Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе генерального директора ООО «Чинар» ФИО1 на решение Буйского районного суда Костромской области от 19 апреля 2017 года, которым требования ФИО2 к ООО «Чинар» удовлетворены частично.

С ООО «Чинар» в пользу ФИО2 взыскана арендная плата за период с 1 июня 2016 года по 31 августа 2016 года в размере 45 000 рублей, пени за просрочку внесения арендной платы в размере 2550 рублей, стоимость восстановительных работ в размере 210 917,92 рубля, затраты на ремонт стеклопакета, установку подоконников и откосов в размере 5578 рублей, расходы на оплату услуг эксперта в размере 12 000 рублей, расхода на оказание юридической помощи в размере 2000 рублей, госпошлину в размере 5840,45 рублей, всего взыскано 283 886,37 руб.

В удовлетворении исковых требований в большем размере отказано.

Заслушав доклад судьи Болонкиной И.В., выслушав представителя ООО «Чинар» ФИО3, которая поддержала доводы апелляционной жалобы и ФИО2, которая согласна с решением суда, судебная коллегия,

у с т а н о в и л а:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ООО «Чинар» о расторжении договора аренды нежилого помещения, взыскании задолженности по оплате аренды за июнь-сентябрь 2016 года в размере 52200 руб., пени за аналогичный период в размере 6388,40 рублей, стоимости ремонтных работ в размере 178744 рубля, расходы на оплату услуг эксперта по составлению сметы в размере 12 000 рублей, затраты по оплате потребленной электроэнергии в размере 12 000 рублей, затраты на ремонт стеклопакета, установку подоконника и откосов в размере 5578 рублей, затрат на приобретение унитаза в размере 4010 рублей, расходов по оплате госпошлины в сумме 7909,20 руб., расходов по оплате юридической помощи в сумме 3000 рублей. В обосновании требований указала, что 25 декабря 2012 года между истцом и ответчиком заключен договор № 3-2012 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Указанное нежилое помещение передано ответчику по акту приема-передачи 25 декабря 2012 года. Согласно условиям договора арендная плата определена сторонами в размере 15 000 рублей в месяц, в сумму которой входит налог на доходы физических лиц, исчисляемый и подлежащий оплате арендатором. Ответчик с 1 июня 2016 года ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по договору в части оплаты арендной платы, в связи с чем образовалась задолженность за период с июня по сентябрь 2016 года и составляет 52 200 руб., на сумму которой, в соответствии с условиями договора аренды подлежат начислению пени в размере 0,1% за каждый день просрочки платежа. В связи с отказом от исполнения условий договора по оплате аренды 15 июня 2016 года истец уведомила ответчика о наличии задолженности за электроэнергию и арендной плате и предложила ему срочно погасить данную задолженность с предупреждением о возможности досрочного расторжения договора. Указанное уведомление вернулось по истечении срока хранения. 25 июля 2016 года истец уведомила ответчика о расторжении договора с 01 сентября 2016 года с предложением передать арендуемое помещение по акту приема-передачи, однако, данное уведомление вновь вернулось в ее адрес по причине истечении срока хранения. 06 сентября 2016 года она вскрыла арендуемое помещение, о чем был составлен акт с указанием на наличие дефектов, препятствующих использованию данного помещения. 15 сентября 2016 года экспертом ООО «<данные изъяты>» ФИО15 произведен осмотр данного помещения, по результатам которого составлена локальная смета № 1 на ремонтные работы, стоимость которых составила 178 744 руб.

В ходе рассмотрения дела истец требования неоднократно уточняла, в окончательном варианте просила расторгнуть договор аренды нежилого помещения, взыскать с ответчика задолженность по оплате аренды с 01 июня 2016 г. по 18 апреля 2017 г. из расчета 15 000 рублей в месяц, пени в сумме 29 985 руб., стоимость восстановительных работ в сумме 210 917,92 руб., оплату услуг эксперта в размере 12 000 руб., затраты на ремонт стеклопакета, установку подоконника, откосов в размере 5 578 рублей, расходы по уплате госпошлины в размере 7 909,20 руб., расходы по оплате юридической помощи в размере 3 000 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Росреестра по Костромской области.

Судом принято решение, резолютивная часть которого указана выше.

В апелляционной жалобе генеральный директор ООО «Чинар» ФИО1 просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. Выражая несогласие с выводами суда о взыскании стоимости восстановительного ремонта, указал на уклонение истицы от подписания акта приема-передачи в июне 2016 года. Также указал, что арендодатель при подписании акта приемки вправе была указать на недостатки в принимаемом нежилом помещении, но никаких действий по принятию нежилого помещения либо направлению возражений к акту приемки нежилого помещения истица не производила. Считает недоказанным факт причинения ответчиком убытков, поскольку у истицы имелся доступ в нежилое помещение. Полагает ошибочным вывод суда о том, что фотографии, представленные истицей в момент строительства здания и непосредственно после его ввода в эксплуатацию, являются надлежащими доказательствами, подтверждающими состояние объекта аренды на момент подписания акта приема-передачи 25 декабря 2012 года. По мнению апеллянта, не является надлежащим доказательством локальная смета ООО «<данные изъяты>», поскольку заключение эксперта основано на предположениях о неработающей проводке, замене светильников. Судом не дано оценки доводам ответчика, что в расчет локальной сметы необоснованно включены работы, связанные с повреждением пожарно-охранной сигнализации. Выражает несогласие в части необоснованного указания в локальной смете установки мойки, которая ответчику не передавалась, что не оспаривалось истицей. Суд не дал оценки акту осмотра, в котором отсутствуют описание повреждений и их объемы, представленной локальной смете, которая частично основана на предположениях, что, по мнению апеллянта, привело к ошибочным выводам суда. Считает, что в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие факт нарушения обязательства ответчиком, наличие причинной связи между допущенными нарушениями и возникшими убытками, размер убытков. Указывает на незаконность и необоснованность выводов суда о том, что спорный объект возвращен истцу в ненадлежащем состоянии. Указал, что фактически арендуемое здание передано истице в июне 2016 года, что не оспаривается истицей, в связи с чем, считает, что договор аренды является прекращенным (расторгнутым) в июне 2016 года.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части (ч.2 ст.327.1 ГПК РФ).

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ФИО2 на праве собственности принадлежит нежилое здание магазина хозяйственных товаров, общей площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес> (т.1 л.д.6).

25 декабря 2012 года между ФИО2 (арендодатель) и ООО «Чинар» (арендатор) в лице генерального директора ФИО1 был заключен договор аренды № 3-2012 нежилого здания магазина хозяйственных товаров, общей площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес>. При заключении договора аренды стороны пришли к соглашению, что нежилое здание магазина будет использоваться под кафе, бар, ресторан (п.1.1. договора).

Срок действия договора определен сторонами с 25 декабря 2012 года по 31 декабря 2015 года (п. 1.2. договора).

Согласно пункту 1.3. договора если арендатор продолжает пользоваться нежилым зданием после истечения срока действия договора, при отсутствии возражения со стороны арендодателя настоящий договор считается пролонгированным на тех же условиях и на тот же срок.

В соответствии с пунктом 2.1. договора арендатор выплачивает арендную плату в месяц арендодателю в размере 15 000 рублей. В сумму арендной платы входит НДФЛ, который исчисляется и уплачивается арендатором в порядке исполнения им обязанностей налогового агента. Арендная плата и перечисление НДФЛ производится до 05 числа текущего месяца ежемесячно.

В случае несвоевременной оплаты арендной платы с арендатора взимается пеня в размере 0,1% от суммы арендной платы за каждый день просрочки платежа (п. 2.4. договора) (т.1 л.д.7-8).

25 декабря 2012 года по акту приема-передачи нежилого помещения ФИО2 передала ООО «Чинар» в аренду нежилое здание магазина хозяйственных товаров общей площадью <данные изъяты>.м, расположенное по адресу: <адрес>. Согласно акту приема-передачи техническое состояние здания определено сторонами как удовлетворительное и позволяет его использовать согласно договору аренды, стороны претензий друг к другу не имеют (т.1 л.д.9).

В связи с наличием задолженности по арендной плате за июнь 2016 года и электроэнергии за май 2016 года 15 июня 2016 года истица направила в адрес ответчика уведомление о наличии имеющейся задолженности, а также уведомила арендатора о досрочном расторжении договора в случае, если задолженность не будет погашена. Указанное уведомление вернулось в адрес отправителя (арендодателя) в связи с истечением срока хранения (т.1 л.д. 47-48).

25 июля 2016 года ФИО2 направила в адрес ответчика уведомление о прекращении действия договора аренды нежилого помещения с 01 сентября 2016 года с передачей имущества по акту приема-передачи до указанной даты, которое также вернулось в адрес арендодателя в связи с истечением срока хранения (т.1 л.д. 49- 50).

Из материалов дела следует, что ответчик произвел плату за аренду помещения согласно договору по май 2016 года включительно, что не оспаривалось сторонами в суде первой инстанции.

Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерациидоговор аренды заключается на срок, определенный договором.

Арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерацииобязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пунктам 1 и 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п.1). Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п.3).

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 3.1.4. договора аренды арендодатель обязан письменно сообщать арендатору за 30 дней о предстоящем освобождении здания и при досрочном расторжении договора.

Разрешая исковые требования в части расторжения договора аренды, суд первой инстанции, исследовав представленные доказательства, оценив их в совокупности, пришел к правильному выводу о том, что договор аренды считается расторгнутым по требованию арендодателя с 1 сентября 2016 года, правомерно взыскал арендную плату с ответчика за июнь, июль и август 2016 года, а также пени, рассчитанные в соответствии с условиями договора аренды.

Довод апелляционной жалобы о том, что фактически арендуемое здание передано ФИО2 в июне 2016 года, ни на чем не основан, материалами дела не подтвержден.

Довод жалобы о том, что договор аренды расторгнут в июне 2016 года, судом проверен в полном объеме и ему дана правильная юридическая оценка.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Из материалов дела усматривается, что 06 сентября 2016 года ФИО2 в присутствии ФИО28., ФИО29, ФИО30 вскрыла помещение, сдаваемое ею в аренду ответчику в целях установления фактического использования помещения арендатором по причине того, что арендатор не исполняет условия договора, не вносит арендную плату, имеет задолженность за электроэнергию и газ, на письма и телефонные звонки не отвечает, в арендуемом помещении не появляется, о чем был составлен акт вскрытия помещения. Согласно акту техническое состояние здания неудовлетворительное, не может быть использовано в коммерческих целях, требуется капитальный ремонт. На стенах помещения - гипсокартон, пластиковые панели, где имеются многочисленные повреждения в виде дыр и следов от гвоздей. В подсобном помещении на перегородке отсутствует внутренняя обшивка. Потолки - подвесные, армстронг, на плитках повреждения в виде дыр, сломов и спилов. Полы - плитка, линолиум, ламинат. На полу в разных местах большие выбоины, следы от разбитых плиток. В подсобном помещении поврежден линолиум в виде рваных следов. Окна, подоконники - стеклопакеты, пластик. Разбито стекло в окне помещения №1, повреждены подоконник и откосы окна в тамбуре помещения №2. Двери (внутренние, наружные) - деревянные, металлические, отсутствуют ручки на внутренних дверях, на деревянных дверях выраженные потертости краски, внутренние двери плохо закрываются, в подсобном помещении не закрываются вовсе. Сантехническое оборудование, водоснабжение (внутреннее), канализация (местная) - в помещении №1 нет ни унитаза, ни раковины, но имеются следы в полу от канализационных труб, здание не обеспечивается водой, отрезаны трубы, через которые поступала вода, выгреб канализационной ямы не произведен, она полностью наполнена отходами. Электрооборудование, освещение - в помещении №2, в зале отсутствует электричество дневного освещения, в помещении №1 лампы горят частично, не все, в тамбуре при входе свет отсутствует, розетки по всему зданию повреждены, вырваны с проводами. Противопожарное оборудование - сигнализация выведена из строя, не работает, не горят таблички оповещения «выход» при пожаре (т.1 л.д.10-17).

Допрошенные в ходе судебного разбирательства свидетели: ФИО16., ФИО17 и ФИО18 показали, что присутствовали при вскрытии арендуемого ответчиком у истицы помещения. При вскрытии помещения было обнаружено, что помещение находится в ужасном состоянии, требуется ремонт, не было освещения, не работала пожарная сигнализация, отсутствовали розетки, часть плинтусов, из стен торчала оборванная проводка, не было воды, унитаза, плитка на полах расколота, стены забрызганы жиром, часть плиток на потолке оторвана, в помещении кухни стена разобрана, дверей не было, пробиты вентиляционные окошки, выбоины на подоконниках, откосах, разбито стекло в окне (т.1 л.д.98-99).

Согласно акту осмотра экспертом ООО «<данные изъяты>» ФИО19 15 сентября 2016 года был проведен осмотр нежилого помещения магазина хозтоваров, расположенного в доме <адрес>. При осмотре установлено, что повреждены помещения: торговый зал (помещение №2), где испорчены полы, поверхности стен, нарушено электроосвещение, пожарно-охранная сигнализация; (помещение №3), где повреждены откосы дверей, нарушено электроосвещение, повреждены обои на стенах; (помещение №1), где нарушена облицовка стен из пластиковых панелей, демонтирована мойка; (помещение №6), где нарушены поверхности пластиковых стен и потолка, отсутствует унитаз; (помещение №5), где испорчены стены, полы; торговый зал (помещение №4), где демонтированы светильники, испорчены обои, подвесные потолки из плит типа «амстронг», повреждена водоэмульсионная окраска стен, нарушена охранно-пожарная сигнализация

Согласно локальной смете № 1 стоимость ремонтных работ в нежилом помещении со стоимостью материалов и с учетом НДС составляет 210 917,92 руб. (т.1 л.д.18-41).

ФИО21 эксперт, проводивший осмотр спорного помещения и составивший смету стоимости ремонта, допрошенный судом, пояснил, что при осмотре было установлено, что в помещении не работало освещение, не работала пожарная сигнализация, требуется замена всех плинтусов по всех помещениях. В смету вошли работы по демонтажу дверных и оконных откосов, они были сломаны. Пробиты чем-то, как будто наносились удары твердым предметом. В помещении №5 линолиум на полу был облит, пол был сальным, очистить невозможно, стены имели подтеки, были засалены, создалось впечатление, что специально плескали на стены. На кухне линолиум на полу был засален, стены в плохом состоянии (т.1 л.д.199-200).

В силу пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Пунктами 1 и 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (п.1). Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (п.2).

Согласно пунктам 3.2.1. и 3.2.5. договора аренды арендатор обязуется содержать нежилое здание и имущество в исправном состоянии, передать нежилое здание при его освобождении в исправном состоянии.

Как уже указывалось выше, 25 декабря 2012 года ООО «Чинар» было передано арендуемое здание, техническое состояние которого было удовлетворительное, позволяло использовать его согласно договору аренды.

Свидетель ФИО22 показала суду, что была <данные изъяты> в магазине «<данные изъяты>», который находился в арендованном у ФИО2 спорном здании, после это здание арендовало ООО «Чинар». После окончания аренды здания магазином, здание было в хорошем состоянии, все работало. После аренды ООО «Чинар» здание находится в таком состоянии, что без проведения ремонта работать там невозможно (т.1 л.д.156-157).

Разрешая спор, суд, исследовав представленные доказательства, оценив их в совокупности по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к правильному выводу о взыскании с ответчика в пользу истицы стоимости восстановительного ремонта здания. При этом суд обоснованно отверг доводы ответчика, что истица, имея доступ в здание, могла сама или третьи лица причинить ущерб, поскольку, как правильно указал суд, доказательств тому ответчиком не представлено.

Довод апелляционной жалобы и о том, что спорный объект возвращен ответчиком истцу в надлежащем состоянии, является несостоятельным, поскольку опровергается материалами дела.

Довод апелляционной жалобы о том, что в расчет локальной сметы необоснованно включены экспертом работы, связанные с повреждением пожарно-охранной сигнализации и установкой мойки, также нельзя признать состоятельным.

Из материалов дела следует, что здание, которое ответчик арендовал у истицы, было оснащено автоматической системой охранно-пожарной сигнализации и оповещения людей о пожаре. 05 сентября 2011 года были проведены комплексные испытания автоматической установки противопожарной защиты, установленной в магазине хозяйственных товаров, расположенным по адресу: <адрес> (т.1 л.д.178-179). В ходе судебного разбирательства ФИО2 давала пояснения, что система охранно-пожарной сигнализации при передаче здания в аренду была в исправном состоянии (т.1 л.д.171).

Кроме того, арендуемое у истицы ответчиком здание использовалось под кафе, которое (кафе) при работе обязательно должно было оснащаться системой оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре на основании «СП 3.13130.2009. Свод правил. Системы противопожарной защиты. Система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре. Требования пожарной безопасности» (утв.Приказом МЧС РФ от 25.03.2009г. №173)

То обстоятельство, что раковина, снятая ответчиком, истицей ответчику не передавалась, а была установлена самим ответчиком, на что имеется ссылка в апелляционной жалобе, не может повлиять на правильность решения.

В судебном заседании в суде апелляционной инстанции ФИО2 пояснила, что ответчик, демонтируя установленную им раковину, не возвратил на место снятую им (ответчиком) ее раковину. Данное обстоятельство ответчиком не опровергнуто.

Судебная коллегия не может согласиться и с доводом апелляционной жалобы о том, что в смету необоснованно включена стоимость работ по восстановлению освещения.

Выдвигая данный довод, апеллянт сослался на то, что заключение эксперта основано на предположениях о неработающей проводке и замене светильников.

Как усматривается из материалов дела, эксперт ФИО23 выводы, указанные им в акте по осмотру спорного здания, подтвердил за исключением электрики. Вместе с тем, пояснил, что при осмотре им здания, не работало освещение, часть светильников включалась, часть нет, часть выключателей не работало. Десять светильников на потолках были в нерабочем состоянии (т.1 л.д.199-200).

Согласно части 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1). Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2). Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 3). Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими (часть 4).

В ходе судебного разбирательства свидетели: ФИО24., ФИО25 и ФИО26 показали, что в помещении не было освещения, отсутствовали розетки, из стен торчала оборванная проводка.

Суд, оценив показания указанных свидетелей по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу, обоснованно взыскал с ответчика стоимость работ по восстановлению освещения, которая указана в локальной смете №1, составленной экспертом ФИО27

Доказательств, подтверждающих иную стоимость восстановительного ремонта нежилого здания, ответчиком не представлено.

Таким образом, довод жалобы о недоказанности размера ущерба, является несостоятельным.

В целом доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к несогласию с выводами суда и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном толковании норм материального права и направленными на переоценку установленных судом обстоятельств и доказательств по делу, и не могут служить основанием для отмены решения суда.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Буйского районного суда Костромской области от 18 апреля 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу генерального директора ООО «Чинар» ФИО1 - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: