратору осуществлять государственную регистрацию договоров долевого участия, а также иные обременения прав на данные квартиры. Указанные обеспечительные меры сохраняли силу до принятия Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом постановления от 20 сентября 2010 г., которым оставлено без изменения решение Арбитражного суда Ростовской области от 9 июля 2010 г. по делу № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН об отказе в иске ЗАО «Желдорипотека».

Впоследствии определением Арбитражного суда Ростовской области от 16 сентября 2010 г. по делу № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН приняты обеспечительные меры в отношении указанных квартир (за исключением квартир НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) в виде запрета должнику заключать договоры долевого участия с любыми физическими и юридическими лицами, а также совершать иные сделки, влекущие за собой обременение прав на данные квартиры, одновременно УФРС по Ростовской области запрещено осуществлять государственную регистрацию договоров долевого участия, а также иные обременения прав на данные квартиры.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 29 октября 2010 г. по делу № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН на ЗАО «Южная электрическая компания» возложена обязанность заключить с ЗАО «Желдорипотека» договор участия в долевом строительстве в отношении указанных квартир НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН

Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом постановлением от 7 февраля 2011 г. по делу № А53-19262/ 2010 решение от 29 октября 2010 г. отменено, вынесено новое решение, которым на ЗАО «Южная электрическая компания» возложена обязанность заключить с ЗАО «Желдорипотека» договор участия в долевом строительстве в отношении 45 квартир НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН

Договор участия в долевом строительстве в отношении вышеуказанных квартир между ЗАО «Южная электрическая компания» (застройщик) и ЗАО «Желдорипотека» (участник) заключен и в установленном порядке зарегистрирован в ЕГРП.

Материалами дела также подтверждается, что определение Арбитражного суда Ростовской области от 8 августа 2012 г. в отношении ЗАО «Южная электрическая компания» введена процедура о банкротстве – наблюдение, а впоследствии решением Арбитражного суда Ростовской области от 10 ноября 2016 г. ЗАО «Южная электрическая компания» признано несостоятельным (банкротом), в отношении общества открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 19 декабря 2013 г. в реестр требований кредиторов ЗАО «Южная электрическая компания» включены требования ЗАО «Желдорипотека» о передаче жилых помещений в строящемся доме по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

В рамках дела о банкротстве ЗАО «Желдорипотека» также обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением о признании недействительными договора участия в долевом строительстве от 12 июля 2010 г., заключенного между ЗАО «Южная электрическая компания» и ФИО1, акта приема-передачи от 30 декабря 2011 г. к договору от 12 июля 2010 г., о признании отсутствующим права собственности у ФИО1 на 2786/10000 доли в праве в объекте, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, состоящей из квартир НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и применении последствий недействительности сделки в виде возврата указанной доли должнику.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 11 января 2017 г. договор участия в долевом строительстве НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 12 июля 2010 г., заключенный между ЗАО «Южная электрическая компания» и ФИО1, а также акт приема-передачи от 30 декабря 2011 г. к договору НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 12 июля 2010 г., заключенный между ЗАО «Южная электрическая компания» и ФИО1 – признаны недействительными, право собственности ФИО1, на НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН доли в доме по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, состоящее из квартир НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН– признано отсутствующим.

Указанными постановлениями арбитражных судов, с учетом кассационного определения Верховного Суда РФ от 9 марта 2016 г. № 308-ЭС15-16377 установлено, что заключение договора участия в долевом строительстве НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 12 июля 2010 г. между ЗАО «Южная электрическая компания» и ФИО1 осуществлено в период длительных судебных разбирательств между ЗАО «Желдорипотека» и застройщиком ЗАО «Южная электрическая компания», в том числе, в период действия обеспечительных мер. Одновременно установлена безденежность договора участия в долевом строительстве №1 от 12 июля 2010 г., заключенного между ЗАО «Южная электрическая компания» и ФИО1, а также отсутствие реального перехода к ФИО1 фактического владения спорными квартирами, поскольку на момент подписания акта передачи долей в виде квартир в объекте незавершенного строительства от 30 декабря 2011 г. жилой дом не вводился в эксплуатацию.

Вместе с тем в рамках дела № А53-22107/2012 арбитражные суды констатировали невозможность применения натуральной реституции с целью возврата имущества ЗАО «ЮЭК» с учетом актуального субъектного состава правообладателей, поскольку доли в праве собственности на объект незавершенного строительства были отчуждены ФИО1 по договорам купли-продажи, заключенным с физическими лицами, в том числе ФИО3, ФИО5, ФИО4 и ФИО2

30 июня 2016 г. ЗАО «Южная электрическая компания» получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и многоэтажный жилой дом со встроенными объектами и подземной автостоянкой, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН г. введен в эксплуатацию, после чего 22 июля 2016 г. между ФИО3, ФИО5, ФИО4 и ФИО2 и внешним управляющим ЗАО «Южная электрическая компания» подписаны акты о том, что в счет принадлежащих им долей в праве собственности на объект недвижимости по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН г, после введения объекта в эксплуатацию, им будут переданы соответствующие квартиры.

При таких обстоятельствах, установив, что ФИО1 зарегистрировал свое право на 2786/10000 долей в праве общей долевой собственности на дом по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, на основании договора, который фактически не был исполнен сторонами, а впоследствии признан недействительным определением арбитражного суда, вследствие чего ФИО1 не мог распоряжаться указанным правом и произвести отчуждение такового в пользу ФИО3, ФИО5, ФИО4 и ФИО2, о чем последним также было известно, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что зарегистрированное в ЕГРП право долевой собственности указанных лиц на дом по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН подлежит признанию отсутствующим, а соответствующие записи в ЕГРН - исключению по требованию ЗАО «Желдорипотека», как лица, являющегося конкурсным кредитором застройщика и стороной сохраняющего свою силу договора участия в долевом строительстве в отношении квартир, являющихся предметом настоящего спора.

Указанный вывод соответственно исключает возможность удовлетворения первоначальных требований ФИО3, ФИО5, ФИО4 и ФИО2 об оспаривании заключенного ЗАО «Желдорипотека» договора долевого участия в строительстве и вытекающих из такового прав в отношении квартир НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и о признании именно за первоначальными истцами права собственности на названные квартиры.

Судебная коллегия не усматривает в апелляционной жалобе ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО16, ФИО5 доводов, опровергающих правильность таких выводов суда, поскольку жалоба сводится в основном к несогласию апеллянтов с оценкой доказательствам, которую дал суд первой инстанции, а также основана на неправильном толковании норм материального права применительно к фактическим обстоятельствам спора.

Так, судебная коллегия соглашается с правильностью избранного ЗАО «Желдорипотека» способа защиты нарушенного права в виде признания отсутствующим зарегистрированных прав собственности ФИО2, ФИО3, ФИО16, ФИО5, поскольку в сложившейся ситуации, когда вопрос о судьбе спорных квартир подлежит разрешению в рамках дела о банкротстве застройщика ЗАО «Южная электрическая компания» (на стадии конкурсного производства), и соответственно квартиры не подлежат передаче ни в собственность их продавца – ФИО1, ни в собственность истца по встречному иску ЗАО «Желдорипотека» иные последствия недействительности ничтожных договоров купли-продажи к покупателям ФИО2, ФИО3, ФИО16, ФИО5 по требованию ЗАО «Желдоипотека» применены быть не могут.

Соответственно применение данного способа защиты нарушенного права по требованию конкурсного кредитора застройщика не требует, вопреки доводам апеллянтов, применительно к положениям п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 г. наличия у ЗАО «Желдорипотека» зарегистрированного права собственности на спорные объекты.

Доводы апеллянтов о добросовестности действий ФИО1 как продавца и ФИО2, ФИО3, ФИО16, ФИО5, как покупателей, со ссылкой на правила статей 302, 346, 352 Гражданского кодекса РФ не могут быть приняты во внимание судебной коллегией и были правильно отклонены ранее судом первой инстанции, как противоречащие материалам дела, из которых достоверно усматривается, что как ФИО1 на момент заключения договора долевого участия в строительстве с ЗАО «Южная электрическая компания» знал о том, что причитающиеся ему квартиры являются предметом спора между застройщиком и ЗАО «Желдорипотека» по ранее заключенному договору, так и ФИО2, ФИО3, ФИО16, ФИО5, приобретая право общей долевой собственности на многоквартирный жилой дом у ФИО1 знали (объективно должны были знать) о банкротстве застройщика и оспаривании в рамках дела о банкротстве оснований возникновения у ФИО1 зарегистрированных в ЕГРП прав, однако действуя по собственному усмотрению приобрели оспариваемые права, в связи с чем должны нести связанные с данным обстоятельством негативные последствия.

Данный вывод соответственно исключает возможность квалификации ФИО2, ФИО3, ФИО16, ФИО5 как добросовестных приобретателей спорного имущества.

Доводы о невозможности окончания строительства многоквартирного дома без финансового участия ФИО1, который принимал меры для завершения строительства дома и ввода его в эксплуатацию не имеют в данном случае существенного правового значения, поскольку данное обстоятельство само по себе не могло повлечь у ФИО1 возникновения вещных прав на какие-либо помещения, входящие в состав объекта долевого строительства, тем более обремененные ранее возникшими правами третьих лиц. Кроме того несение расходов на строительство не исключает для ФИО1 возможности защитить свои имущественные права, в случае нарушения таковых застройщиком, иным образом: путем предъявления требований о взыскании неосновательного обогащения или убытков.

Доводы о неправильной трактовке судом первой инстанции выводов постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2017 года отклоняются судебной коллегией, поскольку невозможность натуральной реституции спорных квартир в конкурсную массу должника ЗАО «ЮЭК» в рамках дела о банкротстве последнего не исключает возможность предъявления требований об оспаривании права собственности конечных правообладателей спорного имущества в ином порядке, то есть в рамках настоящего дела.

Ссылки в апелляционной жалобе на отсутствие у ЗАО «Желдорипотека» материально-правового интереса в оспаривании права собственности ФИО4 являются несостоятельными, поскольку, как правильно указал суд первой инстанции в оспариваемом решении, ЗАО «Желдорипотека», даже не имея действующего договора долевого участия в строительстве в отношении именно АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, безусловно заинтересовано в возврате таковой в конкурсную массу застройщика с целью дальнейшего удовлетворения своих имущественных требований за счет реализации таковой в ходе конкурсного производства.

Каких-либо иных заслуживающих внимания доводов, ставящих под сомнение выводы суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержат.

На основании изложенного судебная коллегия считает, что суд первой инстанции при разрешении возникшего между сторонами спора правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применил нормы материального и процессуального права, дал оценку всем представленным сторонами доказательствам по правилам ст.67 ГПК РФ, поэтому решение суда соответствует требованиям ст.195 ГПК РФ, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО16, ФИО5 не имеется.

Руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 22 июня 2017 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 13 сентября 2017 года.