Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Понякина Ю.И. в лице представителя Юховой М.Е. на решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 29 октября 2015 г., которым постановлено:

«Исковые требования АО «ГЛОБЭКСБАНК» к ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ», Понякину Ю.И. о признании права собственности – удовлетворить.

Признать право собственности АО «ГЛОБЭКСБАНК» № на однокомнатную квартиру №№ этаж 14 секция Б, общей площадью с учетом балконов 47,4 кв.м, жилой площадью 20,2 кв.м в объекте незавершенного строительства – многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>

Взыскать с ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» в пользу АО «ГЛОБЭКСБАНК» расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> копеек».

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Пискуновой М.В., представителя АО «ГЛОБЭКСБАНК» - Железнова А.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

АО «ГЛОБЭКСБАНК» обратилось в суд с иском к ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ», Понякину Ю.И. о признании права собственности на однокомнатную квартиру в объекте незавершенного строительства, указывая на то, что ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» является застройщиком строительства жилого дома по строительному адресу: <адрес>ДД.ММ.ГГГГ ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» заключил с ООО «М-Холдинг» договор долевого участия в строительстве указанного жилого дома на квартиру № №. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области.

По договору уступки прав требования от ДД.ММ.ГГГГ истец приобрел права требования указанной квартиры. Договор уступки также зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области. Свои обязательства по оплате уступленного права по договору долевого участия в строительстве банк исполнил в полном объеме.

ДД.ММ.ГГГГ между мэрией г.о. Тольятти и ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» заключен договор аренды земельного участка для проектирования и строительства жилого дома с нежилыми помещениями по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ мэрией г.о. Тольятти застройщику - ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» выдано разрешение на строительство, впоследствии срок разрешения на строительство неоднократно продлевался и окончательно установлен до ДД.ММ.ГГГГ.

В настоящее время дом фактически достроен, в нем подключены и функционируют все коммуникации, работы по строительству не ведутся. Однако, несмотря на фактическую готовность, разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию ответчиком не получено. ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» от исполнения своих обязательств по договору уклоняется. Как стало известно истцу спорная квартира передана по акту приема-передачи Понякину Ю.И., с которым ответчик в нарушение действующего законодательства РФ подписал договор участия в долевом строительстве, а впоследствии и акт приема-передачи квартиры.

Ссылаясь на то, что до настоящего времени АО «ГЛОБЭКСБАНК» не может оформить свое право собственности на квартиру, истец просил суд признать за АО «ГЛОБЭКСБАНК» № право собственности на однокомнатную квартиру № № этаж 14, секция Б, общей площадью с учетом балконов 47,4 кв.м, жилой площадью 20,2 кв.м, в объекте незавершенного строительства - многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>

Судом постановлено изложенное выше решение, которое в апелляционной жалобе Понякин Ю.И., просит отменить, как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права, ссылаясь на то, что суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель АО «ГЛОБЭКСБАНК» - Железнов А.А., действующий по доверенности, возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Судом установлено и из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между мэрией г.о. Тольятти и ЖСК «ЖАСМИН- ДОМ» заключен договор аренды земельного участка для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома с нежилыми помещениями по адресу: <адрес>, с характеристиками: 210 квартир, 6 офисов, паркинг на 23 машиноместа.

Разрешение на строительство получено ДД.ММ.ГГГГ, продлено до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «M-Холдинг» и ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» заключен договор простого товарищества на строительство указанного жилого дома.

Согласно п.п. 4.1.1., 4.3 договора ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» обязался выполнять функции Застройщика, а ООО «M-Холдинг» обязалось производить финансирование строительства в соответствии с графиком платежей, утвержденным в приложении №. При этом ООО « М-Холдинг» был наделен правом заключать договоры с потенциальными инвесторами на свою долю (п.4.4.2).

К данному договору простого товарищества заключено 4 дополнительных соглашения.

Согласно п. 1.1 дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ стороны обязались в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ заключить договоры участия в долевом строительстве. При этом указано, что все денежные суммы, поступившие ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» от ООО «M-Холдинг» считаются оплатой по договору участия в долевом строительстве. Условия об исполнении сторонами не исполненных обязательств по настоящему договору должны быть обязательно указаны в договоре участия в долевом строительстве.

Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ распределены площади (квартиры и офисы) и парковки среди ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» и ООО «M-Холдинг».

В приложении к соглашению № указан перечень номеров передаваемых квартир, из них 52 квартиры ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ»; 158 квартир, 23 парковки и 6 офисов площадью 737,43 кв.м. - ООО «М-Холдинг».

ДД.ММ.ГГГГ ООО «М-Холдинг» (Участник долевого строительства) и ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» (Застройщик) заключили договоры долевого участия в строительстве на квартиры, перечисленные в договорах инвестирования и в договоре простого товарищества (отдельно на каждую), в том числе на квартиру №.

Согласно выписке из ЕГРП всего между ООО «М-Холдинг» (Участник долевого строительства) и ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» (Застройщик) имеется 155 действующих договоров долевого участия на 153 квартиры и 2 офиса. Все эти договоры зарегистрированы в установленном законом порядке в регистрирующем органе. В отношении квартиры № № сведения отражены в п. 5.40 выписки из ЕГРП.

Договоры зарегистрированы в установленном законом порядке в регистрирующем органе.

По соглашению сторон, установленному в договоре простого товарищества, оплатой по договорам долевого участия в строительстве между ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» и ООО «М- Холдинг» являются расчеты между сторонами по договору простого товарищества.

Пунктом 3.3. каждого из договоров долевого участия в строительстве жилого дома между ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» и ООО «М-Холдинг» установлено, что оплата Дольщиком суммы своего долевого участия, указанной в п. 3.1. договоров, на момент подписания настоящего договора произведена полностью.

В период ДД.ММ.ГГГГ, на те же квартиры, которые по договору простого товарищества должны были отойти ООО «М-Холдинг», с целью привлечения денежных средств третьих лиц для строительства жилого дома был заключен трехсторонний договор инвестирования между ЖСК «ЖАСМИН- ДОМ» (Исполнителем), ООО «М-Холдинг» (Заказчиком) и ООО «Евро-Инвест» № от ДД.ММ.ГГГГ, ООО «Евро-Профит», ООО «БЕРС», ООО «Алтрейд».

Общая сумма денежных средств, полученных ООО «М-Холдинг» по заключенным договорам инвестирования - на строительство 127 квартир от ООО «Евро-Инвест», ООО «Евро-Профит», ООО «БЕРС», ООО «Алтрейд» составила <данные изъяты> руб.

С ООО «Евро-профит» (Инвестором) ДД.ММ.ГГГГ заключен договор №-И на общую сумму <данные изъяты> рублей на 76 квартир.

Согласно п. 2.2. договора инвестирования ООО «Евро-Профит» перечислило денежные средства ООО «М-Холдинг» по договору об инвестировании в полном объеме на общую сумму <данные изъяты> рублей (пл./поручения № от ДД.ММ.ГГГГ№ от ДД.ММ.ГГГГ), т.е. ООО «Евро-Профит» исполнило свои обязательства по договору об инвестировании строительства перед сторонами договора - ЖСК «ЖАСМИН- ДОМ» и ООО «М-Холдинг» в полном объеме.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «M-Холдинг» и ООО «Евро-Профит» заключен договор уступки права требования в отношении спорной квартиры № №

Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении ФРС по Самарской области.

В п. 1.5. договора указано, что на момент заключения договора обязанность по уплате Застройщику денежных средств выполнена Дольщиком (ООО «M-Холдинг») в полном объеме. В договоре уступки имеется отметка о том, что Застройщик - ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» о заключении договора уведомлен и с его условиями согласен.

Также из материалов дела следует, что для участия в инвестировании строительства указанного дома ООО « Евро-Профит» ДД.ММ.ГГГГ заключил с ОАО « НТБ» договор кредита на общую сумму <данные изъяты> руб.

В счет погашения ссудной задолженности ООО « Евро-Профит» передало Банку право требования по договорам долевого участия в строительстве выше указанных жилых помещений.

В частности, ДД.ММ.ГГГГ ООО «Евро-Профит» заключило с ОАО НТБ договор уступки прав по договору в долевом участии в строительстве указанного жилого дома в отношении квартиры № №

Договор зарегистрирован в Управлении федеральной регистрационной службы по Самарской области.

Согласно п. 2.3 договора уступка указанных в п. 1.1. соглашения прав требований является возмездной. Стороны оценили уступаемые Банку права (требования) в размере <данные изъяты> руб.

Согласно п. 3.2., 3.3. договора обязательства ОАО НТБ перед ООО «Евро- Профит» по оплате уступаемых в соответствии с настоящим договором прав требования к Застройщику по договору участия в долевом строительстве с даты подписания настоящего договора прекращаются зачетом встречного требования Банка к ООО «Евро- Профит» по кредитному договору (№№Т от ДД.ММ.ГГГГ) в сумме стоимости уступаемых прав требования. Обязательства Банка перед ООО «Евро- Профит» в части оплаты уступаемых прав требования к застройщику считаются исполненными в полном объеме.

Аналогичные договоры уступки права требования в отношении 127 квартир были заключены ОАО « НТБ» с ООО «Евро-Инвест», ООО «Евро-Профит», ООО «БЕРС», ООО «Алтрейд».

Указанные обстоятельства установлены решениями Автозаводского районного суда г.о. Тольятти от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ вступившими в законную силу ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ.

Также данными судебными актами установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ЖСК « ЖАСМИН-ДОМ» направил ОАО « НТБ» уведомление о расторжении в одностороннем порядке договоров уступки права требования в виду не поступления надлежащей их оплаты, однако, судебными инстанциями данные действия ЖСК признаны неправомерными, не влекущими за собой юридических последствий, и данный вопрос ЖСК предложено решать в судебном порядке, предусмотренном ст. 450 ГК РФ.

Указанные рекомендации ЖСК выполнены не были, вместе с тем, в ДД.ММ.ГГГГ ЖСК принято решение о продаже 127 квартир, на которые претендовал ОАО « НТБ» по вышеуказанным договорам уступки права требования, третьим лицам.

Таким образом, зная о правопритязаниях ОАО «НТБ» (правопреемником которого является ЗАО «ГЛОБЭКСБАННК») в отношении кв. №№ в строящемся доме, расположенном по адресу: <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» заключил с Понякиным Ю.И. договор № долевого участия в строительстве жилого дома, по условиям которого, Понякин Ю.И. оплачивает денежные средства согласно договору, а ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» передает ему жилое помещение № в вышеуказанном доме и осуществляет регистрацию квартиры в Регистрационной палате.

Таким образом, установлено, что по указанному договору ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» принял обязательство передать Понякину Ю.И. объект недвижимости, ранее право требования, в отношении которого возникло у ОАО «Национальный Торговый Банк» (АО «ГЛОБЭКСБАНК») на основании вышеуказанного договора уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ.

Суд пришел к правильному выводу что в отношении одного того же объекта недвижимого имущества имеется два договора обязывающих ЖСК «Жасмин Дом» передать этот объект в собственность после окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

В настоящее время многоквартирный дом, в котором расположена спорная квартира, имеет готовность 100%, но не сдается в эксплуатацию по решению общего собрания членов ЖСК «Жасмин – Дом», в виду наличия споров разных лиц в отношении одних и тех же жилых помещений.

В соответствии со ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору, последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Согласно ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимым вещам.

В силу ч.1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. (ч.1) В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя (ч.2).

Учитывая вышеуказанные обстоятельства, не предоставление доказательств фактической передачи спорного имущества, как АО «ГЛОБЭКСБАНК», так и Понякину Ю.И., суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что АО «ГЛОБЭКСБАНК» имеет преимущественное перед Понякиным Ю.И. право требовать передачи ему спорной квартиры, поскольку с ним договор заключен раньше, он не отменен и зарегистрирован в установленном порядке, тогда как Понякин Ю.И. вправе ставить вопрос о возмещении убытков.

Сведений о том, что у Понякина Ю.И. в силу закона возникло право собственности на спорное имущество, о чем указано в ст. 398 ГК РФ, материалы дела не содержат.

При этом, судебная коллегия полагает, что истцом избран надлежащий способ защиты своего нарушенного права, предусмотренный ст. 12 ГК РФ – путем признания права на спорную квартиру, поскольку ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» препятствует, как фактической передаче имущества, так и введению многоквартирного дома в эксплуатацию.

С учетом установленных обстоятельств суд обоснованно исковые требования АО «ГЛОБЭКСБАНК» о признании права собственности на спорный объект недвижимого имущества удовлетворил.

Доводы апелляционной жалобы Понякина Ю.И. о том, что судебные решения, принятые судом во внимание, не могут быть преюдицией при рассмотрении данных требований, доказывающих факт исполнения банком своих обязательств по договору уступки права требования, так как он не являлся участником вышеуказанных дел, являются несостоятельными, поскольку в данном случае правила ст. 61 ГПК РФ судом и не применялись, но в силу ст. 71 ГПК РФ выводы, установленные указанными решениями, были оценены наряду с другими имеющимися доказательствами по делу.

Более того, доказательств опровергающих указанные в данных судебных решениях факты, Панякиным Ю.И. не представлено.

Доводы апелляционной жалобы о том, что судом при рассмотрении дела не были выяснены обстоятельства не сдачи дома в эксплуатацию и основания продления срока разрешения на строительство, судебная коллегия не может принять во внимание в качестве оснований для отмены решения суда, поскольку данные обстоятельства правового значения для разрешения данного спора не имеют.

Ссылок на иные обстоятельства, которые указывают на незаконность вынесенного решения, либо опровергают выводы суда, в апелляционной жалобе не содержится.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает. Оценка судом обстоятельств дела и доказательств, представленных в их подтверждение, соответствует требованиям ст. 67 ГПК РФ и доводами апелляционной жалобы не опровергается. С учетом изложенного, судебная коллегия признает доводы апелляционной жалобы несостоятельными, поскольку все обстоятельства, указанные в жалобе, проверены судом первой инстанции, они учтены при постановке решения и не могут служить основанием к его отмене.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену принятого решения и предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, судом не допущено.

На основании изложенного, и, руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 29 октября 2015 г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу Понякина Ю.И. в лице представителя Юховой М.Е. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: