Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске апелляционную жалобу ФИО1 на решение Томского районного суда Томской области от 30 сентября 2020 года

по гражданскому делу № 2-469/2020 (УИД № 70RS0005-01-2020-000295-76) по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, расторжении договора купли-продажи неотделимых улучшений, взыскании денежных средств, штрафа, компенсации морального вреда,

заслушав доклад председательствующего, объяснения представителя ответчика ФИО2 ФИО3, возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы,

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, с учетом дополнений к иску просила расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества – земельного участка площадью /__/ кв.м по адресу: /__/, кадастровый номер /__/, заключенный с ответчиком; расторгнуть договор купли-продажи неотделимых улучшений от 20.06.2017, заключенный с ответчиком; взыскать с ФИО2 стоимость земельного участка в размере 100000 руб., стоимость неотделимых улучшений - 20000 руб., расходы на создание (подведение) инженерной инфраструктуры - 80000 руб., и 25000 руб. в качестве компенсации за услуги риэлтора, взыскать штраф за невыполнение в добровольном порядке требований потребителя, компенсацию морального вреда - 50000 руб. (т. 1, л.д. 4-5, 92).

В обоснование иска указала, что 05.06.2017 с ответчиком заключен договор купли-продажи недвижимого имущества – земельного участка с кадастровым номером /__/, находящегося по адресу: /__/, стоимостью 100000 руб. 20.06.2017 стороны заключили договор купли-продажи неотделимых улучшений, непосредственно связанных с земельным участком, являющимся предметом договора купли-продажи от 05.06.2017, по которому ФИО1 выплачено ФИО2 20000 руб. Кроме того, понесены дополнительные расходы на создание (подведение) инженерной инфраструктуры в сумме 80000 руб., что подтверждается расписками о получении денежных средств ФИО2 от 15.11.2017,17.10.2017,14.07.2017; расходы на оплату услуг риелтора в размере 25000 руб. (приходно-кассовый ордер №026 от 05.06.2017).

В соответствии с п.2.4.1 ответчик обязался за собственный счет оказать истцу услугу по внесению изменений в вид разрешенного использования земельного участка с «для сельскохозяйственного использования» на «для садоводства и огородничества» в срок до 01.07.2017, однако на момент обращения истца с иском не исполнил свое обязательство по договору, в связи с чем истец лишен возможности использовать земельный участок в соответствии с тем назначением, на которое рассчитывала при его приобретении, а именно: не имеет возможности возвести на земельном участке жилой дом для проживания в летнее время, гараж, не может выращивать на земельном участке овощи для собственных нужд. Фактически ответчик занимается предпринимательской деятельностью, направленной на систематическое извлечение прибыли от многократной продажи земельных участков в /__/, в связи с чем к отношениям, сложившимся между истцом и ответчиком, подлежат применению положения Закона «О защите прав потребителей». В целях соблюдения досудебного порядка урегулирования спора истец направила ответчику претензию от 16.11.2019 с требованием о расторжении договора купли-продажи от 05.06.2017 и договора купли-продажи от 20.06.2017, компенсации понесенных расходов, на что ответчик ответил отказом от 05.12.2019.

Истец ФИО1, представитель истца ФИО4в судебном заседании исковые требования поддержали. Дополнительно пояснили, что в январе 2017 года на сайте ру.90 истец увидела объявление о продаже земельного участка, контактными лицами были указаны риэлторы А. и Д., которые при встрече показали земельный участок, вокруг которого были построены жилые дома, в которые заселялись люди. Подписание договора купли-продажи земельного участка произошло в многофункциональном центре, ответчик присутствовала при заключении договора, денежные средства в счет договора были переданы непосредственно ей. При заключении сделки ответчик заверила, что вид разрешенного использования земельного участка будет заменен по мере продажи всех земельных участков, а также, что к земельному участку будет проложена дорога и подведено электричество. Строительство на земельном участке, приобретенном истцом, не было начато, поскольку истец ждала исполнения ответчиком обязательства по договору.

Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании возражал против удовлетворения иска по доводам, указанным в письменных возражениях на исковое заявление. По мнению ответчика, истцом выбран неверный способ защиты права. Земельные участки отчуждались физическим лицом, а потому довод об осуществлении предпринимательской деятельности ответчиком безоснователен, опровергается справкой Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы №8 по Томской области от 27.03.2020 №68В, решением межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы №8 по Томской области от 17.12.2018 №08-31/12660. Довод истца о неисполнении ответчиком за свой счет обязательства по разработке проекта планировки, проекта межевания территории и проведению публичных слушаний по внесению изменений в разрешенное использование земельного участка с «Для сельскохозяйственного использования» на «Для садоводства и огородничества» в срок до 01.07.2017 опровергается Решением Совета Зоркальцевского сельского поселения №19 от 06.12.2017, которым внесены изменения вида разрешенного использования в отношении земельного участка /__/ с зоны СХ-3 на зону СХ-1 путем внесения изменений в Генеральный план и Правила землепользования и застройки муниципального образования «Зоркальцевское сельское поселение», что подтверждается, в том числе решением Совета Зоркальцевского сельского поселения №12 от 21.03.2018. Довод о неисполнении ответчиком благоустройства территории (неотделимых улучшений) не соответствует фактическим обстоятельствам дела и опровергается договором № ТР01/06 об оказании транспортных услуг от 01.06.2016, договором № КБ01/11-16 на поставку товара от 01.11.2016 покупку кирпичного боя и пгс, согласно которым ответчиком затрачено 5161160 руб. на исполнение указанного обязательства (т. 1, л.д. 143-145, 216-217).

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО5 в ходе рассмотрения дела полагал исковые требования обоснованными.

Дело рассмотрено в отсутствие ответчика ФИО2

Обжалуемым решением на основании п. 4 ст. 1, ст. 2, ст. 431, п. 2 ст. 450, п. 1 ст. 549, Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 88, ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пп.1 п.1 ст.333.19 Налогового кодекса <...> постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», п.13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.10.2006 № 18 «О некоторых вопросах, возникающих у судов при применении Особенной части Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях», п. 43 постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» в удовлетворении исковых требований отказано. С ФИО1 в доход местного бюджета муниципального образования «Город Томск» взыскана сумма государственной пошлины в размере 6350 руб. (т. 1, л.д. 225-231).

В апелляционной жалобе истец ФИО1 просит решение суда отменить, принять новый судебный акт, которым удовлетворить требования истца в полном объеме (т. 1, л.д. 240).

Указывает, что суд пришел к ошибочному выводу о выполнении ответчиком условий п.2.4.1 договора купли-продажи по внесению изменений в разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером /__/ с «Для сельскохозяйственного использования» на «Для садоводства и огородничества», при этом ссылается на то, что ответчик поручила ООО «Геодезист» по договору №15/12 от 15.12.2016 провести работы по разработке проекта планировки территории и проекта межевания земельного участка с кадастровым номером /__/, однако не указывает, какое отношение имеет указанный участок к настоящему спору.

Ссылаясь на решения Совета Зоркальцевского сельского поселения №19 от 06.12.2017 и №12 от 21.03.2018, суд не дает оценку тому обстоятельству, что в материалы дела не представлялись их оригиналы либо надлежащим образом заверенные копии. Кроме того, в ответе на запрос суда администрация Зоркальцевского сельского поселения указала, что в отношении участка с кадастровым номером /__/ проект территории, проект межевания территории, заявление о проведении публичных слушаний по внесению изменений в разрешенное использование земельного участка с «Для сельскохозяйственного использования» на «Для садоводства и огородничества» не поступали, а изменения в генеральный план относительно участка истца не произведены. Указанное свидетельствует о том, что услуга, предусмотренная п.2.4.1, оказана не была.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ответчика ФИО3 просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу -без удовлетворения (т.2, л.д. 6-7).

В соответствии с требованиями ч. 3, 4 ст. 167, ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие сторон, третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Как установлено судом, 05.06.2017 между продавцом ФИО2 и покупателем ФИО6 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец обязуется продать, а покупатель купить земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, общей площадью /__/ кв. м, расположенный по адресу: /__/, кадастровый /__/ (пункт 1.1.) (т. 1, л.д. 1-12).

Свидетельством о заключении брака серии /__/ от 11.08.2017 подтверждается изменение фамилии истца с Гутман на Попову.

Заявляя требования о расторжении данного договора, истец ссылалась на существенные нарушения его условий (п.2.4.1), в результате чего она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договоров (возможности осуществить строительство жилого дома и гаража на земельном участке).

Отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из отсутствия существенных нарушений договора, из отсутствия доказательств недобросовестного поведения ответчика.

Судом первой инстанции в иске отказано верно.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с п. 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

То есть прямо установленное в названной статье основание для изменения или расторжения договора (его существенное нарушение) следует трактовать в соответствии со смыслом предписаний закона. А он состоит в том, что существенным следует признавать такое нарушение, которое влечет для другой стороны невозможность достижения цели договора.

Оценивая в этой связи представленный в деле договор купли-продажи земельного участка от 05.06.2017 (т.1, л.д.10), судебная коллегия, исходя из буквального его толкования по правилам ст. 431 ГК РФ, пришла к выводу о том, что предметом данного договора является передача в собственность покупателю земельного участка категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования.

То есть покупатель имел цель приобретения именно того участка, который указан в договоре, и не мог иметь иную цель, поскольку продаваемый участок имел ту категорию земель и тот вид разрешенного использования, который в договоре был указан.

Что касается ссылки на пункт 2.4.1 договора от 05.06.2017, который, по мнению истца, ответчиком не исполнен, она об иной цели заключения договора не свидетельствует.

Так, действительно, в договоре пункт 2.4.1 предусматривает, что продавец обязуется провести и оплатить за свой счет работы по разработке проекта планировки территории, проекта межевания территории и проведение публичных слушаний по внесению изменения в разрешенное использование земельного участка с «Для сельскохозяйственного использования» на «Для садоводства и огородничества» в срок до 01.07.2017.

Однако из содержания данного пункта, равно как из содержания всего договора не следует, что договор от 05.06.2017 заключен под условием изменения у приобретаемого участка вида разрешенного использования, равно как не содержит условия о расторжении в случае, если вид разрешенного использования земельного участка не будет изменен.

Пункт 2.4.1 содержит лишь обязанность продавца нести бремя финансовых расходов при производстве работ по разработке проекта планировки территории, проекта межевания территории и проведение публичных слушаний по внесению изменения в разрешенное использование земельного участка с «Для сельскохозяйственного использования» на «Для садоводства и огородничества».

Как следует из решения Томского областного суда от 07.05.2019 (т.1, л.д.186), ФИО2 в числе других граждан обратилась к Главе Зоркальцевского сельского поселения с просьбой рассмотреть на заседании Комиссии по землепользованию вопрос о внесении изменения в Генеральный план и Правила землепользования и застройки Зоркальцевского сельского поселения в части изменения зоны с СХ-3 на СХ-1 в отношении указанных в заявлении земельных участков.

25.08.2017 Главой Зоркальцевского сельского поселения было принято постановление №395 о проекте изменений в Генеральный план и Правила землепользования и застройки муниципального образования «Зоркальцевское сельское поселение», которым подготовка проекта изменений в Генеральный план и правила землепользования и застройки возложена на заявителей.

25.08.2017 Главой Зоркальцевского сельского поселения было принято постановление №396 о проведении публичных слушаний по проекту изменений Генерального плана и Правил землепользования и застройки.

31.10.2017 Публичные слушания были проведены и по их итогам подготовлено соответствующее положительное заключение.

28.11.2018 проект изменений в Генеральный план поселения и Правила землепользования и застройки направлен Главой Зоркальцевского сельского поселения на рассмотрение в Совет Зоркальцевского сельского поселения.

Решением Совета Зоркальцевского сельского поселения №19 от 06.12.2017, опубликованным в номере 675а от 06.12.2017 информационного бюллетеня Зоркальцевского сельского поселения внесены изменения в Генеральный план и Правила землепользования и застройки муниципального образования «Зоркальцевское сельское поселение», в том числе в отношении земельного участка истца /__/ (т., 1 л.д.155,189).

В связи с обращением Главы поселения от 15.03.2018 решением Совета Зоркальцевского сельского поселения №12 от 21.03.2018, опубликованным в номере 690 от 21.03.2018 информационного бюллетеня Зоркальцевского сельского поселения пункт 1 Решения Совета Зоркальцевского сельского поселения №19 от 6.12.2017 изложен в новой редакции (в части кадастровых номеров земельных участков) (т.1, л.д.156,189, оборот).

Решением Совета Зоркальцевского сельского поселения №36 от 16.08.2018 на основании обращения в Совет поселения депутата Совета Зоркальцевского сельского поселения Л. принято решение об отмене Решений Совета Зоркальцевского сельского поселения №19 от 06.12.2017 и №12 от 21.03.2018 «О внесении изменений в Генеральный план и Правила землепользования и застройки муниципального образования «Зоркальцевское сельское поселение» в отношении земельных участков, расположенных в окрестностях /__/ (т. 1, л.д. 189- оборот).

Несмотря на то, что приведенные выше документы в материалах дела отсутствуют, ссылка на них содержится в судебном акте, вступившем в законную силу 16.10.2019 (т.1, л.д.194). Данный судебный акт имеет силу письменного доказательства на основании ст. 71 ГПК РФ. В связи с чем данные обстоятельства на основании приведенного судебного акта судебная коллегия считает установленными. В связи с чем не может быть принят во внимание довод апелляционной жалобы о том, что в материалы дела не представлены оригиналы либо надлежащим образом заверенные копии решения Совета Зоркальцевского сельского поселения №19 от 06.12.2017 и №12 от 21.03.2018.

Учитывая, что, в том числе по заявлению ФИО2, осуществлены поэтапные действия, включая проведение публичных слушаний по проекту изменений Генерального плана и Правил землепользования и застройки, закончившиеся внесением изменения в Генеральный план и Правила землепользования и застройки муниципального образования «Зоркальцевское сельское поселение» в части изменения зоны с СХ-3 на СХ-1, в том числе в отношении земельного участка истца /__/, нет оснований полагать, что ФИО2 обязанности, предусмотренные пунктом 2.4.1 договора, не исполнила. Доказательств обратному истец не представил.

В связи с изложенным не может быть принят во внимание довод апелляционной жалобы о том, что суд пришел к ошибочному выводу о выполнении ответчиком условий п.2.4.1 договора купли-продажи по внесению изменений в разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером /__/ с «Для сельскохозяйственного использования» на «Для садоводства и огородничества», со ссылкой на договор №15/12 от 15.12.2016 с ООО «Геодезист» о проведении работы по разработке проекта планировки территории и проекта межевания земельного участка с кадастровым номером /__/.

Факт последующей отмены органом местного самоуправления собственных решений об изменении зон в отношении ряда земельных участков, включая спорный, на указанный вывод судебной коллегии не влияет и не свидетельствует о том, что ФИО2 расходы, указанные в пункте 2.4.1 договора, не несла.

Что касается устных переговоров до заключения договора и цели использования покупаемого земельного участка для строительства и эксплуатации жилого дома, гаража, данное обстоятельство основанием для удовлетворения иска не является.

Так, пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен запрет на осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Как верно указал суд, опросив истца, допросив свидетеля С., в момент заключения договора истец понимала, что земельный участок категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования для сельскохозяйственного использования не допускает строительство объектов капитального строительства, для постройки дома и гаража необходимо изменить вид разрешенного использования земельного участка.

Следовательно, до заключения договора купли-продажи истец имела возможность, действуя разумно и осмотрительно, провести необходимые консультации о возможности использования такого земельного участка для планируемых целей, о возможности (невозможности) изменения вида разрешенного использования, чего не сделала. При этом заключила договор, учитывая заявленную за земельный участок цену (100000 руб. за /__/.м), отвечающий своим финансовым интересам, не смотря на наличие возможности получить всю информацию, необходимую для принятия правильного решения.

Кроме того, гражданское законодательство в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений.

Положениями статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с частями 2 и 3 статьи 15 Конституции Российской Федерации органы государственной власти, органы местного самоуправления, должностные лица, граждане и их объединения обязаны соблюдать Конституцию Российской Федерации и законы. Законы подлежат официальному опубликованию. Неопубликованные законы не применяются. Любые нормативные правовые акты, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, не могут применяться, если они не опубликованы официально для всеобщего сведения.

Частью 1 статьи 19 Конституции Российской Федерации провозглашено равенство всех перед законом и судом.

В силу презумпции знания закона граждане и организации должны знать действующее законодательство. Для реализации указанной презумпции предусмотрено обязательное опубликование законов, а также иных подзаконных актов, затрагивающих права и обязанности граждан и организаций.

Таким образом, при недоказанности факта того, что продавец знал или должен был знать о невозможности изменения вида разрешенного использования продаваемого земельного участка, либо сообщил покупателю ложные сведения об этом, риск неосведомленности о наличии ограничений в отношении земельного участка с указанным видом разрешенного использования (для сельскохозяйственного использования), установленных нормативными правовыми актами, не может быть возложен только на продавца. Такой риск также несет покупатель.

При таких данных оснований для удовлетворения требования о расторжении договора купли-продажи от 05.06.2017 по заявленному основанию суд первой инстанции не имел. К тому же условия договора купли-продажи от 05.06.2017 не предусматривают возможность его расторжения в связи с неисполнением стороной указанных в пункте 2.4.1. обязательств. Доводы апелляционной жалобы об обратном ошибочны в силу изложенного.

Безоснователен и довод апелляционной жалобы со ссылкой на ответ администрации Зоркальцевского сельского поселения, где указано, что в отношении участка с кадастровым номером /__/ проект территории, проект межевания территории, заявление о проведении публичных слушаний по внесению изменений в разрешенное использование земельного участка с «Для сельскохозяйственного использования» на «Для садоводства и огородничества» не поступали, а изменения в генеральный план относительно участка истца не произведены, что свидетельствует о том, что услуга, предусмотренная п.2.4.1, оказана не была.

В деле имеется ответ №02-06-1437 от 28.09.2020 Администрации Зоркальцевского сельского поселения (т.1, л.д. 178) на запрос Томского районного суда Томской области. Однако его толкование апеллянтом дано не в контексте всего ответа.

Действительно, в письме администрация указывает, что в отношении участка с кадастровым номером /__/ проект территории, проект межевания территории, заявление о проведении публичных слушаний по внесению изменений в разрешенное использование земельного участка с «Для сельскохозяйственного использования» на «Для садоводства и огородничества» не поступали.

При этом указано, что земельный участок с кадастровым номером /__/ входил в проект внесения изменений в Генеральный план Зоркальцевского сельского поселения по коллективному обращению в 2017 году. А обстоятельства коллективного обращения выше описаны, оценка им судебной коллегией дана.

Таким образом, суд верно отказа в иске о расторжении договора от 05.06.2017, взыскании стоимости оплаты по договору. Придя к такому выводу, суд правомерно посчитал, что требования о расторжении договора купли-продажи неотделимых улучшений от 20.06.2017 и взыскании денежных средств в размере 20000 руб., а также расходов на создание (подведение) инженерной инфраструктуры на сумму 80000руб. и 25000руб. в качестве компенсации за услуги риелтора, являются производными от основного требования о расторжении договора купли-продажи земельного участка, в удовлетворении которого отказано, а потому также не подлежат удовлетворению.

Иных правовых аргументом апелляционная жалоба не содержит.

В связи с изложенным решение суда является законным, обоснованным, отмене по доводам апелляционной жалобы не подлежит.

Руководствуясь п. 1 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Томского районного суда Тоской области от 30 сентября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО7 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи