Гражданский кодекс часть 1

на решение Заводского районного суда г. Кемерово от 23 сентября 2016 года по делу по иску ЗАО «Восточно-Сибирский ипотечный агент 2012» к ФИО1, ФИО2, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО3, ФИО4, о взыскании суммы долга по договору займа; обращении взыскания на предмет залога,

УСТАНОВИЛА:

ЗАО «Восточно-Сибирский ипотечный агент 2012» обратилось в суд с иском к ФИО1, ФИО2, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО3, ФИО4, о взыскании долга по договору займа и обращении взыскания на предмет залога.

Требования мотивированы тем, что в соответствии с условиями договора займа № № от 23.05.2013 года заемщикам - залогодателям ФИО1 и ФИО2 ОАО «АИЖК КО» предоставило ипотечный заем в размере <данные изъяты> руб. на срок по 30.04.2033 года для приобретения в общую долевую собственность ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 квартиры, находящейся по адресу: <адрес>. Заем в сумме <данные изъяты> руб. был перечислен 23.05.2013 года на счет ФИО1

Законным владельцем закладной в настоящее время является ЗАО «Восточно-Сибирский ипотечный агент 2012».

В связи с нарушением сроков и размеров внесения платежей по возврату суммы займа и уплате процентов за пользование займом, нарушающим права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных договором займа и закладной, в соответствии с п. 6.2.4.1 закладной и п. 2.4.4.1 договора займа ответчикам было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств. Требование ответчиками не исполнено.

Задолженность ответчиков по состоянию на 30.08.2016 г. составляет <данные изъяты> руб.

Согласно отчету об оценке № № рыночная стоимость квартиры составляет <данные изъяты> руб., начальная продажная цена квартиры должна быть установлена в размере 80% от указанной рыночной стоимости имущества - <данные изъяты> руб.

С учетом уточненных требований просит взыскать солидарно с ФИО1, ФИО2 в пользу ЗАО «Восточно-Сибирский ипотечный агент 2012» задолженность по состоянию на ДД.ММ.ГГГГг. в сумме <данные изъяты> руб., в том числе, остаток неисполненных обязательств по основному долгу - <данные изъяты> руб., сумму неуплаченных процентов за пользование займом - <данные изъяты> руб., сумму пени за просроченные проценты и ОД - <данные изъяты> руб., а также, начиная с ДД.ММ.ГГГГг. и по день полного погашения обязательств по договору займа или по день реализации квартиры (в зависимости от того, какое событие наступит ранее) определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 12,15 % годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу - <данные изъяты> руб. и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,1 % за каждый день просрочки на сумму просроченных ежемесячных аннуитетных платежей; обратить взыскание в пользу истца на квартиру, принадлежащую на праве общей долевой собственности ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, расположенную по адресу: <адрес> Б, <адрес>, в том числе: определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, определить начальную продажную стоимость квартиры с учетом положений ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в размере <данные изъяты> руб. Взыскать с ответчиков расходы по уплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты> руб., расходы по проведению рыночной стоимости квартиры в размере <данные изъяты> руб.; вернуть из Инспекции Федеральной налоговой службы по г. Кемерово сумму излишне оплаченной государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб.

В судебном заседании представитель ЗАО «Восточно-Сибирский ипотечный агент 2012» ФИО5, действующая по доверенности, иск поддержала.

Ответчики ФИО1 и ФИО2, действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей ФИО3, ФИО4, иск не признали.

Представитель третьего лица ОАО «АИЖК КО» ФИО5, действующая по доверенности, иск поддержала.

Третье лицо орган опеки и попечительства ТУ Заводского района Администрации г. Кемерово в судебное заседание своего представителя не направил.

Решением Заводского районного суда г. Кемерово от 23 сентября 2016 года постановлено:

Взыскать солидарно с ФИО1, ФИО2 солидарно в пользу ЗАО «Восточно-Сибирский ипотечный агент 2012» задолженность по договору займа № от 23.05.13 года по состоянию на 30.08.16 года в размере <данные изъяты> руб., из которых остаток неисполненных обязательств по основному долгу - <данные изъяты> руб.; сумма неуплаченных процентов за пользование займом-<данные изъяты> руб.; пени на просроченные проценты и сумму основного долга, сниженные судом с учетом положений ст. 333 ГК РФ- <данные изъяты> руб.; а также начиная с 31.08.16 года и по день полного погашения обязательства по договору займа или по день реализации квартиры (в зависимости от того, какое событие наступит ранее) определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 12,15% годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу - <данные изъяты> руб. и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов но нему в размере 0,1 % за каждый день просрочки на сумму просроченных аннуитетных платежей.

Обратить взыскание в пользу ЗАО «Восточно-Сибирский ипотечный агент 2012» на предмет залога - квартиру, расположенную по адресу: <адрес> принадлежащую на праве общей долевой собственности ФИО1, ФИО2, несовершеннолетним ФИО3, ФИО4, определив способ реализации квартиры с публичных торгов, определив и ее начальную продажную стоимость в размере 1 864 000 руб.

Взыскать солидарно с ФИО1, ФИО2 солидарно в пользу ЗАО «Восточно-Сибирский ипотечный агент 2012» в возврат госпошлины <данные изъяты> руб., а также расходы по оценке <данные изъяты> руб. В остальной части требований отказать.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда изменить, указывая, что суд не рассмотрел такие факты, как использование материального капитала, долевая собственность несовершеннолетних детей, единственное жилое помещение, квитанции об уплате аннуитетных платежей.

В апелляционной жалобе ФИО2 просит решение суда изменить, указывая, что суд не принял во внимание, что в судебном заседании ответчиками было указано на ошибочность расчета истца в виде отсутствия в расчете очередного аннуитетного платежа за март 2014 г. Платежный документ о внесении денежных средств был представлен ответчиком в материалы дела и приобщен к ним, однако перерасчет не был произведен ни истцом, ни судом, что привело к завышенное взысканных сумм с ответчиков;

Считает, что взыскание процентов с 31.08.2016 г. за пользование займом в размере 12,15% годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу <данные изъяты> руб. и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,1% за каждый день просрочки на сумму просроченных аннуитетных платежей, является применение к ответчикам двух мер ответственности за нарушение условий договора, т.к. с ответчиков уже взысканы и проценты за пользование займом (<данные изъяты> рубля), и пени на просроченные проценты и основной долг (<данные изъяты> рублей).

Также размер процентов в 12,15% годовых чрезмерен и не соответствует условиям договора и закону. Условиями договора не предусмотрено право истца на взыскание 12,15% процентов в случае не возврата сумм основного долга и процентов. Размер ставки должен составить 10,5% годовых.

ЗАО «Восточно-Сибирский ипотечный агент 2012» поданы возражения на апелляционные жалобы.

В заседание суда апелляционной инстанции представители ЗАО «Восточно-Сибирский ипотечный агент 2012», ОАО «АИЖК КО», органа опеки и попечительства ТУ Заводского района Администрации г. Кемерово не явились. На основании ст. 167, ст. 327 ч. 1 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, заслушав объяснения ФИО1, ФИО2, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей ФИО3, ФИО4, просивших об удовлетворении апелляционных жалоб, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционных жалоб и возражений на жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения Обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с п.1 ст. 334 Гражданского кодекса РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно ст.348 Гражданского кодекса РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства (п.1).

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца (п.2).

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (п.3).

В силу п. 1 ст.350 Гражданского кодекса РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном Законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.

В силу пункта 1 статьи 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Пунктом 2 ст.78 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 23.05.2013 года между ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Кемеровской области» и ФИО1, ФИО2 был заключен договор займа № №, по условиям которого заимодавцем заемщикам был предоставлен ипотечный заем в размере <данные изъяты> руб. сроком по ДД.ММ.ГГГГ для приобретения в общую долевую собственность ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 квартиры, находящейся по адресу: <адрес>Б, <адрес>, состоящей из 1 (одной) комнаты, общей площадью 44,4 кв.м., стоимостью <данные изъяты> руб. (т.1 л.д.22-33).

23.05.2013 года на счет ФИО1 были перечислены денежные средства в размере <данные изъяты> руб. (т.1 л.д.96).

Согласно п.1.3 договора займа предметом ипотеки по договору займа является залог (ипотека) квартиры, расположенной по адресу: <адрес>Б, <адрес>.

Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи закладных, заключенного между ОАО «АИЖК КО» и ЗАО «Восточно-Сибирский ипотечный агент 2012» (т.1 л.д. 150-194), акта взаимных расчетов к указанному договору (т.1 л.д. 95-197), а также отметке в самой закладной (т.1 л.д.20) законным владельцем закладной от 23.05.2013 года на спорную квартиру в настоящее время является ЗАО «Восточно-Сибирский ипотечный агент 2012».

26.06.2013 года в адрес заемщиков были направлены уведомления о переходе прав по закладной к ЗАО «Восточно-Сибирский ипотечный агент 2012» (т.1 л.д.138-139).

Разрешая спор, суд первой инстанции установил, что ответчики свои обязательства по договору займа исполняет ненадлежащим образом, с августа 2014г. платежи в счет погашения займа производятся с нарушением сроков и размеров, указанных в графе ежемесячных платежей (т.1 л.д. 127-130).

По состоянию на 30.08.2016 года задолженность по договору займа от 23.05.2013 года составляет <данные изъяты> руб., из которых: остаток неисполненных обязательств по основному долгу - <данные изъяты> руб., сумма неуплаченных процентов за пользование займом - <данные изъяты>. (т.1 л.д. 120-126).

Учитывая систематическое неисполнение ответчиками обязательства по погашению долга и уплате процентов, истцом в соответствии с п. 6.2.4.1 закладной и п. 4.4.1 договора займа ответчикам предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств, которое да настоящего времени не исполнено.

Установив факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по кредитному договору, проверив представленный банком расчет задолженности, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии правовых оснований для досрочного взыскания с ответчика задолженности.

Разрешая спор по существу, суд установил, что обязательства по договору займа надлежащим образом не исполняются, в результате чего образовалась задолженность, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования ЗАО «Восточно-Сибирский ипотечный агент 2012» о взыскании задолженности по договору займа № № от 23.05.13 года в размере <данные изъяты> руб., пени на просроченные проценты и сумму основного долга, сниженные судом с учетом положений ст. 333 ГК РФ - <данные изъяты> руб.; а также начиная с 31.08.16 года и по день полного погашения обязательства по договору займа или по день реализации квартиры (в зависимости от того, какое событие наступит ранее) определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 12,15% годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу - <данные изъяты> руб. и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов но нему в размере 0,1 % за каждый день просрочки на сумму просроченных аннуитетных платежей, возврат госпошлины <данные изъяты> руб., а также расходы по оценке <данные изъяты> руб.

Разрешая требования истца об обращении взыскания на предмет ипотеки - квартиру, расположенную по адресу: <адрес> суд первой инстанции установил, что залогодержатель (кредитор) вправе обратить взыскание на заложенное имущество при неудовлетворении должником требования владельца закладной о досрочном исполнении денежного обязательства в течение 30 дней календарных дней.

Исходя из фактических обстоятельств дела, свидетельствующих о нарушении ФИО1, ФИО2 обязательств по кредитному договору, суд пришел к выводу об удовлетворении требований истца об обращении взыскания на предмет ипотеки - квартиру.

Согласно отчету ООО «Эскалибур» № от 12.09.2016 года об оценке рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, рыночная стоимость квартиры составляет <данные изъяты> руб. (т.1 л.д.208).

Суд обоснованно установил начальную продажную стоимость заложенной квартиры в размере 80% ее рыночной стоимости, т.е. в размере <данные изъяты> руб. (80% от суммы <данные изъяты> руб.).

Довод апелляционной жалобы о неправомерности обращения взыскания на единственное жилое помещение основан на неправильном толковании положений действующего законодательства, поскольку из системного толкования ст. ст. 6, 50, 78 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следует, что наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд не рассмотрел такие факты, как использование материального капитала, не соответствуют материалам дела, судебная коллегия отмечает, что направление средств материнского капитала на оплату кредита не исключает возможность обращения взыскания на заложенное имущество.

Доводы жалобы о том, что не принят во внимание очередной аннуитетный платеж за март 2014 г., являются не состоятельными. Из представленной справки о фактических платежах по договору от 23.05.2013 года за период с 01.01.2014 по 31.12.2014 следует, что платеж, оплаченный заемщиками в марте 2014 года, был учтен при расчете задолженности (т.1 л.д.129).

Доводы жалобы о применении двух мер ответственности, являются ошибочными. В соответствии с п.5.2, 5.3. договора займа от 23.05.2013 предусмотрена неустойка в виде пени в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки.

Уплата же процентов в размере 12,15% годовых не является мерой ответственности, а является платой за пользование займом и предусматривается п.1.1.3.5 договора займа. Процентная ставка по займу установлена соглашением сторон, условия договора о ее размере не оспорены, недействительными не признаны.

Согласно взаимосвязанным положениям пунктов 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон или по требованию одной стороны в предусмотренных законом или договором случаях.

В соответствии с пунктом 2 статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

По смыслу приведенных норм закона, предъявление кредитором требования о досрочном возврате суммы займа (кредита) изменяет срок исполнения обязательства по возврату суммы долга (кредита), однако не означает одностороннего расторжения договора.

Поскольку в данном случае сумма кредита в полном объеме ответчиками не возвращена, они продолжают пользоваться кредитом в невозвращенной части, то истец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами, а также неустойки, на будущее время, до момента исполнения всех обязательств по договору.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается и полагает, что доводы апелляционной жалобы не могут служить основанием к отмене или изменению решения суда.

При таких обстоятельствах, оснований для отмены решения суда в обжалуемой части по доводам апелляционной жалобы не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.327.1 ч.1, 328 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Заводского районного суда г. Кемерово от 23 сентября 2016 года оставить без изменения, апелляционные жалобы ФИО1, ФИО2 - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: