Гражданский кодекс часть 1

гражданское дело Хохольского районного суда Воронежской области № 2 - 117/2021 по иску Лысикова Сергея Митрофановича к Кашицкому Сергею Геннадьевичу о взыскании в порядке соразмерного уменьшения уплаченной за товар покупной цены,

по апелляционной жалобе представителя Лысикова Сергея Митрофановича – Цветкова Антона Андреевича, по доверенности,

на решение Хохольского районного суда Воронежской области от 13 декабря 2021 г.

(судья районного суда Белоусов Е.А.),

УСТАНОВИЛА:

первоначально Лысиков С.М. обратился в Новоусманский районный суд Воронежской области с иском к Кашицкому С.Г., указав, что 14 августа 2020 г. между сторонами заключен договор купли-продажи – жилого дома, площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, и земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером № расположенных по адресу: <адрес>. Покупная цена жилого дома составила - 12000000 руб., а земельного участка – 2000000 руб. После того как Лысиков С.М. обратился в регистрационный орган для регистрации сделки, ему стало известно, что земельный участок полностью находится в водоохранной зоне реки Усмань, о чем он ранее не знал и продавец об этом его не предупреждал. Государственная регистрация по совершенной сделке приостановлена с 26 августа 2020 г. до 26 ноября 2020 г. В установленные сроки действия по устранению причин приостановления сторонами предприняты не были и 17 мая 2021 г. Лысикову С.М. отказано в государственной регистрации прав. Осенью 2020 года стали проявляться следы увлажнения внутренних стен жилого дома, расположенных ниже уровня земли, а конструктивное исполнение сливной ямы, не соответствует строительным и природоохранным нормам, т.к. выполнена негерметично. После чего Лысиков С.М. обратился с претензией к Кашицкому С.Г. с предложением снизить стоимость земельного участка и жилого дома либо расторгнуть договор купли-продажи, отчего последний отказался.

С учетом изложенного, уточненных исковых требований, Лысиков С.М. просил суд взыскать с Кашицкого С.Г. в порядке соразмерного уменьшения уплаченной за товар покупной цены сумму за земельный участок в размере 1168000 руб., за жилой дом – 1970048 руб. (т.1 л.д. 3-6, т. 2 л.д. 175-177).

Определением Новоусманского районного суда Воронежской области от 24 августа 2021 г. гражданское дело передано по подсудности в Хохольский районный суд Воронежской области (т.3 л.д. 60).

Решением Хохольского районного суда Воронежской области от 13 декабря 2021 г. с Кашицкого С.Г. в пользу Лысикова С.М. в порядке соразмерного уменьшения уплаченной за товар покупной цены стоимости земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, участок 150, взыскана сумма в размере 315821 руб. и госпошлина в размере 6358 руб., в остальной части в удовлетворении иска – отказано (т.3 л.д.158,159-162).

В апелляционной жалобе представитель Лысикова С.М. – адвокат Цветков А.А. просит отменить указанное решение суда как незаконное и необоснованное (т.3 л.д.174-179).

Кашицким С.Г. поданы возражения на апелляционную жалобу (т.3 л.д.192-197).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Кашицкий С.Г., его представитель – адвокат Стародубцева Н.Л. полагали решение суда законным и обоснованным.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы.

В соответствии с п. 2. ч. 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае являются рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Согласно п. 1 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

В силу 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии со статьей 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (пункт 1).

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (пункт 2).

Исходя из приведенных положений норм материального права, под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению.

Исходя из положений абз. 2 пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, истцу необходимо доказать наличие обстоятельств, дающих основание для уменьшения покупной цены жилого дома и земельных участков в соответствии с приведенной нормой материального права.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, 14 августа 2020 г. между Кашицким С.Г. (продавец) и Лысиковым С.М. (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома по адресу: <адрес>, по цене 14 000 000 руб. (т. 2 л.д. 29-31).

По акту приема - передачи от 15 августа 2020 г. указанное недвижимое имущество передано Лысикову С.М. (т. 2 л.д. 32).

В свою очередь, Лысиковым С.М. произведена оплата по договору купли-продажи от 14 августа 2020 г., в полном объеме, что подтверждается распиской от 15 июля 2020 г. (т.2 л.д. 34-35).

14 августа 2020 г. Лысиков С.М. обратился в Новоусманский межмуниципальный отдел Управления Росреестра по Воронежской области для государственной регистрации перехода прав на купленные объекты недвижимости (т. 2 л.д. 23-28).

Уведомлением Новоусманский межмуниципальный отдел Управления Росреестра по Воронежской области от 26 августа 2020 г., приостановил государственную регистрацию перехода права на спорные объекты недвижимости (т.1 л.д.24).

17 мая 2021 г. Лысикову С.М. отказано в государственной регистрации прав на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, в связи с тем, что земельный участок имеет ограничения прав, поскольку находится в водоохранной зоне. Кроме того, согласно договора купли-продажи жилой дом кадастровый номер № имеет площадь <данные изъяты> кв.м, в то время, как право Кашицкого С.Г. зарегистрировано на площадь <данные изъяты> кв.м (с учетом исправленной технической ошибки). Таким образом, имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных Лысиковым С.М. документах, и Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости. Также представленный сторонами на государственную регистрацию акт приема-передачи от 15 августа 2020 г. не соответствует договору купли-продажи от 14 августа 2020 г., т.к. заключен согласно п.1: в соответствии с договором купли-продажи от 11 августа 2020 г. (т.2 л.д.164-165).

В ходе эксплуатации указанного жилого дома Лысиковым С.М. выявлены строительные недостатки цокольного этажа дома, в виде намокания стен.

5 октября 2020 г. Лысиковым С.М. адрес Кашицкого С.Г. направлена претензия с требованием уменьшения покупной цены жилого дома до 10635750 руб. (т.1 л.д. 91-92).

30 октября 2020 г. Лысиковым С.М. в адрес Кашицкого С.Г. направлена претензия с требованием уменьшения покупной цены земельного участка, установив её в размере 850000 руб. (т.1 л.д. 95-96).

Однако претензии оставлены Кашицким С.Г. без удовлетворения.

Определением Новоусманского районного суда Воронежской области от 9 февраля 2021 г. по ходатайству ответчика Кашицкого С.Г. по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ФБУ «Воронежский региональный центр судебной экспертизы» (т.1 л.д. 286).

Согласно заключению судебной экспертизы № 1079/6-2 от 18 мая 2021 г., в ходе проведения исследования установлено, что по расположению относительно границ смежных земельных участков, а также относительно зданий, строений, сооружений, исследуемая канализационная сливная яма, расположенная на земельном участке № 150 по ул. Колодезная, п. Отрадное, Новоусманского района Воронежской области, не противоречит требованиям местных нормативов (Правила землепользования и застройки Отрадненского сельского поселения Новоусманского муниципального Воронежской области), а также требованиям действующей нормативной документации СП, СНиП), так как расположение сливной ямы относительно границ земельного участка, а также относительно зданий, строений и сооружений не регламентируется.

По своему конструктивному исполнению (по герметичности конструкции) установить соответствие/несоответствие исследуемой сливной канализационной ямы, выполненной из железобетонных колец, на момент проведения осмотра не представляется возможным, так как работы по устройству наружной гидроизоляции, а также по герметизации наружных стыков, являются скрытыми, т.е. недоступными для их визуального исследования, в результате чего определить герметичность конструкции, а также возможность попадания бытовых и талых вод в почву, что нарушает требования Водного кодекса Российской Федерации №74-ФЗ от 3 июня 2006г., регламентирующего (в том числе) требования предъявляемые к земельным участкам, расположенным в пределах охранной зоны реки, не представляется возможным.

Исходя из вышеизложенного, ввиду отсутствия сведений о наличии/отсутствия наружного гидроизоляционного слоя, а также наружной герметизации стыков железобетонных колец исследуемой сливной канализационной ямы, стоимость устранения недостатков экспертом не производилась (т.2 л.д. 36-64).

В ходе проведения исследования установлено, что ввиду отсутствия сведений о наличии/отсутствии гидроизоляционного слоя наружных стен цокольного этажа исследуемого жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, а также ввиду того, что выемка грунта вблизи стен исследуемого строения для установления наличия/отсутствия гидроизоляционного слоя (а в случае наличия для установления качества выполненных работ) на момент проведения осмотра сторонами по делу не была произведена, определить точную причину образования выявленных дефектов не представляется возможным, так как данные повреждения на поверхности наружных стен могли возникнуть как в результате отсутствия гидроизоляционного слоя (либо некачественно выполненных работ по гидроизоляции стен), так и в результате залития подвального помещения, либо в результате иного воздействия воды на поверхность стен (например, влажная уборка и некачественная система вентиляции). Ввиду отсутствия сведений наличия/отсутствия гидроизоляции цокольного этажа жилого дома, стоимость устранения недостатков экспертом не производилась.

Рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, находящегося в водоохранной зоне, по состоянию на 14 августа 2020 г. составляет 1684179 руб.

Рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, по состоянию на 14 августа 2020 г., при условии, что он не находится в водоохранной зоне, составляет 1907892 руб. (т.2 л.д.36-64).

Определением Новоусманского районного суда Воронежской области от 2 июня 2021 г. по делу назначена дополнительная судебная строительно-техническая экспертиза, Лысиков С.М. обязался произвести выемку грунта около наружных стен цокольного этажа жилого дома (т.2 л.д.133).

Как следует из заключения дополнительной судебной экспертизы № 1079/6-2 от 17 августа 2021 г. на момент проведения осмотра жилого дома по адресу: <адрес>, установлено, что работы по выемке грунта вблизи стен цокольного этажа жилого дома не выполнены. В результате чего установить факт наличия/отсутствия гидроизоляции цокольного этажа жилого дома не представляется возможным (т.2 л.д.152-156).

Правильно установив юридически значимые обстоятельства дела, приняв во внимание заключения судебных экспертиз, всесторонне и полно исследовав представленные доказательства в их совокупности, дав им надлежащую правовую оценку по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального законодательства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о частичном удовлетворении требований Лысикова С.М.

Отказывая в удовлетворении требований об уменьшении покупной цены жилого дома суд первой инстанции исходил из того, что достаточных и бессортных доказательств наличия скрытых недостатках цокольного этажа жилого дома и сливной ямы, о которых на момент заключения договора купли-продажи истец не мог знать, поскольку не обладал специальными познаниями в сфере строительства и не имел возможности их выявить, не представлено.

При этом суд первой инстанции пришел к выводу об уклонении истца от участия в строительно-технической экспертизе, дважды назначавшейся судом в целях проверки доводов истца, поскольку эксперты были лишены возможности исследования объектов и ответить на поставленные вопросы, в связи с не произведением выемки грунта около наружной стороны стен цокольного этажа жилого дома, обязанность по выполнению которой определением суда возложена на Лысикова С.М.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, Лысиковым С.Г. в нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено бесспорных и достаточны доказательств, наличия существенных недостатков сливной ямы, а также жилого дома, а также стоимости их устранения.

Довод апелляционной жалобы о том, что после назначения первоначальной судебной строительно-технической экспертизы Лысиков С.М. не был извещен экспертом и судом о необходимости выемки грунта с наружной стороны стен, как сливной ямы, так и цокольного этажа жилого дома, что сделало невозможным проведение экспертного исследования, не может повлечь отмены судебного решения, поскольку, в том числе, с учетом данного обстоятельства, определением Новоусманского районного суда Воронежской области от 2 июня 2021 г. назначена дополнительная судебная строительно-техническая экспертиза (т. 2 л.д. 133).

Следует отметить, что извещение Лысикова С.М. экспертом и судом об осмотре 9 марта 2021 г. необходимости произвести выемку грунта для исследования гидроизоляции цокольного этажа жилого дома, не было исполнено истцом не только в отношении сливной ямы, о которой не указал эксперт в ходатайстве, но и в отношении цокольного этажа жилого дома (т.2.л.д.1,4,10).

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии объективной возможности произвести выемку грунта в целях экспертного исследования, необоснованности вывода об уклонении от участия в экспертизе, судебная коллегия оценивает критически, по следующим основаниям.

Ответ ООО «СПАРК» на обращение истца о невозможности заключения с ним договора подряда на производство работ по выемке грунта (т.2.л.д.172), не свидетельствует о невозможности выполнения Лысиковым С.М. обязанности, возложенной определением Новоусманского районного суда Воронежской области от 2 июня 2021 г., по обеспечению выемки грунта с наружной стороны стен цокольного этажа жилого дома, поскольку в материалы дела не представлены доказательства обращения Лысикова С.М. в администрацию Отрадненского сельского поселения Новоусманского муниципального района Воронежской области с заявлением о получении соответствующего разрешения, а ровно как доказательств отказа администрации в выдаче такого разрешения.

Кроме того, согласно сообщения администрации Отрадненского сельского поселения Новоусманского муниципального района Воронежской области от 24 октября 2021 г. администрация Отрадненского сельского поселения Новоусманского муниципального района Воронежской области выдает разрешения на проведение плановых (аварийных) земляных работ для строительства либо ремонта сетей.

Иными словами получение разрешения для производства работ по выемке грунта около стен цокольного этажа, не требуется.

Доводы апелляционной жалобы о том, что Лысиков С.М. не имеет права осуществлять работы по выемке грунта, поскольку не является собственником спорного жилого дома и земельного участка, а такие работы должен произвести ответчик, судебная коллегия оценивает критически, поскольку договор купли-продажи указанных объектов недвижимости не расторгнут, как следует из объяснений представителя истца Цветкова А.А., такого намерения у истца нет, объекты недвижимости переданы Лысикову С.М., который с семьей проживает в спорном жилом доме.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Кашицкий С.Г. пояснил, что предлагал Лысикову С.М. расторгнут сделку и возвратить ему жилой дом и земельный участок, от чего последний отказался.

Учитывая изложенное, правильно применив положения ч.3 ст. 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой, при уклонении стороны от участия в экспертизе, непредставлении экспертам необходимых материалов и документов для исследования и в иных случаях, если по обстоятельствам дела и без участия этой стороны экспертизу провести невозможно, суд в зависимости от того, какая сторона уклоняется от экспертизы, а также какое для нее она имеет значение, вправе признать факт, для выяснения которого экспертиза была назначена, установленным или опровергнутым, суд пришел к обоснованному выводу об уклонении стороны истца от участия в экспертизе, непредставлении экспертам для исследования спорного объекта.

Доводы апеллянта о необоснованном отказе ему судом в назначении по делу дополнительной судебной строительно-технической экспертизы с постановкой вопроса о герметичности конструкции сливной ямы, не обеспечении судом возможности представлять доказательства в обосновании своих требований, не могут быть приняты во внимание, по следующим основаниям.

Как следует из протокола и аудиозаписи протокола судебного заседания, от 2 июня 2021 г. при назначении дополнительной судебной строительно-технической экспертизы в судебном заседании при обсуждении вопросов для эксперта представитель Лысикова С.М. – адвокат Цветков А.А. отказался от постановки перед экспертом вопроса относительно гидроизоляции сливной ямы, пояснив о том, что истца интересует только наличие/отсутствие гидроизоляции жилого дома. При определении круга вопросов для экспертов судом ставились на обсуждение участников процесса вопросы, при этом судом озвучивалась формулировка вопросов для экспертов. Учитывая позицию стороны истца о том, что спорным является вопрос гидроизоляции жилого дома, пояснения стороны истца о готовности произвести выемку грунта для экспертного исследования, судом вопрос о гидроизоляции сливной ямы перед экспертами не ставился.

Учитывая данное обстоятельство, судом первой инстанции обоснованно протокольным определением суда от 13 декабря 2021 г (т.3.л.д.154-157) отказано в удовлетворении ходатайства стороны истца о назначении по делу дополнительной судебной экспертизы по вопросу исследования гидроизоляции сливной ямы, по этим же не подлежит удовлетворению аналогичное ходатайство стороны истца, заявленное суду апелляционной инстанции.

Довод апелляционной жалобы о том, что заключение судебной экспертизы № 1079/6-2 от 18 мая 2021 г. является недопустимым доказательством, судебная коллегия отклоняет, по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что при проведении судебной экспертизы, экспертом анализировались сведения настоящего гражданского дела, производился осмотр спорных объектов, определялись характер и объем недостатков, как жилого дома, так и земельного участка, а также необходимые ремонтные воздействия и их стоимость.

Заключение судебной экспертизы проведены компетентными в сфере исследования экспертами, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Выводы эксперта достаточно мотивированы, постановлены на основании представленных ему материалов, с указанием использованных методических пособий и средств исследования, не имеют вероятностного характера, содержат исчерпывающие ответы на поставленные судом вопросы.

Ссылка апеллянта на экспертное исследование, выполненное ООО «Финаудит», которая является рецензией на заключение судебной экспертизы № 1079/6-2 от 18 мая 2021 г. (т.2 л.д.115-128), а также на рецензии ООО «Профессиональная оценка» (т. 2 л.д. 102-114), не может быть принята во внимание судебной коллегией, поскольку рецензии специалистов не доказывают неправильности или необоснованности имеющего в деле заключения судебной экспертизы, так как объектом исследования специалистов являлось непосредственно заключение судебной экспертизы № 1079/6-2 от 18 мая 2021 г, выполненное ФБУ «Воронежский РЦСЭ Минюста России», а не сам жилой дом и земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, в связи с чем не опровергают выводов заключения судебной экспертизы.

Учитывая данные обстоятельства, при разрешении спора судом обоснованно приняты во внимание заключение судебной экспертизы, выполненное ФБУ «Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России».

Несоответствия заключения эксперта требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», статей 79, 85, 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не усматривается.

Доводы жалобы о не согласии с заключениями судебной экспертизы, носят субъективный характер и не опровергают выводы судебной экспертизы, в том числе в части рыночной стоимости земельного участка.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы не содержат указания на обстоятельства, которые в силу статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации могут служить основанием для отмены либо изменения судебного постановления в апелляционном порядке.

Нарушений норм материального или процессуального права судом не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь частью 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Хохольского районного суда Воронежской области от 13 декабря 2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Лысикова Сергея Митрофановича – Цветкова Антона Андреевича, по доверенности - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 29.03.2022

Председательствующий:

Судьи коллегии: