Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Государственного унитарного предприятия «Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан» на решение Кировского районного суда г.Уфы Республики Башкортостан от ..., которым постановлено:

исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 к Государственному унитарному предприятию «Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан» об обязании заключить договор о приобретении жилого помещения, удовлетворить.

Обязать Государственное унитарное предприятие «Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан» устранить допущенное нарушение и заключить с ФИО1 договор о приобретении жилого помещения в строящемся или построенном многоквартирном доме с освобождением от платы по договору стоимости количества квадратных метров, равного количеству квадратных метров, стоимость которых оплачена в соответствии с договором №... от ... о долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне «Бакалинский», ограниченном ... в течение ... дней с момента вступления решения в законную силу.

Обязать Государственное унитарное предприятие «Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан» устранить допущенное нарушение и заключить с ФИО2 договор о приобретении жилого помещения в строящемся или построенном многоквартирном доме с освобождением от платы по договору стоимости количества квадратных метров, равного количеству квадратных метров, стоимость которых оплачена в соответствии с договором №... от ... о долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне «Бакалинский», ограниченном ... в течение ... дней с момента вступления решения в законную силу.

Обязать Государственное унитарное предприятие «Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан» устранить допущенное нарушение и заключить с ФИО3 договор о приобретении жилого помещения в строящемся или построенном многоквартирном доме с освобождением от платы по договору стоимости количества квадратных метров, равного количеству квадратных метров, стоимость которых оплачена в соответствии с договором №... от ... о долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне «Бакалинский», ограниченном ... в течение ... дней с момента вступления решения в законную силу.

Обязать Государственное унитарное предприятие «Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан» устранить допущенное нарушение и заключить с ФИО4 договор о приобретении жилого помещения в строящемся или построенном многоквартирном доме с освобождением от платы по договору стоимости количества квадратных метров, равного количеству квадратных метров, стоимость которых оплачена в соответствии с договором №... от ... о долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне «Бакалинский», ограниченном ... в течение ... дней с момента вступления решения в законную силу.

Заслушав доклад судьи Куловой Г.Р., судебная коллегия

установила:

ФИО1, ФИО5, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО6 обратились в суд с иском к ГУП «Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан» (далее – ГУП «ФЖС Республики Башкортостан») об обязании заключить с каждым из истцов договор о приобретении жилого помещения в строящемся или построенном многоквартирном доме.

В обоснование требований указали, что ... между М.Н.В. и ООО «ФПК Полимер» был заключен договор №... о долевом участии в строительстве жилья микрорайона «Бакалинский», ограниченном .... Согласно условиям договора, дольщик финансирует строительство двухкомнатной квартиры №... на ... этаже в ... этажном доме блок ... секция ..., общей проектной площадью ... кв.м. Стоимость квартиры составила ... рублей. Обязанность по уплате квартиры М.Н.В. исполнена в полном объеме, что подтверждается актом передачи векселей. ... между М.Н.В. и ФИО1 был заключен договор уступки прав требования, согласно которому М.Н.В. передает все права и обязанности и требования по договору №... от ... о долевом участии в строительстве жилья микрорайона «Бакалинский», ограниченном ....

... между ФИО2 и ООО «ФПК Полимер» был заключен договор №... о долевом участии в строительстве жилья микрорайона «Бакалинский», ограниченном .... Согласно указанного договора, дольщик финансирует строительство двухкомнатной квартиры №... (строительный номер) на ... этаже в ... этажном доме №... (строительный номер) блок ... секция ... общей площадью ... кв.м, стоимость которой составляет ... рублей. Обязательства по оплате квартиры ФИО2 исполнена в полном объеме.

... между ФИО3 и ООО «ФПК Полимер» был заключен договор №... о долевом участии в строительстве жилья микрорайона «Бакалинский», ограниченном .... Согласно указанного договора, дольщик финансирует строительство двухкомнатной квартиры №... на ... этаже в ... этажном доме блок ... секция ..., общей проектной площадью ... кв.м, стоимость которой составляет ... рублей. Оплата квартиры произведена полностью, что подтверждается актом приема передачи векселей.

... между Х.В.М. и ООО «ФПК Полимер» был заключен договор №... о долевом участии в строительстве жилья микрорайона «Бакалинский», ограниченном .... Согласно указанного договор, дольщик финансирует строительство однокомнатной квартиры №... на ... этаже в ... этажном доме блок ... секция ..., общей проектной площадью ... кв.м, стоимость которой составляет ... рублей. Оплата произведена в полном объеме, что подтверждается актом приема-передачи векселей. ... между Х.В.М. и ФИО4 был заключен договор уступки прав требования, согласного которому Х.В.М. передает все права требования по договору №... от ... о долевом участии в строительстве жилья микрорайона «Бакалинский», ограниченном ... ФИО4

В соответствии с Распоряжением Правительства Республики Башкортостан №... от ... строительство указанного дома передано ГУП «ФЖС Республики Башкортостан». Согласно пункту 4 данного Распоряжения ответчику надлежало заключить соответствующие договоры с гражданами, включенными в список, указанный в его пункте 3.

Истцы просили обязать ответчика заключить с каждым из истцов договор о приобретении жилого помещения в строящемся или построенном многоквартирном доме с освобождением от оплаты по договору, стоимости количества квадратных метров, равного количеству квадратных метров, стоимость которых оплачена в соответствии с заключенными договорами о долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне «Бакалинский», ограниченном ...

Определением Кировского районного суда г.Уфы РБ от ... гражданское дело по иску ФИО7 к ГУП «ФЖС Республики Башкортостан» прекращено на основании статьи 220 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, так как имеется вступившее в законную силу и принятое по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям решение суда.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе ГУП «ФЖС Республики Башкортостан» просит отменить решение суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, указывая, что поскольку земельный участок и расположенный на нем многоквартирный жилой дом находятся в залоге у ОАО «Региональный банк развития», которое не давало согласия на совершение сделки, регистрация договора между ГУП «ФЖС Республики Башкортостан» и ОАО «СтройПроектЦентр» о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка невозможна в силу закона. Данные обстоятельства исключили возможность ГУП «ФЖС Республики Башкортостан» вступить в права застройщика и заключить соответствующие договоры с гражданами. ГУП «ФЖС Республики Башкортостан», являющийся агентом, действующим от имени и за счет принципала ОАО «СтройПроектЦентр», которому застройщиком в установленном законом порядке не были переданы права застройщика, учитывая отсутствие соответствующих решений и согласований по конструктивному изменению объекта (увеличению этажности), а также задания застройщика по выполнению указанных работ, не имел правовой возможности во исполнение распоряжения Правительства Республики Башкортостан от ...№... осуществить строительство жилого дома №... с учетом надстройки дополнительных этажей, на которых располагались бы спорные квартиры, и заключить с истцом договор. Соответствующие договоры с дольщиками обязана заключать Администрация городского округа г.Уфа Республики Башкортостан. Надлежащими ответчиками по делу являются ОАО «СтройПроектЦентр» и ООО «ФПК Полимер», реализовавшие несуществующие квартиры в отсутствие разрешительной и проектной документации.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте апелляционного рассмотрения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ГУП «ФЖС Республики Башкортостан» - ФИО6, поддержавшую жалобу, возражения ФИО2, Б.Н.Н., представителя ФИО3, ФИО4 – Б.Н.Н., судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения.

В силу части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В соответствии положениями статьи 4.2 Закона Республики Башкортостан от 03 марта 2011 года №368-з «О мерах по защите прав граждан, пострадавших вследствие неисполнения застройщиками (заказчиками) обязательств по строительству многоквартирных домов на территории Республики Башкортостан», защита прав граждан, пострадавших вследствие неисполнения застройщиками (заказчиками) обязательств по строительству многоквартирных домов на территории Республики Башкортостан, если между гражданином и лицом, осуществляющим завершение строительства многоквартирного дома, включенного в сводный перечень проблемных объектов на территории Республики Башкортостан, заключен договор с целью приобретения жилого помещения в строящемся или построенном многоквартирном доме или договор уступки права требования гражданина к застройщику (заказчику), осуществляется в форме освобождения от оплаты стоимости количества квадратных метров, равного количеству квадратных метров, стоимость которых оплачена гражданином, пострадавшим вследствие неисполнения застройщиками (заказчиками) обязательств по строительству многоквартирных домов на территории Республики Башкортостан, в счет исполнения его обязательств по договору.

При этом, защита прав граждан осуществляется при одновременном соблюдении следующих условий: признания в установленном порядке застройщика (заказчика) банкротом и введении в отношении него процедуры наблюдения или иных процедур, применяемых в деле о банкротстве; включения незавершенного строительством многоквартирного дома в сводный перечень проблемных объектов на территории Республики Башкортостан; включения требований, граждан, пострадавших вследствие неисполнения застройщиками (заказчиками) обязательств по строительству многоквартирных домов на территории Республики Башкортостан, в реестр требований о передаче жилых помещений в деле о банкротстве; если правоотношения с застройщиком (заказчиком), связанные с приобретением жилого помещения в проблемном объекте, возникли до признания в установленном порядке застройщика (заказчика) банкротом и введения в отношении него процедуры наблюдения или иных процедур, применяемых в деле о банкротстве.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ... между М.Н.В. и ООО «ФПК Полимер» был заключен договор №... о долевом участии в строительстве жилья микрорайона «Бакалинский», ограниченном .... Согласно условиям договора, дольщик финансирует строительство двухкомнатной квартиры №... на ... этаже в ... этажном доме блок ... секция ..., общей проектной площадью ... кв.м. Стоимость квартиры составила ... рублей. Обязанность по уплате квартиры М.Н.В. исполнена в полном объеме, что подтверждается актом передачи векселей. ... между М.Н.В. и ФИО1 был заключен договор уступки прав требования, согласно которому М.Н.В. передает все права и обязанности и требования по договору №... от ... о долевом участии в строительстве жилья микрорайона « Бакалинский», ограниченном ....

... между ФИО2 и ООО «ФПК Полимер» был заключен договор №... о долевом участии в строительстве жилья микрорайона «Бакалинский», ограниченном .... Согласно указанного договора, дольщик финансирует строительство двухкомнатной квартиры №... (строительный номер) на ... этаже в ... этажном доме №... (строительный номер) блок ... секция ..., общей площадью ... кв.м, стоимость которой составляет ... рублей. Обязательства по оплате квартиры ФИО2 исполнена в полном объеме.

... между Х.В.М. и ООО «ФПК Полимер» был заключен договор №... о долевом участии в строительстве жилья микрорайона «Бакалинский», ограниченном .... Согласно указанного договор, дольщик финансирует строительство однокомнатной квартиры №... на ... этаже в ... этажном доме блок ... секция ..., общей проектной площадью ... кв.м, стоимость которой составляет ... рублей. Оплата произведена в полном объеме, что подтверждается актом приема - передачи векселей. ... между Х.В.М. и ФИО4 был заключен договор уступки прав требования, согласного которому Х.В.М. передает все права требования по договору №... от ... о долевом участии в строительстве жилья микрорайона «Бакалинский», ограниченном ... ФИО4

ООО «ФПК «Полимер» и ОАО «СтройПроектЦентр» не исполнили принятые перед истцами обязательства и не передали ему в собственность вышеуказанную квартиру.

На основании постановления Главы администрации г.Уфы №... от ... между Администрацией г.Уфы и ОАО «СтройПроектЦентр», ... заключен договор №... и дополнительное соглашение земельного участка, расположенного по адресу: в ..., жилой микрорайон «Бакалиснкий», для использования в целях проведения подготовительных работ и строительства спортивно-оздоровительного и торгово-культурного центра и жилищного комплекса. Договор аренды прошел государственную регистрацию.

Застройщику ОАО «СтройПроектЦентр» ГУ Управление государственной экспертизы ... выдано положительное заключение государственной экспертизы №..., которым рабочий проект «Жилой дом №... по ...» признан соответствующим требованиям нормативных технических документов и результатам инженерно-геологических изысканий, которые также соответствуют требованиям нормативных технических документов.

Между тем, несмотря на истечение предусмотренного договором срока передачи квартир, истцам квартиры переданы не были, возможность их передачи утрачена, поскольку в построенном доме предусмотренная договором долевого участия в строительстве жилья квартиры отсутствуют. Определением Арбитражного Суда Республики Башкортостан от ... по делу №... в отношении ОАО «СтройПроектЦентр», являвшегося застройщиком указанного жилого дома, введена процедура наблюдения.

Определением Арбитражного Суда Республики Башкортостан от ... требования истцов в отношении спорных квартир включены в реестр кредиторов ОАО «СтройПроектЦентр».

Распоряжением Правительства Республики Башкортостан от ...№... ГУП «ФЖС Республики Башкортостан» поручено совместно с Государственным комитетом Республики Башкортостан по строительству и архитектуре обеспечить завершение строительства жилых домов №... в микрорайоне «Бакалинский».

Тем же распоряжением Администрации городского округа г.Уфа Республики Башкортостан в срок до ... рекомендовано составить список граждан, заключивших договоры приобретения жилых помещений и пострадавших вследствие неисполнения застройщиком обязательств по строительству объектов.

Пунктом 4 указанного распоряжения Правительства Республики Башкортостан предусмотрена обязанность ГУП «ФЖС Республики Башкортостан» в соответствии с законодательством вступить в права застройщика по строительству жилых домов №... в микрорайоне «Бакалинский», заключить соответствующие договоры с гражданами, пострадавшими от неисполнения застройщиком договорных обязанностей.

В целях завершения строительства и ввода в эксплуатацию жилых домов №... в микрорайоне «Бакалинский» между ГУП «ФЖС Республики Башкортостан» и ОАО «СтройПроектЦентр» заключен агентский договор №... от ..., согласно пункту 1.1 которого ГУП «ФЖС Республики Башкортостан» обязуется за вознаграждение от имени и за счет принципала осуществлять функции заказчика-застройщика при выполнении работ по строительству объекта, в том числе ведение технического надзора, надлежащий и своевременный ввод в эксплуатацию объекта и привлечение в этих целях генподрядной и иных организации.

Разрешением от ...№... жилая часть спорного дома введена в эксплуатацию.

Согласно данных технического паспорта ГУП БТИ Республики Башкортостан от ... по ... (почтовый адрес), подтверждается создание жилого дома №..., в котором ... квартир. Спорные квартиры в построенном доме отсутствуют.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что ГУП «ФЖС Республики Башкортостан» не исполнено распоряжение Правительства Республики Башкортостан от ...№...

На основании положений статей 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

В соответствии с указанным агентским договором ГУП «ФЖС Республики Башкортостан» обязалось в целях завершения строительства и ввода в эксплуатацию объекта «Жилые дома» №... по ... осуществлять функции заказчика-застройщика при выполнении работ по строительству объекта, в том числе, ведение технического надзора, надлежащий и своевременный ввод в эксплуатацию объекта и привлечение в этих целях генподрядной и иных организаций; осуществление контроля на стадиях проектирования и строительства объекта; выполнение работ, необходимых для обеспечения процесса строительства.

Согласно пункту 3.3 агентского договора ГУП «ФЖС Республики Башкортостан» обязался при выполнении функций заказчика-застройщика заключить от имени ОАО «СтройПроектЦентр» все договоры и соглашения, необходимые для реализации данного агентского договора.

Как правильно установлено судом первой инстанции, все условия, предусмотренные Законом Республики Башкортостан «О мерах по защите прав граждан, пострадавших вследствие неисполнения застройщиками (заказчиками) обязательств по строительству многоквартирных домов на территории Республики Башкортостан», необходимые для защиты прав граждан, были соблюдены.

Определением Арбитражного Суда Республики Башкортостан установлены обстоятельства и дата введения в отношении застройщика процедур банкротства, уплаты истцом стоимости квартиры, ее площади и в силу положений части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации указанные обстоятельства не подлежат доказыванию вновь.

Как установлено судом, договор долевого участия в строительстве, права по которому перешли по уступке истцам, были заключены в ..., внешнее управление в отношении застройщика введено в ..., Правительством Республики Башкортостан упомянутым распоряжением ГУП «ФЖС Республики Башкортостан» поручено совместно с Государственным комитетом Республики Башкортостан по строительству и архитектуре в срок до ... поручено представить в Правительство Республики Башкортостан расчеты финансовых средств, необходимых для завершения строительства жилых домов №... в указанном микрорайоне «Бакалинский» на ... с указанием источников финансирования. Между тем, несмотря на истечение срока, обозначенного в распоряжении Правительства Республики Башкортостан, меры по обеспечению истцов жилыми помещениями до настоящего времени не приняты.

В связи с изложенным, судебная коллегия находит обоснованным вывод суда первой инстанции об удовлетворении требований истцов об обязании ответчика заключить с ней договор о приобретении жилого помещения с освобождением истцов от оплаты по договору стоимости количества квадратных метров, равного количеству квадратных метров, стоимость которых уже оплачена им по вышеуказанному спорному договору долевого участия в строительстве жилья.

Судебная коллегия находит, что положения Закона Республики Башкортостан «О мерах по защите прав граждан, пострадавших вследствие неисполнения застройщиками (заказчиками) обязательств по строительству многоквартирных домов на территории Республики Башкортостан» и распоряжения Правительства Республики Башкортостан от ...№... не ставят возможность заключения договоров с гражданами, пострадавшими вследствие неисполнения застройщиком своих обязанностей, от того, какое лицо будет выступать в качестве застройщика, поскольку правовая форма защиты пострадавших граждан в виде заключения договоров о приобретении в строящемся или построенном многоквартирном доме направлена на оказание равных мер содействия физическим лицам независимо от того, пострадали они от неисполнения обязательств застройщика в связи с привлечением денежных средств гражданина для создания объекта долевого строительства, не включенного в проектную документацию, либо от отсутствия средств для завершения строительства предусмотренных проектом объектов долевого строительства, либо по иным причинам.

Рекомендация в адрес Администрации городского округа г.Уфы Республики Башкортостан о заключении договоров с гражданами, пострадавшими от неисполнения обязательств застройщика, не влечет признание ГУП «Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан» ненадлежащим ответчиком, поскольку обязанности ГУП «Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан» по обеспечению завершения строительства жилых домов №... по строительному адресу: ..., предусмотренные пунктом 1 Распоряжения Правительства Республики Башкортостан от ...№..., сохранены.

Вместе с тем, исключение пункта 4 Распоряжения Правительства Республики Башкортостан от ...№..., в соответствии с которым на ГУП «ФЖС Республики Башкортостан» до ... была возложена обязанность заключить договоры с пострадавшими гражданами, в то время как нормативно-правовым актом, имеющим обязательную силу, иное обязанное лицо не определено, не должно приводить к ущемлению прав и законных интересов истцов, в отношении которых такая обязанность ответчиком не исполнялась в течение длительного времени.

Доводы апелляционной жалобы о том, что ООО «ФПК «Полимер» не был привлечен к участию в деле опровергаются материалами дела, поскольку определением от ... к участию в деле привлечены ОАО «СтройПректЦентр», ООО ФПК «Полимер», Администрация городского округа г.Уфа Республики Башкортостан, ОАО АКБ «Региональный банк развития», МУП «Службы заказчика и технического надзора».

Доводы апелляционной жалобы о невозможности заключения с истцами договоров о приобретении жилого помещения в строящемся многоквартирном жилом доме, поскольку нормами градостроительного законодательства запрещено создание объектов в отсутствие надлежащего разрешения на строительство этажа, на котором предполагалось размещение квартир истцов, судебная коллегия признает необоснованными, поскольку требования истцов по существу направлены на заключение договора в любом ином многоквартирном жилом доме с зачетом стоимости квадратных метров, оплаченных ими за квартиры, а не на заключение договора о приобретении таких квартир в данном жилом доме вопреки согласованной проектной документации и разрешению на строительство.

Более того, Распоряжением Правительства Республики Башкортостан от ...№... было предусмотрено составление в срок до ... списка граждан, заключивших договоры на приобретение жилых помещений на непредусмотренных проектом этажах жилого дома №... в микрорайоне «Бакалинский» в .... Следовательно, правовые формы защиты лиц, пострадавших от действий застройщиков, распространяются и на указанную категорию граждан.

Таким образом, довод апелляционной жалобы о невозможности произвести надстройку дополнительных этажей, где предполагалось нахождение спорных квартир, судебная коллегия полагает несостоятельным, поскольку Распоряжение Правительства Республики Башкортостан от ...№... предусмотрено, что ГУП «ФЖС Республики Башкортостан» должен заключить договоры с гражданами, заключившими договоры приобретения жилых помещений и пострадавших вследствие неисполнения застройщиком обязательств по строительству объектов.

Довод жалобы о том, что договоры о приобретении жилых помещений в строящемся или построенном многоквартирном жилом доме гражданами, пострадавшими от действий застройщика, должны заключаться ими с Администрацией городского округа г.Уфа Республики Башкортостан, не может быть признан состоятельным, повлечь отмену обжалуемого решения суда и признание ГУП «ФЖС Республики Башкортостан» ненадлежащим ответчиком, поскольку соответствующая обязанность Администрации городского округа г.Уфа Республики Башкортостан не установлена.

Иные доводы апелляционной жалобы, в том числе довод о наличии залога права аренды земельного участка, препятствовавшего уступке прав по договору аренды и возникновению прав застройщика у ответчика, судебная коллегия признает не имеющими правового значения, в связи с чем они не могут повлечь отмену либо изменение решения суда.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, по делу не установлено.

При таких обстоятельствах, постановленное решение суда следует признать законным, обоснованным и подлежащим оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Кировского районного суда г.Уфы Республики Башкортостан от ... оставить без изменения, апелляционную жалобу Государственного унитарного предприятия «Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан» - без удовлетворения.

Председательствующий Г.Я. Турумтаева

Судьи И.В. Голубева

Г.Р. Кулова

Справка: судья ...