Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Управления архитектуры, земельных и имущественных отношений администрации МО Ленинский район Тульской области на решение Ленинского районного суда Тульской области от 06 февраля 2014 года по делу по иску ФИО1 к Управлению архитектуры, земельных и имущественных отношений администрации МО Ленинский район Тульской области о признании незаконными действий по расчету арендной платы и понуждении произвести расчет арендной платы.

Заслушав доклад судьи Кургановой И.В., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ФИО1 обратился в суд с иском к Управлению архитектуры, земельных и имущественных отношений администрации МО Ленинский район Тульской области о признании незаконными действий ответчика по расчету ежегодной арендной платы по договору аренды земельного участка от 11.09.2013 г. № 149 с применением коэффициента дефлятора, установленного ответчиком на основании Приказа Минэкономразвития России от 07.11.2013 г. № 652 «Об установлении коэффициентов-дефляторов на 2014 год» и обязании произвести расчет арендной платы за земельный участок с кадастровым номером № /…/ с учетом произведенных им платежей по договору в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 г. № 582 в размере, не превышающем размер земельного налога.

В обоснование исковых требований указал, что 11.09.2013 г. между ним и Управлением архитектуры, земельных и имущественных отношений администрации МО Ленинский район Тульской области заключен договор аренды земельного участка сроком на 10 лет, на основании которого в его пользование передан земельный участок для индивидуального жилищного строительства площадью 1200 кв.м., с кадастровым номером № /…/, расположенный по адресу: /…/.

Годовой размер арендной платы, указанный в пункте 3.1. договора, определен на основании отчета о размере рыночной стоимости арендной платы. Сумма ежегодной арендной выплаты подлежала индексации на коэффициент-дефлятор, устанавливаемый ежегодно на каждый следующий календарный год и учитывающий изменения потребительских цен на товары (работы, услуги) в Российской Федерации за предыдущий календарный год. Плата за полный срок аренды составляла /…/ руб.

Во исполнение условий договора аренды он перечислил за первый год аренды /…/ руб. и /…/ руб.

Уведомлением от 11.12.2013 г. Управление архитектуры, земельных и имущественных отношений администрации МО Ленинский район известило его об изменении ежегодного платежа арендной платы по договору, который составил с 01.01.2014 г. по 31.12.2014 г. - /…/ руб. в год.

Полагал, что ответчиком неверно определен размер ежегодного платежа арендной платы, рассчитанного по формуле, приведенной в пункте 3.3.3. договора, с учетом коэффициента дефлятора, установленного Приказом Минэкономразвития России от 07.11.2013 г. № 652 «Об установлении коэффициентов-дефляторов на 2014 год», так как применение коэффициента дефлятора необходимо для расчета налоговой базы по единому налогу на вмененный доход в соответствии с главой 26.3 НК РФ.

Однако аренда земельного участка, используемого им для индивидуального жилищного строительства, дохода ему не приносит.

На момент заключения договора аренды действовал принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога. Арендная плата земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, должна устанавливаться в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и их разрешенного использования, в пределах, не превышающих размер земельного налога.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал по тем же основаниям, просил их удовлетворить.

Представитель ответчика - Управления архитектуры, земельных и имущественных отношений администрации МО Ленинский район Тульской области в судебное заседание не явился, судом извещался.

Представитель третьего лица - администрации МО Ленинский район Тульской области по доверенности ФИО2 иск не признал, ссылаясь на то, что размер арендной платы исчислен в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды.

Судом постановлено решение, которым исковые требования ФИО1 удовлетворены.

В апелляционной жалобе Управление архитектуры, земельных и имущественных отношений администрации МО Ленинский район просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, постановленное с нарушением норм материального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав возражения ФИО1, судебная коллегия приходит к следующему.

Разрешая спорные правоотношения, судом установлено, что 11.09.2013 г. между ФИО1 и Управлением архитектуры, земельных и имущественных отношений администрации МО Ленинский район Тульской области заключен договор аренды земельного участка общей площадью 1200 кв.м. с кадастровым номером № /…/, расположенного по адресу: /…/, который арендодатель предоставил из земель населенного пункта для индивидуального жилищного строительства, а ФИО1, как арендатор, принял в аренду.

В соответствии с пунктом 3.1. договора арендная плата за весь участок в целом и за полный срок аренды на момент подписания договора составила /…/ руб.

Размер арендной платы, указанный в пункте 3.1. договора, определен на __основании отчета о размере рыночной стоимости арендной платы № 71/010713/65/1078 ООО АН «Д».

На основании п. 3.2. договора начиная с года, следующего за годом подписания договора, сумма ежегодной выплаты подлежит индексации на коэффициент-дефлятор, устанавливаемый ежегодно на каждый следующий календарный год и учитывающий изменения потребительских цен на товары (работы, услуги) в Российской Федерации за предыдущий календарный год. Коэффициент-дефлятор определяется в порядке, установленном Правительством РФ.

Ежегодный платеж рассчитывается как разница между арендной платы за весь срок аренды и первым арендным платежом, деленная на количество лет срока аренды, уменьшенная на 1 год и умноженная на коэффициент дефлятор.

В силу п. 3.3.3 размер платежа за последующие годы рассчитывается по формуле: АЕП=(АГ7Н-1)*КД, где АЕП - ежегодный платеж в рублях; АГ - арендная плата за весь срок аренды за вычетом первого арендного платежа в рублях; Н - срок аренды по договору, лет; КД - коэффициент-дефлятор.

Во исполнение условий договора аренды истец в счет арендной платы за первый год оплатил /…/ руб. и /…/ руб.

Уведомлением от 11.12.2013 г. Управление архитектуры, земельных и имущественных отношений администрации МО Ленинский район известило ФИО1 об изменении ежегодного платежа арендной платы по договору, который составил на 2014 год - /…/ руб. Ответчик указал, что арендный платеж истец обязан произвести до 20.01.2014 г.

Ежегодный платеж в сумме /…/ руб. был рассчитан Управлением архитектуры, земельных и имущественных отношений администрации МО Ленинский район Тульской области по формуле: ((/…/ руб. - /…/ руб. - /…/ руб. )/9)* 1,672, где /…/ руб. - арендная плата за весь срок аренды; /…/ руб. и /…/ руб. - арендные платежи, внесенные истцом ранее; 9 - срок аренды; 1,672 - коэффициент дефлятор, установленный Приказом Минэкономразвития России от 07.11.2013 г. № 652 «Об установлении коэффициентов-дефляторов на 2014 год».

В соответствии с п. 2 ст. 11 НК РФ для целей Налогового кодекса РФ используется понятие коэффициента-дефлятора.

Приказом Минэкономразвития России от 07.11.2013 г. № 652 «Об установлении коэффициентов-дефляторов на 2014 год» утверждено несколько различных по значению коэффициентов-дефляторов, в частности, коэффициент-дефлятор К1 равный 1,672 и необходимый для расчета налоговой базы по единому налогу на вмененный доход в соответствии с главой 26.3 Налогового кодекса РФ «Система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности».

Под вмененным доходом в соответствии со ст. 346.27 НК РФ понимается потенциально возможный доход налогоплательщика единого налога.

Налоговой базой в соответствии с п. 2 ст. 346.29 НК РФ признается величина вмененного дохода, рассчитываемая как произведение базовой доходности по виду предпринимательской деятельности, исчисленной за налоговый период, и величины физического показателя, характеризующего данный вид деятельности.

Как правильно указал суд первой инстанции, аренда земельного участка для индивидуального жилищного строительства не приносит ФИО1 никакого дохода и призвана обеспечить его жильём._

Учитывая, что приказ Минэкономразвития России от 07.11.2013 г. № 652 «Об установлении коэффициентов-дефляторов на 2014 год», на основании которого ответчиком увеличен размер арендной платы, регулирует налоговые правоотношения и не имеет отношения к вопросам определения размера арендной платы по гражданско-правовому договору, то к спорным правоотношениям не может быть применим коэффициент-дефлятор, установленный на 2014 год, равный 1,672.

Кроме того, из условий договора аренды прямо не следует, что размер арендной платы изменяется именно на коэффициент-дефлятор, утверждаемый для расчета налоговой базы по единому налогу на вмененный доход.

При этом коэффициент-дефлятор, подлежащий применению в целях изменения размера арендной платы за земельные участки, действующим законодательством не установлен.

В соответствии с п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Пункт 4 ст. 22 ЗК РФ предусматривает, что размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ.

Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 г. № 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, согласно которым при определении арендной платы независимо от вида публичной собственности на землю должны соблюдаться принцип экономической__ обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и их разрешенного использования, принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога.

Утвержденные данным Постановлением основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, распространяются на земельные участки независимо от целей использования.

В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

Однако, заключая с ФИО1 договор аренды земельного участка, ответчик не учел положений Постановления Правительства РФ № 652, в частности, той части, в которой определены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных в аренду для индивидуального жилищного строительства.

При этом суд правильно указал, что, несмотря на то, что условие договора о размере арендной платы было согласовано сторонами при его подписании, оно подлежит изменению в связи с принятием Правительством РФ Постановления от 16.07.2009 г. № 582, поскольку применительно к данному спору размер арендной платы при аренде государственных и муниципальных участков является регулируемой ценой, и стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, с даты вступления нормативного акта, установившего иной размер этой платы.

Таким образом, судебная коллегия находит обоснованным указание суда первой инстанции о том, что при определении размера арендной платы должен соблюдаться один из основных принципов, установленных вышеназванным Постановлением, а именно принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога.

Доводы представителя администрации МО Ленинский район по доверенности ФИО2 о том, что целевое использование спорного земельного участка «для индивидуального жилищного строительства» не относится к социальной значимой деятельности, перечень которой установлен письмом Минэкономразвития от 17.01.2011 г. № Д 2362, суд правильно признал несостоятельными, исходя из следующего.

Согласно ст. 40 Конституции РФ органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.

Конституционное право граждан на жилище заключается в обеспечении государством стабильного, постоянного пользования жилым помещением, занимаемым лицом на законных основаниях, содействии в самостоятельном улучшении гражданами своих жилищных условий, предоставлении жилища из государственного и муниципального жилищных фондов, но только тем лицам,_ которые в силу ограниченных возможностей не могут самостоятельно обеспечить себя жилищем.

Конституция предполагает активные действия граждан по строительству или приобретению жилья, а не ожидание его от государства. К особым гарантиям реализации права на стабильное обладание жилым помещением отнесено право на получение субсидий и льгот, связанных с содержанием и приобретением жилища, предоставление земельных участков в собственность или аренду под индивидуальное жилищное строительство.

Во исполнение Указа Президента РФ от 28.06.2007 г. № 825 «Об оценке эффективности деятельности органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации» (в редакции от 13.05.2010 г. № 579) высшие должностные лица (руководители высших исполнительных органов государственной власти) субъектов Российской Федерации ежегодно до 1 мая года, следующего за отчетным, представляют в Правительство РФ доклады о достигнутых значениях показателей оценки эффективности деятельности органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

В целях развития жилищного строительства и увеличения объемов доступного и социального жилья, высшие должностные лица (руководители высших исполнительных органов государственной власти) субъектов Российской Федерации сами заинтересованы в продаже земельных участков населению.

В соответствии со ст. 30.1 ЗК РФ предоставление земельного участка в собственность или аренду для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка.

То есть, для предоставления земельных участков в собственность или аренду под индивидуальное жилищное строительство необходимы экономическая заинтересованность и наличие денежных средств у населения.

Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» от 24.07.2008 г. № 161-ФЗ (ред. от 30.11.2011) учрежден Федеральный Фонд содействия развитию жилищного строительства.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 3 данного закона основными задачами Фонда являются оказание содействия развитию рынка земельных участков, предоставляемых для жилищного строительства, в том числе, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, и иного строительства, а также содействия стимулированию развития рынка жилья.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 17.12.2010 г. № 1050 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2011 - 2015 годы» в целях повышения доступности жилья для населения необходимо обеспечить условия для дальнейшего развития системы ипотечного жилищного кредитования и других механизмов расширения платежеспособного спроса, системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов, рынка ипотечных ценных бумаг.

Улучшению жилищных условий граждан будут способствовать предоставление в установленном порядке органами государственной власти или органами местного самоуправления по желанию граждан земельных участков для строительства индивидуальных жилых домов, а также развитие новых форм жилищно-строительной кооперации и иных жилищных некоммерческих объединений граждан с обеспечением мер дополнительной поддержки граждан, состоящих на учете нуждающихся в жилых помещениях, и других льготных категорий граждан.

Приоритетными направлениями Программы является, в том числе, стимулирование развития жилищного строительства.

__В соответствии с Подпрограммой названного Постановления Правительства РФ «Стимулирование программ развития жилищного строительства субъектов Российской Федерации» Федеральной целевой программы «Жилище» на 2011 - 2015 годы формы государственной поддержки, предусмотренные подпрограммой, будут предоставляться при условии реализации на территории субъекта Российской Федерации региональной программы развития жилищного строительства, предусматривающей, в том числе, введение упрощенного порядка предоставления земельных участков под малоэтажное строительство, стимулирование частной инициативы граждан в жилищном строительстве.

Основными задачами социально-экономического развития государства в целом является увеличение темпов жилищного строительства, повышения уровня и качества жизни населения.

_В условиях недостаточного объема жилищного строительства, нуждаемости граждан в улучшении жилищных условий, объективно высокой стоимости жилья по сравнению с доходами граждан, решения указанных задач гражданами самостоятельно, за счет личных денежных средств, индивидуальное жилищное строительство возможно отнести к социально значимым видам деятельности в интересах государства и общества, а также в целях развития жилищного строительства и увеличения объемов доступного и социального жилья.

Из материалов дела следует, что земельный участок предоставлен ФИО1 для индивидуального жилищного строительства, возведя на котором жилой дом, истец реализует конституционное право на жилище, то есть, осуществит деятельность не с целью извлечения прибыли, а в целях осуществления, в том числе, социально значимой деятельности в интересах государства и общества, самостоятельно обеспечив себя жилым помещением.

Таким образом, суд правильно указал, что установление размера арендной платы за земельный участок, предоставленный для индивидуального жилищного строительства, в сумме /…/ руб. в год противоречит принципу экономической обоснованности, согласно которому арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, и их разрешенного использования.

_Согласно Закону Тульской области от 29.06.2011 г. № 1586-ЗТО «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Тульской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» размер арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется на основании кадастровой стоимости земельных участков с использованием коэффициентов вида разрешенного использования земельных участков КИ.

В соответствии со ст. 1 указанного Закона, а также на основании ст. ст. 10, 65 ЗК РФ, ст. 3 Федерального закона от 25.10.2011 г. № 137-ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации», статьи 34 Устава (Основного Закона) Тульской области, правительством Тульской области 20.12.2011 г. принято Постановление № 259 «Об установлении значений коэффициентов видов разрешенного использования земельных участков, применяемых для определения размера арендной платы».

Таким образом, с момента вступления в законную силу вышеназванного Закона, размер арендной платы определяется на основании кадастровой стоимости земельных участков, что соотносится с Постановлением Правительства Российской __Федерации от 16.07.2009 г. № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

Определение размера арендной платы на основании независимой оценки также противоречит как постановлению Правительства РФ от 16.07.2009 г. № 582, так и Закону Тульской области от 29.06.2011 г. № 1586-ЗТО.

Проверяя доводы представителя третьего лица о законности начисления арендной платы на коэффициент-дефлятор в соответствии с письмом Министерства Экономического Развития от 09.04.2010 г. № Д 23-1252 и правильно признавая их несостоятельными, суд обоснованно исходил из того, что указанные в письме разъяснения о расчете арендной платы действовали до 01.09.2011 г., т.е. до заключения договора аренды.

Постановлением Правительства РФ от 19.08.2011 г. № 697 внесены изменения в Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации от 16.07.2009 г. № 582, в части того, что арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

С 01.01.2012 г. размер арендной платы по договору
аренды за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, подлежит
корректировке не на коэффициент-дефлятор, а на уровень инфляции.

Таким образом, применение ответчиком коэффициента дефлятора 1,672, установленного Приказом Минэкономразвития России от 07.11.2013 г. № 652 «Об установлении коэффициентов-дефляторов на 2014 год», нарушает принцип экономической обоснованности расчета арендной платы.

Определение размера арендной платы на основании независимой оценки противоречит и Постановлению Правительства РФ от 16.07.2009 г. № 582, поскольку нарушает принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога.

По смыслу ст. 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке (абз. 2 п. 1 ст. 424 ГК РФ), принятие уполномоченными органами местного самоуправления решений, изменяющих нормативно установленные правила определения арендной платы, являются незаконными.

Стороны должны руководствоваться установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Поскольку на момент заключения договора аренды принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, действовал, то пункты 3.1, 3.2., 3.3.1, 3.3.3 договора Аренды ничтожны.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришёл к правильному выводу об удовлетворении заявленных ФИО1 исковых требований.

На основании изложенного судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным. Оснований для его отмены не усматривает.

Доводы апелляционной жалобы Управления архитектуры, земельных и имущественных отношений администрации МО Ленинский район Тульской области аналогичны мотивам возражений на иск, были предметом проверки суда первой инстанции, что подробно отражено в постановленном по делу решении и, как не опровергающие правильности выводов суда, не являются основанием для отмены постановленного по делу решения.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда Тульской области от 06 февраля 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления архитектуры, земельных и имущественных отношений администрации МО Ленинский район Тульской области - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи