Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области на решение Приозерского городского суда Ленинградской области от 1 декабря 2016 года, которым удовлетворен иск ФИО13 к администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Горбатовой Л.В., объяснения представителя администрации Муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области ФИО1, действующей на основании доверенности от 29 декабря 2016 года №, возражения ФИО2, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

ФИО2 обратился в Приозерский городской суд Ленинградской области с иском к администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области, в котором просил произвести государственную регистрацию перехода к нему права собственности на земельный участок общей площадью 2 000 кв.м с кадастровым номером №, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: <адрес>.

В обоснование предъявленных требований истец ссылался на то обстоятельство, что между ним (покупатель) и администрацией муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области (продавец) 27 февраля 2015 года был заключен договор купли-продажи № указанного земельного участка.

В соответствии с пунктом 1.1 договора купли-продажи продавец, обязуется передать принадлежащее ему на праве собственности имущество в собственность покупателю, а покупатель обязуется оплатить и принять в собственность вышеуказанный спорный земельный участок.

В соответствии с пунктом 4.2. фактическая передача и прием земельного участка сторонами осуществлен, настоящий договор одновременно является передаточным актом.

В соответствии с условиями пунктов 2.1, 2.2, 2.3 договора купли-продажи цена проданного земельного участка составила 624 400 рублей, расчет между сторонами состоялся до подписания настоящего договора.

Таким образом, как считает ФИО2, он в полном объеме исполнил свои обязательства по оплате земельного участка, однако администрация уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

Определением Выборгского городского суда от 13 октября 2016 года к участию в деле в качестве третьего лица. не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен АКБ Банк «Авангард» (л.д. 75-78).

ФИО2 в судебное заседание суда первой инстанции явился, поддержал заявленные требования по изложенным в иске доводам.

Представитель администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, указав, что истцом не исполнено условие договора о перечислении на счет МО Приозерский муниципальный район обусловленных договором денежных средств.

Третье лицо – ПАО АКБ «Авангард» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. По мнению третьего лица, высказанного ранее в судебном заседании, исковые требования ФИО2 являются обоснованными.

Решением Приозерского городского суда Ленинградской области от 1 декабря 2016 года исковые требования ФИО2 удовлетворены.

Суд постановил зарегистрировать переход права собственности на земельный участок общей площадью 2 000 кв.м с кадастровым номером №, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: Ленинградская <адрес>, от администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области к ФИО2 на основании договора купли-продажи земельного участка № 7109 от 27 февраля 2015 года.

Ответчик не согласился с законностью и обоснованностью решения суда первой инстанции, представил апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение Приозерского городского суда от 1 декабря 2016 года и принять по делу новое решение об отказе ФИО2 в удовлетворении иска.

В обоснование доводов жалобы ее податель указывает, что в соответствии с административным регламентом по предоставлению муниципальной услуги «Предоставление земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности, или государственная собственность на которые не разграничена, гражданам для целей, не связанных со строительством», утвержденным постановлением администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области от 28 октября 2011 года №3174 с изменениями и дополнениями, внесенными в него постановлением от 20 апреля 2014 года №1410, договор купли-продажи земельного участка № 7109 от 27 февраля 2015 года является лишь проектом, переданным истцу для ознакомления с реквизитами счета администрации МО Приозерский муниципальный район, на который следовало перечислить обусловленные договором денежные средства, а потому на основании данного документа не может быть произведена государственная регистрация перехода права собственности. Однако по сообщениям Комитета финансов администрации МО Приозерский муниципальный район Ленинградской области и администрации МО Запорожское сельское поселение установленная проектом договора купли-продажи земельного участка денежная сумма на счет ответчика не поступила.

Проверив дело, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

В силу ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В соответствии с частью 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

На основании подпункта 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского Кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Статьей 164 (пункт 1) ГК Российской Федерации установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 данного Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (пункт 3 статьи 165 ГК Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что на основании постановления администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области № 512 от 24 февраля 2011 года между МО Приозерский муниципальный район Ленинградской области и ФИО4 28 апреля 2011 года был заключен договор аренды № 2951 земельного участка общей площадью 2 000 кв.м с кадастровым номером №, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: <адрес>.

10 июля 2012 года между ФИО4 и ФИО2 был заключен договор о переуступке права аренды указанного земельного участка.

28 июля 2014 года на основании постановления администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области от 30 июня 2014 года № 1645 между администрацией и ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № сроком на 3 года.

27 февраля 2015 года администрацией МО Приозерский муниципальный район Ленинградской области было принято постановление № 963 о предоставлении указанного земельного ФИО2 в собственность за плату.

27 февраля 2015 года между администрацией муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области и ФИО2 заключен договор купли-продажи находящегося в муниципальной собственности земельного участка общей площадью 2 000 кв.м с кадастровым номером №, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: <адрес>

В соответствии с пунктом 1.1 договора купли-продажи продавец обязуется передать в собственность, а покупатель - принять земельный участок в собственность и уплатить за него цену, предусмотренную настоящим договором.

В соответствии с пунктом 2.1 договора цена проданного земельного участка составила 624 400 рублей. По условиям договора покупателем перечислена продавцу на счет № сумма в размере 624 400 рублей (пункт 2.2. договора). Расчет между покупателем и продавцом состоялся до подписания настоящего договора (пункт 2.3. договора).

Согласно разъяснениям, содержащимся в 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Согласно пункту 4.2 договора фактическая передача и прием земельного участка сторонами осуществлена, настоящий договор одновременно является передаточным актом.

Как усматривается из дела, стороны не оспаривают фактическую передачу земельного участка истцу. Изложенное свидетельствует об исполнении продавцом обязанности передать имущество покупателю.

Таким образом, судом сделан правильный вывод о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

Позиция ответчика о том, что представленный истцом договор купли-продажи земельного участка от 27 февраля 2015 года является только проектом договора купли-продажи, составление которого предусмотрено административным регламентом по предоставлению муниципальной услуги «Предоставление земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности, или государственная собственность на которые не разграничена, гражданам для целей, не связанных со строительством», утвержденным постановлением администрации МО Приозерский муниципальный район Ленинградской области от 28 октября 2011 года № 3174 с изменениями и дополнениями, внесенными в него постановлением от 20 апреля 2014 года № 1410, является несостоятельным по следующим основаниям.

В соответствии с п. 3.3 административного регламента по предоставлению муниципальной услуги «Предоставление земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности, или государственная собственность на которые не разграничена, гражданам для целей, не связанных со строительством», утвержденного постановлением администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области от 28 октября 2011 года №, после согласования постановления о предоставлении земельного участка в собственность за плату оно направляется на подписание главе администрации.

В течение семи дней со дня принятия постановления специалистом муниципального автономного учреждения подготавливается проект договора купли-продажи или договора аренды земельного участка. В результате указных действий подготавливается проект договора купли-продажи или договора аренды земельного участка и уведомление заявителю, которые регистрируются в специальном журнале.

Специалист муниципального учреждения в течение рабочего для после поступления проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка, уведомляет заявителя о готовности документов устно по телефону, либо письменно почтовым отправлением, либо по электронной почте.

Результатом данного административного действия является выдача проекта договора купли-продажи или проекта аренды земельного участка, что фиксируется в журналах выдачи договоров (пункт 3.4 Регламента).

Между тем, в нарушение ст. 56 ГПК РФ ответчик не представил каких-либо допустимых доказательств, свидетельствующих о том, что имеющийся в материалах дела договор купли-продажи земельного участка является лишь проектом договора.

Учитывая изложенный административный внутренний порядок предоставления муниципальной услуги, глава администрации после подписания постановления о предоставлении земельного участка в собственность согласует проект договора купли-продажи или договора аренды земельного участка соответствующей резолюцией, поскольку обязанности на подписание проекта данный регламент не содержит. В дальнейшем, заявитель, получая согласованный главой администрации проект договора, расписывается на копии документа, которая остается в Подразделении, и ставит дату получения.

В материалах дела отсутствуют сведения о выдаче заявителю ФИО2 проекта договора, также ответчиком не была представлена копия проекта договора с подписью заявителя, хранящаяся в подразделении администрации согласно п. 3.4 Регламента.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Представленный в материалы дела договор купли-продажи земельного участка № 7109 от 27 февраля 2015 года не содержит в себе каких-либо признаков проекта договора, поскольку имеется соответствующий регистрационный номер, подпись главы администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области ФИО5 с оттиском печати муниципального образования.

В силу п. 3 ст. 154 Гражданского кодекса РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ).

По правилу, установленному п. 2 ст. 433 Гражданского кодекса РФ, если в соответствии с законом для заключения договора необходима передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ).

Обобщая приведенные правовые нормы, можно определить заключенный договор как согласованную волю двух или более лиц в отношении условий, указанных в законе или самом соглашении в качестве существенных, облеченную в надлежащую форму, сопряженную в случаях, установленных законом, с передачей вещи и (или) государственной регистрацией и направленную на возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Соответственно, незаключенным надлежит считать договор, если в нем отсутствует хотя бы один из вышеуказанных элементов.

Судебная коллегия находит, что при заключении договора купли-продажи 27 февраля 2015 года между сторонами достигнуто соглашение по всем его существенным условиям: форма договора, установленная законом, соблюдена; земельный участок передан покупателю по акту (договору).

Таким образом, представленный истцом договор купли-продажи не является его проектом, а потому обязателен для сторон.

Между тем, является ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что ФИО2 надлежащим образом выполнил условие договора, касающееся уплаты обусловленных договором денежных средств в размере 624 400 рублей путем перечисления их на счет администрации МО Приозерский муниципальный район.

Так, согласно показаниям ФИО2 денежные средства в размере 624 400 рублей внесены им в кассу муниципального образования Запорожское сельское поселение МО Приозерский муниципальный район.

Однако в соответствии с ответом администрации муниципального образования Запорожское сельское поселение от 25 ноября 2016 года №, сведений о внесении в кассу муниципального образования Запорожское сельское поселение по договору купли-продажи земельного участка № от 27 февраля 2015 года выкупной цены в размере 624 400 рублей не имеется.

Согласно ответу Комитета финансов администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области от 29 ноября 2016 года № по состоянию на 29 ноября 2016 года оплата ФИО2 в сумме 624 400 рублей за земельный участок по договору купли-продажи от 27 февраля 2015 года № в бюджет муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области не поступила (л.д. 96).

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование заявленных требований и в возражение на них.

Согласно положению ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никаими другими доказательствами.

По договору купли-продажи обязанность по доказыванию факта передачи товара лежит на продавце, а факт оплаты - на покупателе.

В силу п. 2.2 договора купли-продажи от 27 февраля 2015 года стороны установили порядок оплаты стоимости объекта в виде расчета по договору купли-продажи с использованием банковского счета.

Таким образом, единственным доказательством, подтверждающим факт исполнения ФИО2 условия договора об оплате стоимости земельного участка, является оформленный в установленном законом порядке платежный документ о безналичном перечислении либо внесении наличных денежных средств на расчетный счет ответчика № УФК по Ленинградской области (администрация Приозерского муниципального района).

Однако ФИО6 не представил никаких платежных документов об исполнении своего обязательства по оплате обусловленной договором суммы.

В соответствии со ст. 488 ГК РФ в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров (п.3).

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (п.5).

Между тем, неполучение продавцом денежных средств за проданное имущество не является препятствием для регистрации договора и перехода права собственности, поскольку в силу закона в случае неисполнения истцом обязательств по оплате ответчик не лишен возможности предъявить соответствующий иск.

Иные доводы апелляционной жалобы не содержат ссылок на какие-либо обстоятельства, которые опровергали бы выводы судебного решения, а по существу сводятся к иному толкованию норм материального права, иной субъективной оценке исследованных судом доказательств и установленных обстоятельств, в связи с чем на законность и обоснованность судебного постановления не влияют, оснований для его отмены и изменения, в том числе, по доводам жалобы, судебная коллегия не усматривает.

Предусмотренных частью 4 статьи 330 ГПК РФ безусловных оснований к отмене решения судом апелляционной инстанции не выявлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 327.1, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Приозерского городского суда Ленинградской области от 1 декабря 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Судьи

Судья Брежнева И.Л.