Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя администрации Успенского района Барышевского < Ф.И.О. >13 на решение Успенского районного суда Краснодарского края от 07 февраля 2018 года,

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

установила:

Администрация МО Успенский район обратилась в суд с иском к Морозовой < Ф.И.О. >14 Николаеву < Ф.И.О. >15 о признании объектов капитального строительства самовольными постройками, снятии объектов капитального строительства с кадастрового учета, расторжении договора аренды земельного участка, сносе самовольных построек.

В обосновании своих требований истец указал, что 15 июля 2011 года между администрацией Успенского района и Мартикян < Ф.И.О. >16 заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения с <...>, общей площадью 26 207 кв.м., расположенный в <...>. Срок действия договора определен сторонами на 3 года, то есть до 14 июля 2014 года. 09 мая 2016 года между Мартикян < Ф.И.О. >17 и Морозовой < Ф.И.О. >18 Николаевым < Ф.И.О. >19 заключен договор переуступки прав и обязанностей по договору аренды от 15 июля 2011 года, по условиям которого, Мартикян < Ф.И.О. >20 обязуется передать Морозовой < Ф.И.О. >21 и Николаеву < Ф.И.О. >22 права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 15 июля 2011 года, а Морозова < Ф.И.О. >23 и Николаев < Ф.И.О. >24 обязуются принять переданные им права и обязанности. Согласно акта осмотра от 11 апреля 2017 года на земельном участке с <...> осуществляется строительство объекта капитального строительства, при этом разрешительная документация на строительство отсутствует. В 2017 году

возведенные ответчиками объекты строительства поставлены на кадастровый учет. Ответчикам направлено требование о расторжении договора аренды земельного участка и устранения выявленных нарушений, которое оставлено последними без внимания. Полагая действия ответчиков незаконными, истец обратился в суд.

Решением Успенского районного суда Краснодарского края от 07 февраля 2018 года в удовлетворении исковых требований администрации МО Успенский район к Морозовой < Ф.И.О. >25 Николаеву < Ф.И.О. >26 о признании объектов капитального строительства самовольными постройками, снятии объектов капитального строительства с кадастрового учета, расторжении договора аренды земельного участка, сносе самовольных построек отказано.

Не согласившись с постановленным решением суда, представитель администрации Успенского района Барышевский < Ф.И.О. >27 подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права, при неверном установлении фактических обстоятельств дела.

В своих возражениях на жалобу ответчики просили обжалуемое решение суда оставить без изменения, указывая на его законность и мотивированность.

Проверив материалы дела, выслушав представителя истца Рамазанова < Ф.И.О. >28 просившего об отмене постановленного по делу решения суда, представителя Морозовой < Ф.И.О. >31 – Морозова < Ф.И.О. >32 и представителя Николаева < Ф.И.О. >29 – Жиляева < Ф.И.О. >30 просивших об оставлении обжалуемого решения суда без изменения, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на них, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда первой инстанции с вынесением нового решения об удовлетворении исковых требований администрации МО Успенский район по следующим основаниям.

В соответствии со ст.330 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее по тексту – ГПК РФ) основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Согласно ст.606 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Арендодатель вправе требовать досрочного

расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Частью 2 ст.51 ГрК РФ установлено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Пунктом 3 ч.17 ст.51 ГрК РФ регламентировано, что выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03 июля 2007 года №595-О-П разъяснил, что самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.

Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в п.1 ст.222 ГК РФ три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков). Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в п. 1 ст. 222 Кодекса.

Из положений вышеприведенных правовых норм в их взаимосвязи следует, что сохранение самовольно возведенного объекта недвижимости и признание на него права собственности возможно в случае, если единственными признаками постройки являются отсутствие разрешения на строительство, при этом сохранение объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с п.22 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» с иском о сносе самовольной постройки вправе обратиться в суд собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки.

Согласно ст. 451 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как следует из материалов дела, 15 июля 2011 года между администрацией Успенского района и Мартикян < Ф.И.О. >33 заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения с <...>, общей площадью 26 207 кв.м., расположенный в <...>.

Согласно условиям договора аренды указанный выше земельный участок предоставляется Мартикян < Ф.И.О. >34 на праве аренды на 3 года, то есть до 14 июля 2014 года, с правом его пролонгации на тех же условиях в случае продолжения использования земельного участка в отсутствии требования арендодателя о его возврате.

Судом установлено, что 09 мая 2016 года между Мартикян < Ф.И.О. >35 и Морозовой < Ф.И.О. >36 Николаевым < Ф.И.О. >37 заключен договор переуступки прав и обязанностей по договору аренды от 15 июля 2011 года, по условиям которого, Мартикян < Ф.И.О. >40 обязуется передать Морозовой < Ф.И.О. >39 и Николаеву < Ф.И.О. >38 права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 15 июля 2011 года, а Морозова < Ф.И.О. >41 и Николаев < Ф.И.О. >42 обязуются принять переданные им права и обязанности.

Из материалов дела также следует, что в соответствии с актом осмотра от 11 апреля 2017 года на земельном участке с <...> расположены: хозяйственная постройка, <...>; хозяйственная постройка, <...>; хозяйственная постройка, <...>; хозяйственная постройка, <...>, правообладателями которых являются Морозова < Ф.И.О. >43 Николаев < Ф.И.О. >44

12 мая 2017 года и 31 августа 2017 года в адрес ответчиков направлено уведомление о расторжении договора аренды и устранения выявленных в ходе осмотра нарушений, путем сноса объектов недвижимости.

Согласно экспертному заключению от 30 января 2018 года, выполненному ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по г.Армавиру, расположенные на земельном участке с <...> объекты недвижимости соответствуют требованиям установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки и обязательным требованиям к параметрам постройки. Они не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц, не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Отказывая в удовлетворении исковых требований администрации Успенского района, суд первой инстанции исходил из того, что возведенные ответчиками объекты недвижимости отвечают предъявляемым к ним градостроительным и строительным нормам и правилам, не нарушают права и законные интересы третьих лиц, фактически являются объектами вспомогательного использования, то есть объектами, на возведение которых разрешение на строительство не требуется, соответственно они не могут быть признаны самовольными постройками.

Однако судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда по следующим основаниям.

Исходя из положений ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

Как установлено в судебном заседании, договор аренды от 15 июля 2011 года заключен сторонами сроком на 3 года, с правом его последующей пролонгации.

Согласно п.4.2.1 договора от 15 июля 2011 года арендатор не вправе передавать арендованный на срок менее чем пять лет участок в субаренду в пределах срока договора аренды без письменного согласия арендодателя.

Из материалов дела следует, что договор переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 15 июля 2011 года заключен Мартикян < Ф.И.О. >45 с ответчиками 09 мая 2016 года, то есть в срок не превышающий пять лет, однако доказательств получения соответствующего согласия арендодателя либо его уведомления о намерении передать третьим лицам свои права и обязанности по договору аренды от 15 июля 2011 года материалы дела не содержат.

В силу п.4.1.4 арендатор вправе возводить здания, строения и сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических и других нормативов и правил.

Пунктом 4.3.12 договора аренды земельного участка предусмотрена обязанность арендатора не допускать строительства новых объектов, реконструкции существующих до разработки и утверждения в установленном законом порядке проектной документации, ее согласования, проведения экспертиз, а также оформления разрешения на строительство.

Учитывая указанные условия договора аренды применительно к положениям ст.431 ГК РФ следует, что арендатор правомочен возводить на арендованном земельном участке здания и сооружения только после утверждения проектной документации, проведения соответствующих экспертиз, оформления разрешения на строительство и согласования с собственником земельного участка размещение объектов недвижимости на нем.

Вместе с тем, судом установлено, что на момент осмотра земельного участка с <...> в апреле 2017 года спорные объекты недвижимости уже существовали и были поставлены на кадастровый учет, однако градостроительный план указанного земельного участка был утвержден только в сентябре 2017 года.

Помимо указанного, возводимые объекты недвижимости возведены ответчиками в отсутствии разрешения на строительство, аргументируя тем, что они являются вспомогательными постройками.

Согласно правовой позиции Верховного суда Российской Федерации, отраженной в Определении Верховного Суда РФ от 27 сентября 2011 года <...> критерии, позволяющие отнести строения и сооружения к вспомогательным, нормативно не определены.

Критерием отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие на земельном участке основного здания, строения, сооружения, по отношению к которому новое строение выполняет вспомогательную, обслуживающую функцию.

Между тем, как следует из материалов дела, основной объект недвижимости, по отношению к которому возведенные ответчиками постройки могли бы осуществлять вспомогательные функции, на земельном участке не расположен, в процессе судебного разбирательства целевое назначение и дальнейшее использование спорных объектов недвижимости судом не исследовалось, к выводу о том, что спорные сооружения является постройками вспомогательного использования суд первой инстанции пришел формально.

Судебная коллегия критически относится к выводу экспертного заключения от 30 января 2018 года, согласно которому, исследуемые экспертом объекты капитального строительства не нарушают права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Так эксперт указал, что под нарушением прав и законных интересов третьих лиц им понимается невозможность использования помещений в соседних строениях по своему целевому назначению и ограничение либо невозможность проведения ремонта и обслуживания соседних зданий.

Вместе с тем, указанные обстоятельства не имеют правового значения при рассмотрении настоящего гражданского спора, поскольку изложенные экспертом выводы носят технический, а не правовой характер, и не могут быть приняты в обоснование доводов ответчиков о правомерности возведенных ими построек.

Однако данные обстоятельства не нашли отражения в обжалуемом решении суда, при рассмотрении спора по существу судом не исследовались, правовой оценки в постановленном по делу решении суда не получили, что послужило основанием для вынесения неправомерного решения суда.

При таких обстоятельствах, решение Успенского районного суда Краснодарского края от 07 февраля 2018 года не может быть признано законным и обоснованным, оно подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении исковых требований администрации МО Успенский район.

Руководствуясь статьями 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,

определила:

Апелляционную жалобу представителя администрации Успенского района Барышевского < Ф.И.О. >46 удовлетворить.

Решение Успенского районного суда Краснодарского края от 07 февраля 2018 года отменить и вынести новое.

Удовлетворить исковые требования администрации МО Успенский район к Морозовой < Ф.И.О. >47, Николаеву < Ф.И.О. >48 о признании объектов капитального строительства самовольными постройками, снятии объектов капитального строительства с кадастрового учета, расторжении договора аренды земельного участка, сносе самовольных построек.

Признать объекты капитального строительства: хозяйственная постройка, кадастровый <...>, общей площадью 41,2 кв.м.; хозяйственная постройка, кадастровый <...>, общей площадью 41,2 кв.м.; хозяйственная постройка, кадастровый <...>, общей площадью 40,4 кв.м.; хозяйственная постройка, кадастровый <...>, общей площадью 41,2 кв.м.; хозяйственная постройка, кадастровый <...>, общей площадью 51,6 кв.м., расположенные на земельном участке с кадастровый номером <...>, общей площадью 26 207 кв.м., расположенном в <...> самовольными постройками.

Обязать Морозову < Ф.И.О. >49, Николаева < Ф.И.О. >50 снести в тридцатидневный срок с момента вступления решения в законную силу за счет собственных сил и средств объекты капитального строительства: хозяйственная постройка, кадастровый <...>, общей площадью 41,2 кв.м.; хозяйственная постройка, кадастровый <...>, общей площадью 41,2 кв.м.; хозяйственная постройка, кадастровый <...>, общей площадью 40,4 кв.м.; хозяйственная постройка, кадастровый <...>, общей площадью 41,2 кв.м.; хозяйственная постройка, кадастровый <...>, общей площадью 51,6 кв.м., расположенные на земельном участке с кадастровый номером <...>, общей площадью 26 207 кв.м., расположенном в <...>

Обязать Управление Росреестра по Краснодарскому краю аннулировать государственную регистрацию права собственности Морозовой < Ф.И.О. >51, Николаева < Ф.И.О. >52 на объекты капитального строительства: хозяйственная постройка, кадастровый <...>, общей площадью 41,2 кв.м.; хозяйственная постройка, кадастровый <...>, общей площадью 41,2 кв.м.; хозяйственная постройка, кадастровый <...>, общей площадью 40,4 кв.м.; хозяйственная постройка, кадастровый <...>, общей площадью 41,2 кв.м.; хозяйственная постройка, кадастровый <...>, общей площадью 51,6 кв.м., расположенные на земельном участке с кадастровый номером <...>, общей площадью 26 207 кв.м., расположенном в <...>

Обязать Управление Росреестра по Краснодарскому краю снять с кадастрового учета объекты капитального строительства: хозяйственная постройка, кадастровый <...>, общей площадью 41,2 кв.м.; хозяйственная постройка, кадастровый <...>, общей площадью 41,2 кв.м.; хозяйственная постройка, кадастровый <...>, общей площадью 40,4 кв.м.; хозяйственная постройка, кадастровый <...>, общей площадью 41,2 кв.м.; хозяйственная постройка, кадастровый <...>, общей площадью 51,6 кв.м., расположенные на земельном участке с кадастровый номером <...>, общей площадью 26207 кв.м., расположенном в <...>

Расторгнуть договор <...> аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 15 июля 2011 года.

Председательствующий:

Судьи: